FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO EUROPAR (Administrado pela Coinvalores Corretora de Câmbio e Valores Ltda.) Demonstrações contábeis Em 31 de dezembro 2015 FRPJ/DEFM/LBA/TMS 0944/16
(Administrado pela Coinvalores Corretora de Câmbio e Valores Mobiliários Ltda.) Demonstrações contábeis Em 31 de dezembro 2015 Conteúdo Relatório dos auditores independentes sobre as demonstrações contábeis Balanços patrimoniais Demonstrações do resultado Demonstrações das mutações do patrimônio líquido Demonstrações dos fluxos de caixa método direto 2
Tel.: +55 11 3848 5880 Rua Major Quedinho 90 Fax: + 55 11 3045 7363 Consolação São Paulo, SP - Brasil www.bdobrazil.com.br 01050-030 RELATÓRIO DOS AUDITORES INDEPENDENTES SOBRE AS DEMONSTRAÇÕES CONTÁBEIS Aos Administradores e Cotistas do Fundo de Investimento Imobiliário Europar (Administrado pela Coinvalores Corretora de Câmbio e Valores Mobiliários Ltda.) São Paulo SP Examinamos as demonstrações contábeis do Fundo de Investimento Europar ( Fundo ), que compreendem o balanço patrimonial em 31 de dezembro de 2015 e as respectivas demonstrações do resultado, das mutações do patrimônio líquido e dos fluxos de caixa para exercício findo naquela data, assim como o resumo das principais práticas contábeis e demais notas explicativas. Responsabilidade da Administração sobre as demonstrações contábeis A Administração do Fundo é responsável pela elaboração e adequada apresentação dessas demonstrações contábeis de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis a Fundos de Investimento e pelos controles internos que ela determinou como necessários para permitir a elaboração de demonstrações contábeis livres de distorções relevantes, independentemente, se causada por erro ou fraude. Responsabilidade dos auditores independentes Nossa responsabilidade é a de expressar uma opinião sobre essas demonstrações contábeis com base em nossa auditoria, conduzida de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria. Essas normas requerem o cumprimento de exigências éticas pelos auditores e que a auditoria seja planejada e executada com o objetivo de obter segurança razoável de que as demonstrações contábeis estão livres de distorção relevante. Uma auditoria envolve a execução de procedimentos selecionados para obtenção de evidência a respeito dos valores e divulgações apresentados nas demonstrações contábeis. Os procedimentos selecionados dependem do julgamento do auditor, incluindo a avaliação dos riscos de distorção relevante nas demonstrações contábeis, independentemente, se causada por erro ou fraude. Nessa avaliação de riscos, o auditor considera os controles internos relevantes para a elaboração e adequada apresentação das demonstrações contábeis do Fundo para planejar os procedimentos de auditoria que são apropriados nas circunstâncias, mas não para expressar uma opinião sobre a eficácia dos controles internos da Administração do Fundo. Uma auditoria inclui, também, a avaliação da adequação das práticas contábeis utilizadas e a razoabilidade das estimativas contábeis feitas pela Administração do Fundo, bem como a avaliação da apresentação das demonstrações contábeis tomadas em conjunto. 3
Acreditamos que a evidência de auditoria obtida é suficiente e apropriada para fundamentar nossa opinião. Opinião Em nossa opinião, as demonstrações contábeis referidas acima apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira do Fundo de Investimento Imobiliário Europar em 31 de dezembro de 2015, o desempenho de suas operações e os seus fluxos de caixa para o exercício findo naquela data, de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis aos fundos de investimento imobiliário. São Paulo, 15 de março de 2016. BDO RCS Auditores Independentes SS CRC 2 SP 013846/O-1 Francisco de Paula do Reis Júnior Contador CRC 1 SP 139268/O-6 David Elias Fernandes Marinho Contador CRC 1 SP 245857/O-3 4
