DIREITO CIVIL DIREITO DAS COISAS Rosivaldo Russo D. DAS COISAS a. Condomínio b. D. Reais sem coisa alheia c. D. Reais de garantia CONDOMÍNIO NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO # É o mesmo que o D. Brasileiro ou romano # Divisão de forma teórica # Quotas ou frações de um todo (apenas uma construção jurídica) CLASSIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO COMUM a) Voluntário (convencional) (1314 a 1330) = vontade + contrato. Ex. Sucessão testamentária b) Necessário (ou edifício) (1331 a 1358) = lei. Ex. Bens indivisíveis, Comissão, áreas limítrofes. CONDOMÍNIO PRÓ-DIVISO = Co propriedade teórica e posse prática. PRO-INDIVISO = divisa não identificada DEVERES E DIREITOS DOS CONDÔMINOS (art 1314 CC) # usar livremente a coisa # Respeitar o fim do bem # Não ferir o direito do outro CARACTERÍSTICAS DO CONDOMÍNIO # decisões pela maioria # calculado pelo valor de cada quinhão ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO (1323) CONDOMÍNIO EDIFÍCIO (1331 a 1358) # Não existe voluntário a lei não impõe # Co-propriedade da parte comum = duplicidade de propriedade PERSONALIDADE JURÍDICA (PJ) DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO # Não tem PJ própria # Só tem PJ anômala para obrigações e não para direito # Tem espólio e responsável inventariante ESPÓLIO = Conjunto de bens, direitos e obrigações FORMAS DE CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO a) Compra de uma edificação com condomínio pré-existente. b) Incorporação (participação pela área e não pelo valor do bem) OBRIGAÇÕES DOS CONDÔMINOS (1336 e 2035) # Proteger o bem DIREITOS DOS CONDÔMINOS (1335) PENALIDADES DOS CONDÔMINOS # Multa (1336 $2) no valor máximo de 5% do condomínio 1
# Multa por inadimplência 1337 # Multa exorbitante (1337 $ único) # Para o apenado: Tem gozo, disposição, mas não tem uso INCOMPATIBILIDADE DE CONVIVÊNCIA Todos entram contra o incompatível Saída = doação e dispor. GARAGEM (1338) Pode alugar RESPONSABILIDADE CIVIL EM CASO DE ROUBO... Não tem, a não ser que tenha clausula de exclusão ASSEMBLÉIA GERAL (1347) Córum mediado por área, e não por cabeça. SÍNDICO (1347) # Eleito por assembléia geral com mandato de 2 anos # Competência (1348) não gera vínculo EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO (1357, 1358) Ex. Deterioração do prédio. OUTRAS FORMAS DE CONDOMÍNIO #Loteamento fechado # Propriedade Time Sharing (divisão temporária) # Shopping Center # Clube de campo PROPRIEDADE RESOLÚVEL Conceito: É a que se extingue com a ocorrência de uma condição resolutiva ou de um termo final. Ex. dou até um certo tempo. Característica: Não é perpétua. Espécies: a) Ex tunc (1359 e 1360) retroativa = sem D. de seqüela, apenas perdas e danos b) Não retroativa Perempção legal = preferência de compra por outro Cláusula de retrovenda = tem PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA em confiança # Contrato de compra e venda # Uma forma de garantia # Só tem gozo não tem uso ou disposição ESPÉCIES # Alienação fiduciária de bens imóveis # Alienação fiduciária de bens móveis FINANCIAMENTO COM FUNDO FINANCEIRO #Carteira hipotecária livre # Alienação fiduciária GARANTIA DO PROPRIETÁRIO # Posse indireta e financeira 2
GARANTIA DO DEVEDOR # Posse direta, depositário do bem PRISÃO CÍVEL (911) Não cabe. CARACTERÍSTICAS DA GARANTIA # Propriedade resolúvel (1361) # Garantia é a própria propriedade # Exclusiva da Inst. Financeira # Proíbe Pacto Comissório (1355) # É contrato formal público ou particular (1361) registro em cartório e endereço das partes) # Bens infungíveis INADIMPLEMENTO, CONSEQÜÊNCIAS 1. Busca e apreensão mais usada notifica para pagar 2. Alienação Fiduciária de Bens Imóveis DIREITO REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS ESPÉCIES: a) Gozo ou fruição