Manual de orientação do Síndico

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1 Manual de orientação do Síndico ELABORADO POR : Franz Schubert de Moraes

2 SUMÁRIO 1- Telefones Úteis Relação de Proprietários e Inquilinos Cronograma de tarefas Faxineiro Porteiros Extinto de Incêndio e Gás Água Limpeza caixa d água e Caixa de Gordura Ordem Pagamento Orçamentos e recibos Garagem Reunião de Condomínio Ordem de Rodízio Síndico Comissão Administrativa Contas Bancárias Seguro da Edificação Regulamento Interno O Condomínio e suas Leis Informações Auxiliares Úteis Anexos Lei 4591/64 <Lei dos condomínios>

3 TELEFONES ÚTEIS MULTISERVICE ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS LTDA Administradora do Condomínio Plantão 24 horas: escritório: Fax COPASA DISTRITO SUL (125/160) CEMIG (Central de Atendimento) 24 horas/dia POLÍCIA 190 MINASGÁS CENTRAL DE MONITORAMENTO ZONA SUL <Portão Interfone> BOMBEIRO: Newton Hidráulica (indicada pela administradora) CESTA BÁSICA Impacto Consulte à Administradora DEDETIZADORA: Luck Dedetizadora Ltda ELETRICISTA : Antônio Eustáquio / CONSERTO PORTÕES ELETRÔNICO DAS GARAGENS: Ver página serviços de manutenção (contrato de manutenção) PINTOR: Almir favor 3

4 LIMPEZA CAIXA D AGUA O REI DAS CAIXAS DÁGUA Sérgio / / SERRALHEIRO: Vicente / Antônio (ligar na Multiservice ) RECARGA EXTINTORES INDÊNDIO: EMBRAEX EXTINBEL EXTINTORES J. C. LTDA PREVENÇÃO CARDOZO MATERIAL E PINTURA MAIS BARATO ABATISTA Rua tupis, 882 ( ) COLORTINTA Av. Brasil, / REI DAS TINTAS Av. Olegário Macile, CASA & TINTA Rua Aimorés, SEGURO Consultar à Administradora MATERIAL DE LIMPEZA IRMÃOS GROSSO LTDA (Magia da Limpeza) OUTROS SERVIÇOS VER PÁGINAS AMARELAS 4

5 RELAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS E MORADORES Condomínio do edifício Rua x, Bairro - Cep: APTO Proprietário: CPF: Endereço : Telefone: Morador: APTO Proprietário: CPF: Endereço : Telefone: Morador: APTO Proprietário: CPF: Endereço : Telefone: Morador: APTO Proprietário: CPF: Endereço : Telefone: Morador: 5

6 APTO Proprietário: CPF: Endereço : Telefone: Morador: APTO Proprietário: CPF: Endereço : Telefone: Morador: APTO Proprietário: CPF: Endereço : Telefone: Morador: APTO Proprietário: CPF: Endereço : Telefone: Morador: 6

7 CRONOGRAMA E TAREFAS 1- JANEIRO FEVEREIRO MARÇO ABRIL MAIO JUNHO JULHO AGOSTO SETEMBRO OUTUBRO NOVEMBRO DEZEMBRO

8 FAXINEIRA HORÁRIO: De 7:00 às 17:00 horas, de segunda a sexta, aos sábados de 7:30 às 13:00 horas. VÍNCULO EMPREGATÍCIO: É empregado do condomínio Benefícios:cesta básica e assistência jurídica e trabalhista da Administradora. ADMISSÃO E DISPENSA: A cargo da Administradora, bem como as repreensões mais graves. UNIFORME: Sim TAREFAS: Coleta diária do lixo e limpeza de todas as dependências comuns do prédio. Com tarefas a serem inseridas neste manual. CHAVES: Receber e devolver diariamente uma penca de chaves, o que vale como controle do ponto. FALTA AO TRABALHO: Solicitar à Administração quando a falta for programada lembrando que o condomínio pagará uma plantonista para cobertura de falta. Ver telefone em telefones úteis. MATERIAL DE LIMPEZA - Solicitar à administradora ou receber lista da faxineira e realizar as compras. - Material pode ser guardado no armário disponível no nível 2 da garagem ou ter a guarda liberando aos poucos para controle. - Recomenda-se um caderno, onde é anotado o material fornecido à faxineira com assinatura da mesma. 8