() (Administrado pela Coinvalores Corretora de Câmbio e Valores Mobiliários Ltda.) BALANÇOS PATRIMONIAIS (Em reais) Ativo Nota 31/12/2015 %PL 31/12/2014 %PL Circulante 1.525.825 1,24% 1.479.100 1,89% Caixa e equivalentes de caixa 4 657.841 0,53% 539.949 0,69% Contas a receber de aluguéis 5 822.800 0,67% 870.216 1,11% Condomínios a receber - 0,00% 56.952 0,07% Tributos a compensar 2.042 0,00% 11.982 0,02% Despesas antecipadas 43.143 0,03% - 0,00% Não circulante 122.453.100 99,33% 77.292.100 98,96% Propriedades para investimento 7 122.453.100 99,33% 77.292.100 98,96% Total do ativo 123.978.925 78.771.200 Passivo Nota 31/12/2015 %PL 31/12/2014 %PL Circulante 693.677 0,56% 664.072 0,85% Contas a pagar 142.857 0,12% 148.698 0,19% Distribuição de rendimentos a pagar 8 516.859 0,42% 479.625 0,61% Taxa de administração a pagar 33.906 0,03% 35.693 0,05% Impostos e contribuições a recolher 54 0,00% 56 0,00% Patrimônio líquido 9 123.285.249 100,00% 78.107.128 100,00% Cotas integralizadas 35.500.000 28,80% 35.500.000 45,45% Reserva de lucros 87.785.249 71,20% 42.607.128 54,55% Total do passivo e patrimônio líquido 123.978.925 78.771.200 As notas explicativas da Administração são parte integrante das demonstrações contábeis. 5
() (Administrado pela Coinvalores Corretora de Câmbio e Valores Mobiliários Ltda.) DEMONSTRAÇÕES DO RESULTADO (Em reais) Notas 31/12/2015 31/12/2014 Propriedades para investimento Receita de alugueis 7 7.392.414 6.600.101 Despesas com manutenção e conservação 10 (145.022) (749.885) Outras desp. Prop. para investimento - Iptu e Cond. (83.572) (125.844) Ajuste ao valor justo 7 44.896.968 - Resultado líquido de atividades imobiliárias 52.060.788 5.724.372 Outros ativos financeiros Receita financeira líquida 41.116 4.460 Outras receitas/despesas Despesa com taxa de administração 11 (383.592) (329.540) Serviços de terceiros 12 (292.485) (581.460) Taxa CVM (18.420) (15.360) Despesas tributárias (29.578) 0 Taxa de custódia (27.249) (24.449) Despesas administrativas 13 (47.034) (472.712) Outras receitas e despesas 14 65.773 31.256 Resultado do exercício 51.369.320 4.336.567 Quantidade de cotas em circulação 355.000 355.000 Resultado por cota 144,70 12,22 Rentabilidade % (Resultado líquido/ patrimônio líquido) 66,36 5,60 As notas explicativas da Administração são parte integrante das demonstrações contábeis. 6
() (Administrado pela Coinvalores Corretora de Câmbio e Valores Mobiliários Ltda.) DEMONSTRAÇÕES DAS MUTAÇÕES DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO Exercícios findos em 31 de dezembro de 2015 e 2014 (Em reais) Cotas Reserva de Lucros integralizadas lucros acumulados Total Saldo em 31 de dezembro de 2013 35.500.000 41.913.166-77.413.166 Lucro líquido do exercício - - 4.336.567 4.336.567 Ajuste de distribuição de resultado - 961.700 (961.700) - Reservas de lucros - 4.336.567 (3.374.867) 961.700 Distribuição de resultado no exercício - (4.604.305) - (4.604.305) Saldo em 31 de dezembro de 2014 35.500.000 42.607.128-78.107.128 Lucro líquido do exercício - - 51.369.320 - Ajuste ao valor justo no exercicio - 44.896.967 (44.896.967) 44.896.967 Reservas de lucros - 6.472.353 (6.472.353) 6.472.353 Distribuição de resultado no exercício - (6.191.199) - (6.191.199) Saldo em 31 de dezembro de 2015 35.500.000 87.785.249-123.285.249 As notas explicativas da Administração são parte integrante das demonstrações contábeis. 7
() (Administrado pela Coinvalores Corretora de Câmbio e Valores Mobiliários Ltda.) DEMONSTRAÇÕES DOS FLUXOS DE CAIXA (Método Direto) Exercícios findos em 31 de dezembro de 2015 e 2014 (Em reais) 31/12/2015 31/12/2014 Fluxo de caixa das atividades operacionais Recebimento de aluguéis 7.542.104 6.310.000 Recebimento de receitas financeiras 42.680 4.021 Pagamento da taxa de administração (385.378) (313.173) Pagamento de prestação de serviços (264.253) (675.315) Pagamento de serviços de manutenção (216.585) (714.721) Demais recebimentos e pagamentos (165.833) (379.719) Pagamento de taxa de custódia (27.249) (26.347) Pagamento de taxa da CVM (18.420) (15.360) Pagamento IPTU dos imóveis (10.244) (322.866) Reembolso IPTU - antecipação cliente - 184.836 Caixa líquido proveniente das atividades operacionais 6.496.822 4.051.355 Fluxo de caixa das atividades de financiamento: Rendimentos distribuídos (6.153.403) (3.947.344) Caixa líquido aplicado nas atividades financiamento (6.153.403) (3.947.344) Variação líquido de caixa e equivalente de caixa 343.419 104.011 Caixa e equivalente de caixa - Início do exercício 539.949 435.938 Caixa e equivalente de caixa - Final do exercício 657.841 539.949 Redução de caixa e equivalentes de caixa (117.892) (104.011) As notas explicativas da Administração são parte integrante das demonstrações contábeis. 8
