Laudo de Avaliação ELABORADO PARA MÉRITO INVESTIMENTOS. Maio de Laudo 2809/13 VANGUARD CONVENIENCE

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1 Laudo de Avaliação ELABORADO PARA MÉRITO INVESTIMENTOS Maio de 2013 Laudo 2809/13 VANGUARD CONVENIENCE

2 ÍNDICE 1. INTRODUÇÃO Solicitante Objeto Finalidade da Avaliação Datas Valor da Participação Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes Caracterização da Região Aspectos de Localização Equipamentos Urbanos e Comunitários Atividades Existentes no Entorno Descrição do Entorno CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE Terreno Zoneamento Empreendimento Relatório Fotográfico PANORAMA SETORIAL Imóveis Residenciais Goiás AVALIAÇÃO DO PROJETO Referências Normativas Metodologia Descrição da Operação Premissas Receitas do Empreendimento Valor do Empreendimento Analise de Sensibilidade Taxa Interna de Retorno Termo de Encerramento Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

3 1. INTRODUÇÃO 1.1. Solicitante Mérito Investimentos 1.2. Objeto Empreendimento Residencial Vanguard Convenience, com as seguintes áreas: Terreno:1.318,99 m² Privativa: 8.365,80 m² 1.3. Finalidade da Avaliação Determinação do Valor da participação do solicitante nos recebíveis do Empreendimento Residencial Vanguard Convenience 1.4. Datas Data Base: Maio de Valor da Participação Considerando a participação de 33,6% nos recebíveis do empreendimento, o valor da participação do solicitante em números redondos no mês de Maio de 2013 é: Valor da Participação R$ ,00 (Dois milhões e quinhentos e quarenta mil reais) Maio de 2013 Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

4 2. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e cálculos foram realizados no mês de Junho de O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o seu valor, pressupondo que as medidas do terreno e de construção, bem como seus respectivos títulos estejam corretos e registrados em cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente. O signatário não assume responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia fornecidos pelo interessado, exceto as necessárias para o exercício de suas funções. Não foram efetuadas análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja, de investigações específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas, desapropriações, superposição de divisas e outros por não se integrarem ao escopo desta avaliação. Não foram efetuadas medições de campo. Não foram consultados os órgãos públicos municipais, estaduais ou federais, quanto à situação legal e fiscal do imóvel. Ressalta-se que não foram levantados eventuais passivos ambientais relativos ao imóvel avaliado, tendo a análise se restringido aos aspectos das exigências da legislação relativa ao meio ambiente aplicável ao imóvel. Foram analisadas ainda informações complementares de apoio obtidas durante a visita ao local, que serviram de base para nossos cálculos e apropriação final de valor. Não fizemos nenhuma investigação independente ou de qualquer outra forma verificamos o histórico e projeção dos dados fornecidos e não expressamos opinião ou oferecemos qualquer forma de auditoria a respeito da veracidade ou completude destas informações. Nenhuma auditoria, mesmo limitada, foi realizada. Consideramos as informações fornecidas como verdadeiras e relevantes. Portanto, a Colliers não Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

5 aceitará nenhuma responsabilidade por nenhum erro ou omissão relacionados às informações fornecidas. Adicionalmente, o contratante entende que qualquer omissão ou equívoco nos dados pode afetar materialmente nossa Análise e recomendações. As informações financeiras projetadas utilizadas em nosso trabalho, baseados em circunstâncias correntes, e são tratadas como as condições mais prováveis de que se realizem. É possível que alguns eventos e circunstâncias não ocorram conforme o esperado. Portanto, os resultados atuais durante o período de projeção serão quase sempre diferentes daqueles evidenciados no futuro e tais diferenças podem vir a ser substanciais. Como nossa conclusão está baseada em projeções, nós não expressamos opinião sobre a possibilidade de ocorrências destas estimativas. Toda memória de cálculo e maiores detalhamentos sobre os valores apresentados poderão ser disponibilizados mediante solicitação. Os contratos de venda das unidades não foram auditados. Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das pessoas que realizaram os serviços. Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

6 3. Caracterização da Região 3.1. Aspectos de Localização Logradouro Município Estado Densidade de Ocupação Padrão Econômico Categoria de Uso Predominante Valorização Imobiliária Vocação Acessibilidade : Rua T-53, com a Rua Quinze,1770 : Goiânia - GO : Alta : Médio Alto : Comercial e Residencial : Em crescimento : Comercial e Residencial : Boa Mapa 1- Localização Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

7 3.2. Equipamentos Urbanos e Comunitários Melhoramentos Rede de Água Coleta de Lixo Energia Elétrica Esgoto Pluvial Esgoto Sanitário Arborização Iluminação Pública Pavimentação Telefone : Existente Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente 3.3. Atividades Existentes no Entorno Serviços Comércio Escola Serviços Médicos Recreação e Lazer Correio Agências Bancárias Transporte : Em até 10m : Em até 500m : Em até 1km : Em até 500 m : Entre 200m e 300m : Em até 100 e 300m : Em até 200 m Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

