Imobiliário e Construção Uma nova era dourada?

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1 Imobiliário e Construção Uma nova era dourada? António Manzoni Sequeira Direção dos Serviços de Economia e de Mercados (DSEM) da AECOPS dsem@aecops.pt TEKTÓNICA de maio Seminário da APCMC

2 Imobiliário e Construção Uma nova era dourada? Índice da Apresentação: 1. O presente 2. O passado 3. O futuro

3 Contexto Atual: Depressão profunda no setor da construção Os números falam por si Evolução do número de trabalhadores da construção em Portugal (milhares) % 0 Fonte: INE, AECOPS (M ) Evolução da produção da construção (preços constantes 2011) %

4 Contexto Atual: Depressão profunda no setor da construção Os números falam por si Evolução do peso do emprego na construção no emprego total (%) ,2 10,0 9,1 7,7 6,5 6,1 6,1-50% ,0% 6,0% 4,0% 2,0% Evolução do peso da produção da construção no PIB 7,6% 6,3% 5,5% 4,9% 4,5% 4,1% 4,1% -46% 0,0% Fonte: INE, AECOPS

5 Contexto Atual: Depressão profunda no setor da construção O que podemos concluir perante a dimensão da queda da atividade da construção nos últimos 15 anos? A construção bateu no fundo? A construção caiu em excesso? Queda normal, previsível e expectável? Queda extraordinária (anormal)? Ler os números no contexto europeu A crise gerou um défice de construção em Portugal? Agravar a crise na construção como elemento de modernização da economia? Deitar fora o bébé com a água do banho

6 Evolução do Peso da Construção no PIB em Portugal e na União Europeia 27 9,0% Convergência Média Europeia Divergência Média Europeia +32% 0% -22% 8,0% 7,0% 7,7% Défice de Construção 6,0% 5,0% 4,0% 5,8% 5,8% 5,8% 5,7% 5,5% 5,5% 4,9% 5,4% 5,3% 5,3% 4,5% 4,1% 4,1% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Fonte: AMECO - CE União Europeia Portugal

7 9,0% Peso da Construção no PIB na União Europeia em ,0% 7,0% 6,0% 5,0% 5,0% 5,3% 4,0% 4,1% 3,0% 2,4% 2,0% 1,0% 0,0% Grécia Irlanda Chipre Portugal Hungria Malta Bulgaria Alemanha Holanda Dinamarca Itália Euro area Luxemburgo Croacia U.E. 27 Bélgica França Eslovénia Espanha R.Checa Suécia R.Unido Estonia Finlândia Letónia Austria Roménia Lituânia Polónia Eslováquia Fonte: AMECO - CE

8 O que significa uma nova era dourada num setor mergulhado em depressão profunda? - Regressar ao nível do período de intervenção da Troika? - Voltar ao nível crise financeira de 2008? - Voltar ao nível de 2001? - Crescer ao nível da média europeia? - Crescer acima da média europeia e recuperar o défice?

9 A abordagem quantitativa das várias hipóteses de uma nova era dourada Crescimento Produção - Regressar ao nível do período de intervenção da Troika - Voltar ao nível crise financeira de Voltar ao nível de Crescer ao nível da média europeia - Crescer acima da média europeia e recuperar o défice 43% 92% 143% 58% 70% Qualquer dos cenários pressupõe um forte crescimento em construção. Para recuperar o défice acumulado face à média europeia o setor necessita de crescer cerca de 60%

10 Para avaliar o futuro importa compreender o passado! Analisar a anterior era dourada para perspetivar se há condições para a existência de uma nova era dourada e a sua magnitude A depressão do setor resultou do excesso de construção nos anos dourados do século passado? Portugal construiu acima das suas necessidades e possibilidades? O caso da habitação - Portugal investiu em excesso na habitação desde meados dos anos 80? - Tem casas a mais em relação às necessidades estruturais da procura? - Portugal cometeu o erro de ter investido em construção nova quando devia ter apostado na reabilitação? - Portugal apostou na aquisição de habitação quando deveria ter privilegiado o arrendamento?