1. Contexto operacional O Fundo de Investimento Imobiliário Europar ( Fundo ), constituído em 5 de dezembro de 2002, sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado nos termos da Instrução da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) nº 205, de 14 de janeiro de 1994, revogada pela Instrução da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) nº 472, de 31 de outubro de 2008, teve sua autorização concedida por esta autarquia (CVM) para início de suas operações em 10 de dezembro de 2002, com de captar recursos para a aquisição de bens imóveis comerciais e industriais de alto padrão de acabamento, destinados à locação de longo prazo, ou direitos a eles relativos, construção e incorporação, bem como para desenvolvimento de empreendimentos imobiliários. Em Assembleia de Cotistas realizada em 30 de abril de 2014, foi decidido a substituição do então administrador, Banif Primus Banco de Investimento S.A. pela Coinvalores Corretora de Câmbio de Valores Mobiliários Ltda. ( Coinvalores ) que passa a ser a nova administradora do Fundo, após aprovação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que concedeu autorização em 15 de maio de 2014. 2. Base de elaboração e apresentação das demonstrações contábeis As presentes demonstrações contábeis foram elaboradas e estão sendo apresentadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, aplicáveis aos fundos de investimento imobiliários regulamentados pela Instrução n os 516/11 e 517/11 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), incluindo os Pronunciamentos, as Orientações e as Interpretações emitidas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), as normas emitidas pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC), desde que não conflitantes com as disposições contidas nas instruções especificas dos fundos de investimento imobiliário. a. Base de mensuração As demonstrações contábeis foram preparadas com base no custo histórico com exceção dos ativos financeiros de natureza imobiliária e não imobiliária, bem como as propriedades para investimentos que estão mensurados pelo valor justo conforme requerido pela instrução CVM nº 516/11. 9
b. Moeda funcional e de apresentação das demonstrações contábeis A moeda funcional do Fundo é o Real, mesma moeda de preparação e apresentação das demonstrações contábeis. c. Uso de estimativas e julgamentos A preparação das demonstrações contábeis do Fundo de acordo com as normas contábeis vigentes aplicáveis aos Fundos de investimento imobiliários, exige que a Administração faça julgamentos, estimativas e premissas que afetam a aplicação de políticas contábeis e os valores reportados de ativos, passivos, receitas e despesas. Os resultados reais podem divergir dessas estimativas. Estimativas e premissas são revistos de uma maneira contínua. Revisões com relação a estimativas contábeis são reconhecidas no exercício em que as estimativas são revisadas e em quaisquer exercícios futuros afetados. As informações sobre julgamentos críticos referentes às políticas contábeis adotadas que tem efeitos significativos sobre os valores reconhecidos nas demonstrações contábeis do Fundo estão incluídas na Nota Explicativa n 7 - Propriedades para investimento. 3. Resumo das principais políticas contábeis a. Caixa e equivalentes de caixa Caixa e equivalentes de caixa compreendem saldos de caixa e investimentos financeiros com vencimento original de três meses ou menos a partir da data da contratação, os quais estão sujeitos a um risco insignificante de alteração no valor justo e são utilizados pelo Fundo na gestão das obrigações de curto prazo. b. Ativos financeiros imobiliários i. De aluguéis Estão registradas pelo valor a vencer correspondente ao período de uso pelo locatário, conforme contratos de locação dos respectivos imóveis, deduzido da provisão para créditos de liquidação duvidosa (PCLD). 10
