Lionesa Fundo de Investimento Imobiliário Fechado

Lionesa Fundo de Investimento Imobiliário Fechado 2014 Relatório e Contas Atlantic S.G.F.I.I., S.A. 0

Lionesa F.I.I.F. Relatório de Gestão 2014 1

1 - Caracterização do Lionesa Fundo de Investimento Imobiliário Fechado O Fundo é um fundo de investimento imobiliário, fechado, constituído por subscrição particular, de distribuição parcial de rendimentos. A constituição e funcionamento dos fundos de investimento imobiliário obedecem ao disposto no art. 48º, nº2 do Decreto-Lei 60/2002, de 20 de Março, na redacção que lhe foi dada pelo Decreto-lei nº 13/2005, de 7 de Janeiro (Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário). O Fundo tem a duração inicial de 10 anos, contados a partir da data da sua constituição, podendo a sua duração ser prorrogada por um ou mais períodos de 10 anos. O Fundo foi autorizado pela C.M.V.M. em 21 de Dezembro de 2006, com 1 participante e foi constituído em 28 de Dezembro de 2006. Actualmente o Fundo tem 5 participantes. O Fundo foi constituído com um capital inicial de 9.000.000 (nove milhões de euros), representado por 9.000 unidades de participação com um valor unitário de 1.000,00 (mil euros) cada. A administração, gestão e representação do Fundo competem à Atlantic Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.. As unidades de participação do Fundo são colocadas presencialmente nas instalações da Sociedade Gestora. O depositário dos valores que constituem o Fundo é o Banif - Banco de Investimento, S.A.. O objectivo do Fundo consiste em alcançar, numa perspectiva de médio e longo prazo, uma valorização crescente do capital e a obtenção de um rendimento contínuo e estável, através da constituição e gestão de uma carteira de valores predominantemente imobiliários baseada em critérios de prudência, selectividade, segurança e rentabilidade, de forma a acautelar e valorizar os interesses dos participantes. O Fundo tem como áreas de actuação: a) o arrendamento, a cessão de exploração ou qualquer outra forma de exploração onerosa de imóveis destinados a escritórios, comércio, serviços e indústria, com vista a potenciar a geração de rendimentos por parte dos activos em carteira; b) o desenvolvimento de projectos de construção de imóveis destinados a escritórios, comércio, serviços e indústria, de forma a assegurar a sua exploração com recurso ao arrendamento, cessão de exploração ou qualquer outra forma de exploração onerosa, com vista a potenciar a geração de rendimentos por parte dos activos em carteira; c) a compra e venda de imóveis destinados a escritórios, comércio, serviços e indústria, com vista à realização de mais-valias. Ao dirigir-se simultaneamente para os segmentos de escritórios, comércio, serviços e indústria pretende-se assegurar uma adequada dispersão do risco, procurando desta forma compensar o eventual risco acrescido que resulta da concentração geográfica dos imóveis. O Fundo tem como política de rendimentos a distribuição parcial de rendimentos aos participantes. São passíveis de ser distribuídos os montantes correspondentes aos resultados do Fundo que excedam as necessidades previsíveis de reinvestimento, salvaguardadas que estejam a solvabilidade, a solidez financeira e as necessidades de tesouraria do Fundo, bem como a previsível evolução dos negócios. 2