9 PORTEIROS HORÁRIO: Das 07:00 às 19:00 horas e 19:00 às 07:00, de segunda a Segunda, no plantão 12/36, ou seja, dia sim/não; VÍNCULO EMPREGATÍCIO: CLT e convenção do sindicato da classe Benefícios:cesta básica e assistência jurídica e trabalhista da Administradora. ADMISSÃO SUPERVISÃO E DISPENSA: A cargo do síndico ou da administradora UNIFORME: Sim TAREFAS: Além dos cuidados com a portaria, observar os condôminos nas manobras de entrada e saída das garagens, separar correspondências, zelar pela limpeza da guarita e da sua aparência pessoal, simpatia e presteza aos condôminos de um modo geral. CHAVES: Disponível chaves da guarita, casa de máquinas, banheiro de serviço e outras das áreas comuns. FALTA AO TRABALHO: Solicitar a administradora com prazo de no mínimo de 24 hs, para cobertura da falta. Ver telefones úteis número para contato. 9

10 EXTINTORES DE INCÊNDIO 1- QUANTIDADE INSTALADA: 2- TIPO: Espuma Pó químico seco Água pressurizada Outros 3- PROCEDIMENTO PARA RECARGA: Colher mínimo de três orçamentos há firmas que não trabalham a domicílio. 4- PROFISSIONAIS DA ÁREA: Ver páginas telefones úteis ou as páginas amarelas 10

11 GÁS 1- MEDIÇÃO Mensalmente, entre os dias 15 a 20, o porteiro ou zelador ou síndico fazem a leitura do consumo de cada apartamento, para remessa a administradora para cobrança. 2- QUANDO ACABAR O GÁS Fecham-se as válvulas individuais (um a um) dos botijões vazios (cilindros). Fecha-se a chave central, do conjunto de cilindros cheios (para que o gás não escoe para os vazios). Abre-se a chave central do conjunto de cilindros cheios (ESTA CHAVE DEVERÁ FICAR NA HORIZONTAL). Abre-se, em princípio, apenas um pouco a válvula individual de cada um dos cilindros cheios (para evitar que o gás irrompa com violência pelos condutos). Após um momento (20 segundos), abrem-se totalmente as válvulas individuais dos cilindros cheios. 3- COMO ENCOMENDAR GÁS Após a operação de ligação dos cilindros cheios, comunicar a administradora a necessidade de substituição do conjunto vazio. A administrador encomenda a remessa junto a MINASGAS dos cilindros cheios. (sem taxa extra de entrega e com faturamento). Os cilindros retirados serão pesados posteriormente pela distribuidora e o peso das sobras serão creditadas em conta correntes e quando completada o peso de um cilindro, este não será cobrado, na próxima entrega. 4- CUIDADO COM A SEGURANÇA Em caso de vazamento do gás, solicitar à administradora que providencie a vistoria por técnico competente. 5- SOBRE O COMPARTIMENTO DO GÁS O recinto onde ficam os cilindros não deve ser usado para guarda de aparelhos ou objetos alheios ao sistema, por questão de segurança, asseio e estética. 11

