Curso de Direito Civil Contratos 3ª Série UNIARA. Períodos Diurno e Noturno: Prof. Marco Aurélio Bortolin

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1 Curso de Direito Civil Contratos 3ª Série UNIARA. Períodos Diurno e Noturno: Prof. Marco Aurélio Bortolin Aulas 41 e 42 Ementa Contrato de Locação (2ª parte) Benfeitorias nos contratos de locação de coisas em geral (regida pelo Código Civil) e de imóveis urbanos (regida pela Lei 8.245/91); Hipóteses de alteração do possuidor direto em relação ao bem locado no curso do contrato de locação (sublocação, cessão e comodato); importância prática da sublocação nos imóveis urbanos (principais destaques); renovação automática (tácita) na locação de coisas em geral e na locação de imóveis para fins residenciais; renovação compulsória na locação de imóveis para fins não residenciais. I. Continuação do estudo da locação. Benfeitorias. 1. Regime geral. Basicamente, se considerarmos o exercício de posse direta por qualquer não proprietário de um bem móvel ou imóvel, que implementa benfeitorias em favor da coisa (artigo 96, Código Civil), o regime aplicável é o previsto nos artigos 1219 e 1220, ambos do Código Civil, ou seja, o possuidor de boa-fé tem o direito de ser indenizado por benfeitorias necessárias e também pelas úteis, com direito de retenção do bem até o efetivo recebimento, podendo ainda levantar aquelas outras benfeitorias ditas voluptuárias, desde que a remoção não cause prejuízo ao bem. Em contrapartida, se restar demonstrado que a posse é exercida de má-fé, esse possuidor perderá as voluptuárias e as úteis, somente será indenizado por aquelas necessárias, e não terá direito de retenção por nenhuma 1. Apenas exemplificando, pensemos em típicas benfeitorias como algumas que claramente se encaixam nos conceitos legais do artigo 96, do Código Civil, tais como, dentre outras, o conserto do telhado do imóvel, que apresentou rebaixamento pela ação de cupins no madeiramento (necessária), ou na abertura e colocação de um portão de serviços no muro lateral (útil), e ainda, na implantação de paisagismo decorativo de plantas ornamentais, onde antes havia um gramado simples no imóvel (voluptuária). 1 Art. 96, Código Civil. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. 1 o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. 2 o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. 3 o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. Art , Código Civil. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis. Art , Código Civil. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias. 1

2 O regime jurídico geral de benfeitorias acima enfocado (artigo 1219 e 1220, ambos do Código Civil), recebe algumas alterações no regime jurídico específico da locação. Na locação de coisas em geral, salvo disposição contratual em sentido diverso, segundo o artigo 578, do Código Civil, admite-se indenização e retenção para benfeitorias necessárias ao locatário, independentemente de autorização contratual expressa, pois do contrário haveria enriquecimento indevido do locador; já para benfeitorias úteis, o locatário somente terá direito de indenização e retenção se expressamente autorizado pelo locador a implementá-las. No mesmo sentido é o regime estabelecido pela Lei 8.245/91, no que diz respeito às benfeitorias necessárias e úteis para a locação de imóveis (artigos 35 e 36), tratando inclusive das voluptuárias, para as quais adota a Lei de Locações o regime geral do Código Civil. Vejamos: Art. 578, Código Civil. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador. Art. 35, Lei 8.245/91. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Art. 36, Lei 8.245/91. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. II. Hipóteses de alteração do possuidor direto em relação ao bem locado no curso do contrato de locação. 1. Distinção necessária. Considerando o contrato de locação, temos, em regra, a ideia de que o possuidor direto seja o locatário, mas é possível que outros negócios jurídicos realizados no curso da locação alterem o possuidor direto sobre o bem locado, e tais negócios jurídicos são notadamente a cessão, a sublocação e o comodato. Devemos, portanto, estabelecer as principais diferenças entre esses três negócios jurídicos, embora todos determinem a alteração do possuidor direto. A cessão é um negócio que importa na sub-rogação dos direitos e obrigações subjetivas e objetivas em relação ao todo do negócio, pressupondo concordância com a substituição da parte contratante por um terceiro no negócio. O comodato, a envolver o empréstimo do bem, é um novo negócio em relação à locação, e precisa estar autorizado por cláusula ou aceito por aditivo posterior. A sublocação é um negócio jurídico derivado do contrato principal e definitivo de locação, a envolver a cessão do objeto principal deste que é a posse, em transmissão onerosa sucessiva, e, por óbvio, precisa estar admitida pela locação principal. 2