2 A carteira do Fundo O imóvel propriedade do Fundo está situado na rua Lionesa, freguesia de Leça do Balio, a Norte da cidade do Porto, a Nascente da cidade de Matosinhos e a Sul da cidade da Maia. Dista do centro urbano da cidade do Porto cerca de 7 km, 3 km do da cidade da Maia e cerca de 9 km do da cidade de Matosinhos. Este corresponde a uma antiga fábrica têxtil, em propriedade total, dividida em 2 blocos, resumidamente divididos da seguinte forma: - Bloco Norte, com 42 pavilhões multiusos e 8 escritórios; - Bloco Sul, com 68 armazéns, 1 estabelecimento comercial (restaurante), 8 escritórios e uma cave com cerca de 117 lugares de estacionamento. - Logradouro, com áreas pavimentadas destinadas a parque de estacionamento e zonas de circulação e áreas destinadas a jardim. Trata-se de um parque empresarial, organizado em condomínio fechado, multiusos, totalmente destinado a arrendamento. Possui uma área total coberta de cerca de 31.031 m² e uma área de logradouro de 49.829 m². A área exterior é composta por ruas de circulação interna, estacionamento automóvel e zonas ajardinadas. Possui cerca de 800 lugares de estacionamento descoberto e 120 lugares cobertos. Relativamente ao empreendimento Centro Empresarial Lionesa, composto pelos imóveis atrás referidos, e que constituem a carteira do Fundo, encontra-se actualmente em negociação o prolongamento do contrato de arrendamento para os exercícios de 2015 e 2016. Os edifícios são arrendados em bruto, isto é, apenas com as paredes exteriores e a cobertura devidamente acabados. Os acabamentos interiores de cada um dos espaços, são da responsabilidade do inquilino, sendo que após a rescisão/términos do contrato, todas as obras executadas por ele, revertem para o senhorio. Para além do Centro Empresarial Lionesa, atrás descrito, o Fundo é proprietário de mais 6 imóveis: - uma moradia, com 476 m2, sita na Rua Duarte Pacheco Pereira nº 30, no Porto. Este imóvel foi adquirido para posterior revenda. - quatro fracções de escritórios, com 314,5 m2, sitas na Avenida da Boavista nº 1679, 5º, no Edifício Bristol, no Porto. Estes imóveis foram adquiridos para gerar rendimento. - 8 garagens, com 80 m2, no Edifício Bristol, no Porto. Estes imóveis foram adquiridos para gerar rendimento. Relativamente ao empreendimento Centro Empresarial Lionesa, composto pelos imóveis atrás referidos, e que constituem a carteira do Fundo, vigorou um contrato de arrendamento, o qual abrangeu os exercícios de 2012, 2013 e 2014, que estabelecia uma renda cujo valor anual era de 1.040.000, sendo que mensalmente apenas seria paga a quantia de 20.000, num total anual de 240.000, vencendo-se a diferença para a renda anual acordada quando o contrato perfizesse 36 meses (em 31/12/2014). Os valores resultantes deste diferencial, bem como os do contrato precedente (que vigorou nos exercício de 2007 a 2011), que se mantém por liquidar, estão excluídos dos resultados reconhecidos do Fundo, através da contabilização de ajustamentos por imparidade, que totalizam 5.617.935,77. 3

3 A performance do Fundo O Fundo iniciou a actividade em 27 de Dezembro de 2006 com as unidades de participação a serem subscritas a 1.000,0000 (mil euros). Os custos do Lionesa F.I.I.F. desagregaram-se da seguinte forma: - 79.51% decorrem da constituição de provisões para ajustamento de dívidas a receber e provisões para encargos; - 11.26% correspondem a encargos com impostos; - 5.67% correspondem a encargos com comissões; - 1.95% têm origem em juros de empréstimos; - 1.34% correspondem a fornecimentos e serviços externos; - 0.27% resultam de perdas de exercícios anteriores Porto, 10 de Março de 2015 Os Administradores Executivos O Fundo registou uma valorização contínua desde a sua constituição até ao final de 2012. No exercício de 2013 registou uma desvalorização de 4.32%. Em 2014 a cotação da unidade de participação encerrou nos 1.409,0172, com uma valorização anual de 2.08%. Desde a sua constituição o fundo acumulou uma valorização de 40.90%. Miguel Pereira Leite Miguel Cabral Do total de proveitos gerados no exercício de 2014, 75.01% decorrem das rendas geradas pelos imóveis, 13.98% tiveram origem na reversão de provisões para encargos, 10.68% resultaram de ganhos em activos imobiliários, 0.32% correspondem a ganhos de exercícios anteriores e 0.01% correspondem a juros de depósitos. 4

