Relatório de Gestão Exercício de 2007 Management Report 2007 Financial Year

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Relatório de Gestão Exercício de 2007 Management Report 2007 Financial Year Índice Index Relatório de Gestão Exercício de 2007 Management Report 2007 Comité de Investimento Investment Committee 07 Banco depositário Investment Committee 07 Avaliadores Appraisers 07 Auditor Chartered Accountants 07 Carteira Portfolio 07 Ambiente de Negócio Business Environment 15 Escritórios Office Space 15 Retalho Retail 16 Actividade do Fundo Fund Activity 16 Perspectivas para 2008 Forecast for 2008 18 Agradecimentos Acknowledgements 18 Um ultimo fôlego One last breath

Um ultimo fôlego One last breath

Relatório de Gestão Exercício de 2007 Management Report 2007 Financial Year Comité de Investimentos James Alistair Preston João Paulo Batista Safara Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Investment Committee James Alistair Preston João Paulo Batista Safara Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Banco depositário Banco Invest Custodian Bank Banco Invest Avaliadores Abacus Savills Aguirre Newman CBRE J. Curvelo Appraisers Abacus Savills Aguirre Newman CBRE J. Curvelo Auditor PricewaterhouseCoopers & Associados SROC, Lda. Auditor PricewaterhouseCoopers & Associados SROC, Lda. Carteira Número de investimentos: 1 Área bruta locável total: 8.775 m² Número de Inquilinos: 1 Localização dos Investimentos: Portugal (Palmela) Portfolio Number of Investments: 1 Total Gross Leasable Area: 8,775 sqm Number of Tenants: 1 Location of Investments: Portugal (Palmela) Um ultimo fôlego One last breath 7

Viriatus 8 Um ultimo fôlego One last breath

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Viriatus 10 Um ultimo fôlego One last breath

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Viriatus Rui Alpalhão João Paulo Safara Tiago Mattos Aguas Nuno Trindade 12 Um ultimo fôlego One last breath

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Relatório de Gestão Exercício de 2007 Management Report 2007 Financial Year Ambiente de Negócio Business Environment Escritórios Em 2007 assistiu-se a uma inversão de tendência no mercado europeu de investimento, que já estava em marcha quando da eclosão dos incidentes geralmente designados subprime crisis, e que foi por estes significativamente acentuada. Ainda antes da crise no mercado hipotecário americano, os yields tinham parado de cair nos principais mercados europeus. Por exemplo, indícios de estabilização foram sentidos em Londres desde o segundo trimestre, ainda que num ambiente de abundância de capital. Depois do Verão, essa abundância cessou, agravando uma conjuntura que já não era totalmente favorável à apreciação dos activos imobiliários. Em consequência, o imobiliário inglês caiu 1.6% em Setembro, a maior queda mensal dos índices do Investment Property Databank desde Maio de 1990. A situação no mercado português foi diversa. Em contraciclo com os mercados europeus, o pequeno mercado nacional atravessou os últimos anos subjugado por um stock de espaços vagos apreciável, que muito lentamente foi sendo consumido pela procura gerada por uma economia sobre o anémico. Em 2007 a nova oferta foi, segunda a Jones Lang LaSalle, de apenas 77.000 m², e a absorção de 185.000 m². Pela primeira vez desde 2002, o fosso entre take up e nova oferta fechou-se (figura 1). Esta evolução traduziu-se, naturalmente, na contracção da vacancy rate, e na correspondente subida das rendas, cuja apreciação a aludida JLL situa em cerca de 15% no CBD de Lisboa. Office Space In 2007, the European investment market witnessed a change in tendency much before its exposure to the incidents generally designated as the subprime crisis, although it is true that it was significantly accentuated because of the latter.. Before the American mortgage market crisis began, the yields had stopped falling in the main European markets. For example, in London, signs of stabilization were seen from the second quarter onwards, even though it was in an environment of abundant capital. After the summer, that abundance dried up, worsening an economic climate that was already not very favourable for the appreciation of real estate assets. As a consequence of this, the English real estate market fell by 1.6% in September, the largest fall in a month recorded in the Investment Property Databank ratings since May 1990. The situation in the Portuguese market was quite different. Moving in counter-cycle to the European markets, this small national market spent the last few years hampered by a considerable stock of vacant properties that have only been slowly consumed by the weak demand generated by an anaemic economy. According to Jones Lang LaSalle (JLL), new supply in 2007 was only 77,000 sqm and absorption was 185,000 sqm. For the first time since 2002, the gap between take up and new supply has narrowed (figure 1). Naturally this evolution resulted in a contraction of the vacancy rate and a corresponding rise in rents. JLL judges this rise to be around 15% in the CBD of Lisbon. 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Supply (m 2 ) Take Up (m 2 ) Figura 1: Take up e oferta anuais, mercado de escritórios de Lisboa (fonte: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, análise FundBox) Figure 1: Take up and annual supply, Lisbon office market (source: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, analysis by FundBox) Um ultimo fôlego One last breath 15