3 Caso se encontre vedada a hipótese de sublocação no contrato principal, sua ocorrência precária não vinculará o locador originário, representando, inclusive, infração contratual a possibilitar a retomada do bem, restando ao sublocatário voltar-se em regresso contra o sublocador. 2. Importância prática da sublocação nos imóveis urbanos. À luz da Lei 8.245/91, podemos apresentar como principais destaques: a) regra geral (artigo 14, Lei 8.245/91) 2 : o regime jurídico da locação se aplica às sublocações entre locatário sublocador e sublocatário, como, por exemplo, as mesmas obrigações legais previstas para o locador e locatário, e independentemente da contratação da sublocação, o locatário continuará vinculado ao contrato de locação, com todas as suas obrigações mantidas mesmo não exercendo a posse direta sobre o bem; b) vedação no contrato principal de locação OU término do contrato principal por qualquer outra causa (artigo 15, Lei 8.245/91) 3 : a sublocação não vincula o locador e é inclusive exemplo de infração, ensejando resolução a pedido do locador quando não tiver sido previamente admitida no contrato principal de locação. Outrossim, se firmada a sublocação, e por qualquer outro motivo legal ou contratual ocorrer a extinção do contrato principal de locação, a sublocação não poderá impedir o locador de retomar o imóvel, e nessas duas hipóteses, restará ao sublocatário buscar ressarcimento por eventuais perdas e danos contra o sublocador, sem exercer retenção do imóvel frente ao locador; c) aluguel: outra regra geral da sublocação imobiliária diz respeito ao valor do aluguel, que não poderá legalmente suplantar o valor do próprio locativo firmado entre locador e locatário, consoante dispõe o artigo 21, primeira parte, da Lei 8.245/91. Questão interessante se apresenta na hipótese de o bem locado com um valor de aluguel, ser alvo de várias sublocações parciais simultâneas, sendo que o referido dispositivo legal conta com regra específica apenas para as habitações coletivas multifamiliares, estabelecendo que nessa situação a somatória dos alugueres das sublocações não poderá suplantar o dobro do valor do aluguel fixado para a locação. Essa limitação não se aplica em favor do locador na locação principal, mas sim, seguramente em favor de um ou mais sublocatários que poderão invocar o dispositivo legal para pleitearem redução do valor dos alugueres das sublocações caso a somatória exceda 2 Art. 14, Lei 8.245/91. Aplicam - se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações. 3 Art. 15, Lei 8.245/91. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador. 3

4 o limite legal, a não ser que o valor seja resultado de livre consenso entre as partes sublocador e sublocatário. Nesse sentido, o dispositivo legal e a Jurisprudência: Art. 21, Lei nº 8.245/91. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos. LOCAÇÃO - EMBARGOS À EXECUÇÃO - SUBLOCAÇÃO - ART. 21 DA LEI 8.245/91 INAPLICABILIDADE - O contrato de sublocação é negócio jurídico diferente da locação por ter sido o imóvel (constituído por terreno sem benfeitorias) modificado pelo sublocador. - O valor do aluguel da sublocação pode exceder o valor da locação se concordante os sublocatários e inexistente cláusula específica, principalmente por ter sido cumprido o contrato por cerca de dez anos sem o levantamento de qualquer irregularidade. A rescisão contratual avençada entre o sublocatário e o proprietário do imóvel locado não tem validade para o sublocador. O distraio deve se dar nos mesmos moldes em que concretizado o respectivo contrato e, logicamente, entre os mesmos contratantes. Apelo não provido (TJSP Apelação Cível Relator(a): José Malerbi. Julgamento: 28/03/2011). [...] inexistindo cláusula no contrato de sublocação vedando a estipulação de aluguel maior que o da locação e concordando o sublocatario em pagar mais do que o aluguel principal, disto não resulta qualquer infração legal por parte do sublocador ao art. 21 da Lei 8.245/91 e nem autoriza o sublocatario a pleitear diferenças que entende haver pago a mais (TJSP - A.l. n , Rel. Oscar Feltrin, 28/04/04). d) mora do locatário e adimplemento do sublocatário (artigo 16, Lei de Locações) 4 : com a sublocação remanesce para o locatário as obrigações originárias em favor do locador, em especial, a de pagar os alugueres. Mais interessante ainda do ponto de vista jurídico é considerarmos uma interessante hipótese na qual o sublocatário pague seus alugueres no contrato derivado, mas o locatário incorra em mora quanto aos seus locativos no contrato principal. Nesse aspecto, prepondera o direito do locador de fazer valer seu crédito, utilizando-se, para tanto, do vínculo derivado da sublocação. e) silêncio do locador frente ao propósito do locatário de sublocar o bem (artigo 13, Lei 8.245/91): sob viés prático, e imaginando a ausência de previsão expressa no contrato de locação seja para permitir, seja para proibir a sublocação, mas nada impedindo o aditamento posterior do contrato ante a vontade do locatário de implementar a sublocação, como se estabeleceria a sistemática para tanto? 4 Art. 16, Lei 8.245/91. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide. 4