8 3.4. Descrição do Entorno O empreendimento Residencial Vanguard Convenience está localizado no Setor Marista, na cidade de Goiânia em Goiás. O setor marista é considerado como um dos bairros mais nobres da cidade, com a concentração de inúmeros condomínios de alto padrão, e também os mais variados tipos de serviços. O imóvel dista aproximadamente 5 km do a região central do município. O acesso ao imóvel é feito pela Av. T-53, que liga interliga as avenidas Mutirão e Oitenta e Cinco. O acesso via transporte público é feito através das diversas linhas de ônibus coletivos que atendem a região. 4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE 4.1. Terreno Trata-se de um terreno com área de 1.318,99 m² e apresenta as seguintes características: Superfície: Aparentemente seca Topografia: Plana Frente: Ao nível do logradouro 4.2. Zoneamento O imóvel se enquadra na Área Adensável. Os índices urbanísticos podem ser observados no mapa abaixo: Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

9 Mapa 2 - Zoneamento 4.3. Empreendimento O empreendimento Vanguard Convenience é composto por uma torre residencial, inaugurada em 2012, com 146 unidades, além de amplo espaço de área útil composto pelo auditório, academia, piscina, salão de festas, espaço gourmet e outras dependências. Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

10 Seguem abaixo as concepções artísticas do empreendimento, conforme o material encaminhado pelo solicitante. Imagem 1 Apartamento com uma suíte com área de 45m² Imagem 2 Apartamento com duas suítes com área de 57m² Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

11 Imagem 3 Hall de entrada 4.4. Relatório Fotográfico Imagem 4 Esquina da Rua T-53 com a Rua Quinze, com o empreendimento à direita Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

12 Imagem 5 - Rua Quinze com o empreendimento à direita Imagem 6 Hall de entrada do empreendimento Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

13 Imagem 7 Salão de festas Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

14 Imagem 8 - Piscina Imagem 9 - Estacionamento Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

15 Imagem 10 Vista do empreendimento pela Rua T-53 Imagem 11 Fachada do empreendimento Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

16 5. PANORAMA SETORIAL Imóveis Residenciais O mercado de imóveis residenciais no passou por importantes transformações nos últimos anos com o aumento da demanda de imóveis impulsionado principalmente por fatores como a distribuição etária da população, arranjos familiares, aumento do nível de renda da população, e diminuição da taxa de juros. Do ponto de vista do consumidor, a aquisição de um imóvel tornou-se mais fácil, e menos burocrática com amplas possibilidades de financiamento, e até mesmo subsídios oferecidos à população de baixa renda como as unidades lançadas pelo programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) instituído pelo Governo Federal em Além disso, o mercado eiro ganhou representatividade pela construção de imóveis de alto padrão. Culturalmente no a aquisição de um imóvel para moradia, é garantia de estabilidade, tranquilidade e segurança contra possíveis incertezas que possam ocorrer no futuro. A maior quantidade de lançamentos foi verificada na região sudeste com destaque para as cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, entretanto Goiás tem apresentado altos números. Lançamentos 2011 e 2012 (mil unidades) 67,4 54,1 12,1 3,7 8,1 5,1 5,8 4,2 14,9 15,4 4,3 2,6 1,7 2,8 2,1 2,2 4,0 6,1 4 3,5 Bahia Pernambuco Ceará Rio de Janeiro Fonte: SECOVI/SP São Paulo Espirito Santo Minas Gerais Mato Grosso Goiás Rio Grande do Sul Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

17 Unidades Vendidas (mil unidades) 52,8 50,9 8,7 7,0 7,2 5,6 6,0 4,8 12,7 10,1 3,7 4,0 3,0 2,3 2,5 1,8 14,2 9,1 3,3 3,5 Bahia Pernambuco Ceará Rio de Janeiro Fonte: SECOVI/S São Paulo Espirito Santo Minas Gerais Mato Grosso Goiás Rio Grande do Sul Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

18 5.1. Imóveis Residenciais Goiás Entre 2011 e 2012 ocorreu uma queda de aproximadamente 50% no lançamento de unidades residenciais no estado de Goiás, a queda é atribuída a necessidade de comercialização de unidades lançadas nos anos anteriores. A redução no número de lançamentos acompanhou a tendência nacional de estruturação das construtoras e incorporadoras, que necessitaram rever custos e projetos dos empreendimentos mais lançados, adotando assim um perfil conservador. Uma característica interessante do estado e principalmente na capital Goiânia, é que os clientes preferem adquirir imóveis que sejam construídos por construtoras e comercializados por players locais, pois atribuem aos mesmos, tradição e segurança. Algumas empresas que atuam fortemente na região sudeste lançaram empreendimentos no estado que não obtiveram resultados positivos. Lançamentos e Unidades Vendidas Goiás (mil unidades) 14,2 11,8 9,1 6, Lançamento de Unidades Residenciais Vendas Unidades Residenciais ( Novas) Fonte: SECOVI/S Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