11 Visão Tradicional Diagnóstico da Estratégia Nacional de Habitação Verificou-se um excesso de investimento em construção nova de habitação - Portugal tem casas a mais e, logo, investiu mal. - Portugal investiu em construção nova quando o resto da Europa investia em reabilitação. - Os portugueses endividaram-se para comprar casa quando deviam ter privilegiado o arrendamento - Os bancos, os construtores e o Estado foram co responsáveis pelo excesso de construção. Ler os números no contexto europeu Durante 30 anos ( ) Portugal foi campeão europeu da construção de habitação Como consequência Portugal apresenta o parque habitacional mais jovem da Europa

12 Estrutura do Parque Habitacional por Ano Construção dos Fogos 100% 90% 80% 70% 25% 21% 29% 21% 45% 43% 34% 28% 36% 34% 52% 40% 11% 17% 23% 60% 50% 43% 40% 30% 20% 10% 75% 79% 71% 36% 55% 54% 66% 72% 61% 66% 48% 58% 72% 77% 0% Fonte: Censos 2011 Antes 1981 Pós 1981 Não Identificado Portugal tem o parque edificado mais jovem da Europa 52% dos fogos construídos depois de 1981

13 Estrutura do Parque Habitacional por Ano Construção dos Fogos 25% 20% 15% 10% 5% 0% 24% Antes % 21% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% % 17%17% Bélgica Dinamarca Alemanha Irlanda Grécia Espanha França Itália Holanda Austria Portugal Finlândia Suécia R.Unido % 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 16% 9% 16% Bélgica Dinamarca Alemanha Irlanda Grécia Espanha França Itália Holanda Austria Portugal Finlândia Suécia R.Unido Bélgica Dinamarca Alemanha Irlanda Grécia Espanha França Itália Holanda Austria Portugal Finlândia Suécia R.Unido % 20% 15% 10% 5% 0% 19% 11% 17% Bélgica Dinamarca Alemanha Irlanda Grécia Espanha França Itália Holanda Austria Portugal Finlândia Suécia R.Unido Fonte: Censos 2011

14 Estrutura do Parque Habitacional por Ano Construção dos Fogos 25% 20% 15% 10% 5% 0% 23% % 17% 20% 15% 10% 5% 0% % 17% 18% Bélgica Dinamarca Alemanha Irlanda Grécia Espanha França Itália Holanda Austria Portugal Finlândia Suécia R.Unido Bélgica Dinamarca Alemanha Irlanda Grécia Espanha França Itália Holanda Austria Portugal Finlândia Suécia R.Unido 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 13% 13% % 25% 20% 15% 10% 5% 0% 22% % 16% Bélgica Dinamarca Alemanha Irlanda Grécia Espanha França Itália Holanda Austria Portugal Finlândia Suécia R.Unido Bélgica Dinamarca Alemanha Irlanda Grécia Espanha França Itália Holanda Austria Portugal Finlândia Suécia R.Unido Fonte: Censos 2011

15 Durante 30 anos Portugal foi campeão europeu da construção de habitação. Porquê? Especificidade de Portugal no Contexto Europeu Consequências nos ciclos da construção e na estrutura do parque habitacional 30 anos de atraso no processo urbanização Império colonial Guerra Colonial Emigração 30 anos de recuperação acelerada Descolonização Remessas Emigrantes Défice de Infraestruturas Atraso Económico Baixo Rendimento Terciarização Tardia Fundos Comunitários Ciclo de Infraestruturas Aumento Rendimento Modernização do Tecido Produtivo Crédito Urbanização Adiada O país que no período menos construiu na Europa Urbanização Acelerada O país que no período mais construiu na Europa

16 Será que a Europa não constrói habitação nova? Estrutura do Parque Habitacional na Europa em 2011 Milhões 5 de Fogos ,4 Fonte: Censos ,7 30,5 24,3 24, Milhões Espanha Todas as décadas o parque habitacional europeu cresce o correspondente à construção de uma Espanha ou do Reino Unido Milhões R.Unido

17 Perfil do Parque Habitacional na União Europeia 27 em 2011 Número Médio de Fogos por Família 2,50 2,00 1,50 Portugal na Mediana Europeia 1,18 1,49 1,50 1,56 1,57 1,59 1,62 1,63 1,70 1,71 1,73 1,73 1,78 1,78 1,81 1,82 1,83 1,83 1,84 1,84 1,85 1,87 1,88 1,88 1,89 1,92 1,93 1,93 1,94 2,11 1,00 0,50 0,00 Polónia Eslovénia Romenia R.Unido Lituania Holanda Hungria Luxemburgo Irlanda Bélgica Média U.E. Letónia Alemanha Rep.Checa Estonia Portugal Bulgaria Eslováquia Espanha Cipre Croacia Italia França Malta Dinamarca Suécia Austria Filândia Suiça Grécia No contexto europeu, Portugal não tem casas a mais por família Fonte: Censos 2011