5 De acordo com o artigo 13, da Lei de Locações, além da prévia previsão contratual de autorização, ainda é possível colher autorização posterior do locador, desde que expressa. O silêncio do locador, mesmo notificado a pronunciar-se, não legitima a pretensão do locatário de sublocar o bem, salvo depois do transcurso de trinta dias de silêncio, como estabelece o citado dispositivo legal: Art. 13, Lei 8.245/91. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição. 3. Espécies de locação e sua renovação (tácita ou compulsória). Primeiramente, parece relevante destacarmos que estamos a analisar o contrato de locação de coisas em geral segundo as regras do Código Civil, mas destacando em paralelo aspectos similares na locação de imóveis urbanos, à luz da Lei de Locações (Lei 8.245/91). Sob o enfoque da renovação do contrato de locação, podemos certamente aprofundar a divisão do tema, para analisar a renovação da locação das coisas em geral e a renovação da locação em bens imóveis, pois nesta última, o tratamento jurídico é distinto para as espécies de locações imobiliárias (residencial, não residencial e temporada) Renovação automática ou tácita (coisas em geral segundo o Código Civil, bens imóveis para fins residenciais e por temporada em conformidade com a Lei 8.245/91). Como já vimos para outros aspectos, na disciplina do Código Civil para a locação de coisas em geral, há a possibilidade de renovação sempre que o tempo de contrato inicialmente ajustado se finda e não há restituição da posse do bem ao locador a pedido deste (sem notificação quando conta com prazo determinado, e com notificação, quando locado sem prazo determinado). Nesse mesmo sentido estabelece o Código Civil: Art. 573, Código Civil. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Art. 574, Código Civil. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado. O mesmo tratamento se aplica para locações imobiliárias para fins residenciais, ou seja, após transcorridos 30 dias do término do prazo de duração inicial sem pedido de retomada, hipótese em que a locação se renova por prazo indeterminado, podendo posteriormente ser resilido sem motivo na locação de duração inicial de trinta meses ou mais (artigo 46, 1º e 2º, Lei de 5

6 Locações), ou motivadamente, na locação com prazo inicial inferior a trinta meses (artigo 47, Lei de Locações): Art. 46, Lei 8.245/91. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. Art. 47, Lei 8.245/91. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - Nos casos do art. 9º; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento; V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se: a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio. 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. Na locação por temporada, caso o locador não exija a retomada em trinta dias contados do término do prazo determinado (até noventa dias), haverá prorrogação do contrato por tempo indeterminado, mas a qualquer tempo o locador poderá exigir a devolução com prazo de trinta dias para tanto, tal como consideramos para as locações residenciais firmadas por trinta meses ou mais (artigo 50, Lei 8.245/91) Renovação compulsória (imóveis locados para fins não residenciais). Já na locação não residencial, há previsão legal de renovação até compulsória, ou seja, contra 5 Art. 50, Lei 8245/91. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art