c. Propriedades para investimento i. Imóveis acabados São propriedades mantidas para auferir receita de aluguel. A propriedade para investimento é mensurada pelo custo no reconhecimento inicial e subsequentemente ao valor justo. Alterações no valor justo são reconhecidas no resultado. O custo incluiu a despesa que é diretamente atribuível a aquisição de uma propriedade para investimento. O custo da propriedade para investimento construída pelo proprietário incluiu os custos de material e mão de obra direta, qualquer custo diretamente atribuído para colocar essa propriedade para investimento em condição de uso, conforme o seu propósito. Ganhos e perdas na alienação de uma propriedade para investimento (calculado pela diferença entre o valor líquido recebido e o valor contábil) são reconhecidos no resultado do exercício. Quando uma propriedade para investimento previamente reconhecida como ativo imobilizado é vendida, qualquer montante reconhecido em ajuste de avaliação patrimonial é transferido para lucros acumulados. ii. Custos subsequentes Gastos subsequentes são capitalizados apenas quando é provável que benefícios econômicos-futuros, associados com os gastos serão auferidos pelo Fundo. Gastos de manutenção e reparos recorrentes são reconhecidos no resultado quando incorridos. d. Outros ativos e passivos circulantes Um ativo é reconhecido no balanço patrimonial quando for provável que seus benefícios econômicos-futuros serão gerados em favor do Fundo e seu custo ou valor puder ser mensurado com segurança. Um passivo é reconhecido no balanço patrimonial quando o Fundo possui uma obrigação legal ou constituída como resultado de um evento passado, sendo provável que um recurso econômico seja requerido para liquidá-lo. São acrescidos, quando aplicável, dos correspondentes encargos e das variações monetárias ou cambiais incorridos. As provisões são registradas tendo como base as melhores estimativas do risco envolvido. Os ativos e passivos são classificados como circulantes quando sua realização ou liquidação é provável que ocorra nos próximos 12 meses. Caso contrário, são demonstrados como não circulantes. 11
e. Receita de aluguéis As receitas provenientes de locação dos imóveis destinados à renda são reconhecidas em base linear pelo prazo de vigência do contrato de locação firmado entre as partes, considerando que todos os riscos e benefícios decorrentes dos contratos foram transferidos aos clientes. f. Reconhecimento de receitas e despesas nos resultados O resultado é apurado de acordo com o regime de competência que estabelece que as receitas e despesas devem ser incluídas na apuração dos resultados dos períodos em que ocorrem, independente de recebimento ou pagamento, considerando que todos os riscos e benefícios decorrentes dos contratos foram transferidos. g. Lucro por cota O lucro por cota é calculado considerando-se o número de cotas em circulação na data de encerramento do exercício. 4. Caixa e equivalentes de caixa Estão representados substancialmente por disponibilidades em moeda nacional e em cotas de fundos de investimento com liquidez imediata, classificados na categoria Valor justo por meio do resultado, cuja posição em 31 de dezembro de 2015 e 2014 está representado, conforme segue: 31/12/2015 31/12/2014 Disponibilidades Depósitos bancários 32.166 32.166 559.227 559.227 Títulos e valores Mobiliários Certificado de depósito bancário (a) 625.675 625.675 - - Total 657.841 559.227 (a) Estão demonstrados ao custo de aquisição, acrescidos dos rendimentos auferidos até a data do balanço de acordo com as taxas de remuneração contratadas. Em 2014, não houve aplicação de Certificados de Depósitos bancários; 12
5. Contas a receber de aluguéis Compreendem aos aluguéis a receber relativos às áreas ocupadas, cujo saldo em 31 de dezembro de 2015 e 2014, está demonstrado a seguir: Total 822.800 31/12/2015 31/12/2014 Aluguéis a receber 822.800 870.216 870.216 A Administração, após avaliação dos alugueis a receber entende não ser necessário à constituição de provisão para créditos de liquidação duvidosa. 6. Propriedades para investimento 6.1. Movimentação (=) Saldo em 31 de Dezembro de 2013 77.292.100 (+/-) Não houve Avaliação ao valor Justo 2014 - (=) Saldo em 31 de Dezembro de 2014 77.292.100 (+) Benfeitorias e aquisições no Ano 2015 264.032 (+/-) Ajuste de Avaliação ao valor Justo 2015 44.896.968 (=) Saldo em 31 de Dezembro de 2015 122.453.100 De acordo com última avaliação técnica realizada pela empresa especializada, Chushman & Wakefield Brasil, em 01 de dezembro de 2015, o valor de mercado dos ativos integrantes do patrimônio do Fundo, totalizavam R$ 122.453.100, portanto, um ajuste ao valor justo de R$ 44.896.968. 6.2. Composição Abaixo a composição analítica dos investimentos imobiliários em 31 de dezembro de 2015 e 2014, que possuem uma metragem total de 36.108,60 m² e produziram receita de aluguéis no montante de R$ 7.392.414 (R$ 6.600.101 em 2014): 13