Viriatus Retalho Durante o exercício continuou a assistir-se à abertura de unidades a ritmo assinalável, totalizando 8 centros comerciais - 8ª Avenida (São João da Madeira), Arena Shopping (Torres Vedras), Dolce Vita Ovar e Funchal, Forum Castelo Branco, Porto Gran Plaza, Alegro (Alfragide) e Rino & Rino (Batalha) e 5 retail parks City Park Chaves e Torres Novas, Lima Retail Park, Braga Retail Center e Viseu Retail Park. Esta significativa actividade traduziu-se, segundo a Cushman & Wakefield, na entrada de cerca de 250.000 m² de área bruta locável (ABL) neste segmento de mercado (dos quais 180.000 m² em centros comerciais), fazendo o stock ascender a aproximadamente 2,9 milhões de m² de ABL (dos quais 2,4 milhões de m²). Fora dos formatos comerciais mais habituais, abriu ainda em 2007 a loja Ikea de Matosinhos, com 36.000 m² de ABL e a maior da marca na Península Ibérica. Actividade do Fundo Retail This financial year witnessed a continued and substantial rate of new inaugurations of development projects, which reached a total of 8 shopping malls 8ª Avenida (São João da Madeira), Arena Shopping (Torres Vedras), Dolce Vita Ovar and Funchal, Forum Castelo Branco, Porto Gran Plaza, Alegro (Alfragide) and Rino & Rino (Batalha) and 5 retail parks City Park Chaves and Torres Novas, Lima Retail Park, Braga Retail Center, and Viseu Retail Park. According to Cushman & Wakefield, this significant activity meant an increase of 250,000 sqm of gross leasable area (GLA) in this market sector (of which 180,000 sqm in shopping malls), making the available stock climb to 2.9 million sqm of GLA (of which 2.4 million sqm). Outside the more typical commercial formats, 2007 also saw the opening of an IKEA store in Matosinhos with a GLA of 36,000 sqm and thus the largest trademark in the Iberian Peninsula. Fund Activity 2007 foi o primeiro exercício completo do Fundo, lançado a 10 de Agosto de 2006, com uma subscrição inicial de 5 milhões. Objectivava-se a constituição de uma carteira diversificada de propriedades portuguesas, financiada por via da implementação de um plano de capitalização progressiva, à medida do desenvolvimento dos investimentos projectados. A alteração, implementada em 2007, do regime fiscal das aquisições e detenções de imóveis por parte de fundos fechados de subscrição particular detidos por investidores não qualificados, caso do Viriatus, alterou radicalmente os planos de capitalização do Fundo. No novo enquadramento fiscal, não foi possível persuadir os investidores, cujos cálculos económicos haviam, com legitimidade, sido feitos num enquadramento fiscal diverso, e mais favorável, a manter os seus planos de capitalização. Esta imprevista indisponibilidade de fundos marcou decisivamente o exercício, no qual o Fundo havia assumido promessas de compra de cinco retail parks, no valor agregado de 67,8 milhões e com sinais desembolsados no valor de 5,1 milhões. Na ausência das entradas de capital projectadas, a Sociedade Gestora diligenciou no sentido de fechar as posições assumidas sem prejuízo para os participantes, o que foi possível conseguir, graças à relação favorável entre os preços de aquisição fixados e os preços de mercado dos activos em causa. Esta diferença permitiu negociar a rescisão dos contratos promessa de compra e venda celebrados, tendo o Fundo recuperado integralmente os sinais desembolsados acrescidos de uma compensação agregada de 1.96 milhões, correspondente a 38% dos sinais recuperados. The Fund was established on August 10th, 2006, with an initial subscription of 5 million and, therefore, 2007 was its first complete financial year. The initial objective was to create a diversified portfolio composed of various Portuguese properties which was to be financed by increasingly capitalizing the Fund as it proceeded with its plan of the projected investments. The change during 2007 in the tax regime for the acquisition and ownership of real estate by closed ended funds privately subscribed by non-qualified investors (as is the case with Viriatus) radically changed the capitalization plans for the Fund. With the new tax framework it was not possible to persuade investors to maintain their capitalization plans given that their economic calculations had been legitimately made with other more favourable tax expectations. This unforeseen unavailability of funds significantly affected this financial year in which the Fund had signed promissory agreements to acquire five retail parks with a total value of 67.8 million and with advance payments in the amount of 5.1 million already paid. In the absence of the extra equity, the Management Company took measures to terminate the binding contractual obligations without any losses for the unitholders. This was possible thanks to the favourable link between the fixed acquisition prices and the market prices for the assets in question. This difference permitted the negotiation of the termination of the signed promissory sale and acquisition agreements, having the Fund recovered all the advance payments that had been paid and an additional total compensation of 1.96 million, which corresponds to 38% of the recovered 16 Um ultimo fôlego One last breath

Relatório de Gestão Exercício de 2007 Management Report 2007 Financial Year O encaixe obtido foi aplicado no reembolso da dívida do Fundo, que pôde assim ser reduzida a zero. Assim sendo, a carteira no final do exercício resume-se ao investimento, integralmente financiado com capitais próprios, de Palmela, que gerou um yield bruto de 7%. Paradoxalmente, os resultados líquidos foram muito positivos, com relevação de um lucro de 1.561.217, essencialmente devido às compensações recebidas por rescisão dos contratos promessa de compra e venda celebrados. Desta forma, e mesmo sem capitalizar o Fundo, os investidores puderam beneficiar do risco imobiliário português a que se expuseram, atingindo um Return on Equity de 38,4%. advance payments. The surplus obtained was applied towards the refund of the Fund s debt, which in this way was reduced to zero. Thus, at the end of the financial year, the Fund s portfolio was composed exclusively of the investment Palmela, entirely financed with self-owned equity and which generated a gross yield of 7%. Paradoxically, the net results were very positive with a profit of 1,561,217 which was due essentially to the compensations received from the termination of the signed promissory sale and acquisition agreements. In this way, and despite not capitalizing the Fund, the investors were able to benefit from the Portuguese real estate risk to which they had exposed themselves, obtaining a Return on Equity of 38.4%. Um ultimo fôlego One last breath 17

Viriatus Perspectivas para 2008 Forecast for 2008 O Viriatus foi lançado com um plano ambicioso, de constituição de uma carteira diversificada de 300 a 400 milhões de propriedades comerciais portuguesas. Como era já expectável no final do exercício anterior, esse plano não será cumprido. A Sociedade Gestora, tendo no decurso deste exercício diligenciado no sentido de evitar que a não capitalização do Fundo se traduzisse em prejuízos para os investidores, não terá em 2008 possibilidades de repetir os resultados atingidos este ano, por absoluta falta de capitais próprios para implementar uma política de investimentos consequente. Assim sendo, depositam-se esperanças na possibilidade de o Fundo poder vir a ser incorporado no Fundo Sertorius, lançado pela Sociedade Gestora em Março de 2008, operação relativamente à qual decorrem, à data da escrita, negociações entre os investidores no Viriatus e no Sertorius. Agradecimentos Viriatus was launched with an ambitious plan, namely to create a diversified portfolio of 300 to 400 million in Portuguese commercial properties. As was already expected at the end of the previous financial year, this plan will not be fulfilled. Given that the Management Company has over the financial year taken measures to avoid that the non-capitalization of the fund did not result in losses for the investors, in 2008 it will not be possible to repeat the results obtained this year due to a total lack of self-owned equity to implement any sort of consequential investment policy. Therefore, there is hope that this Fund may be incorporated into the Sertorius Fund launched by the Management Company in March 2008. This operation is currently being negotiated between the investors of Viratus and Sertorius. Acknowledgements O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos The Management Company s Board of Directors wishes to extend its thanks to: > Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; > À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada; > Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou; > Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade; > Banco Invest, for its important contribution as Custodian Bank; > The Securities Market Commission, for the assistance given; > The Expert Appraisers whose experience and knowledge greatly benefited the Fund; > The Fund s Auditor, for the zeal it has placed in accompanying the Fund s activities; 18 Um ultimo fôlego One last breath