7 a vontade do locador, na perspectiva da norma de proteger o fundo de comércio do locatário, e com isso, estimular a atividade economicamente produtiva com maior segurança. Nesta aula, falaremos em possibilidade de renovação compulsória, já que a hipótese é prevista expressamente na Lei de Locações e não se admite que o contrato possa afastá-la ou onerá-la para inibir sua utilização (artigo 45, Lei de Locações) 6. Para tanto, destacamos os seguintes aspectos: A) Pressupostos para a ação renovatória da locação não residencial (artigo 51, Lei 8.245/91) 7 : o sucesso do possuidor direto (locatário, sublocatário ou sucessores) na ação renovatória gera, em caso de procedência, a extensão do contrato por um novo período de tempo determinado, nos exatos moldes do contrato antes da renovação. Para o exercício da pretensão renovatória, deve o locatário não residencial cumprir alguns requisitos, dentre os quais se destacam dentre outras peculiaridades: a.1) que a locação tenha sido contratada por escrito e com tempo determinado (artigo 51, I, Lei 8245/91); a.2) que o contrato em curso ou a somatória dos contratos firmados esteja a perdurar por cinco anos (artigo 51, II, Lei 8245/91); a.3) que a atividade comercial do locatário esteja a durar por no mínimo três anos naquele local (artigo 51, III, Lei 8245/91); a.4) que a ação renovatória venha a ser proposta, no mínimo, um ano antes do término do contrato, e no máximo, seis meses antes do término do contrato em vigor, sob pena de decadência do direito (artigo 51, 5º, Lei 8245/91). 6 Art. 45, Lei 8.245/91. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. 7 Art. 51, Lei 8.245/91. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade. 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. 7

8 B) Ressalvas da renovação em locações para fins não residenciais: b.1) embora o dispositivo acima transcrito se refira a estabelecimento comercial, a mesma proteção se aplica para estabelecimentos industriais e às sociedades civis com fins lucrativos (por exemplo, um imóvel que abriga uma sociedade de advogados ou de médicos), respeitados os demais requisitos acima referidos (artigo 51, 4º, Lei 8.245/91); b.2) no caso de imóvel sublocado integralmente, nutrirá direito à renovação o sublocatário e não o locatário (artigo 51, 1º, Lei 8.245/91). C) Fundamentos legais para impedir a renovatória compulsória em locações para fins não residenciais: essa pretensão do locatário não residencial à renovação pode ser impedida pelo locador em quatro específicas hipóteses alinhadas através do artigo 52, da Lei de Locações, a saber: c.1) por determinação do Poder Público, o locador tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação, ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade (artigo 52, I, Lei 8.245/91): aqui, a norma excepciona o direito do locatário à renovação em duas situações distintas, sendo que, na primeira, prevalece o direito do locador de evitar sanção do Poder Público pela não implementação de obras exigidas pela Administração, o que determina que o direito do locatário não seja entendido de forma absoluta; na segunda hipótese legal, conserva a norma ao proprietário o direito de reformar significativamente o imóvel, visando sua nítida valorização, o que também não poderia ser impedido pela renovação da locação; c.2) o imóvel vier a ser utilizado pelo próprio locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendentes (artigo 52, II, Lei 8.245/91): nesta terceira hipótese, a Lei de Locações cria outro fundamento para obstaculizar o livre exercício da pretensão renovatória, estabelecendo ao locador o direito de retomar o imóvel para uso próprio para fim residencial, ou para uso não residencial, comercial, desde que o locador ou parente próximo seu na linha reta (ascendentes ou descendentes) e o(a) cônjuge ou companheiro(a), pretendam transferir para o imóvel seu fundo de comércio já existente e em operação por mais de um ano. A ressalva legal (e justa) é que essa retomada não se dê para a fixação de comércio de mesmo ramo do locatário (a não ser que além da locação do prédio, também se havia locado o fundo de comércio com seus equipamentos e bens consoante ressalta o artigo 52, 1º, Lei 8245/91). c.3) espaços em shoppings centers com melhor proposta de terceiro (artigo 52, 2º, Lei 8245/91): nestas locações, não pode o locador invocar intenção própria para fixação 8