Lionesa F.I.I.F. Balanço em 31 de Dezembro de 2014 5

ACTIVO CAPITAL DO FUNDO E PASSIVO Código Designação 2014 2013 Código Designação Ano Bruto Mv/Af mv/ad Líquido Líquido 2014 2013 Activos imobiliários Capital do fundo 31 Terrenos 7.967.102 3.093.285 11.060.387 11.060.387 61 Unidades de participação 9.000.000 9.000.000 32 Construções 3.180.057 867.160 114.205 3.933.013 3.933.013 62 Variações patrimoniais 0 33 Direitos 0 64 Resultados transitados 3.422.757 3.983.537 34 Adiantamentos compra imóveis 0 65 Resultados distribuídos 0 35 Outros activos 0 66 Resultado líquido período 258.398-560.780 Total 11.147.159 3.960.446 114.205 14.993.400 14.993.400 TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO 12.681.155 12.422.757 Carteira títulos e participações Ajustamentos e provisões Obrigações 47 Ajustamentos dívidas a receber 5.618.499 4.753.294 211+2171 Títulos dívida pública 0 48 Provisões acumuladas 319.768 480.780 212+2172 Outros fundos públ. equiparados 0 Total 5.938.267 5.234.074 213+214+2173 Obrigações diversas 0 22 Participações soc. Imobiliárias 0 Contas de terceiros 24 Unidades de participação 0 421 Resgates a pagar a participantes 0 26 Outros títulos 0 422 Rendimentos a pagar a participantes 0 Total 0 0 0 0 0 423 Comissões e outros encargos a pagar 14.706 7.516 424+... + 429 Outras contas de credores 715.273 773.848 Contas de terceiros 431 Empréstimos titulados (UP - comp. variável) 0 411 Devedores por crédito vencido 0 432 Empréstimos não titulados 1.361.517 1.383.757 412 Devedores por rendas vencidas 5.618.499 5.618.499 4.753.294 44 Adiantamentos por venda de imóveis 0 413+... +419 Outras contas de devedores 148.200 148.200 0 Total 2.091.496 2.165.121 Total 5.766.699 0 0 5.766.699 4.753.294 Disponibilidades Acréscimos e diferimentos 11 Caixa 0 53 Acréscimos de Custos 50.267 1.126 12 Depósitos à ordem 320 320 75.624 56 Receitas com Proveito Diferido 0 0 13 Depósitos a prazo e com pré-aviso 0 0 0 58 Outras Acréscimos e Diferimentos 0 14 Certificados de depósito 0 59 Contas Transitórias Passivas 0 18 Outros meios monetários 0 Total 50.267 1.126 Total 320 0 0 320 75.624 TOTAL DO PASSIVO 8.080.031 7.400.320 Acréscimos e diferimentos 51 Acréscimo de proveitos 0 0 0 52 Despesas com custo diferido 766 766 760 58 Outros acréscimos e diferimentos 0 59 Contas transitórias activas 0 Total 766 0 0 766 760 TOTAL DO ACTIVO 16.914.945 3.960.446 114.205 20.761.186 19.823.078 TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO E PASSIVO 20.761.186 19.823.078 Abreviaturas: Mv - Mais valias; mn - Menos valias; Af - Ajustamentos favoráveis; ad - Ajustamentos desfavoráveis 6

Lionesa F.I.I.F. Demonstração dos Resultados por Natureza em 31 de Dezembro de 2014 7