12 ÁGUA 1- CONSUMO DE ÁGUA Periodicamente, comparar o consumo com o de outras residências, para detectar e corrigir possíveis irregularidades. 2- QUANDO ACABAR A ÁGUA Verificar se a caixa d água inferior está com água. Se estiver, ver a seguir como ligar a bomba. Verificar, na garagem do apto. 303, se o registro foi deixado fechado. Abri-lo, se for o caso. Se a caixa inferior estiver vazia, contratar caminhão d água, (a administradora pode ajudar nisto, a qualquer hora). Informar aos demais condôminos sobre a situação. 3- COMO LIGAR A BOMBA A bomba só deve ser ligada se o nível de água da caixa inferior estiver acima do cano de saída. Fechar o registro de água na garagem do apto 303. Na garagem contígua à portaria, ligar o interruptor da bomba. Se não funcionar, ligar um segundo interruptor, que está junto, à bomba, em seu compartimento próprio. Manter a bomba ligada por períodos de uma hora, com descanso de 30 minutos, para esfriamento. Observar sempre se o nível da caixa inferior não atingiu o cano de saída. Após o funcionamento da bomba, abrir de novo o registro de água na garagem do apto

13 LIMPEZA DA CAIXA D ÁGUA E CAIXA DE GORDURA CAIXA D ÁGUA Existem no prédio duas caixas d água de uso geral: uma de reserva (nível do chão) e outra superior. Se faltar água, ver item ÁGUA. LIMPEZA: Contratar pessoa entendida. A administrador pode ajudar. 13

14 PAGAMENTOS MENSAIS 1- Seu objetivo é tornar transparente a gestão do dinheiro do condomínio. 2- Sua emissão é de competência exclusiva do síndico. 3- Após rubricá-la, o síndico a passa ao conselho fiscal (se necessário), acompanhada do comprovante da despesa (orçamento, recibo, nota fiscal, conta de luz ou água, etc.) 4- O conselho fiscal apõe sua rubrica na mesma, antes de encaminha-la à administradora, para os devidos acertos. 5- Ao iniciar sua gestão, o síndico recebe uma cópia do modelo, que deverá ser reproduzido de acordo com a necessidade. 14

15 ORÇAMENTOS E RECIBOS 1- Providenciar sempre três ou mais orçamentos para os serviços (sobretudo os de maior monta). 2- As diferenças de preço costumam ser grandes. 3- Orçamentos e recibos dão transparência à gestão do dinheiro do condomínio. 4- Gastos que impliquem recolhimento de contribuições extras deverão ser aprovados previamente em assembléia. 5- Orçamentos e recibos devem ser sempre feitos em nome do condomínio. 15

16 GARAGEM Conforme convenção e escrituras lavradas nos cartórios de registros de imóveis, fica definido o uso das garagens DISTRIBUIÇÃO NÍVEL1 NÍVEL 2 NÍVEL 3 NÍVEL 4 16

17 REUNIÃO DE CONDOMÍNIO ELABORAÇÃO DO EDITAL DE CONVOCAÇÃO Encomendar à Administradora, informado à mesma os dados necessários (local, dia, hora, pauta, etc.) DISTRIBUIÇÃO DO EDITAL Oito ou dez dias de antecedência. Seria recomendável que se expedisse, no dia da reunião, um lembrete (ou se afixasse esse lembrete num quadro de avisos, deste que este exista). TIPO DE REUNIÃO Assembléia Geral Ordinária - obrigatória - eleição do síndico e sub-síndico Assembléia Geral extraordinária - eventual - qualquer assunto 17

18 ORDEM NO RODÍZIO DE SÍNDICO É definido em assembléia. ORDEM 1º 2º 3º 4º 5º 6º 7º APTO/SALA 18

19 COMISSÃO ADMINISTRATIVA ORIGEM OBJETIVOS Funciona como uma espécie de Conselho Fiscal, uma auditoria interna permanente, sua auditoria não se impõe à do síndico, já que, legalmente, este é o real responsável por tudo. Sua existência, porém, pode significar uma importante colaboração ao síndico, além de contribuir para a transparência nas ações do mesmo, sobre tudo no que respeita à gestão do dinheiro. Eventuais problemas de entendimento entre o síndico e a Com. Administrativa devem ser discutidos e resolvidos em assembléia. A Com. Administrativa não pode e não deve tolher o poder executivo do síndico em relação às pequenas obras. Deve ficar com o síndico a responsabilidade e gestão das contas bancárias, cabendo à Com. Administrativa o direito a todas as informações sobre a movimentação de tais contas e o emprego do dinheiro ( prestação de contas do síndico). Mensalmente, a administradora envia ao síndico uma projeção das despesas para o próximo mês. E nesta tarefa poderá ter auxílio da comissão repassando-a em tempo hábil à comissão administrativa para análise da mesma. COMPOSIÇÃO 19