Relatório de Gestão Exercício de 2007 Management Report 2007 Financial Year Lisboa, 25 de Março de 2008 Lisbon, March 25th, 2008 O Conselho de Administração da Sociedade Gestora, The Management Company s Board of Directors, Carlos de Sottomayor Vaz Antunes, Presidente Carlos de Sottomayor Vaz Antunes, President Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Vice-Presidente e Presidente da Comissão Executiva Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Vice-President and President of the Executive Committee João Paulo Batista Safara, Vogal da Comissão Executiva João Paulo Batista Safara, Member of the Executive Committee Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Vogal da Comissão Executiva Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Member of Executive Committee Luís Filipe Rolim de Azevedo Coutinho, Presidente da Comissão de Auditoria Luís Filipe Rolim de Azevedo Coutinho, President of Auditing Committee Luís Manuel Soares Franco, Vogal da Comissão de Auditoria Luís Manuel Soares Franco, Member of the Auditing Committee Isabel Maria Marques Ucha, Vogal da Comissão de Auditoria Isabel Maria Marques Ucha, Member of the Auditing Committee James Alistair Preston, Vogal James Alistair Preston, Member Alfonso Cuesta Castro, Vogal Alfonso Cuesta Castro, Member Ricardo Bruno Cardoso Amantes, Vogal Ricardo Bruno Cardoso Amantes, Member Um ultimo fôlego One last breath 19

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Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 Financial Statements December 31st, 2007

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 Financial Statements December 31st, 2007 Índice Index Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 Financial Statements December 31st, 2007 BALANÇO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO VIRIATUS 4 BALANCE SHEET CLOSED ENDED REAL ESTATE INVESTMENT FUND VIRIATUS DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO VIRIATUS 8 INCOME STATEMENT REAL ESTATE INVESTMENT FUND VIRIATUS Demonstração dos Fluxos Monetários FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO VIRIATUS 12 Cash Flow STATEMENT CLOSED ENDED REAL ESTATE INVESTMENT FUND VIRIATUS Anexo às Demonstrações Financeiras em 31 de Dezembro de 2007 14 Annex to the Financial Statements of December 31st, 2007 Certificação Legal das Contas 23 LEGAL CERTIFICATION OF ACCOUNTS Um ultimo fôlego One last breath 3

Viriatus BALANÇO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO VIRIATUS ACTIVO (Valores em Euros) Código Designação Nota 31/12/2007 31/12/2006 Bruto Mv/Af mv/ad Líquido Líquido Activos Imobiliários 32 Construcções 1 3,255,205 69,795 3,325,000 3,300,000 34 Adiantamentos por conta de Imóveis - 1,557,795 Total de Activos Imobiliários 3,255,205 69,795-3,325,000 4,857,795 414+...+419 Outras contas de Devedores - 682,500 Total dos valores a Receber - - - - 682,500 Disponibilidades 12 Depósitos à Ordem 7 2,408,178 2,408,178 13,248,323 13 Depósitos a Prazo c/ pré-aviso Total das Disponibilidades 2,408,178 - - 2,408,178 13,248,323 Acréscimos e Diferimentos 52 Despesas c/ Custo Diferido - 11,472 58 Outros Acréscimos e Diferimentos - 24,944 Total dos acréscimos e diferimentos activos - - - - 36,416 Total do Activo 5,663,382 69,795-5,733,178 18,825,034 Total do número de Unidades de Participação 1,000,000 1,000,000 O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO 4 Um ultimo fôlego One last breath

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 Financial Statements December 31st, 2007 BALANCE SHEET CLOSED ENDED REAL ESTATE INVESTMENT FUND VIRIATUS ASSETS (values in Euros) Code Description Note 31/12/2007 31/12/2006 Gross CG/FA CL/UA Net Net Real Estate Assets 32 Built Real Estate 1 3,255,205 69,795 3,325,000 3,300,000 34 Advances on account of real estate assets - 1,557,795 Total Real Estate Assets 3,255,205 69,795-3,325,000 4,857,795 414+...+419 Other debtor accounts - 682,500 Total Receivables - - - - 682,500 Cash and Cash Equivalents 12 Demand Deposits 7 2,408,178 2,408,178 13,248,323 13 Term Deposits with Prior Notice - - Total Cash and Cash Equivalents 2,408,178 - - 2,408,178 13,248,323 Accruals and Deferrals 52 Expenses with Deferred Costs - 11,472 58 Other Accruals and Deferrals - 24,944 Total Asset Accruals and Deferrals - - - - 36,416 Total Assets 5,663,382 69,795-5,733,178 18,825,034 Total Number of Units 1,000,000 1,000,000 THE ACCOUNTANT THE BOARD OF DIRECTORS Um ultimo fôlego One last breath 5

Viriatus BALANÇO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO VIRIATUS PASSIVO (Valores em Euros) Código Designação Nota 31/12/2007 31/12/2006 Capital do Fundo 61 Unidade Participação 2 5,000,000 5,000,000 64 Resultados Transitados 2 (9,890) - 65 Resultados Distribuidos 2 (1,286,234) - DR Resultados Líquidos do Período 2 1,561,217 (9,890) Total do Capital do Fundo 5,265,093 4,990,110 Contas de Terceiros 423 Comissões a pagar 14 b) 28,282 17,701 424+...+429 Outras contas de Credores 14 b) 304,002 70,020 432 Empréstimos Não Titulados 14 b) - 13,710,000 Total dos valores a Pagar 332,284 13,797,720 Acréscimos e Diferimentos 53 Acrécimo de Custos - 17,804 56 Receitas com proveito diferido 14 c) 19,400 19,400 58 Outros Acréscimos e Diferimentos 14 c) 116,400 0 Total dos acréscimos e diferimentos passivos 135,800 37,204 Total do Passivo 5,733,178 18,825,034 Valor Unitário da Unidade Participação 5.2651 4.9901 O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO 6 Um ultimo fôlego One last breath

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 Financial Statements December 31st, 2007 BALANCE SHEET CLOSED ENDED REAL ESTATE INVESTMENT FUND VIRIATUS LIABILITIES (values in Euros) Code Description Note 31/12/2007 31/12/2006 Fund Equity 61 Investment Unit 2 5,000,000 5,000,000 64 Results Carried Over 2 (9,890) - 65 Distributed Results 2 (1,286,234) - DR Net Results for the Year 2 1,561,217 (9,890) Total Fund Equity 5,265,093 4,990,110 Third Party Accounts 423 Payable Fees 14 b) 28,282 17,701 424+...+429 Other Creditor Accounts 14 b) 304,002 70,020 432 Untitled Loans 14 b) - 13,710,000 Total Payables 332,284 13,797,720 Accruals and Deferrals 53 Accrued Expenses - 17,804 56 Receipts with deferred revenue 14 c) 19,400 19,400 58 Other Accruals and Deferrals 14 c) 116,400 0 Total Liability Accruals and Deferrals 135,800 37,204 Total Liabilities 5,733,178 18,825,034 Value of Each Unit 5.2651 4.9901 THE ACCOUNTANT THE BOARD OF DIRECTORS Um ultimo fôlego One last breath 7