CUSTOS E PERDAS PROVEITOS E GANHOS Código Designação 2014 2013 Código Designação 2014 2013 CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTES Juros e custos equiparados Juros e proveitos equiparados 711+... + 718 De Operações Correntes 22.029 22.046 812 Da Carteira de Títulos e Participações 719 De Operações Extrapatrimoniais 47 811+... + 818 Outros, de Operações Correntes 185 215 22.075 22.046 819 De Operações Extrapatrimoniais Comissões 185 215 722 Da Carteira de Títulos e Participações Rendimentos de títulos 723 Em Activos Imobiliários 822... 825 Da Carteira de Títulos e Participações 724+... +728 Outras, de Operações Correntes 64.083 66.106 828 De Outras Operações Correntes 729 De Operações Extrapatrimoniais 829 De Operações Extrapatrimoniais 64.083 66.106 0 0 Perdas em oper. financeiras e activos imobiliários Ganhos em oper. financeiras e activos imobiliários 732 Na Carteira de Títulos e Participações 832 Da Carteira de Títulos e Participações 733 Em Activos Imobiliários 613.500 833 Em Activos Imobiliários 731+738 Outras, em Operações Correntes 831+838 Outros, em Operações Correntes 148.200 739 Em Operações Extrapatrimoniais 839 Em Operações Extrapatrimoniais 0 613.500 148.200 0 Impostos Reversões de ajustamentos e de provisões 7411+7421 Impostos sobre o rendimento 51.080 278.292 851 De ajustamentos de dívidas a receber 33.097 7412+7422 Impostos indirectos 1.108 883 852 De Provisões para Encargos 161.046 223.009 7418+7428 Outros impostos 75.021 97.973 194.143 223.009 127.208 377.148 Provisões do exercício 86 Rendimentos de activos imobiliários 1.041.368 1.046.868 751 Ajustamentos de divídas a receber 898.303 657.517 752 Provisões para Encargos 33 49.741 87 Outros proveitos e ganhos correntes 0 0 898.336 707.257 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES (B) 1.383.896 1.270.092 76 Fornecimentos e serviços externos 15.171 44.814 PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS 77 Outros custos e perdas correntes 881 Recuperação de Incobráveis 882 Ganhos Extraordinárias TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES (A) 1.126.873 1.830.872 883 Ganhos de Exercícios Anteriores 4.375 884...888 Outras Ganhos Eventuais 0 CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS (D) 4.375 0 781 Valores Incobráveis 782 Perdas Extraordinárias 66 RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO (se < 0) 560.780 783 Perdas de exercícios Anteriores 3.000 784...788 Outras Perdas Eventuais 0 TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS (C) 3.000 0 66 RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO (se > 0) 258.398 TOTAL 1.388.271 1.830.872 TOTAL 1.388.271 1.830.872 8x2-7x2-7x3 Resultados da carteira títulos 0 0 D-C Resultados eventuais 1.375 0 8x3+86-7x3-76 Resultados de activos imobiliários 1.026.197 388.554 B+D-A-C+74Resultados antes de imposto s/o rendimento 309.477-282.488 8x9-7x9 Resultados das operações extrapatrimoniais B+D-A-C Resultado líquido do exercício 258.398-560.780 B-A+742 Resultados correntes 257.023-560.780 8

Lionesa F.I.I.F. Demonstração dos Fluxos Monetários em 31 de Dezembro de 2014 9

DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO RECEBIMENTOS: Subscrição de unidades de participação 2014 2013 0 0 PAGAMENTOS: Resgates/reembolsos de unidades de participação Rendimentos pagos aos participantes 0 0 Fluxo das operações sobre as unidades do fundo 0 0 OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS RECEBIMENTOS: Alienação de activos imobiliários Rendimentos de activos imobiliários 142.868 271.925 Adiantamentos por conta de venda de activos imobiliários... Outros recebimentos de activos imobiliários 142.868 271.925 PAGAMENTOS: Aquisição de activos imobiliários 0 0 Grandes reparações em activos imobiliários Comissões em activos imobiliários Despesas correntes (FSE) com activos imobiliários 8.961 39.060 Adiantamentos por conta de compra de activos imobiliários Encargos com escrituras 0 0 Encargos com primeira avaliação 0 0.. Outros pagamentos de activos imobiliários 8.961 39.060 Fluxo das operações sobre activos imobiliários 133.907 232.865 DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS OPERAÇÕES DA CARTEIRA DE TÍTULOS RECEBIMENTOS: Venda de títulos Reembolso de títulos Resgates/reembolsos de unidades de participação Rendimento de títulos Juros e proveitos similares recebidos Vendas de títulos com acordo de recompra.. 2014 2013 Outros recebimentos relacionados com a carteira 0 0 PAGAMENTOS: Compra de títulos Subscrições de unidades de participação Juros e custos similares pagos 21.819 22.078 Vendas de títulos com acordo de recompra Taxas de Bolsa suportadas Taxas de corretagem Outras taxas e comissões... Outros pagamentos relacionados com a carteira 21.819 22.078 Fluxo das operações da carteira de títulos -21.819-22.078 10

DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS OPERAÇÕES A PRAZO E DE DIVISAS RECEBIMENTOS: Juros e proveitos similares recebidos Recebimentos em operações cambiais Recebimento em operações de taxa de juro Recebimento em operações sobre cotações Margem inicial em contratos futuros Comissões em contratos de opções Outras comissões... 2014 2013 Outros recebimentos op.a prazo e de divisas 0 0 PAGAMENTOS: Juros e custos similares pagos Pagamentos em operações cambiais Pagamentos em operações de taxa de juro Pagamentos em operações sobre cotações Margem inicial em contratos de futuros Comissões em contratos de opções... Outros pagamentos op. a prazo e de divisas 0 0 Fluxo das operações a prazo e de divisas 0 0 OPERAÇÕES GESTÃO CORRENTE RECEBIMENTOS: Cobranças de crédito vencido Compras com acordo de revenda Juros de depósitos bancários 185 279 Juros de certificados de depósito... Outros recebimentos correntes 179 364 0 279 PAGAMENTOS: Comissão de gestão 43.238 49.143 Comissão de depósito 9.307 12.974 Despesas com crédito vencido Juros devedores de depósitos bancários Compras com acordo de revenda Impostos e taxas 109.514 93.893... Outros pagamentos correntes 25.697 187.756 27.324 183.335 Fluxo das operações de gestão corrente -187.392-183.055 DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS OPERAÇÕES EVENTUAIS RECEBIMENTOS: Ganhos extraordinários Ganhos imputáveis a exercícios anteriores Recuperação de incobráveis... Outros recebimentos de operações eventuais 2014 2013 0 PAGAMENTOS: Perdas extraordinárias Perdas imputáveis a exercícios anteriores... Outros pagamentos de operações eventuais 0 Fluxo das operações eventuais 0 0 Saldo dos fluxos monetários do período...(a) -75.304 27.732 Disponibilidades no início do período (B) 75.624 47.893 Disponibilidades no fim do período (C) = (B)+(A) 320 75.624 11

Lionesa F.I.I.F. Anexo ao Balanço e Demonstração de Resultados de 2014 (Conforme o Regulamento CMVM Nº02/2005) 12

1 Introdução O Lionesa Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, doravante denominado de Lionesa ou Fundo, é um fundo de investimento imobiliário, fechado, constituído por subscrição particular, com 5 ou menos participantes, de distribuição parcial de rendimentos, que tem por fim exclusivo o investimento de capitais recebidos em carteiras diversificadas de valores fundamentalmente imobiliários (segundo um princípio de divisão de risco), em que cada participante é titular de unidades de participação representativas do mesmo. Conforme consta no Regulamento de Gestão do Fundo, o Lionesa Fundo de Investimento Imobiliário Fechado foi constituído em 28 de Dezembro de 2006 e tem a duração de 10 anos, prorrogável por períodos de 10 anos desde que obtidas as autorizações e deliberações legalmente previstas. As notas deste Anexo seguem a numeração prevista no Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliários (PCFII), conforme previsto no Regulamento da CMVM nº 02/2005. As notas omissas não têm aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou situações a reportar. 2 - Princípios contabilísticos Como princípios contabilísticos, adoptam-se os seguintes: Continuidade: o fundo de investimento opera continuamente, com duração ilimitada, entendendo-se que não tem intenção nem necessidade de entrar em liquidação, sem prejuízo de os fundos fechados terem duração limitada. Consistência: o fundo de investimento não altera as suas regras, princípios, critérios e políticas contabilísticas de um período para o outro. Se o fizer e o efeito for materialmente relevante, tal facto é referido no Anexo. Materialidade: as demonstrações financeiras do fundo de investimento evidenciam todos os elementos que sejam relevantes (qualitativa e quantitativamente) e que possam afectar avaliações ou decisões pelos utilizadores interessados. Substância sobre a forma: as operações são contabilizadas atendendo à sua substância, isto é, à realidade dos factos e não apenas à sua forma documental ou legal. Especialização: os elementos patrimoniais do fundo são valorizados e reconhecidos de acordo com a periodicidade do cálculo do valor das unidades de participação, independentemente do seu recebimento ou pagamento, incluindo-se nas demonstrações financeiras do período a que dizem respeito, bem como os seus ajustamentos de valor daqui decorrentes. Prudência: significa que é possível integrar nas contas um grau de precaução ao fazer estimativas exigidas em condições de incerteza sem, contudo, permitir a criação de reservas ocultas ou provisões excessivas ou a deliberada quantificação de activos e proveitos por defeito ou de passivos e custos por excesso. 13

