REGISTRO DE LOTEAMENTO / DESMEMBRAMENTO (Lei 6.766/79 alterada pela Lei 9.785/99 e Lei Estadual 7.943/2004) Lei 6.766/1979 - Art. 2º.: 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. 2º- Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. DOCUMENTOS E PROVIDÊNCIAS NECESSÁRIAS PARA O REGISTRO 1) Unificação das áreas contíguas em uma só matrícula, no caso de mais de uma, antes da apresentação dos documentos para registro em Cartório ou o seu desmembramento, se for o caso; 2) Prova de baixa no INCRA e Certidão Municipal dizendo que a área a ser loteada está localizada em área urbana, caso ainda conste como rural, para prévias averbações; 3) Requerimento do proprietário, dirigido ao Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca, com firma reconhecida, solicitando o registro do LOTEAMENTO, constando o número da matrícula ou transcrição onde será feito o registro solicitado; 3.1) Tratando o proprietário de pessoa jurídica, o requerimento deverá ser assinado pelo(s) representante(s) legal(is), devendo ser juntado o Contrato ou Estatuto Social e todas as eventuais alterações, devidamente registrados no Oficial de Registro Civil das Pessoas Jurídicas ou na Junta Comercial competentes, provando a regularidade de situação e representação da empresa e Certidão Simplificada da Junta Comercial válida. 3.2) Se o requerente, pessoa física ou jurídica, for representado por procurador, deverá, então, ser juntado também o competente instrumento de mandato, com poderes especiais. 4) Título de propriedade do imóvel (escritura original); 5) Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos vinte anos (Certidão Vintenária - RI). 6) CERTIDÕES NEGATIVAS: a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel; b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 anos (RI);
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública (Cartório Distribuidor - Fórum); 7) CERTIDÕES: a) dos Cartórios de Protestos de Títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 anos (Cartório de Protesto); b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 anos (Cartório Distribuidor - Fórum); c) de ônus reais relativos ao imóvel (RI); d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 anos (Cartório Distribuidor Fórum); 8) Certidão Negativa de Débito do INSS (se pessoa jurídica); 9) Cópia do ato de aprovação do loteamento (DECRETO DA PREFEITURA) e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento de águas pluviais (CERTIDÃO DA PREFEITURA) ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 02 anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras (CONTRATO PADRÃO DE EXECUÇÃO DE OBRAS + MINUTA da escritura de HIPOTECA em favor do Município); 10) Carta Técnica da Viabilidade dos Serviços Públicos (PMSM SAAE ESCELSA), conforme parecer do Ministério Público do Estado do Espírito Santo, nos autos n. 79238; 11) Exemplar do CONTRATO PADRÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA e TERMO DE TRANSFERÊNCIA, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26, da Lei 6.766/79; 12) Declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento (se pessoa física); 13) Expedição de Licença Prévia do IEMA (Instituto Estadual do Meio Ambiente), referente ao licenciamento ambiental e Laudo Técnico do órgão ambiental IDAF -, antes da aprovação do município (art. 34, Lei Estadual n. 7.943/2004); 14) MEMORIAL DESCRITIVO aprovado e assinado pelo engenheiro responsável, contendo as confrontações, medidas e áreas de todas as quadras, lotes e demais áreas reservadas a equipamentos comunitários ou outras quaisquer doadas à Municipalidade; 15) PLANTA que coincida com o Memorial Descritivo em gênero, número e grau, devidamente aprovada pelos órgãos estaduais e municipais e assinada pelo engenheiro responsável, além do seu arquivo em pdf, que pode ser transmitido por email (servicoregistralsaomateus@uol.com.br), ou disponibilizado por CD ou Pendrive. 16) PLANTA BEM REDUZIDA do loteamento para publicação do Edital em Jornal de grande circulação na região por 03 (três) dias consecutivos.