Viriatus DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO VIRATUS Custos e perdas (Valores em Euros) Código Designação Nota 2007 2006 Custos e Perdas Correntes Juros e Custos Equiparados 711+718 De operações correntes 181,200 20,946 Comissões 724+...+728 Outras, de Operações Correntes 14 a) 83,315 27,310 Impostos e Taxas 7411+7421 Imposto sobre o rendimento 14 e) 311,191 18,969 7412+7422 Impostos Indirectos 7,012 33,566 76 Fornecimentos e Serviços Externos 57,772 8,361 77 Outros Custos e Perdas Correntes 274 51 Total dos Custos e Perdas Correntes (A) 640,764 109,203 78 Custos e Perdas Eventuais 131,014 41,687 Total dos Custos e Perdas Correntes ( C ) 131,014 41,687 Resultado Líquido do Período 1,561,217 TOTAL 2,332,995 150,890 86-76 Resultado dos Activos Imobiliários 175,028 74,245 B-A+742 Resultados Correntes 1,692,231 31,796 D-C Resultados Eventuais (131,014) (41,687) O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO 8 Um ultimo fôlego One last breath

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 Financial Statements December 31st, 2007 INCOME STATEMENT REAL ESTATE INVESTMENT FUND VIRIATUS Expenses and Losses (Valores em Euros) Code Description Note 2007 2006 Operating Expenses and Losses Interest and Similar Expenses 711+718 Related to Operating Activities 181,200 20,946 Fees 724+...+728 Other - Operating Activities 14 a) 83,315 27,310 Taxes and Fees 7411+7421 Income Taxes 14 e) 311,191 18,969 7412+7422 Indirect Taxes 7,012 33,566 76 Suppliers and External Services 57,772 8,361 77 Other Operating Expenses and Losses 274 51 Total Operating Expenses and Losses (A) 640,764 109,203 78 Non-Recurring Expenses and Losses 131,014 41,687 Total Operating Expenses and Losses ( C ) 131,014 41,687 Net Result for Financial Year 1,561,217 TOTAL 2,332,995 150,890 86-76 Result of Real Estate Assets 175,028 74,245 B-A+742 Operating Results 1,692,231 31,796 D-C Non-Recurring Results (131,014) (41,687) THE ACCOUNTANT THE BOARD OF DIRECTORS Um ultimo fôlego One last breath 9

Viriatus DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO VIRIATUS Proveitos e ganhos (Valores em Euros) Código Designação Nota 2007 2006 Proveitos e Ganhos Correntes Juros e Proveitos Equiparados 811+...+818 Outros, de Operações Correntes 12 108,369 13,598 G ganhos Oper. Financ.. e Act. Imobiliários 833 Em activos imobiliários 14 d) 1,986,815 44,795 86 Rendimentos de Imóveis 232,800 82,606 87 Outros proveirtos e Ganhos Correntes 5,011 Total dos Proveitos e Ganhos Correntes (B) 2,332,995 140,999 Resultado Líquido do Período 9,891 TOTAL 2,332,995 150,890 B-A+74 Resultado antes do Imposto s/ o Rendimento 2,010,435 84,331 B-A+D-C Resultado Líquido do Período 1,561,217 (9,891) O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO 10 Um ultimo fôlego One last breath

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 Financial Statements December 31st, 2007 INCOME STATEMENT REAL ESTATE INVESTMENT FUND VIRIATUS Revenues and Gains (values in Euros) Code Description Note 2007 2006 Operating Revenues and Gains Interest and Similar Revenue 811+...+818 Other - Operating Activities 12 108,369 13,598 Financ. Op. and Real Estate Asset Gains 833 In Real Estate Assets 14 d) 1,986,815 44,795 86 In Real Estate Income 232,800 82,606 87 Other Operating Revenues and Gains 5,011 Total Operating Revenues and Gains (B) 2,332,995 140,999 Net Result for FY 9,891 TOTAL 2,332,995 150,890 B-A+74 Pre-Income Tax Results 2,010,435 84,331 B-A+D-C Net Result for FY 1,561,217 (9,891) THE ACCOUNTANT THE BOARD OF DIRECTORS Um ultimo fôlego One last breath 11

Viriatus Demonstração dos Fluxos MONETÁRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO VIRIATUS (Valores em Euros) Discriminação dos Fluxos Nota 2007 2006 OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO RECEBIMENTOS: Subscrição de Unidades de Participação 5,000,000 PAGAMENTOS: Resgates de Unidades de Participação Rendimentos pagos aos Participantes (1,286,234) Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação (1,286,234) 5,000,000 OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS RECEBIMENTOS: Rendimentos de Imóveis 281,688-123,427 Reembolso de Iva resultante da Aquisição de activos imobiliários 682,500 - Cedência de posição contratual para aquisição de imóveis 7,068,610 8,032,798 - PAGAMENTOS: Aquisição de activos imobiliários - 3,932,500.00 Despesas correntes (FSE) com activos imobiliários 7,392 4,972.00 Adiantamentos por conta de compra de activos imobiliários 3,549,000 (3,556,392) 1,557,795.00 (5,495,267) Outros pagamentos de activos imobiliários Fluxo das Operações sobre Valores Imobiliários 4,476,406 (5,371,840) OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE RECEBIMENTOS: Juros de Depósitos Bancários 86,696 10,878 Empréstimos contraidos - 13,710,000 Outros Recebimentos Correntes 121,411 208,107-13,720,878 PAGAMENTOS: Comissão de Gestão 50,823 6,986.49 Comissão de Depósito 11,097 - Impostos e Taxas 117,403 4,742.78 Amortização de capital de empréstimos contraidos 13,710,000 - Pagamento de juros de Empréstimos Contraidos 171,824 - Outros Pagamentos Correntes 177,277 (14,238,425) 88,985.50 (100,715) Fluxo das Operações de Gestão Corrente (14,030,318) 13,620,163 Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) (10,840,145) 13,248,323 Disponibilidades no Início do Período (B) 13,248,323.00 - Disponibilidades no Fim do Período (C) = (B)+(A) 2,408,178 13,248,323 O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO 12 Um ultimo fôlego One last breath