19 6. AVALIAÇÃO DO PROJETO 6.1. Referências Normativas A metodologia básica aplicada no trabalho fundamenta-se na NBR Norma eira para Avaliação de Bens da Associação eira de Normas Técnicas (ABNT), em suas partes 1: Procedimentos Gerais, 2: Imóveis Urbanos e 4: Empreendimentos Metodologia Para a determinação do valor do projeto foi utilizado o método da renda, a partir do emprego de Fluxo de Caixa Descontado. Para a elaboração da modelagem foi considerado o histórico do empreendimento - traduzido na forma do fluxo de recebíveis do empreendimento Descrição da Operação O fundo Mérito Desenvolvimento Imobiliário I FII e a Marista Empreendimentos Imobiliários S/A decidiram constituir uma sociedade em conta de participação. Nesta sociedade, o fundo deverá aportar o montante de R$ ,00 equivalente a 26% do valor presente dos recebíveis futuros do referido empreendimento. Em contrapartida, a Marista Empreendimentos Imobiliários S/A deverá direcionar 33,6% de todos os recebíveis ao fundo Mérito Desenvolvimento Imobiliário I FII, com uma garantia de desempenho mínima. Fica certo que o lucro total da SCP não poderá ser inferior ao valor de investimento feito pelo fundo, atualizado por juros de 0,90% ao mês e corrigido pelo IGP-M (FGV). Será aberta conta corrente com a finalidade exclusiva de concentrar todos os pagamentos referentes aos recebíveis dos empreendimentos. Como garantia do recebimento da rentabilidade, existirá a coobrigação da Marista Empreendimentos Imobiliários S/A, fiança dos sócios e cessão fiduciária de 100% dos recebíveis. Fica garantido ao fundo o direito de retirada, com o integral recebimento da rentabilidade acordada entre as partes, nas seguintes hipóteses: Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

20 Inadimplemento da carteira de recebíveis superior a 40% do valor previsto para pagamento naquele mês por 3 (três) meses consecutivos. Alienação ou oneração de fração dos recebíveis do empreendimento cedidos em garantia desta operação. Descumprimento, pela Marista Empreendimentos Imobiliários S/A, de qualquer cláusula do contrato firmado entre as partes. A SCP vigorará por prazo indeterminado, ou até que o fundo recebe o capital investido corrido pela rentabilidade esperada Premissas Receitas do Empreendimento Na data da avaliação todas as unidades do empreendimento já haviam sido comercializadas apresentando um VGV (valor geral de vendas) a receber de total de R$ ,55. Considerando-se a estrutura da negociação firmada entre o fundo e o empreendedor e os valores a receber a partir de Maio de 2013 obtém-se o montante a receber de R$ a ser recebido ate o mês de Outubro de Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

21 6.5. Valor do Empreendimento Considerando-se o risco do empreendimento pela ótica das vendas, para o cálculo do valor presente líquido do fluxo de caixa mensal utilizou-se a taxa de desconto de 9% a.a. Considerando a participação de 33,6% nos recebíveis do empreendimento, o valor da participação do solicitante em números redondos no mês de Maio de 2013 é: Valor da Participação R$ ,00 (Dois milhões e quinhentos e quarenta mil reais) Maio de Analise de Sensibilidade O quadro abaixo demonstra à sensibilidade do valor da participação do solicitante variando a taxa de deságio. Taxa de Desconto VPL da Participação 7,00% R$ ,00 8,00% R$ ,00 9,00% R$ ,00 10,00% R$ ,00 11,00% R$ , Taxa Interna de Retorno Considerando as características do negócio, o investimento realizado pelo fundo apresenta uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 13,00% a.a.. Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

22 Termo de Encerramento Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos, é independente e totalmente livre de quaisquer vantagens ou envolvimento do profissional responsável. Este laudo é composto por 22 (vinte e duas) páginas e 1 anexo. São Paulo, 27 de Junho de COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL CREA-SP: Paula Paula Cristina Alonso Casarini Engenheira Civil CREA Responsável Técnico CREA Responsável Técnica Gerente Valuation & Advisory Services Edoardo Dalla Fina Coordinator Valuation & Advisory Services Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

23 Anexo Fluxo de Caixa Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

24 Data VGV a Realizar Total de Receitas Total de Receitas, descontada a inadimplência Impostos Fluxo de Caixa Fluxo de Caixa da Participação mai-13 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 jun-13 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ jul-13 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ ago-13 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ set-13 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ out-13 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ nov-13 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ dez-13 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ jan-14 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ fev-14 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ mar-14 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ abr-14 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ mai-14 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ jun-14 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ jul-14 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ ago-14 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ set-14 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ out-14 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ nov-14 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ dez-14 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ jan-15 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ fev-15 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ mar-15 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ abr-15 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ mai-15 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ jun-15 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ jul-15 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ ago-15 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ set-15 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ out-15 R$ R$ R$ R$ 0 R$ R$ Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of