NOTAS IMPORTANTES NOTA 1: Deverão ser apresentadas também em nome dos sócios, as certidões de que tratam os itens 06 e 07 acima, no caso de proprietário pessoa jurídica, conforme parecer do Ministério Público do Estado do Espírito Santo, nos autos n. 79238. NOTA 2: Assim que o projeto de LOTEAMENTO/DESMEMBRAMENTO receba a aprovação da Prefeitura Municipal, inicia-se a contagem do prazo de cento e oitenta (180) dias, sob pena de caducidade da aprovação, para que o mesmo seja submetido à apreciação do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca. NOTA 3: Para empreendimentos abrangidos pelo PMCMV PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA, deverão ainda, ser apresentados os seguintes documentos: a) Apresentação de Declaração do agente financeiro de enquadramento do projeto do empreendimento no âmbito do PMCMV; b) Declaração do loteador do limite máximo de valor das unidades habitacionais enquadradas no PMCMV, para fins de aplicação das faixas de descontos de emolumentos, declarando ainda se comprometer a não alienar nenhuma daquelas unidades enquadradas no PMCMV por valor superior ao limite máximo declarado; c) Declaração do loteador de que as unidades enquadradas no âmbito do PMCMV se destinam exclusivamente ao atendimento do público comprador com renda familiar máxima de 10 salários mínimos, se comprometendo a não alienar estas unidades a comprador com renda familiar superior, por não se enquadrar no âmbito do PMCMV. PROCEDIMENTOS ANTERIORES AO REGISTRO Após o decurso do prazo de 15 (quinze) dias da terceira e última publicação no jornal de grande circulação na região, sem impugnação de terceiros, os autos serão encaminhados, obrigatoriamente, ao Ministério Público, conforme art. 39 da Lei Estadual n. 7.943/2004: Art. 39. Os Oficiais de Registro de Imóveis, no atendimento do artigo 19 da Lei Federal nº 6.766/79, deverão abrir vistas dos autos, no prazo referido no citado artigo 19, obrigatoriamente, sempre ao representante do Ministério Público, independentemente da existência de impugnação de terceiros que, se oferecida, merecerá o processamento estabelecido em lei. Se houver impugnação de terceiros, o processo de loteamento será encaminhado ao Juiz da Vara de Registros Públicos, seguindo o trâmite do art. 19 da Lei 6.766/1979 a saber: Art. 19. 1º -... Se houver impugnação de terceiros, o Oficial do Registro de Imóveis intimará o requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo será enviado ao juiz competente para decisão. 2º - Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá de plano ou após instrução sumária, devendo remeter ao interessado as vias ordinárias caso a matéria exija maior indagação.
E X C E Ç Õ E S AO REGISTRO ESPECIAL da 6.766/79 Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça deste Estado: Art. 1204. Não estão sujeitos ao registro de que trata o art.18 da Lei Federal nº 6.766/79: I as divisões inter vivos celebradas anteriormente a 19/12/1979; II as divisões inter vivos para extinção de condomínios formados antes da vigência da Lei Federal nº 6.766/79; III as divisões levadas a efeito em processos judiciais, qualquer que seja a época de sua homologação ou celebração; IV o desmembramento decorrente de arrematação, adjudicação, usucapião ou desapropriação, bem como qualquer desmembramento oriundo de título judicial, respeitadas as posturas municipais, em imóveis urbanos e legislação agrária em imóveis rurais; V os desmembramentos oriundos de alienações de partes de imóveis, desde que, no próprio título ou em requerimento que o acompanhe, o adquirente requeira a unificação da parte adquirida à outra contígua de sua propriedade, nos termos do art. 235 da Lei de Registros Públicos. Nestes casos não é exigível a testada mínima de 5 metros, nem a área mínima de 125 m² (art. 4º, inciso II, Lei Federal nº 6.766/79) para o imóvel desmembrado, mas o imóvel que sofrer o desmembramento deve permanecer com as medidas iguais ou superiores a estas, salvo quando outra for fixada pela legislação estadual ou dos Municípios interessados, que então prevalecerá; VI o desdobro do lote, assim entendido exclusivamente o parcelamento de um lote em dois, ou o parcelamento de lote resultante de loteamento ou de desmembramento já regularmente inscrito ou registrado, observados, os limites mínimos de testada para a via pública