20 CONTAS BANCÁRIAS COMO O SÍNDICO PODE MOVIMENTÁ-LAS Levar ao banco livro de atas ( ou cópia autenticada da ata de eleição do síndico), para comprovar a sua condição de síndico e fazer registro de assinatura e senha. CONTAS EXISTENTES Estão todas evidenciadas nos balancetes mensais, que encontram-se nos arquivos ou sobre a responsabilidade do síndico ou membros do conselho fiscal; 20

21 SEGURO DA EDIFICAÇÃO ARTIGO 13 DA LEI Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto das edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e parte comum, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio. PARÁGRAFO ÚNICO O Seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do habite-se sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a VIZ do imposto predial, cobrável executivamente pela municipalidade. DATA DE CONTRATAÇÃO LEVANTAMENTO PREDIAL (ver laudo da seguradora - apólice) 21

22 DIVERSOS SÍNDICO: o representante do condomínio Escolhido para administrar e responsabilizar-se pelo condomínio, o síndico é uma figura bastante controversa. Para muitos, ele não passa de um tirano que limita o espaço, distribui ordens, controla a vida dos condôminos; para outros nada mais é do que alguém com quem implicar, reclamar e exigir que no condomínio tudo funcione bem. Nem uma coisa nem outra. O síndico, na verdade, é um indivíduo eleito pela Assembléia Geral dos Condôminos para manter a ordem, a disciplina, a segurança e a limpeza do edifício. Em outras palavras, o síndico é aquele ser que faz tudo aquilo que todos deveriam fazer pelo condomínio e não o fazem, seja por falta de tempo ou de disponibilidade, seja por comodismo ou omissão. Ser síndico, portanto, não é uma tarefa das mais fáceis. É preciso ter muita boa vontade e paciência: ser humilde e compreensivo; um líder nato por excelência; e, por fim, estar ciente de que tudo o que acontece ou vier a acontecer no condomínio é de sua inteira responsabilidade. Para isto foi eleito; afinal, é ele quem defenderá os interesses dos condôminos; será seu porta voz, enfim, seu legítimo representante. Diferente do que se costuma pensar, a figura do síndico não surgiu por acaso nem tampouco porque alguém, de livre e espontânea vontade, se propôs a tomar para si os problemas vividos em um condomínio. Muito pelo contrário, a figura nada mais é do que uma exigência legal, estabelecida no Brasil há mais de 25 anos. O aparecimento do primeiro síndico ainda é um mistério, não se podendo precisar com certeza quando tenha surgido. No entanto, deduz-se que tenha sido com o primeiro prédio de apartamentos da história do homem e da necessidade de se designar alguém para cumprir a função de administrador do local. No Brasil a figura existe oficialmente e obrigatoriamente desde 1964, quando uma lei federal estabeleceu as bases para o funcionamento de um condomínio. Essa lei determina a existência de uma convenção, criada e aprovada pela assembléia de condôminos, e a eleição de um síndico, cuja função é a de se responsabilizar pela fiscalização e cumprimento dessas normas. Eleitos para a função por um mandato de dois anos, geralmente, os síndicos têm por incumbência economizar nas contas do prédio, cuidar e manter a limpeza, contratar ou demitir funcionários, evitar brigas entre vizinhos, zelar pela segurança dos condôminos, enfim fazer com que o edifício funcione plenamente. O síndico é, na verdade, o autêntico representante do condômino, o seu responsável direto. 22