b) Garantia c) Aquisição DIFERENÇA ENTRE SUPERFÍCIE E ENFITEUSE Superfície = Gratuito, só uso, fins na lei, registro em cartório de imóveis, com canôm (1370, 1373) Enfiteuse = Oneroso, uso, gozo, disposição, com rolo. SUPERFÍCIE, EXTINÇÃO 1) Falta de pg do canôm 2) Acabado prazo final 3) art. 1374 4) Desapropriação (1376) SERVIDÕES # só bens móveis # cai sobre o prédio FORMAS DE SERVIDÕES a) Adm b) vinda de contrato c) vinda de lei CLASSIFICAÇÃO DAS SERVIDÕES 1) Rústicas terrenos não edificados, área suburbana e áreas rurais 2) Urbanos terrenos edificados 3) Positiva permissão para fazer 4) Negativa proíbe o dono de fazer algo 5) Aparente vê a olho nu só ela cabe usucapião 6) Não aparente imperceptíveis sem doc servidão negativa Usucapião situação de fato, precisa ver 7) Contínua não depende de atos humanos não cabe interdito possessório 8) Descontínuas depende de ato humano 3
CARACTERÍSTICAS DAS SERVIDÕES 1) São D. Reais efeito herga omminis 2) Inside sobre imóveis alheios 3) Gravame = tributo, ônus) é considerado 4) Manutenção por conta do beneficiário 5) Princ. da Inseparabilidade o dono muda, mas a servidão não 6) Indivisíveis todos podem usar a passagem 7) não é Números Clausus 3 tipos + outras previstas em lei) 8) Impresumilidade tem que ter doc, gera usucapião 9) Critério de permanência duradouro, não tem usucapião REGARAS GERAIS DAS SERVIDÕES 1) Sempre alegada de forma restritiva, e não extensiva 2) D. de servidão sempre de forma equilibrada e comedida 3) Não cabe ao prédio serviente embaraçamento em atividades 4) Só muda com autorização judicial 5) Só muda com concordância de ambas as partes 6) Gastos e manutenção para o prédio beneficiário 7) D. de remoção da servidão ao prédio serviente desde que pague as custas. FORMAS DE INSTITUIÇÃO DA SERVIDÃO Testamento, contrato, previsto em lei EXTINÇÃO DA SERVIDÃO 1) Confusão 2) Convenção 3) Cancelamento judiciário (1389) USUFRUTO CONCEITO DE USUFRUTO # Coisa alheia, sobre bem infungível e não consumível. # D. personalíssimo (1411) # Transitório, inalienável, intransmissível, temporário (1393) PARTES DO USUFRUTO Nu proprietário + usufrutuário LIMITE DO USUFRUTO 1) pode usar e gozar 2) pode ceder o uso a 3 3) Não pode mudar ou alterara substância da coisa NATUREZA JURÍDICA 1) bens móveis e imóveis 2) gera seqüela 3) Usufruto Impróprio = de coisa consumível) Ex. título de redito (1395) Usufruto Impróprio: recai sobre coisas consumíveis, devendo o usufrutuário devolver em espécie ou moeda o equivalente à coisa consumida FORMAS DE AQUISIÇÃO DO USUFRUTO 1) Contrato 2) testamento 4
3) Legal (1689) 4) Usucapião (todo usucapião é usufruto) CARACTERÍSTICAS DO USUFRUTO 1) D Real sobre coisa alheia 2) Uso e gozo 3) Usufrutuário não pode 4) 1392 USUFRUTO ESPECIAL 1) 1395 2) rebanho Contrato de Fica 3) florestas e minas CURIOSIDADES # 1393 # penhora ao usufruto # usufruto sucessório não pode # 1841 # 1946 # 1410, II usufruto para PJ (30 anos) - temporário CAUSAS DE EXTINÇÃO DO NJ Renúncia (1410, 1411) HABITAÇÃO (1414) CARACTERÍSTICAS DA HABITAÇÃO # Personalíssimo # Temporário # Imóvel # mera habitação ou residência FORMAS AQUISIÇÃO DE HABITAÇÃO 1) testamento 2) lei 3) 10.050/2000 4) cônjuge sobrevivente REQUISITO DA HABITAÇÃO Registro para doar por prazo determinável evita usucapião. CONSTITUIÇÃO DE RENDA COM HABITAÇÃO Dá o imóvel para fornecer renda a outrem. DIREITOS REAIS DE GARANTIA Penhor, hipoteca, anticrese, alienação fiduciária Garantia Real - transmite a posse indireta CONCEITO DE GARANTIA REAL Contrato acessório a outro NJ (ex. empréstimo) 5
