1. COMPRA E VENDA OBJETO DE DIREITO CIVIL 1

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2 1. COMPRA E VENDA OBJETO DE DIREITO CIVIL COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA (Modelo 1) Pelo presente instrumento particular, entre partes, como promitentes vendedores, doravante denominados simplesmente vendedores, o Sr. e sua mulher, D.ª, ele (profissão), ela (profissão), casados sob o regime da comunhão universal de bens antes da entrada em vigor da Lei do Divórcio, re- (1) Legislação pertinente: Compra e venda: arts. 481 a 532, do CC; Aquisição da propriedade imóvel: arts a 1.259, do CC; Perda da propriedade: arts e 1.276, do CC; Imóvel urbano: Dec.-lei 58/1937 (Dispõe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações; Dec /1938 (Regulamenta o Dec.-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, que dispõe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações); Dec.-lei 6.777/1944 (Dispõe sobre a sub-rogação de imóveis gravados ou inalienáveis); Lei 4.591/1964 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias); Lei 4.864/1965 (Cria medidas de estímulo à indústria de construção civil); Dec.-lei 271/1967 (Dispõe sobre loteamento urbano, responsabilidade do loteador, concessão de uso do espaço aéreo, e dá outras providências); Dec.-lei 745/1969 (Dispõe sobre os contatos a que se refere o art. 22 do Dec.-lei 58, de 10 de dezembro de 1937 e dá outras providências); Dec.-lei 1.075/1970 (Regula a imissão de posse, initio litis, em imóveis residenciais urbanos); Dec /1973 (Dispõe sobre os registros públicos e dá outras providências); Lei 6.766/1979 (Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências); Dec /1980 (Dispõe sobre os atos notariais e de registro civil do serviço consular brasileiro); Lei /2001 (Cria o Programa de Arrendamento Residencial, institui o arrendamento residencial com opção de compra e dá outras providências); Imóvel rural: Ato Complementar 45/1969 (Dispõe sobre a aquisição de propriedade rural); Lei 6.739/1979 (Dispõe sobre a matrícula e o registro de imóveis rurais e dá outras providências); Lei 6.969/1981 (Dispõe sobre a aquisição, por usucapião especial, de imóveis rurais, altera a redação do 2º do art. 589 do CC e dá outras providências); Dec /1982 (Dispõe sobre o procedimento administrativo para o reconhecimento da aquisição, por usucapião especial, de imóveis rurais compreendidos em terras devolutas); Dec. 433/1992 (Dispõe sobre a aquisição de imóveis rurais, para fins de reforma agrária, por meio de compra e venda); Dec. 578/1992 (Dá nova regulamentação ao lançamento dos Títulos da Dívida Agrária); Lei 8.929/1994 (Institui a Cédula de Produto Rural e dá outras providências); Lei 9.138/1995 (Dispõe sobre o crédito rural e dá outras providências); LC 93/1998 (Institui o Fundo de Terras e da Reforma Agrária Banco da Terra e dá outras providências).

3 138 PRÁTICA DE CONTRATOS E INSTRUMENTOS PARTICULARES sidentes em, na Rua, n., portadores, respectivamente, das cédulas de identidade RG n. e, inscritos no CPF/MF sob o n., e de outro lado, como promitente comprador, doravante denominado simplesmente comprador, o Sr., brasileiro, solteiro, engenheiro, residente e domiciliado nesta Capital, na Rua, n., portador da cédula de identidade RG n., inscrito no CPF/MF n., têm entre si justo e contratado a promessa de compra e venda do imóvel a seguir identificado, pelas seguintes cláusulas e condições, que mutuamente outorgam e aceitam,a saber: 1. O presente instrumento tem por objeto o imóvel situado no Município e Comarca de, na Rua, n., no Condomínio Edifício, andar, apto., consistente na unidade autônoma em si considerada e demais coisas de uso comum do Edifício, contando com a área útil ou interna de m 2, área comum de m 2, perfazendo o total de m 2, ao mesmo correspondendo a fração ideal de % no terreno e demais coisas comuns do Edifício, bem como uma vaga para estacionamento na garagem coletiva do Edifício. 1.º O terreno foi adquirido pelos vendedores, por compra feita a, por escritura lavrada no Tabelionato de, registrada sob o n. no Cartório de Registro de Imóveis e as benfeitorias através de construção com os seus próprios recursos, conforme o registro R. na citada matrícula e se encontra inteiramente livre e desembaraçado de quaisquer ônus, dúvidas, dívidas, litígios, hipotecas legais e convencionais, citações em ações reais ou pessoais, reipersecutórias, impostos, taxas e/ou despesas de condomínio em atraso. 2.º O imóvel em questão ora é prometido à venda inteiramente mobiliado, compreendendo no presente contrato e no preço a seguir ajustado todos os bens móveis, eletrodomésticos peças de decoração e demais pertences que o guarnecem, conforme relação discriminada que acompanha este instrumento, rubricada pelas partes, e designada como Anexo A O preço certo e ajustado pelo qual os vendedores prometem vender e o comprador se obriga a comprar o apartamento e demais bens objeto da cláusula 1 é o de R$ a ser pago inteiramente sem juros, atualização monetária ou acréscimos de qualquer natureza, tal como segue: (2) Atenção: se for o caso, redigir cláusula sobre a inclusão ou não, no negócio e no preço, do telefone instalado no imóvel, ex.: Cláusula. (...) A presente promessa de venda e compra abrange, também, os direitos de assinatura sobre a linha telefônica de n. instalada no imóvel, obrigando-se os vendedores, até a data da escritura definitiva de venda e compra, a emitir o documento necessário para sua transferência, junto à Empresa de Telefonia, para o nome do comprador, fornecendo, inclusive, cópias autenticadas de seus documentos pessoais. Parágrafo único. Fica certo, outrossim, que as contas relativas a ligações efetuadas até a data da posse do comprador no imóvel, serão de responsabilidade dos vendedores.