23 O trabalho do síndico, no entanto, não se resume apenas à parte exterior do edifício, ou seja, a sua manutenção e conservação. Ele é muito mais abrangente e consiste em fazer cumprir as deliberações da assembléia dos condôminos e, em especial, a dos encargos que a Convenção do condomínio lhe atribuir. Compete ao síndico ainda a aplicação de multas previstas na Convenção ou no regulamento interno. Promove as obras necessárias à conservação e manutenção do prédio, levando ao conhecimento da assembléia ao conhecimento da assembléia as que se devam realizar. Organiza a previsão orçamentária para o ano subseqüente e solicita o reforço de verba, caso um imprevisto eleve as despesas normais. Presta contas à assembléia anual da receita e despesa do exercício anterior. Responde perante os condôminos pela má execução das atribuições, como pela omissão culposa e também por atos que tenha praticado abusivamente. Como legítimo representante do condômino, o síndico poderá ingressar em Juízo contra o condômino ou contra qualquer estranho, independentemente de prévia autorização da assembléia. Deve acionar o condômino em mora de suas contribuições, como também impedi-lo de converter para uso privado partes comuns do edifício e que mude a fachada do prédio ou altere a decoração de portas, esquadrias, etc. Dentro das suas funções, o síndico pode impedir, judicialmente, a transformação do apartamento que venha a causar dano ou incômodo. Tem qualidade para litigar, como condômino ou estranho, no que se refere às normas de boa vizinhança, como também na manutenção ou reintegração de posse sobre coisas e áreas comuns. Passivamente tem a representação do condômino em processos relativos às reclamações trabalhistas. ELEIÇÃO A boa ou a má administração de um condomínio depende sobretudo de uma boa ou má escolha do síndico pela Assembléia Geral. A opinião do economista Fernando da Cruz Lopes, que desde 1958 está no ramo de condomínios, tendo exercido a função de síndico em vários edifícios, expressa com clareza a responsabilidade dos condôminos na hora da indicação, escolha e eleição do síndico. A tarefa não é fácil, principalmente quando, no edifício, os condôminos se mostram alheios, nem sequer participando das assembléias ou reuniões. Por isso, a Lei de Condomínio n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, prevendo a dificuldade na escolha do síndico, permite que a função seja confiada a condômino ou pessoa física ou jurídica estranhas ao condomínio. Contudo, um síndico que seja eleito entre os próprios 23

24 condôminos, residentes no condomínio, poderá exercer melhor a função e solucionar com mais rapidez os problemas existentes. Essa opinião, no entanto, não é totalmente compartilhada por Fernando da Cruz Lopes. Com sua experiência de muitos anos como síndico, considera que a função pode ser exercida e bem sem que o responsável pelo condomínio resida no local. Já fui síndico em muitos edifícios nos quais não residia, e tudo saía a contendo. Todo o trabalho consiste em administrar o condomínio, como um bom empresário administra sua empresa, por isso não é imprescindível estar o tempo todo no local para saber de suas reais necessidades afirma. Para explicar melhor esse pensamento, Fernando da Cruz Lopes lembra que no condomínio o síndico conta com o auxílio do zelador e de mais funcionários, sem falar no próprio condômino, que usufrui dos efeitos da administração. Em um condomínio existe uma escala hierárquica que facilita a realização do trabalho. Ela parte do condômino para o síndico, deste para o zelador que por sua vez encerra-se nos empregados ressalta Cruz Lopes. O síndico poderá ser eleito através de uma indicação feita pela Assembléia Geral, ou ainda partir de um condômino que porventura desejar assumir tal função. O indicado poderá recusar a proposta da Assembléia, mas, caso aceite, será eleito por um período de dois anos, podendo ser reeleito. No que se refere às condições básicas para assumir tal função, deve-se levar em conta o caráter da pessoa, sua integridade, educação, energia e uma boa dose de paciência e de boa vontade. Além disso, é conveniente ter conhecimentos gerais de administração, contabilidade das leis trabalhistas e previdenciárias. Para Fernando da Cruz Lopes, que atualmente é síndico em um edifício no Jardim Paulista, em São Paulo, o essencial é que o indicado seja um condômino, proprietário de imóveis, pessoa de bem e de bens. Caso aconteça alguma irregularidade por parte do eleito quando no exercício de sua função, o mesmo poderá ressarcir o condomínio dos prejuízos causados adverte Cruz Lopes, acrescentando ainda que ser síndico é ocupar um cargo de grande responsabilidade e que a pessoa ao assumi-lo deve estar ciente de que se vier a cometer uma falta deverá responde-la com seus bens. Se a função implica responsabilidade surge então uma dúvida: deve ela ser remunerada? Em princípio, se o cargo for exercido por um dos condôminos, presume-se gratuita. Mas nada impede que os condôminos votem em assembléia verba de remuneração indireta o condômino-síndico fica dispensado do pagamento de sua cota nas despesas de condomínio, enquanto estiver no cargo. É uma espécie de pagamento simbólico que os demais condôminos não devem confundir com um salário, transformando o síndico num empregado. Por outro lado, se a função é exercida por alguém estranho ao condomínio, pessoa física ou jurídica, deve ser remunerada. Isto porque se trata de uma prestação de serviços de administração de terceiros 24