SUJEITOS Credor e devedor ESPECIALIZAÇÃO DA GARANTIA Do seu patrimônio, destacando um bem determinado REQUISITOS DA GARANTIA # 1424 # prazo fixado # taxa de juros (406) Especificação do bem GARANTIA PRESTADA POR 3 Não é obrigado a repor qdo. ocorre acidente (1427) INDIVISIBILIDADE DA GARANTIA A garantia não tem nada a ver com o valor pago. REMIÇÃO (1429) Conceito: Pg total do débito. Sub-rogação (346) = o pg provoca a sub-rogação NÃO PODEM DAR GARANTIA # incapaz # Mandatário # Pacto comissário VERMELHO CONDOMÍNIO OU COMPROPRIEDADE Espécies: Convencional ou voluntário 1314 a 1330 Edifício 1331 a 1358 DIREITOS DE VIZINHANÇA 1277 a 1313 CARACTERÍSTICAS DO CONDOMÍNIO a) pertencer a proprietários diferentes b) serve a coisa e não ao dono c) não presume, deve ser expresso d) indivisível e inalienável ENFITEUSE Proibido atualmente. ANTICRESE 1506 a 1510 Direto real de garantia sobre imóvel alheio, em que o devedor confere ao credor um imóvel, para que, em compensação da dívida, perceba os frutos e rendimentos. 6
DIRETOS REAIS DE GARANTIA PENHOR (1431 a 1472) Conceito: Transferência da posse de coisa móvel ou mobilizável realizada pelo devedor ao credor, para garantir o pagamento de um débito (1431) Partes: a) credor pignoratício = empresta o $ e recebe a coisa; b) devedor pignoratício = entrega o bem Características: a) em regra, recai sobre coisas móveis; b) é acessório, uno e indivisível; c) exige, em regra, a entrega da coisa (tradição). Classificação: a) convencional: civil, mercantil, rural, industrial; b) de direitos (1451 a 1460); c) de veículos (1461 a 1466); d) legal (1467 a 1472) Extinção: Pagamento, perecimento da coisa, renúncia, confusão, adjudicação judicial. Registro no Cartório de Títulos e Documentos (1432) Obrigatório Empenhar Garantia de bens móveis, sejam estes fungíveis ou infungíveis. Transferência real da posse do bem dado para a mão do credor. Regra do Penhor a) Tradição; b) Publicidade. Bens inalienáveis a) todos os bens impenhoráveis; b) todos os bens inalienáveis vide CPC Direitos e obrigações das partes a) manter a coisa sobre sua guarda; b) executar o bem; c) preferência; d) devolução; e) retenção por despesas extraordinárias 7
Deveres do credor a) custódia e guarda da coisa; b) devolução da coisa com os acessórios e frutos; c) ressarcimento pelos prejuízos causados. Deveres do devedor a) pagar a dívida; b) arcar com as despesas extraordinárias; receber a coisa do devedor Penhor Especial a) Penhor rural agrícola ou pecuário (1444, 1445, 1446) b) Industrial e mercantil (1447 a 1450) c) De veículos (1461 e 1465) d) De direitos e títulos de crédito (1451 a 1460) Extinção do Penhor (1436 e 1437) a) pagar; b) desaparecimento da coisa; c) renúncia; d) confusão HIPOTECA (1473 a 1505) Conceito: Direito real de garantia que grava coisa imóvel pertencente ao devedor sem transmissão de posse ao credor. Partes: a) credor hipotecário = empresta $; b) devedor hipotecante = oferece o bem em garantia. Bens hipotecáveis: Imóveis, infungíveis, acessórios móveis em conjunto com imóveis, nua propriedade e domínio útil, estradas de ferro, recursos minerais, navios e aeronaves. Espécies: Convencional, legal e judicial. Características: a) é contrato acessório e indivisível, sempre de natureza civil; b) exige registro no Cartório de Imóveis; c) devedor continua na posse do bem. Sub-hipoteca: A lei permite que o mesmo bem seja hipotecado mais de uma vez, se não houver proibição expressa. O bem deve ter valor superior ao da soma de todas as hipotecas. Perempção: Extinção da hipoteca pelo decurso de 30 anos. Esse prazo não comporta suspensão nem interrupção. Extinção: Desaparecimento da obrigação principal, destruição da coisa, renúncia do credor, adjudicação, consolidação. Princípios da Hipoteca a) publicidade = registro; b) prioridade do registro mais antigo (protocolo); Especialização (too existe no penhor) aparta do patrimônio do devedor. Características da Hipoteca: a) É garantia de bens imóveis; b) Não é penhor, pois não exige transmissão da posse; c) Gera direito de seqüela (adere); d) Participação do cônjuge (1647); e) Capacidade plena do agente; f) Não vale para bens inalienáveis ou fora do comércio; g) Exige escritura pública com registro no CRI; h) O contrato deve ter prazo certo (1485) = limite legal de 30 anos. Diferença entre Hipoteca e Penhor Na hipoteca não existe transmissão da posse. Bens Hipotecáveis Imóveis, e os do 1473 + 1230 + 1487. Pode coisa futura, qdo. em construção. 8