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 Financial Statements December 31st, 2007 Cash Flow STATEMENT FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO VIRIATUS (values in Euros) Itemization of Flows Note 2007 2006 FUND UNIT OPERATIONS RECEIPTS: Subscription of Investment Units 5,000,000 PAYMENTS: Investment Unit Redemptions Income paid to Unitholders (1,286,234) Flows Related to Unit Operations (1,286,234) 5,000,000 REAL ESTATE ASSET OPERATIONS RECEIPTS: Real Estate Revenue 281,688-123,427 VAT Refund from the Acquisition of Real Esate Assets 682,500 - Assignment of Contractual Position in Real Estate Acquistions 7,068,610 8,032,798 - PAYMENTS: Acquisition of Real Estate Assets - 3,932,500.00 Operating Expenses (FSE) with Real Estate Assets 7,392 4,972.00 Advances for the Acquisition of Real Estate 3,549,000 (3,556,392) 1,557,795.00 (5,495,267) Other Real Estate Related Payments Flows Related to Real Estate Asset Operations 4,476,406 (5,371,840) GENERAL OPERATING ACTIVITIES RECEIPTS: Interest from Bank Deposits 86,696 10,878 Loans - 13,710,000 Other Operating Receipts 121,411 208,107-13,720,878 PAYMENTS: Management Fee 50,823 6,986.49 Custodian Fee 11,097 - Taxes and State Fees 117,403 4,742.78 Capital Amortization on Loans Obtained 13,710,000 - Payment of Interest of Loans Obtained 171,824 - Other Operating Payments 177,277 (14,238,425) 88,985.50 (100,715) Flows of General Operating Activities (14,030,318) 13,620,163 FY Cash Flow Balance (A) (10,840,145) 13,248,323 Cash and Cash Equivalents at FY Start (B) 13,248,323.00 - Cash and Cash Equivalents at FY End (C) = (B)+(A) 2,408,178 13,248,323 THE ACCOUNTANT THE BOARD OF DIRECTORS Um ultimo fôlego One last breath 13

Viriatus Anexo às Demonstrações Financeiras em 31 de Dezembro de 2007 (Valores expressos em Euros) Annex to the Financial Statements of December 31st, 2007 (Amounts in Euros) Nota Introdutória O Viriatus é um fundo de investimento imobiliário fechado gerido pela Fund Box Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, SA e é considerado como um fundo de distribuição com periodicidade mensal. A sua constituição foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 16 de Maio de 2006, tendo iniciado a sua actividade no dia 10 de Agosto de 2006. A actividade do Fundo está regulamentada pelo Decreto-Lei n.º 60/2002, actualizado pelo Decreto-Lei n.º 13/2005, que estabelece o regime jurídico dos fundos de investimento imobiliários, e consiste em alcançar, numa perspectiva de médio e longo prazo, uma valorização crescente de capital, através da constituição e gestão de uma carteira de valores predominantemente imobiliários. O Banco Invest, SA (anteriormente denominado Banco Alves Ribeiro, SA) assume as funções de depositário do Fundo e, nessa qualidade, tem a custódia de todos os activos mobiliários, sendo todas as aplicações do Fundo realizadas com este Banco. Introduction Viriatus is a closed-ended real estate investment fund managed by Fund Box Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, SA and is considered to be a distribution fund of monthly periodicity. Its establishment was authorised by the Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (Portuguese Securities Market Commission) on May 16th, 2006, and it began its activities on August 10th of the same year. The Fund s activity is regulated by Law-Decree no. 60/2002 (updated by Law- Decree no. 13/2005) which established the legal framework for real estate investment funds and consists of the aim of obtaining a growing appreciation of the Fund capital in the medium to long run through the creation and management of an asset portfolio made up essentially of real estate properties. Banco Invest, SA (formerly known as Banco Alves Ribeiro, SA) assumes the role as the Fund s custodian bank and, in that capacity, is the custodian of all the movable assets. All of the Fund s financial operations are conducted with this Bank. Main accounting principles and valuemetric criteria Principais princípios contabilísticos e critérios valorimétricos i. Comissão de Gestão A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título de serviços prestados pela sociedade gestora. De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,10% sobre o activo total do Fundo. A comissão é cobrada trimestralmente e tem um valor mínimo anual de 60.000 e valor máximo anual de 250.000. ii. Comissão de Depósito Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco Depositário referente aos serviços prestados ao Fundo. Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,125 % sobre a média aritmética simples dos valores líquidos globais do Fundo. A comissão é cobrada duas vezes por ano e tem um valor mínimo de 12.500. iii. Taxa de Supervisão Na sequência do decreto-lei n.º 183 / 2003, de 19 de Agosto, que alterou o Estatuto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), aprovado pelo decreto-lei n.º 473 / 99, de 8 de Novembro, com a publicação da Portaria n.º 913-I / 2003, de 30 de Agosto, emitida pela CMVM, os Fundos passaram a ser obrigados a pagar uma taxa de 0.00266% aplicada sobre o valor líquido global do Fundo correspondente ao último dia útil do mês, não podendo a colecta ser inferior a 200 nem superior a 20.000. i. Management Commission The management commission represents a Fund encumbrance, on account of the services provided by the management company. According to the Management Regulation, this commission is calculated daily by applying an annual fee of 0.10% on the Fund s total assets. The fee is charged quarterly and has a minimum annual value of 60,000 and a maximum annual value of 250,000. ii. Custodian Fee This commission aims to compensate the Depositary Bank for services rendered to the Fund. According to the Management Regulation, this commission is calculated daily by applying an annual fee of 0.125% on the simple mathematical average of the total net asset values of the Fund. This commission is charged biannually and has a minimum value of 12,500. iii. Supervision Fee Following Law-Decree no. 183 / 2003, of August 19th, that altered the Portuguese Securities Market Commission (CMVM) Statutes, approved by Law-Decree no. 473/99, of November 8th, the CMVM issued a resolution that was published as Decree no. 913-I/2003 of August 30th. This new legislation made it necessary for Funds to pay a fee of 0.00266% on the Fund s overall net value on the last working day of the month, said fee being no less than 200 and no more than 20,000. iv. Units The value of each investment unit is calculated by dividing the Total Net Value of the Fund by the number of investment units in circulation. The net value of the assets corresponds to the sum of all the headings of the Fund s capital or, 14 Um ultimo fôlego One last breath