31/12/2015 Terreno Construção Valor Total CDA 1, 2, 3 - Módulo 1/2/3/4 - Via Anhanguera Km 17,25 S Laboratório Teste de Elevadores - Av. Interlagos, 4.455 SP CDRIO 1 - Rua Sargento Aquino, 136 Rio de Janeiro CDRIO 2 - Rua Comandante Vergueiro Cruz, 206 Rio de Jane Total 54.058.600 36.080.400 90.139.000 10.509.000 4.722.000 15.231.000 3.286.900 3.333.700 6.620.600 3.539.100 6.923.400 10.462.500 71.393.600 51.059.500 122.453.100 31/12/2014 Terreno Construção Valor Total CDA 1 - Módulo 1/2/3/4 - Via Anhanguera Km 17,25 São Pau Laboratório Teste de Elevadores - Av. Interlagos, 4.455 SP CDRIO 1 - Rua Sargento Aquino, 136 Rio de Janeiro CDRIO 2 - Rua Comandante Vergueiro Cruz, 206 Rio de Jane Total 23.365.790 36.835.010 60.200.800 2.090.000 3.353.500 5.443.500 1.649.210 3.037.540 4.686.750 1.319.590 5.641.460 6.961.050 28.424.590 48.867.510 77.292.100 6.2.1. Composição analítica dos investimentos imobiliários DESCRIÇÃO IMÓVEIS Área Construída Perc.% Ocupação GALPÃO 1 MÓDULO I 6.876,48 19,10% GALPÃO 1 MÓDULO II 4.276,86 11,88% GALPÃO 1 MÓDULO III 7.125,10 19,80% GALPÃO 1 MÓDULO IV 4.586,86 12,74% GALPÃO 2 1.929,40 5,36% GALPÃO 3 1.496,50 4,16% CDRJ - GALPÃO I 4.409,51 12,25% CDRJ - GALPÃO II 1.995,10 5,54% TORRE ELEVADORES 3.298,00 9,16% TOTAL 35.993,81 100,00% 6.3. Eventos extraordinário Em 17 de março de 2015 a administradora divulgou fato relevante noticiando a ocorrência de incêndio num dos galpões do Centro de Distribuição Anhanguera CDA, localizado na Rodovia Anhanguera, KM- 17,5. O imóvel atingido foi o galpão menor com área de 1.496,50m², representando 6,11% da área total para locação do CDA, ocupado pela empresa Intec TI Logistica Ltda. Nesta ocorrência não houve feridos apenas danos materiais que, no entanto, ocasionou a perda total deste galpão. 14
A Certidão de Sinistro emitida pelo Corpo de Bombeiros, atesta que o imóvel possui Projeto Técnico e AVCB válido até 03 de dezembro de 2017, estando, portanto, em acordo com a legislação vigente. O laudo Pericial emitido pela Polícia Civil se mostrou inconclusivo, de forma que, não foi possível atestar um culpado pela ocorrência de incêndio, motivo pelo qual, o contrato de locação está suspenso até a conclusão das obras de reconstrução do galpão. O impacto da suspensão do contrato representa uma redução de em torno de 6,60% da receita de aluguel mensal do Fundo. De acordo com o contrato de locação, a Locatária deverá manter o imóvel devidamente segurado, sendo, portanto, responsável pela reconstrução do galpão, no entanto, além das obrigações já mencionadas no contrato, as partes formalizaram em 26 de outubro de 2015 o Termo de Transação e Prevenção de Litígios no qual estabeleceu outras obrigações a serem cumpridas pela Locatária, tais como: prazo para reconstrução do galpão com penalidades em caso de atraso na entrega do imóvel, reembolso de condomínio cobrado até a conclusão das obras, reembolso de parte do custo da empresa Colliers contratada pelo Fundo para auditoria e fiscalização da obra, dentre outras. Atualmente, o avanço físico da reconstrução do galpão está em 86% cuja previsão para entrega é meados de março/2016, o custo da obra está sendo suportado pela Seguradora contrata pela Locatária. 7. Distribuição de resultados O Fundo, de acordo com a Lei nº 9.779, de 19 de janeiro de 1999, distribuirá aos cotistas, a título de remuneração, no mínimo 95% dos lucros apurados no mês imediatamente anterior. A distribuição dos resultados líquidos será realizada após o efetivo recebimento dos rendimentos advindo dos bens e direitos do Fundo, subtraídas todas as despesas e encargos que incidirem no mês de competência. A distribuição leva em consideração o lucro líquido ajustado por itens que não representam desembolso de caixa. Os rendimentos e ganhos distribuídos pelo Fundo estão sujeitos à incidência de imposto de renda retido na fonte. Conforme previsto no Regulamento do Fundo, a Assembleia Geral de Quotistas poderá deliberar sobre retenções de lucros para novos investimentos e despesas correntes. 15