3 - Notas ao Anexo Nota 1 Do reconhecimento, para cada imóvel, da diferença entre o respectivo valor contabilístico e o valor resultante da média aritmética simples das avaliações periciais, resultam os seguintes valores: Imóveis Valor contabilístico Média dos valores das avaliações Diferença Centro Empresarial Lionesa (terreno) 11 060 387,00 11 060 387,00 0,00 Centro Empresarial Lionesa (armazéns) 2 931 613,00 2 931 613,00 0,00 Moradia R.Duarte Pacheco Pereira 30 584 150,00 584 150,00 0,00 Ed. Bristol Fracção BQ 159 715,00 159 715,00 0,00 Ed. Bristol Fracção BR 52 688,50 52 688,50 0,00 Ed. Bristol Fracção BS 71 787,50 71 787,50 0,00 Ed. Bristol Fracção BT 55 871,00 55 871,00 0,00 Ed. Bristol Fracção B 8/58 77 188,00 77 188,00 0,00 TOTAL 14 993 400,00 14 993 400,00 0,00 Nota 2 Quanto ao número de unidades de participação emitidas, resgatadas e em circulação, assim como relativamente ao valor líquido global do fundo e da unidade de participação no início e no fim do período em referência, temos os seguintes valores: Descrição No início Subscrições Resgates Distribuição Resultados Outros Resultados no período No fim Valor base 9.000.000,00 9.000.000,00 Dif. Subsc./resgat. Result. distribuído Result. acumulado 3.983.537,07 (560.779,81) 3.422.757,26 Ajust. em imóveis Result. do período (560.779,81) 560.779,81 258.397,66 258.397,66 Soma 12. 422.757,26 258.397,66 12. 681.154,92 Nº up s 9.000,00 9.000,00 Valor up 1.380,3064 1.409,0172 O Fundo não contempla no seu Regulamento de Gestão: - resgates com valor da primeira avaliação subsequente; - unidades de participação com diferentes direitos e/ou classes de comercialização. 14

Nota 3 No que se refere ao inventário dos activos do fundo, de acordo com o Anexo VI do Regulamento da CMVM nº 08/2002, e relativamente à A-Composição discriminada da carteira de activos apresentamos apenas as rubricas com relevância para este Fundo, ou seja, a 1 Imóveis situados na UE, a 7 Liquidez, a 8 Empréstimos e a 9 Outros valores a regularizar. 1 - Imóveis situados na UE Área (m2) Data aquisição Preço aquisição Data avaliação 1 Valor avaliação 1 Data avaliação 2 Valor avaliação 2 Valor Imóvel 1.1 Terrenos 24.561 7.967.101,59 10.829.574,0 11.291.200,0 11.060.387,0 1.1.1 Urbanizados 24.561 7.967.101,59 10.829.574,0 11.291.200,0 11.060.387,0 Arrendados 24.561 7.967.101,59 10.829.574,0 11.291.200,0 11.060.387,0 País Muni cípio Centro Empresarial Lionesa (terreno) 1.4 Construções Acabadas 24.561 27/12/06 7.967.101,59 20/10/14 10.829.574,0 20/10/14 11.291.200,0 11.060.387,0 P Maia 7.380 3 180 057,37 3.800.926,00 4.065.100,00 3 933 013,00 1.4.1 Arrendadas 6.510 2.117.804,22 2.870.426,00 2.992.800,00 2.931.613,00 Comércio 6.510 2.117.804,22 2.870.426,00 2.992.800,00 2.931.613,00 Centro Empresarial Lionesa (armazéns) 1.4.2 Não arrendadas 6.510 27/12/06 2.117.804,22 20/10/14 2.870.426,00 20/10/14 2.992.800,00 2.931.613,00 P Maia 871 1.062.253,15 930.500,00 1.072.300,00 1 001 400,00 Habitação 476 530.798,49 544.000,00 624.300,00 584.150,00 Moradia R.D.P. 30 476 18/09/09 530.798,49 12/09/13 544.000,00 12/09/13 624.300,00 584.150,00 P Porto Serviço 395 531.454,66 386.500,00 448.000,00 417 250,00 Ed. Bristol Fra.BQ 150 18/09/09 196.402,60 12/09/13 150.200,00 12/09/13 169.230,00 159.715,00 P Porto Ed. Bristol Fra.BR 48 18/09/09 65.029,07 12/09/13 48.000,00 12/09/13 57.377,00 52.688,50 P Porto Ed. Bristol Fra.BS 65 18/09/09 88.554,78 12/09/13 65.400,00 12/09/13 78.175,00 71.787,50 P Porto Ed. Bristol Fra.BT 51 18/09/09 68.951,78 12/09/13 50.900,00 12/09/13 60.842,00 55.871,00 P Porto Ed. Bristol Fra B 8/58 avos 80 15/07/10 112.516,43 12/09/13 72.000,00 12/09/13 82.376,00 77.188,00 P Porto P: Portugal 15