25 ligados obrigatoriamente à função de síndico, e, portanto, não pode ser gratuita. Nesse caso, os demais moradores do edifício devem exigir que o trabalho deste síndico seja bem feito. Favorável à remuneração, o síndico Fernando da Cruz Lopes considera que ela poderia ser feita da seguinte forma: o síndico receberia uma remuneração mensal no valor relativo à taxa de condomínio, correspondente ao apartamento onde reside. Esta é uma forma de remunerar o síndico sem isenta-lo do pagamento da taxa condominial. Quanto à questão da destituição do síndico, ela estará sempre prevista na Convenção, ou no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos presentes em Assembléia Geral Extraordinária, especialmente convocada para tal fim. Desde que justa, a destituição do síndico não pode ser modificada, em mesmo através do Poder Judiciário. O único recurso do síndico é tentar provar que os argumentos feitos para destituí-lo não são verdadeiros, ou ainda tentar anular o processo de destituição se não foi feito na fora e condições previstas na Convenção ou nos termos da lei. Observação : O candidato a síndico em débito com suas obrigações condominiais, não pode se candidatar, nem tornar-se síndico do mesmo. FUNÇAO ADMINISTRATIVA De acordo com o estabelecido em lei, as funções administrativas do condomínio são de inteira responsabilidade do síndico, as quais podem ser delegadas a pessoa de confiança do síndico. A responsabilidade neste caso, continuará sendo sempre do síndico, que responderá perante os condôminos pelas contas de sua gestão. A função administrativa delegada pelo síndico a pessoa física ou jurídica de sua confiança necessita da aprovação da Assembléia Geral dos Condôminos. Não são todas as atribuições que admitem delegação, somente as administrativas. Dessa forma, são insuscetíveis de sub-estabelecimento a imposição de multas, a prestação de contas, a representação do condomínio, a convocação de assembléias, que competem apenas ao síndico, não podendo ser atribuídas a ninguém. É, também, privativa do síndico a ação conta condômino, para cobrar despesas de condomínio. Ao delegar a função administrativa a alguma pessoa física ou jurídica a escolha à aprovação da Assembléia Geral. Se esta negar o voto, abre-se uma alternativa inevitável: ou o síndico submete-se e substitui a escolhida, de forma a contentar os condôminos, ou então deixará o cargo, traduzindo-se em voto de desconfiança a recusa da aprovação. 25