A distribuição de resultados em 31 de dezembro de 2015 e 2014 está demonstrado a seguir: 31/12/2015 31/12/2014 Resultado do exercício (-) Ajuste do valor justo (resultado não caixa) 51.369.320 (44.896.968) 4.336.566 - Base distribuição de resultado 6.472.352 4.336.566 Estorno de provisão de distribuição a maior - (961.700) Saldo não distribuído (318.949) 784.245 Saldo a distrib. Ex. anterior 479.625 267.858 Distribuição rendimentos caixa (6.153.403) (3.947.344) Var. resultado distrib. ex.anterior X exer.seguinte 37.234 - Saldo a Pagar de Distribuição 516.859 479.625 A distribuição de resultados realizada em 31 de dezembro de 2015, representa aproximadamente 4,63% do Patrimônio Líquido (4,63% em 2014). 8. Patrimônio líquido Em 31 de dezembro de 2015 o patrimônio líquido está representado por 355.000 cotas com valor patrimonial de R$ 347,2823 cada uma, totalizando R$ 123.285.248 e em 31 de dezembro de 2014, o patrimônio líquido está representado por 355.000 cotas com valor patrimonial de R$ 220,0201 c/ada uma, totalizando R$ 78.107.128. 9. Despesas com manutenção e conservação As despesas com manutenção e conservação estão assim demonstradas: 31/12/2015 Torre - adequação do imóvel - Cda1 - adequação a norma corpo de bombeiros (145.022) (145.022) 31/12/2014 (333.950) (415.935) (749.885) 16
10. Taxa de Administração A título de remuneração pela Gestão e Administração do Fundo, a Administradora receberá taxa de administração equivalente a 5% ao mês sobre a Receita Bruta auferida pelo Fundo, observado o valor mínimo de R$ 30.000 por mês, valor este, que será corrigido anualmente pela variação do Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M) divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). A despesa com taxa de administração em 31 de dezembro de 2015 foi de R$ 383.592 que representando 0,31% do patrimônio líquido, em 31 de dezembro de 2014 foi de R$ 329.540 que representando 0,42% do patrimônio líquido. 11. Serviços de terceiros As despesas com serviços de terceiros estão assim demonstradas: 31/12/2015 31/12/2014 Serviços de auditoria externa Serviços contábeis Serviços advocatícios (13.485) - (75.481) (71.542) (9.791) (85.156) Serviços de engenharia (50.970) (15.000) Comissão de locação - (398.538) Consultoria técnica (152.549) (1.433) (292.485) (581.460) 12. Despesas administrativas As despesas com serviços de terceiros estão assim demonstradas: 31/12/2015 31/12/2014 Outros Serviços Consumo/tarifas públicas (a) - (8.574) (132.865) (66.493) Pessoal e encargos social (a) - (81.630) Juros/taxas e multas - (4.866) Condominio de Unidades não locadas - (107.168) Outras despesas administrativas (38.460) (79.690) (47.034) (472.712) 17
(a) As despesas são decorrentes de gastos com imóvel que durante os anos de 2013 e 2014 estavam vagos, sendo assim, as despesas antes de responsabilidade do inquilino passaram a ser do fundo até a sua locação. 13. Outras receitas e despesas 31/12/2015 31/12/2014 Outras (3.813) (4.133) Multas Aplicadas aos Condôminos. (a) 69.587 35.389 65.773 31.256 (a) O Fundo no decorrer do exercício de 2015, recebeu multas aplicadas aos condôminos que estavam em atraso, no montante de R$ 69.587, já em 2014 o Fundo recebeu o montante de R$ 35.389. 14. Demandas judiciais PROCESSO: 0130544-39.2008.8.26.0053 AUTOR: Concessionária do Sistema Anhanguera Bandeirantes S.A. RÉU: Fundo de Investimento Imobiliário Europar AÇÃO: Ação de Desapropriação (com pedido liminar de imissão na posse) COMARCA: São Paulo VARA: 10ª Vara da Fazenda Pública - SP VALOR DA CAUSA: R$ 59.249,28 VALOR DEPOSITADO: R$ 133.180,96 (novembro/2008) VALOR ATUALIZADO: R$ 204.775,67 (novembro/2015) VALOR A SER LEVANTADO: (80%): R$ 163.820,53 (novembro/2015). 18
O Fundo, em 31 de dezembro de 2015, possui ação de desapropriação de área de sua propriedade, situada na altura do Km 17+338 da Via Marginal da Rodovia Anhanguera, SP 330 - bairro do Jaraguá, medindo 216,02 m2, movida pela Concessionária do Sistema Anhanguera Bandeirantes S.A. A administradora do Fundo por meio de seus advogados apresentou a contestação quanto ao valor de indenização sem se manifestar oposição à pretensão expropriatória, exigindo a justa, prévia e cabal indenização em razão da desapropriação do imóvel,indenização esta, que deve compreender, a um só tempo (i) o valor do bem expropriado, com todas as benfeitorias que já existiam no imóvel antes do ato expropriatório ; (ii) eventuais lucros