7 - Liquidez Quant. Moeda Preço Aquisição Data Avaliação Valor Avaliação Método Avaliação Juros Decorridos Valor Global 7.1. À vista EUR 320,28 0,00 320,28 7.1.1. Numerário 7.1.2. DO s 3 EUR 320,28 0,00 320,28 DO Banif 0,00% 1 EUR 24,54 0,00 24,54 DO Caixa Nova 0,00% 1 EUR 119,97 0,00 119,97 DO Banco BIC 0,00% 1 EUR 175,77 0,00 175,77 7.1.3. Fundos de Tesouraria 7.2. A prazo 7.2.1. DP s e com pré-aviso 7.2.2. CD s 7.2.3. Valores mobiliários com prazo < 12 meses 8 - Empréstimos Quant. Moeda Preço Data Valor Método Juros Valor Aquisição Avaliação Avaliação Avaliação Decorridos Global 8.1. Empréstimos obtidos 2 EUR 1.361.516,60 1.335,04 1.362.851,64 Caixa Nova 1,650% 20091113 20160118 Caixa Nova 3,205% 20100715 20150615 1 EUR 1.100.000,00 466,62 1.100.466,62 1 EUR 261.516,60 868,42 262.385,02 8.2. Descobertos 8.3. Componente variável de fundos mistos 9 - Outros Valores Quant. Moeda Preço Data Valor Método Juros Valor Regularizar Aquisição Avaliação Avaliação Avaliação Decorridos Global 9.1. - Valores activos 5.767.465,65 9.1.1. Adiantamentos por conta de imóveis 0,00 9.1.2. Outros 5.767.465,65 9.2. - Valores passivos 6.717.179,37 9.2.1. Recebimentos por conta de imóveis 0,00 9.2.2. Outros 6.717.179,37 No que se refere ao inventário dos activos do fundo, de acordo com o Anexo VI do Regulamento da CMVM nº 08/2002, e relativamente à D - Informação relativa às unidades de participação temos: 16

Total Categoria A Categoria B Categoria C Outras Em circulação 9.000,00 9.000,00 Emitidas no período 0,00 0,00 Resgatadas no período 0,00 0,00 Nota 4 e 5 O Fundo não possuía títulos em carteira à data de 31/12/2014. Nota 6 1) O valor líquido global do Fundo é apurado deduzindo à soma dos valores que o integram, avaliados de acordo com as normas legalmente estabelecidas, a importância dos encargos efectivos ou pendentes. 2) O valor de cada unidade de participação será, para efeitos internos, calculado todos os dias úteis, e é apurado dividindo o valor líquido global do Fundo pelo número de unidades de participação emitidas, reportando-se o seu valor às dezoito horas de cada dia útil. 3) Na valorização dos activos do Fundo são adoptadas as seguintes regras de valorimetria: a) Previamente à aquisição, alienação ou desenvolvimento de projectos de construção de imóveis, estes deverão ser sempre sujeitos a avaliação de, pelo menos, dois Peritos Avaliadores; b) Todos os imóveis do Fundo são avaliados, pelo menos por dois Peritos Avaliadores, com uma periodicidade mínima bienal, ou sempre que ocorram circunstâncias susceptíveis de induzir alterações significativas do respectivo valor; c) Para efeitos do cálculo do Valor Líquido Global do Fundo, os imóveis acabados são valorizados no intervalo compreendido entre o respectivo valor de aquisição e a média aritmética dos valores atribuídos pelos respectivos peritos avaliadores nas avaliações efectuadas; d) Cada avaliação dos projectos de construção e dos imóveis deverá recorrer a pelo menos dois dos três métodos de avaliação previstos em Regulamento da C.M.V.M., o Método comparativo, o Método do rendimento e o Método do custo ; e) Os valores mobiliários serão avaliados ao preço de fecho do mercado mais representativo e com maior liquidez onde os valores se encontrem admitidos à negociação, ou na sua falta, de acordo com o previsto nos artigos 3º e 5º do Regulamento da CMVM nº 1/2006, com as necessárias adaptações; f) As unidades de participação de outros fundos de investimento que integrem o património do Fundo serão avaliadas ao último valor divulgado ao mercado pela respectiva Sociedade Gestora, excepto no caso de unidades de participação admitidas à negociação em mercado regulamentado às quais se aplica o disposto na alínea anterior; 17