e de área; Art. 4º, inciso II, Lei Federal nº 6.766/79. VII o desmembramento decorrente de escritura que verse sobre compromissos formalizados antes de 19/12/1979; VIII o desmembramento decorrente de cessão ou de promessas de cessão integral de compromisso de compra e venda, formalizado anteriormente a 19/12/1979; IX o desmembramento em que houver, em cada lote dele resultante, construção comprovada por auto de conclusão, vistoria, Habite-se ou alvará de construção, ou ainda, quando haja expressa referência à edificação no aviso-recibo do imposto municipal; X o desmembramento de que resultarem lotes que, até o exercício de 1979, tenham sido individualmente lançados para pagamento de imposto territorial; XI o desmembramento de terrenos situados em vias e arruamentos públicos oficiais, integralmente urbanizados, desde que aprovado pelo Município com declaração de se tratar de imóvel urbanizado e de dispensa do parcelador realizar quaisquer melhoramentos públicos; XII a subdivisão de terreno situado em zona urbanizada, mesmo que haja modificação no sistema viário oficial ou implique em abertura de rua, desde que aprovada pelo município e seja apresentado o projeto de subdivisão ao Registro de Imóveis acompanhado de declaração de se tratar de imóvel urbanizado e com expressa dispensa do parcelador realizar quaisquer melhoramentos públicos. 1º Para os fins do contido nos incisos I, VII e VIII deste artigo, consideram-se formalizados os instrumentos que tenham sido prenotados, averbados, inscritos ou registrados no ofício de registro de imóveis ou registrados no ofício de registro de títulos e documentos, ou ainda, aqueles em que, ao menos, a firma de um dos
contratantes tenha sido reconhecida ou em que tiver sido feito o recolhimento antecipado do imposto de transmissão. 2º Em todas as hipóteses previstas neste artigo é obrigatória a averbação das divisões ou desmembramentos ocorridos, nos termos da Lei de Registros Públicos. Art. 1241. Fica dispensado da observância do preceito do art. 18 da Lei Federal nº 6.766/79, o parcelamento que preencha cumulativamente as seguintes condições: I não implique abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos, prolongamento, modificação ou ampliação de vias existentes ou, de modo geral, transferência de áreas para o domínio público; II não provenha de imóvel que, a partir da vigência da Lei Federal nº 6.766/79, já tenha sido objeto de outro parcelamento; III não importe em fragmentação superior a 10 (dez) lotes. RECOMENDAÇÃO SINOREG 03/2013 O SINOREG ES - Sindicato de Notários e Registradores do Espírito Santo orienta aos Oficiais de Registro de Imóveis do Estado do Espírito Santo, pela Recomendação n. 03-2013 de 21/06/2013 no sentido de que o procedimento estabelecido no artigo 39 da lei 7.943/2004 (oitiva do Ministério Público, mesmo sem impugnação de terceiros) não se aplica para os casos de mero desdobro ou averbações de desmembramento em que o registro especial de que trata o artigo 18 da lei 6.766/79 não é exigido. Desta maneira, resumidamente, ficam dispensados da oitiva do Ministério Público para exame de conformidade as situações previstas no art. 1.241, do Código de Normas, ou seja, quando preencher cumulativamente as seguintes três condições: 1- não implique abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos, prolongamento, modificação ou ampliação de vias existentes ou, de modo geral, transferência de áreas para o domínio público; 2- não provenha de imóvel que, a partir da vigência da Lei Federal nº 6.766/79, já tenha sido objeto de outro parcelamento; 3- não importe em fragmentação superior a 10 (dez) lotes. Neste caso, é necessária a declaração do Município atestando que o parcelamento (1) é de imóvel em área já urbanizada, razão pela qual o parcelador está (2) dispensado de realizar quaisquer melhoramentos públicos, que o parcelamento (3) não implica na abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos, prolongamento, modificação ou ampliação de vias existentes ou qualquer transferência de áreas para o domínio público, (4) que não provem de imóvel já parcelado sob a égide da Lei 6.766/19779 e (5) que não importa em fragmentação superior a 10 (dez) lotes. Também nesta situação, poderão ser dispensados alguns dos documentos constantes da relação retro, excepcionalmente, examinados caso a caso.