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 Financial Statements December 31st, 2007 iv. Unidades de Participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o Valor Líquido Global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. Ao valor líquido do património corresponde o somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados e distribuídos e o resultado líquido do período. As Variações Patrimoniais resultam da diferença entre o valor de subscrição e o valor base da unidade de participação, no momento em que ocorre a subscrição. v. Especialização dos exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio contabilístico da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida que são geridos, independentemente da data do seu recebimento ou pagamento. vi. Regime Fiscal Os Fundos de Investimento Imobiliário estão sujeitos a tributação, nos termos estabelecidos no Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), a imposto sobre os rendimentos de forma autónoma, considerando a natureza dos mesmos. Desta forma, os rendimentos distribuídos aos participantes são líquidos de imposto. Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à excepção das Mais-valias prediais, são tributados à taxa autónoma de 20% encontrando-se dispensados de retenção na fonte. Tratandose de Mais-valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25%, que incide sobre 50% da diferença positiva entre Maisvalias e as menos-valias realizadas no exercício. Relativamente a outros rendimentos que não prediais, são os mesmos tributados da seguinte forma: > Os rendimentos obtidos no território português, que não sejam Mais-valias, estão sujeitos a retenção na fonte, como se de pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos de imposto ou, caso não estejam sujeitos a retenção na fonte, são tributados à taxa de 25% sobre o valor líquido obtido no exercício; > Os rendimentos obtidos fora do território português, que não sejam Mais-valias, são tributados, autonomamente, à taxa de 20%, tratando-se de rendimentos de títulos de dívida, lucros distribuídos e de rendimentos provenientes de fundos de investimento, e à taxa de 25% nos restantes casos; > Relativamente às Mais-valias, obtidas em território português ou fora, estão sujeitas a tributação autónoma, como se de pessoas singulares se tratasse, à taxa de 10% sobre a diferença positiva entre as Mais-valias e as menos-valias apuradas no exercício. Ao imposto assim apurado é ainda deduzido o imposto restituído aos participantes que sejam sujeitos passivos isentos de IRC. O imposto estimado no exercício sobre os rendimento demonstração dos resultados; os rendimentos obtidos, quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto em Juros e proveitos equiparados. in other words, units, asset variations, retained and distributed earnings and the net result for the period. The Asset Variations result from the difference between the subscription value and the base value of the units on the date of their subscription. v. Accrual Basis The Fund registers its revenues and costs in accordance with the accrual basis principle, whereby the former are recognized as they are obtained and incurred regardless of whether they are actually received or paid. vi. Tax Regime According to the Tax Benefit Statute, taking into consideration their very nature, Real Estate Investment Funds are subject to autonomous income tax. Therefore, the income distributed to the unitholders is net of tax. The net real estate related income obtained on Portuguese territory, with the exception of real estate capital gains, are taxed at the autonomous rate of 20%, said tax not being withheld at the source. With regard to real estate capital gains, they are taxed autonomously at the rate of 25% on 50% of the positive difference between the capital gains and capital losses of the financial year. In relation to other non-real estate related revenues, these are taxed in the following manner: > the revenues obtained in Portuguese territory that are not capital gains are withheld at the source, as currently happens with natural persons, and thus are received net of tax. In the event that the tax is not withheld, the income is taxed at the rate of 25% on the net value obtained during the financial year; > the revenues obtained outside the Portuguese territory that are not capital gains are taxed, autonomously, at the rate of 20% if they are revenues from debt securities and investment funds and at the rate of 25% in the remaining situations; > with regard to the capital-gains obtained in or outside Portuguese territory, these are subject to an autonomous rate of 10% on the differences between the capital-gains and capital-losses ascertained during the financial year. On the tax determined in this way, the refunded tax paid to the unitholders that are exempt of corporate income tax is also deducted. The estimated tax on the generated income during the financial year, including the capital-gains, is recorded in the heading Taxes in the income statement. The income obtained, when not exempt, is thus considered by its respective gross value in the heading Interest and equivalent gains. The settlement of the ascertained tax must be made by the Management Company by the end of April of the following financial year to which the income is related. This is subject to the inspection and possible readjustment by the tax authorities during a period of 4 years counting from the year to which they are related. In light of the amendments made by Law no. 53 A/2006 of December 29th to the 2007 State Budget, the real estate properties incorporated in closed ended real estate investment funds privately subscribed by non-qualified investors, such as is the case with this Fund according to the definition set in the Securities Code, now benefit only from a 50% exemption in the Municipal Property Tax (Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)) and Municipal Property Sales Tax (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)). Um ultimo fôlego One last breath 15

Viriatus A liquidação do imposto apurado deverá ser efectuada pela Sociedade Gestora até ao final do mês de Abril do exercício seguinte àquele a que os rendimentos respeitam, ficando sujeita a inspecção e eventual ajustamento pelas autoridades fiscais, durante um período de 4 anos contado a partir do ano a que respeitam. Em conformidade com as alterações introduzidas pela Lei nº 53 A/2006 de 29 de Dezembro ao orçamento de Estado para 2007, os imóveis integrados em fundos de investimento imobiliários fechados de subscrição particular por investidores não qualificados, como é o caso do Fundo, de acordo com a definição estabelecida no código de Valores Mobiliários, passaram a beneficiar apenas de 50% de isenção no Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e no Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). vii. Imóveis Os imóveis para rendimento são apresentados no balanço pelo seu valor de mercado, que se aproxima do valor de avaliação determinado por dois avaliadores independentes designados nos termos da lei, situando-se entre o valor de aquisição dos mesmos e a média simples dos valores estabelecidos pelos relatórios de avaliação. Como decorre deste critério de valorização, não são contabilizadas amortizações. Os ajustamentos derivados das avaliações efectuadas com uma periodicidade mínima de dois anos, correspondentes a mais e menos-valias não realizadas, são registados nas rubricas de Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e Perdas em operações financeiras e activos imobiliários, respectivamente, por contrapartida do valor do imóvel registado no Activo. O valor do imóvel corresponde ao valor de aquisição acrescido, quando aplicável, das despesas incorridas subsequentemente com obras de remodelação e beneficiação de vulto ou com obras de construção que alterem substancialmente as condições em que o imóvel é colocado para arrendamento no mercado. vii. Real Estate Property The income generating real estate property is presented in the balance sheet with its market value, is close to the appraisal value determined by two independent experts designated in accordance with the law, the value being between the acquisition price and the simple average of the established values in the appraisal reports. As is evident from this valuation criterion, the amortizations are not counted. The adjustments derived from the appraisals made with a minimum periodicity of two years corresponds to the capital-gains or capital-losses that take place, are recorded in the headings Gains in financial operations and real estate assets and Losses in financial operations and real estate assets respectively, as a counterpart t the property s value recorded in the Assets. When applicable, the real estate s value corresponds to the price of acquisition plus the expenses incurred later with extensive remodelling and improvement work or construction work that substantially alters the conditions in which the property is placed on the market to rent. viii. Expenses with Real Estate The expenses incurred with real estate, associated with supplies and services rendered by third parties, are recorded as costs in the heading supplies and external services, net of the co-payments made by some of the tenants, in accordance with the respective rental agreement, so as to reflect the real cost borne by the Fund. ix. Cash Flow Statement For the purposes of the cash flow statement, the heading Cash and its equivalents corresponds to the balance in banking institutions. viii. Despesas com imóveis As despesas incorridas com imóveis, relativas a fornecimentos e serviços prestados por terceiros, são registadas em custos na rubrica de fornecimentos e serviços externos, líquidas das comparticipações realizadas por alguns dos arrendatários, de acordo com o previsto no respectivo contrato de arrendamento, por forma a reflectir o valor que é efectivamente suportado pelo Fundo. ix. Demonstração dos fluxos monetários Para efeitos da demonstração dos fluxos monetários, a rubrica de Caixa e seus equivalentes corresponde ao saldo de disponibilidades em instituições de crédito. 16 Um ultimo fôlego One last breath