18 2,50 Perfil do Parque Habitacional na União Europeia 15 em 2011 Número Médio de Fogos por Família 2,11 2,00 1,50 1,56 1,59 1,63 1,70 1,71 1,78 1,82 1,84 1,87 1,88 1,89 1,92 1,93 1,93 1,00 0,50 0,00 Fonte: Censos 2011

19 Como equacionar o futuro da construção? A dinâmica da procura e da oferta a prazo? Necessidade de mudar o plano de abordagem da escala nacional para o plano internacional A construção como atividade transacionável Fluxos de Capitais Internacionais Digitalização 4 Megatendências Ambiente / / Energia Mobilidade Internacional de Pessoas e Mercadorias

20 Como equacionar o futuro da construção? Excesso Liquidez Fluxos de Capitais Internacionais Investidores Internacionais na Procura de Ativo Elevado Potencial Défice Investimento Novos Modelos de Negócios Eficiência Energética Edifícios Digitalização 4 Megatendências Ambiente / / Energia Geração de Nómadas Digitais? Concentração Urbana Dispersão Espacial Modos de Transportes Migrações Comércio Internacional? Turismo Pessoas Mobilidade Internacional Mercadorias Residências Temporárias Desgoblalização da produção? Residências Secundárias

21 Mobilidade Internacional das Pessoas

22 Mobilidade Internacional das Pessoas

23 Como equacionar o futuro da construção? Fluxos de Capitais Internacionais Excesso Liquidez Défice Investimento Escassez de Ativos Procura imobiliário Preço dos Ativos Imobiliários Potencial Valorização Investidores Internacionais na Procura de Ativo Imobiliários Elevado Potencial Portugal é um espaço atrativo para os investidores internacionais?

24 Evolução do Valor da Mediana da Habitação Própria Permanente por Países Medida de Ajustamento dos Preços no Contexto da Crise ,0% Milhares Euros ,0% ,6% Variação Preços 10,0% ,0% ,7% ,6% ,0% -14,0% ,7% ,3% -15,7% 220-7,4% ,0% -20,0% ,0% 0-34,6% -40,0% Fonte: HFCN - BCE Variação

25 Evolução do Valor da Mediana da Habitação Secundária por Países Medida de Ajustamento dos Preços no Contexto da Crise Milhares Euros Variação Preços ,2% ,0% 20,0% ,2% ,5% -21,3% ,8% 97, ,2% ,7% ,0% -8,0% ,7% -4,8% 10,0% 0,0% -10,0% -20,0% -30,0% Fonte: HFCN - BCE Variação

26 Diferença no Valor da Mediana da Habitação Própria Permanente face a Portugal Indicador do Potencial da Atratividade do Investimento Imobiliário em Portugal 300 Milhares Euros % 175% 175% 200% Diferença Preços 150% % 78% 82% 88% 98% 100% 100% % 50-23% 0% % Fonte: HFCN - BCE 2014 Portugal Diferencial Preço

27 Milhares Euros Diferença no Valor da Mediana da Habitação Secundária face a Portugal Indicador do Potencial da Atratividade do Investimento Imobiliário em Portugal 189% Diferença Preços 200% % 45% 57% 69% 82% 85% 100% 126% % 100% 50% % , % -50% Fonte: HFCN - BCE 2014 Portugal Diferencial Preço

28 Imobiliário e Construção Uma nova era dourada? Conclusões - A construção não está condenada a viver uma nova era dourada - Tendência não é destino - Oportunidade é uma mera possibilidade Futuro depende das escolhas do presente Visão sobre o passado e o futuro Uma nova era dourada depende da atitude e da capacidade de ver mais além Expansão do imobiliário - Com expansão da construção - Com crise na construção ou - Beneficiar com o aumento dos preços PIB, emprego, rendimento - Gerar mais valias para estrangeiros

29 Obrigado António Manzoni Sequeira Direção dos Serviços de Economia e de Mercados (DSEM) da AECOPS dsem@aecops.pt TEKTÓNICA de maio Seminário da APCMC