4 CONTRATOS DE COMPRA E VENDA 139 a) sinal de R$ pago anteriormente, cuja quitação os vendedores ora reiteram, para não repetir; b) entrada, de R$ neste ato, contra a assinatura do presente instrumento; c) o saldo, de R$ contra a outorga da escritura definitiva de venda e compra, no prazo máximo de 05 (cinco) dias a contar da entrega pelos vendedores, ao comprador, de todos os documentos adiante previstos. 3. Os vendedores se obrigam a providenciar às suas expensas, entregando-os ao comprador, dentro do prazo máximo de 20 (vinte) dias contados da assinatura do recibo de sinal e princípio de pagamento, datado de, os seguintes documentos, referentes ao imóvel e às suas pessoas: a) cópia autenticada de sua escritura definitiva de venda e compra devidamente registrada no Registro de Imóveis; b)certidão de filiação vintenária com negativa de ônus reais e alienações, citações em ações reais ou pessoais reipersecutórias; c) certidão negativa do Imposto Predial e Territorial Urbano pelos últimos cinco anos ou os cinco últimos carnets do IPTU quitados; d) carnet do IPTU do presente exercício de, com as parcelas vencidas devidamente quitadas; e) declaração da Administradora do Edifício aonde situado o apartamento, de que os vendedores se encontram em dia com todas as despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio; f) certidões pessoais negativas expedidas pelos distribuidores civeis forenses desta Capital, inclusive tutelas e curatelas, pelos últimos 10 (dez) anos, bem como certidões esclarecedoras de eventuais distribuições; g) certidões pessoais negativas expedidas pelos distribuidor cível da Justiça Federal no Estado de, pelos últimos 10 (dez) anos, bem como certidões esclarecedoras de eventuais distribuições; h) certidões negativas de protestos dos Cartórios de Protestos desta Capital, pelos últimos 05 (cinco) anos. 4. O vendedor entra, neste ato, na posse do imóvel e demais bens objeto deste contrato, a partir deste momento passando a correr por sua conta todos os impostos, taxas e despesas de condomínio incidentes sobre o mesmo. 5. Ressalvado o adiante disposto, o presente compromisso de venda e compra é irretratável e irrevogável, dele não podendo as partes se arrepender, obrigando a si, seus herdeiros e sucessores a qualquer título. 6. Considerar-se-á rescindida a presente promessa de compra e venda caso o comprador, devidamente interpelado na forma do Dec.-lei 745/1969, deixar de pagar o saldo do preço, hipótese em que perderá para os vendedores 10% (dez por cento) do montante já pago, a título de composição de perdas e danos, ficando os vendedores obrigados a devolver de imediato o restante. Parágrafo único. Considerar-se-á, ainda, rescindido o presente contrato se os vendedores deixarem de entregar no prazo estipulado e em devida

5 140 PRÁTICA DE CONTRATOS E INSTRUMENTOS PARTICULARES ordem toda a documentação acima, inclusive eventuais certidões de esclarecimento, hipótese em que ficarão obrigados a restituir ao comprador todas as importâncias já recebidas, acrescidas de multa de 10% (dez por cento), a título de composição de perdas e danos. 7. Em qualquer das circunstâncias supra, a parte inocente poderá optar, em vez da rescisão, por fazer valer a irretratabilidade e irrevogabilidade acima previstas, exigindo compulsoriamente o cumprimento do contratado. 8. Correrão por conta do comprador as despesas oriundas deste contrato, como tais entendidas seu eventual registro, escritura de venda e compra, seu registro e imposto de transmissão, correndo por conta dos vendedores as despesas referentes à comissão de corretagem. 9. Elegem as partes para a solução de quaisquer litígios oriundos deste contrato, o Foro da Comarca desta Capital, em prejuízo de qualquer outro, por mais privilegiado que seja. E, por assim estarem justos e contratados, firmam o presente em 02 (duas) vias de igual teor e para um só efeito, na presença das testemunhas abaixo. (Local, data e assinatura.)