Espécies de Hipoteca a) Convencional = vem de contrato b) Legal (1489) protege o público da adm que adm bens alheios. É conseqüência da sentença judicial. Pode dar como tutela antecipada (1263, 1461 CDC). c) De coisas móveis c1) naval instrumento público no Tribunal Marítimo, c2) aeronave instrumento público ou particular no registro da aeronáutica. d) Vias férreas contrato de empréstimo solo, trilhos e estações, e tudo mais (1502) Pluralidade de Credores (1478) Remição um credor pode remir, comprar o lugar do anterior para receber antes. Abandono (1479) Notifica o devedor e devolve o imóvel. Ex. Não paga indenização se desistir de uma compra. Remição por pagamento a) paga valor de mercado b) paga após ação de execução hipotecária Com lance = paga > que lance Sem lance = paga o valor mínimo (60%) Extinção da Hipoteca (1499) a) Extinção da obrigação = pg b) Desaparecimento da coisa c) Renúncia do credor d) Prescrição do crédito e) Arrematação ou adjudicação f) Perempção fim do prazo de 30 anos. ANTICRESE (1506 a 1510) Conceito: Direito real de garantia pelo qual o credor retém o imóvel do devedor e recebe seus frutos até o valor emprestado (1506) Partes: a) credor anticrético = empresta o $ e recebe a posse real da coisa; b) devedor anticrético = recebe pó $ e entrega o bem. Características: a) exige capacidade das partes, escrita, registro e entrega real da coisa; b) não confere direito de preferência na venda. Efeitos: O credor pode arrendar a terceiros ou fruir pessoalmente e reter a posse até 15 anos. Extinção: Pagamento da dívida, término do prazo (Max. 15 anos), renúncia do credor, perecimento do bem, desapropriação. Espécies de Anticrese a) satisfativa ou extintiva entrega o bem imóvel para o credor que tira os frutos para menos = satisfação total b) compensatória ataca um acessório juros Requisitos legais da anticrese a) instrumento público, formal e solene, especificando tudo (108 CC) b) Especialização c) registro em cartório publicidade d) outorga uxuria ou marital e) 1647 CC Remissão = perdão 9
Direito do devedor Entregar a coisa Receber o bem pago o crédito Credor abandona o bem Ação de reivindicar. Deveres do credor a) administrar o bem b) prestar contas ao devedor (1507 1 CC) c) conservar o bem d) Indenizar se estragar o bem Direitos do credor a) Extrair os frutos (pode locar em empréstimo) b) Manter a posse até pagar tudo, menos no caso do tempo fixado c) ser indenizado pelas bem-feitorias Extinção da Anticrese a) pagamento; b) renúncia do credor; c) desaparecimento do bem; d) perecimento da coisa; e) decurso de prazo; uso-fruto se acabar acaba a anticrese. DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO (1417 e 1418) Compromisso ou promessa irretratável de venda. Conceito: Contrato pelo qual uma pessoa se obriga a vender a outra bem imóvel, outorgando-lhe a escritura após o cumprimento das obrigações Partes: a) compromissário (comprador); b) compromitente (vendedor) Objeto: bens imóveis Requisitos: a) ausência de cláusula de arrependimento (irretratável); b) outorga (uxória ou marital); c) inserção no Registro de Imóveis Execução: Escritura definitiva ou sentença constitutiva de adjudicação compulsória. Extinção: Execução voluntária do contrato, execução compulsória (adjudicação no registro imobiliário), distrato (mútuo consentimento), resolução judicial. 10