cessantes e danos emergentes ; (iii) os juros compensatórios, em caso de ter havido imissão provisória na posse, no montante de 12% ao ano; (iv) os juros moratórios (...) no montante de 6% ao ano ; (v) honorários advocatícios calculados sobre a diferença entre a oferta inicial e o valor da indenização, acrescido de juros moratórios e compensatórios ; (vi) custas e despesas judiciais ; (vii) correção monetária, calculada a partir do laudo de avaliação e (viii) eventuais despesas com o desmonte e transporte de mecanismos instalados e em funcionamento Em março/2015 foi publicada a decisão que saneou o processo de desapropriação. Foi proferido pelo Juiz o levantamento de 80% do valor depositado. Estamos aguardando a expedição da guia de levantamento, tão logo esteja disponível em cartório, informaremos os dados bancários do Fundo para recebimento da indenização. O ponto negativo de tal decisão é que o Juiz afastou o requerimento dos advogados do Fundo de que o Laudo Pericial para determinação do valor de mercado da área desapropriada contemplasse também os valores de dano emergente e lucros cessante. A respeito de tal decisão foi interposto pelos advogados do Fundo recurso de agravo ao instrumento o qual foi aceito pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, desta forma, os lucros cessantes e danos emergentes foram inclusos no processo. Fase atual: Estamos aguardando a publicação da decisão do Juiz a respeito da nomeação do perito, sendo que, o juiz deverá intimar o Perito para que o mesmo possa vistoriar o imóvel e elaborar o Laudo Pericial. Em paralelo, a Concessionária apresentou um novo projeto de desapropriação o qual diverge do projeto original objeto do presente processo, tal fato, motivou os advogados do Fundo a protocolar uma petição cujo objetivo visa requerer (i) a juntada das partes do novo projeto apresentado pelo Expropriante e (ii) a intimação da Expropriante para prestar esclarecimentos necessários acerca deste novo projeto. 19
15. Riscos associados ao Fundo Em razão da natureza dos ativos que poderão integrar o patrimônio do Fundo, e observados os requisitos de diversificação de tais investimentos, o Fundo e seus quotistas estão expostos aos seguintes fatores de risco: (i) Risco de liquidez: os ativos componentes da carteira do Fundo poderão ter liquidez significativamente baixa em comparação a outras modalidades de investimento. Uma vez que o Fundo é um condomínio fechado, não admitindo resgate de quotas, o quotista interessado em alienar suas quotas deverá encontrar, sob sua exclusiva responsabilidade, um comprador para sua participação. O quotista corre o risco de não conseguir alienar sua participação no momento e nas condições que desejar. (ii) Dificuldades financeiras do incorporador/construtor: o empreendedor, construtor ou incorporador de bens do Fundo podem ter problemas financeiros, corporativos, de alto endividamento e performance comercial deficiente de outros empreendimentos integrantes de seu portfólio comercial e de obras. Essas dificuldades podem causar a interrupção e/ou atraso das obras dos projetos relativos aos empreendimentos, causando alongamento de prazos e aumento dos custos dos projetos. Não há garantias de pleno cumprimento de prazos, o que pode ocasionar uma diminuição nos resultados do Fundo. (iii) Risco relacionado a fatores macroeconômicos e regulatórios: o Fundo está sujeito aos efeitos da política econômica praticada pelo Governo e demais variáveis exógenas, tais como a ocorrência, no Brasil ou no exterior, de fatos extraordinários ou de situações especiais de mercado ou, ainda, de eventos de natureza política, econômica, financeira ou regulatória que influenciem de forma relevante o mercado financeiro brasileiro. Medidas do Governo Brasileiro para controlar a inflação e implementar as políticas econômica e monetária envolveram, no passado, alterações nas taxas de juros, desvalorização da moeda, controle de câmbio, controle de tarifas, mudanças legislativas, entre outras. Essas políticas, bem como outras condições macroeconômicas, impactam significativamente a economia e o mercado de capitais nacional. A adoção de medidas que possam resultar na flutuação da moeda, indexação da economia, instabilidade de preços, elevação de taxas de juros ou influenciar a política fiscal vigente poderão impactar os negócios do Fundo. Além disso, o Governo Federal, o Banco Central do Brasil - BACEN, a CVM e demais órgãos competentes poderão realizar alterações na regulamentação do setor imobiliário ou de fundos de investimento, o que poderá afetar negativamente a rentabilidade do Fundo. 20