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 Financial Statements December 31st, 2007 Bases de apresentação As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas e estão apresentadas segundo o disposto no Regulamento da CMVM n.º 2/2005, de 14 de Abril, o qual estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário. O Regulamento n.º 2/2005 impõe a divulgação de informação que permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de Investimento. O presente Anexo obedece, em estrutura, ao disposto no Regulamento n.º 2/2005, pelo que as notas 1 a 13 previstas que não constam neste anexo não têm aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou situações a reportar. A Nota introdutória e a Nota 14 são incluídas com outras informações relevantes para a compreensão das demonstrações financeiras em complemento às Notas 1 a 13. Basis of Presentation The financial statements, consisting of the Balance Sheet, Income Statement and Cash-Flows Statement, were drafted and are presented in compliance with CMVM Regulation no. 2/2005 of April 14th, that establishes the framework which the Real Estate Investment Fund s accounting of must obey. Regulation no. 2/2005 requires the disclosure of information which will permit the scrutiny and commentary of the values included in the financial statements, as well as any other information which may be considered useful for the Investment Funds participants. The present Annex follows the structure set out in Regulation no. 2/2005, and the notes 1 to 13 that are not included in this annex are not applicable either because they do not exist or the values and situations to report are irrelevant. The introductory Note and Note 14 are included with other relevant information for the understanding of the financial statements in addition to Notes 1 to 13. Nota 1 Valia Potencial em Imóveis Note 1 Potential Worth of Real Estate Imóveis Valor Contabilístico (A) Média das Avaliações (C) Valia Potencial (A+B-C) Real Estate Accounting Value (A) Average of Appraisals (C) Potential Worth (A+B-C) Armazem Stuttcar 3,325,000 3,325,000 - Total 3,325,000 3,325,000 - Nota 2 Unidades de Participação e Capital do Fundo Note 2 Investment Units and Fund Equity O Património do Fundo é representado por unidades de participação iguais com um valor base de 5 cada. A movimentação no Capital do Fundo no exercício de 2007 foi a abaixo descrita: The Fund s Assets are represented by equivalent investment units, each with a base value of 5. The Fund s Capital flows during the financial year of 2007 were those described below: Descrição No inicio Subscrição DistribribuiçãoRendimentos Resultados Período No fim Description At Start Subscription Income Distribut. Income Distribution At End Valor Base 5,000,000 - - - 5,000,000 Dif. em Subscrições - Resultados Distribuidos - - (1,286,234) - (1,286,234) Resultados Acumulados (9,890) - - - (9,890) Resultados do Periodo - - - 1,561,217 1,561,217 Soma 4,990,110 - (1,286,234) 1,561,217 5,265,093 nº unidades participação 1,000,000 1,000,000 valor unidade participação 4.9901 5.2651 Um ultimo fôlego One last breath 17

Viriatus Nota 3 Inventário dos Activos do Fundo 1 - Imóveis Situados em Estados Área (m2) Data Aquisição Preço Aquisição Data Valor Data Valor Valor Imóvel País Município da União Europeia Aval. 1 Aval. 1 Aval. 2 Aval. 2 141 ARRENDADAS PrédioUrbanoStand, Oficina, Armazém e escritórios da Stuttcar, (Ferracinta), (Palmela) 8775 28/08/2006 3,255,205 23/3/2007 3,300,000 20/3/2007 3,350,000 3,325,000 Portugal Palmela A 3,325,000 7 - Liquidez Quant. Moeda Valor Global 712 DEPÓSITOS À ORDEM DO Banco Invest 4.149% EUR 2,408,178 2,408,178 B 2,408,178 8 - Empréstimos Quant. Moeda Juros Decorridos Valor Global 81 EMPRÉSTIMOS OBTIDOS C - 9 - Outros Valores a Regularizar Quant. Moeda Valor Global 9.1 - Valores Activos 912 OUTROS Outros EUR - 9.2 - Valores Passivos 922 OUTROS Outros EUR (468,084) (468,084) D (468,084) Valor Líquido Global do Fundo (VLGF) (A)+(B)+(C)+(D) 5,265,093 18 Um ultimo fôlego One last breath

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 Financial Statements December 31st, 2007 Note 3 Inventory of the Fund Assets 1 Real Estate Located in European Area (sq.m.) Acquisition Date Acquisition Value Date Value Date Value Real Estate Value Country County Union Member States Apprais. 1 Apprais. 1 Apprais. 2 Apprais. 2 141 LEASED Urban Prop. Stuttcar Delearship, Servicing Garage, Wharehouse and Offices, (Ferracinta), (Palmela) 8775 28/08/2006 3,255,205 23/7/2007 3,300,000 20/3/2007 3,350,000 3,325,000 Portugal Palmela A 3,325,000 7 - Liquidity Quant. Currency Total Value 712 DEMAND DEPOSITS TO Banco Invest 4.149% EUR 2,408,178 2,408,178 B 2,408,178 8 - Loans Quant. Currency Interest Earned Total Value 81 LOANS OBTAINED C - 9 - Other Amounts to Settle Quant. Currency Total Value 9.1 - Assets 912 OTHER Other EUR - 9.2 - Liabilities 922 OTHER Other EUR (468,084) (468,084) D (468,084) Overall Net Fund Value (ONFV) (A)+(B)+(C)+(D) 5,265,093 Um ultimo fôlego One last breath 19

Viriatus Nota 6 Critérios e princípios de valorização Note 6 Valuation principles and criteria Os critérios e princípios de valorização estão descritos na nota introdutória. The criteria and valuation principles are described in the introductory note. Nota 7 Discriminação da Liquidez do Fundo Note 7 Itemization of the Fund s liquidity Rubricas Headings Saldo em 01-01-07 Balance 01-01-07 Aumentos Increases Reduções Decreases Saldo em 31-12-07 Balance 31-12-07 Depósitos à Ordem Demand Deposits 13,248,323 2,408,178 Total Total 13,248,323 2,408,178 Durante o exercício de 2007, as contas de Depósitos à Ordem no Banco Depositário continuaram a ser remuneradas, sendo que a 31 de Dezembro, as contas com saldo superior a 50.000 estavam a ser remuneradas a uma taxa de juro anual de 4,149 %. Nota 9 Comparabilidade da informação financeira Tendo o fundo iniciado a sua actividade a 10 de Agosto de 2006, as Demonstrações Financeiras com referência a 31 de Dezembro de 2007 não são comparáveis com as do exercício de 2006. During the 2007 financial year, the Demand Deposits held with the Custodian Bank continued to earn interest and, on December 31st, the accounts with a balance above 50,000 were earning interest at the annual rate of 4.149%. Note 9 Financial Information Comparison Given that fund initiated its activities on August 10th, 2006, the Financial Statements that refer to December 31st, 2007, are not comparable with those of the 2006 financial year. Nota 12 Impostos Note 12 Taxes Natureza dos Rendimentos Nature of Income Impostos Retidos Tax Withheld Rendimentos Income Rendimentos de Capitais Capital related Income 21,674 108,369 Rendimentos Prediais Real Estate related Income - 232,800 Total Total 21,674 341,169 Os Rendimentos Prediais dispensam retenção na fonte ao abrigo do art.º 90.º n.º1 g) do CIRC Os rendimentos prediais, líquidos dos encargos de conservação e manutenção efectivamente suportados, estão sujeitos a tributação autónoma à taxa de 20%. As Mais-valias Prediais estão sujeitas a tributação à taxa de 12,5% No exercício de 2007, o montante do imposto sobre rendimentos prediais ascende a 289.517, sendo que 245.227 dizem respeito a Mais-valias. Pursuant to art. 90, no.1 g) of the Corporate Tax Code, real estate Income does not require tax to be withheld at the source. The real estate income, net of the maintenance and repair costs actually borne by the Fund, are subject to an autonomous taxation at the rate of 20%. The real estate capital gains are subject to taxation at the rate of 12.5%. During the 2007 financial year, the amount of tax on real estate income was 289,517, of which 245,227 was related to Capital-Gains. 20 Um ultimo fôlego One last breath