9 de seu fundo de comércio ou de parentes/cônjuges (artigo 52, II, Lei 8245/91). Entretanto, pode o locador resistir à renovação, se comprovar melhor proposta de terceiro, mas nesse caso, o locatário poderá cobrir a proposta, readquirindo a preferência e o exercício da ação renovatória. D) Não implementação posterior da causa invocada pelo locador para resistir à renovação compulsória. De acordo com o artigo 52, 3º, da Lei de Locações, se na hipótese de não renovação por melhor proposta de terceiro em espaços de shoppings centers, ou não renovação pela alegação de implementação de obras exigidas pelo Poder Público ou para melhoria significativa do prédio, e se estas reformas não ocorrerem em três meses, e se em todos esses casos ocorrer desvalorização do fundo de comércio, terá o locatário que não renovou a locação direito a ser ressarcido por danos emergentes e lucros cessantes. Nesse sentido, cumpre reproduzir o destacado e relevante artigo 52, da Lei de Locações, que estabelece: Art. 52, Lei 8.245/91. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences. 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo. 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar Impossibilidade de propositura de ação renovatória na locação para temporada. A locação por temporada se contrata sempre por prazo determinado, com causalidade específica (tratamento de saúde, férias, obra na residência), e por prazo nunca superior a 90 dias (artigo 48, Lei de Locações). Não se cogita, portanto, de renovação compulsória, mas sim, se o caso, de nova contratação após o encerramento da primeira, podendo as partes ajustarem novas bases contratuais a cada novo período, além da renovação tácita já tratada em tópico anterior (3.1). II - Julgados relacionados aos temas da aula (fonte: Ementa: Apelação. Renovatória de aluguel. Requisitos dispostos no art. 51 da Lei nº 8.245/91. Inobservância. Contrato vigente por prazo indeterminado. Locação com prazo inferior a cinco anos. Comércio desenvolvido pelo locatário há menos de três anos. Benfeitorias não comprovadas. Sentença mantida. Recurso improvido. (TJSP Apelação Rel. Des. Walter Cesar Exner 36ª Câmara de Direito Privado Comarca: Campinas J. 28/09/2018). 9

10 Ementa: Civil. Locação de imóvel não residencial. Ação renovatória. Sentença que reconheceu a decadência, acolheu o pedido contraposto formulado pelo réu, decretando o despejo e, ainda, determinando que eventuais benfeitorias deverão ser objeto de indenização, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença. Pretensão dos autores à reforma. Decadência do direito à renovação da locação. Ocorrência. Demanda proposta fora do prazo legal previsto no artigo 51, 5º, da Lei n /1991. Decreto de despejo bem aplicado, pois com fulcro no artigo 74 da Lei n /1991. Benfeitorias. Determinação, na sentença, para que benfeitorias realizadas no imóvel sejam objeto de indenização, em valor a ser apurado em sede de liquidação de sentença, por arbitramento. Pretensão dos apelantes à imediata realização da perícia. Não cabimento. Primeiro, porque esse pedido deve ser dirigido ao MM. Juízo a quo, que tem competência originária para a fase de cumprimento de sentença; segundo, porque ainda não houve o despejo e, pelo que se verifica do andamento do cumprimento provisório, está sendo analisado o aspecto relativo a direito de retenção, sem que se configure a propalada urgência. Sentença mantida. Ônus sucumbenciais da fase recursal explicitados. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP Apelação Rel. Des. Mourão Neto 27ª Câmara de Direito Privado Comarca: Franca J. 10/04/2018). III. Dispositivos legais referidos nesta aula (fonte: a) Código Civil: Art. 565, Código Civil. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. Art. 566, Código Civil. O locador é obrigado: I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário; II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa. Art. 567, Código Civil. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava. Art. 568, Código Civil. O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação. Art. 569, Código Civil. O locatário é obrigado: I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar; III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito; IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular. Art. 570, Código Civil. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos. Art. 571, Código Civil. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato. Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido. Art. 572, Código Civil. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis. Art. 573, Código Civil. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Art. 574, Código Civil. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado. Art. 575, Código Civil. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito. Parágrafo 10

11 único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade. Art. 576, Código Civil. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro. 1 o O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel. 2 o Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação. Art. 577, Código Civil. Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado. Art. 578, Código Civil. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador. b) Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações): Art. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei: Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações: 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 3. de espaços destinados à publicidade; 4. em apart-hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente. Art. 4 o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o 2 o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição. Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário. Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. 11

12 Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros. Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel; II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio. Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. 1 o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. 2 o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição. 3 o Vetado. Art. 14. Aplicam - se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações. Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador. Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide. Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica. Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel. Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos. Art. 22. O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a 12

13 repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva. Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no 1º deste artigo, desde que comprovadas. Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público. 1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel. 2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização. 3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel. Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram. Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsálo integralmente. Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los. Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato. [...] Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. 13

14 [...] Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo. Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - Nos casos do art. 9º; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento; V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se: a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio. 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade. 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences. 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo. 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. Art Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente 14