(iv) (v) (vi) (vii) Riscos de mercado: os bens e direitos que compõem a carteira do Fundo podem estar sujeitos a oscilações de preços em função da reação dos mercados a eventos econômicos e políticos, tanto no Brasil como no exterior. As variações de preços desses ativos financeiros e imobiliários poderão ocorrer também em função de alterações nas expectativas dos participantes do mercado, o que pode gerar mudanças nos padrões de comportamento de preços sem que haja mudanças significativas no contexto econômico e/ou político nacional e internacional. Risco de descontinuidade: nas hipóteses de liquidação antecipada do Fundo, os quotistas terão seu horizonte original de investimento reduzido e poderão não conseguir reinvestir os recursos recebidos com a mesma remuneração proporcionada pelo Fundo, não sendo devida pelo Fundo, pela Administradora, ou demais prestadores de serviços do Fundo nenhuma multa ou penalidade, a qualquer título, em decorrência desse fato. Risco de crédito: consiste no risco de os emissores de títulos de renda fixa ou variável que integram a carteira do Fundo não cumprirem suas obrigações de pagar tanto o principal como os respectivos juros e correção monetária de suas dívidas para com o Fundo, o que poderá afetar negativamente a rentabilidade do Fundo. Além disso, o Fundo pode não conseguir alugar determinado imóvel conforme suas previsões. Essa falta de sucesso pode ser causada por conceito inadequado do produto, precificação incorreta, concorrência de produtos na mesma região e ausência de demanda. Nesses casos, o investimento no Fundo poderá gerar retornos diferentes ou até prejuízos. Risco de desapropriação: de acordo com o sistema legal brasileiro, o bem imóvel poderá ser desapropriado por necessidade, utilidade pública ou interesse social. Qualquer desapropriação poderá prejudicar de maneira relevante o uso normal do imóvel e consequentemente o resultado do Fundo. (viii) Outros riscos exógenos ao controle da Administradora: o Fundo também poderá estar sujeito a outros riscos advindos de motivos alheios ou exógenos ao controle da Administradora, tais como moratória, mudança nas regras aplicáveis aos seus ativos, mudanças impostas aos ativos financeiros e imobiliários integrantes da carteira do Fundo, alteração na política monetária, aplicações ou resgates significativos, os quais caso materializados, poderão causar impacto negativo sobre os ativos do Fundo e o valor das quotas. 21
(ix) Risco de patrimônio negativo: as eventuais perdas patrimoniais do Fundo não estão limitadas ao valor do capital subscrito pelo quotista. Os quotistas podem ser chamados a aportar recursos adicionais no Fundo. 16. Outras informações (a) O Fundo apresentou no exercício findo em 31 de dezembro de 2015, uma rentabilidade desprezando o resultado do valor justo do empreendimento de 8,36 % sobre o seu patrimônio líquido e 5,60% em 2014. (b) Conforme legislação em vigor, o Fundo é isento de Impostos, inclusive de imposto de renda, que só incide sobre as receitas de aplicações financeiras, compensáveis quando da distribuição de rendimentos aos quotistas, que estão sujeitos à incidência do Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF), à alíquota de 20%. (c) Em atendimento à Instrução CVM nº 381/2003, informamos que o Fundo contratou os auditores independentes somente para a prestação de serviços de auditoria das demonstrações contábeis, não ocorrendo à prestação de qualquer outro tipo de serviço. (d) As demonstrações contábeis do Fundo serão divulgadas no site da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). 17. Transações com partes relacionadas, o Fundo não possuía saldo com a parte relacionada Coin Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. (Administradora), além da taxa de administração mencionada na nota explicativa nº 10, cuja despesa em 2015 foi de R$ 383.592 (R$ 329.540 em 2014). 18. Eventos subsequentes Não ocorreram eventos subsequentes relevantes após a data de encerramento do exercício findo em 31 de dezembro de 2015. 22