g) O câmbio a utilizar na conversão dos activos do Fundo, expressos em moeda estrangeira, será o câmbio de divisas do dia a que se refere a valorização, divulgado a título indicativo pelo Banco de Portugal. Nota 7 A liquidez do Fundo, em 31 de Dezembro de 2014, decompunha-se da seguinte forma: Numerário Contas Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final Depósitos à ordem 75.624,29 250.520,41 325.824,42 320,2859 Depósitos a prazo e com pré-aviso 0,00 50.000,00 50.000,00 0,00 Certificados de depósito UP s de fundos de tesouraria Outras contas de disponibilidades Total 75.624,29 300.520,41 375.824,42 320,28 Nota 8 Discriminação das dívidas de cobrança duvidosa relativas às rubricas de devedores, por conta de rendas vencidas ou de outra natureza: Contas / Entidades Devedores p/rendas Outros devedores Soma vencidas Lionesa - Invest. Imobiliários, S.A 5.617.935,66 0,00 5.617.935,66 First Solutions, S.A. 567,30 0,00 567,30 Total 5.618.499,36 0,00 5.618.499,36 Nota 9 Existe uma total comparabilidade das rubricas do Balanço, da Demonstração dos Resultados e da Demonstração dos Fluxos Monetários com os valores do período anterior. 18

Nota 10 Discriminação das dívidas a terceiros cobertas por garantias reais prestadas pelo próprio Fundo: Rubrica do Balanço Valores Natureza das garantias Valor das garantias 43201 Outros Credores 1.100.000,00 Hipoteca 10.252.950,00 (Caixa Nova) 43201 Outros Credores (Caixa Nova) 261.516,60 Hipoteca 350.000,00 Nota 11 No que se refere ao desdobramento das contas de ajustamentos de dívidas a receber e das provisões acumuladas, temos os seguintes valores: Contas Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final 471 - Ajustamentos para crédito vencido (*) 4.753.293,76 898.302,73 33.097,02 5.618.499,47 482 - Provisões para encargos (**) 480.780,13 234.334,07 395.346,26 319.767,94 (**) Valor provisionado corresponde ao saldo das rendas em dívida. (**) Valor provisionado corresponde à estimativa de IRC sobre as valias líquidas imobiliárias reconhecidas na carteira do Fundo. Nota 12 Não foram retidos quaisquer impostos na fonte em relação aos rendimentos obtidos e contabilizados no Fundo. Nota 13 Discriminação das responsabilidades com e de terceiros: Tipo de responsabilidade Montante no início Montante no fim Subscrição de títulos 0,00 0,00 Operações a prazo de compra - Imóveis 0,00 0,00 Operações a prazo de compra - Outras 0,00 0,00 Operações a prazo de venda - Imóveis 0,00 0,00 Operações a prazo de venda - Outras 0,00 0,00 Valores recebidos em garantia 0,00 0,00 Valores cedidos em garantia 10.602.950,00 10.602.950,00 Outras 0,00 0,00 Total 10.602.950,00 10.602.950,00 19

Lionesa F.I.I.F. Relatório anual de auditoria 2014 20