26 Se após a votação desfavorável por parte da Assembléia Geral o síndico persistir na sua escolha, sua rebeldia e intransigência lhes imporão, necessariamente, a destituição. Isto porque o síndico não pode manter uma administradora ou um administrador com delegação de suas funções contra a vontade dos condôminos, manifestava através do voto contrário da Assembléia Geral. O subsíndico e o Conselho Consultivo Visando a auxiliar o síndico na sua árdua tarefa de administrar o condomínio, que na verdade tem por função substituir o síndico nos casos de ausência deste, não permitindo desta forma que o condomínio fique sem representação quando do afastamento ou impedimentos de seu representante legal. A eleição de subsíndico não é obrigatória. Entretanto, a Convenção do condomínio poderá estabelece-la, caso julgue necessário. Sendo assim, o subsíndico será eleito por dois anos na mesma Assembléia Geral que escolher o síndico, podendo ser reeleito. Deverá ser estabelecido ainda o número de subsíndicos a serem admitidos (um, dois, três), além da definição de suas atribuições. A mesma lei que criou a figura do subsíndico criou também o Conselho Consultivo. Caso a Convenção o admita, o Conselho será composto de três condôminos, eleitos para um mandato de dois anos, sendo permitida a reeleição. Cabe à Convenção determinar as atribuições do Conselho Consultivo, que no geral consistem em aconselhar o síndico e assessora-lo na solução dos problemas concernentes ao condomínio. Cabe, entretanto, ressaltar que a função do Conselho é exclusivamente consultiva, a menos que a Convenção lhe atribua outra atividade. Assim, deve ficar claro que, embora exista o Conselho, a figura do síndico é fundamental, uma vez que é ele o legítimo representante do condomínio. O Condomínio e suas leis A convivência social é regida por inúmeras leis. No caso dos condomínios, hoje inseridos com predominância nos grandes centros urbanos, há também muitas normas, a maioria delas as mesmas que regulam o convívio social, a começar pela lei maior, a Constituição, as do Código Civil, Penal, Lei do Inquilinato, decretos, regulamentos, portarias, leis estaduais, municipais, etc. Em relação ao condomínio, 26

27 o Código Civil traz um capítulo especial e quando se trata de questões trabalhistas, seguem a Consolidação das Leis do Trabalho. Nesse complexo de leis há uma específica para o condomínio. Lei do Condomínio A Lei do Condomínio é a lei federal, número 4.491, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. A Lei especial sobre o condomínio define sua configuração e regula a convenção condominal, a assembléia de condôminos, a administração, competência do síndico, despesas do condomínio, infrações e o seguro obrigatório. A Lei do Condomínio sofreu raras modificações no longo período desde que foi promulgada. Devido a inúmeras novas situações surgidas nas relações de condomínio, tem havido constantes apelos para que uma moderna legislação substitua a lei de 1964, em diversos casos superada. Enquanto esta lei permanece, muitas questões, quando acionadas, vêm sendo resolvidas pela jurisprudência. O Condomínio Condômino é a figura que vem do direito romano ( cum = com + dominus = senhor). É o senhor, o dono, com outro ou outros. E condomínio (condominium) é o domínio, a co-propriedade, que pertence a mais de uma pessoa. Clóvis Bevilaqua, em seu comentário ao Código Civil, diz que o condomínio ou co-propriedade é forma atípica da propriedade em que o sujeito de direito não é um indivíduo que o exerça, com exclusão dos outros. São duas ou mais pessoas que exercem o direito simultaneamente. O mesmo jurista diz que cada condômino pode usar da coisa comum, segundo o destino, que lhe é próprio, porém de modo a não impedir que os outros usem de igual direito, e sem prejudicar os interesses da comunhão; de onde se conclui que o condomínio é uma propriedade limitada pela pluralidade dos sujeitos. A definição lega de condomínio vem no artigo 1 da Lei do Condomínio, como sendo as edificações ou conjunto de edificações, constituídas sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, como os comerciais. 27