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 Financial Statements December 31st, 2007 Nota 14 Outras informações relevantes para a análise das Demonstrações Financeiras Note 14 Other relevant information for the analysis of the Financial Statements a) Comissões Os valores apresentados foram calculados com base nos valores mínimos e máximos presentes no Regulamento de Gestão. a) Commissions The values shown were calculated based on the minimum and maximum amounts stipulated in the Management Regulation. 2007 Comissão de Gestão Management Commission 60,000 Comissão de Depósito Custodian Commission 12,501 Taxa de Supervisão Supervision Fee 2,400 Total Total 74,901 b) Contas de Terceiros (Passivo) Esta rubrica integra as seguintes contas: Comissões e Outros Encargos que envolve as Comissões de Gestão e Depositário e a Taxa de Supervisão, montantes referentes ao corrente exercício e a rubrica Outras contas de credores que se decompõem como se segue: b) Third Party Accounts (Liabilities) This heading includes: Commissions and Other Encumbrances that involves the Management and Depository Commissions and the Supervision Fee, amounts related to the current financial year Other creditor accounts, the balance of which can be broken down as follows: 2007 Imposto sobre o rendimento a pagar Payable Income Tax 289,517 IVA a entregar ao Estado VAT Payable to the State 7,780 Credores por fornecimentos e serviços externos Creditors - Supplies and External Services 6,705 Total 304,002 c) Contas de Acréscimos e Diferimentos (Passivo) Neste item existe a rubrica Receitas com proveito diferido correspondente às rendas de Janeiro de 2008 recebidas em Dezembro de 2007, do imóvel sito em Palmela. Uma outra rubrica, Outras Operações a Regularizar, evidencia um saldo de 116.400, referente a um cheque caução de seis rendas pagas pelo inquilino Stuttcar. c) Accruals and Deferrals Accounts (Liabilities) This item is present in the heading Receipts with deferred revenue which corresponds to the rents of January 2008 of the property in Palmela received in December 2007. Another heading Other Operations to Settle shows a balance of 116,400 which refers to guarantee cheque of six rents paid by the tenant Stuttcar. Um ultimo fôlego One last breath 21

Viriatus d) Ganhos com Activos Imobiliários Esta rubrica, para além de conter as Mais-valias potencias resultantes da diferença entre o valor de aquisição do imóvel e a média simples dos valores estabelecidos pelos relatórios de avaliação ( 25.000), evidencia as Mais-valias reais obtidas com cedências de posição de Contratos Promessa Compra e Venda tal como se descreve de seguida: d) Gains with Real Estate Assets Aside from containing the potential Capital-Gains resulting from the difference between the value of the acquisition of the real estate and the simple average of the values established by the appraisal reports ( 25,000), this heading shows real Capital-Gains obtained with the assignment of contractual positions in Promissory Sale and Acquisition Agreements (PSAA) as can be seen below: Imóveis Adiantamento no CPCV Cedência Posição Mais-Valia Properties Advance Pymt PSAA Contratual Position Assignment Capital-Gains Famalicão Atlantic Park 2,583,750 Setubal Atlantic Park 734,250 4,295,000 746,000 Tondela Atlantic Park 231,000 Viseu Retail Park 973,645 1,973,645 1,000,000 Retail Park de Grijó 584,150 799,965 215,815 O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS THE ACCOUNTANT O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO THE BOARD OF DIRECTORS 22 Um ultimo fôlego One last breath

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 Financial Statements December 31st, 2007 Audit Report on the Annual Financial Statements Introduction 1. Under the terms laid down by paragraph c) of no. 1 of article 8 of the Securities Code (Código dos Valores Mobiliários - CVM) and no. 3 of article 31 of Law-Decree 60/2002 of March 20th, we hereby present our Audit Report on the financial information for the financial year ended between December 31st, 2007, contained in the Management Report and in the annexed Financial Statements of Viriatus - Closed Ended Real Estate Investment (Fund), managed by Fund Box Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. (Fund Box). Said Financial Statements include the Balance Sheet (which shows a total of 5,733,178 and a total fund equity of 5,733,178, including a net result of 1,561,217), the Income Statement and the Cash Flow Statement for the period ending on said date and the corresponding Annex. Responsibilities 2. It is Fund Box s Board of Director s responsibility to: (i) prepare the Management Repost and the Financial Statements for the period in a way that shows the Fund s financial standing in a true and appropriate manner and the results of the activities and cash flows; (ii) show the financial history in accordance to the accounting principles generally accepted in Portugal for real estate investment funds and in a complete, true, current, objective and legal manner, as required by the Securities Code; (iii) adopt adequate accounting policies and criteria taking into consideration the particularities of real estate investment funds; (iv) maintain an appropriate internal control system; and (v) disclose any relevant fact that may have influenced its activity, financial position or results. 3. Our duty is to check the financial information contained in the documents of the above mentioned presentation of the accounting books, namely as to whether it is complete, true, current, clear, objective and legal, as required by the Securities Code and to issue a professional and independent report based on our analysis. Scope 4. The analysis that we made was done in accordance with the Revision/Auditing Technical Rules and Directives published by the Official Auditor Association, which require that said analysis be planned out and executed with the goal of obtaining an acceptable degree of assurance that the Financial Statements do not contain relevant distortions. For this, the analysis includes: (i) checking randomly selected sections of the accountancy documentation and other disclosures used to draw up the Financial Statements and also the evaluation of estimates included in those Statements that were based on Fund Box s Board of Director s judgements and criteria; (ii) checking the adequate compliance with the Fund s Management Regulation; Um ultimo fôlego One last breath 23