28 Lei n 4.864,de 1965, acrescentou parágrafos referentes ao direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados. Em muitos edifícios a vaga, quando não é fixa, é feita por sorteio periódico, tendo em vista que não seja um condômino sempre privilegiado por um local melhor. Muitas vezes isso consta do regulamento interno. Eis um exemplo de como as circunferências vão criando adaptações à margem da lei específica que rege o condomínio. Ainda quanto à vaga da garagem ela pode ser transferida a outro condômino, mas é proibida, pela lei, a transferência às pessoas estranhas ao condomínio. Além da convenção condominal, os condôminos estão sujeitos à observância de regras de comportamento, constante de normas internas, que variam de condomínio para condomínio. Esses regulamentos, embora limitando a atuação de cada condômino, são feitos em benefício de todos, dentro do princípio de convivência social de uma comunidade especial que é o condomínio. A Lei do Condomínio e o regulamento interno são normas a serem observadas pela comunidade dos seus moradores, e como na sociedade as leis são feitas para o seu bom ordenamento, muito especialmente o bem comum é o objetivo desse agrupamento fechado de um edifício, o condomínio, que se faz como se fosse uma só família. A Convenção de Condomínio A Convenção de Condomínio de edifícios de apartamentos é um ato contratual, derivado da vontade dos que a subscrevem. Ao lado desse caráter contratual é um ato normativo, isto é, que se impõe e se perpetua aos que habitam o edifício ou possuem uma unidade, aos seus sucessores e mesmo às pessoas que eventualmente nele ingressem. Como regras de convívio e de utilização do edifício, a convenção condominial constitui, apesar de serem normas particulares, fonte e força formais obrigatórias de Direito. A Convenção de Condomínio é lei própria dele e como tal vem explícita no Capítulo II da Lei do Condomínio. A Convenção pode ser comparada ao estatuto de uma sociedade civil ou comercial e como tal indica os caminhos a serem seguidos pela comunidade condominial, sejam especificando as partes individuais e comuns do condomínio, as maneiras de usa-las, as proporções, de contribuições e despesas de manutenção e as extraordinárias, os modos de escolher o síndico, o conselho consultivo e fiscal, a remuneração ou não do síndico e os prazos e as formas para convocação e reuniões das assembléias gerais e o quorum para elas, bem como o exigido para a alteração da convenção. Enfim, a convenção deve conter todas as regras para o convívio dessa sociedade, que é o condomínio, as quais, principais, acima relacionadas, constam dos itens do artigo 9 da Lei do Condomínio. 28

29 Dois pontos são necessários para a validade da convenção, além da aprovação de pelo menos 2/3 dos condôminos, de acordo com o parágrafo 2 do artigo 9. Um é que ela seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis e outro é que não contrarie as leis em vigor. Quanto ao registro, diz o parágrafo 1 do mesmo artigo: Far-se-á o registro da convenção no registro de imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações. Regulamento Interno A Lei do Condomínio não fala com detalhes sobre o Regulamento Interno, onde somente é mencionado na letra m do parágrafo 3 do artigo 9, que diz sobre a forma e o quorum para aprovação do regimento interno, quando não incluído na própria convenção. Assim, o regulamento interno não vem como uma forma institucional constante da lei especial de condomínio, mas é um ato administrativo. O Regulamento Interno é uma decorrência da convenção condominial, destinado a estabelecer detalhes e disciplinar as normas gerais nela contidas. São resoluções complementares, necessárias às peculiaridades de cada edifício. O condomínio é uma comunidade, onde cada condômino está sujeito, ao lado de normas jurídicas, à observância de regras de comportamento, que visam o bem de todos. Essas normas, embora restrinjam a liberdade particular de cada indivíduo, são prescritas no princípio da convivência social de uma comunidade especial. Essas normas, portanto, devem ser obedecidas por todos, inclusive pelos visitantes ou pessoas que eventualmente transitem no edifício na execução de algum serviço. Muitos juristas, como Caio Mário Pereira, dizem o seguinte: Sentindo o imperativo de estabelecer regras de comportamento conveniente à tranqüilidade, ao conforto, à higiene do edifício, em proveito de todos, a norma regulamentar, interna tem a natureza de lei particular daquele agrupamento, aplicável aos seus membros, como a qualquer estranho que penetre no seu recinto. O Regulamento Interno se faz lei dentro do condomínio. É lei especial, particular de um edifício, que deve ser obedecida. Assembléia Geral A Assembléia Geral é da maior importância na vida em condomínio. Ela é o órgão soberano, o fórum, no qual são discutidos e aprovados todos os assuntos de interesse dessa comunidade especial que é o grupo de condôminos. 29

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