APRESENTAÇÃO DE RESULTADOS 2008

APRESENTAÇÃO DE RESULTADOS 2008 ÍNDICE IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS IPD / IMOMÉTRICA Lisboa, 21 de Abril de 2008

ÍNDICE IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS IPD / IMOMÉTRICA 2008 BOAS VINDAS LAURENT TERNISIEN, IPD ANTÓNIO GIL MACHADO, IMOMÉTRICA

ÍNDICE IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS IPD / IMOMÉTRICA 2008 APRESENTAÇÃO DOS RESULTADOS ANTÓNIO GIL MACHADO, IMOMÉTRICA GILLIAN LAYMOND, IPD LUIS PEDRO FRANCISCO, IPD

ÍNDICE IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS IPD / IMOMÉTRICA 2008 Agenda Universo de referência do IPD em Portugal Principais resultados do Índice IPD / Imométrica 2008 Componentes do retorno total Tendências de investimento Conclusão

Características da base de dados Dados à data de 31 de Dezembro de 2007 : Valor total dos portfólios imobiliários analisados: 9.2 mil M Número total de portfólios imobiliários analisados: 28 Número de imóveis analisados: 671 Cobertura estimada do mercado de investimento institucional português: 54%

Participantes e Sponsors: Contribuem para o Índice (22): ANA Aeroportos de Portugal, S.A. Alrisa, S.A.; Banif Asset Management; BPN Imofundos SGFII; Chamartín Imobiliária SGPS; CNP Assurances; ESAF SGFII; Fundbox SGFII; Fundimo SGFII; Fundo Pensões do Banco de Portugal; Grupo Regojo; Imorendimento SGFII; ING Real Estate Southern Europe; Mundicenter SGPS; Norfin SGFII; Pramerica Real Estate Investors; Redevco; Refundos SGFII; Selecta SGFII; Sofinac SGFII; Sonae Sierra SGPS; Square Asset Management SGFII; Sponsors do Índice: Aguirre Newman CB Richard Ellis CPU Consultores Cushman & Wakefield Euroengineering Jones Lang Lasalle

Tipo de Investidor - como % do valor dos imóveis em Dez 2007 2.6% 0.8% Investidores nacionais: 84% Companhias imobiliárias: 42,3% SGFII: 40.9% 40.9% Fundos de Pensões: 0,8% Investidores internacionais: 16% Companhias imobiliárias: 13,5% Companhias de seguros: 2,6% 55.8% Companhias imobiliárias Sociedades Gestoras de Fundos de Investimento Imobiliário Companhias de Seguros Fundos de pensões

Estrutura da base de dados IPD no período 2000-2007 Universo IPD Portugal 100% Retalho 50.0% 80% Retalho 52.9% 60% Escritórios 31.4% 40% Escritórios 22.5% Industrial 7.1% Uso Misto/ Outros 11.5% 20% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Industrial 8.3% Uso Misto/ Outros 16.3% Uso Misto/Outros Outros Escritórios Outro Retalho Industrial Escritórios Lisboa Centros Comerciais

Estrutura da base de dados IPD no período 2000-2007 Sociedades Gestoras de Fundos de Investimento Imobiliário Retalho 13.4% 100% Retalho 11.7% Escritórios 35.4% 80% 60% Escritórios 32.6% Industrial 21.2% 40% Industrial 19.6% Uso Misto/ Outros 30.0% 20% Uso Misto/ Outros 36.1% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Uso Misto/Outros Outros Escritórios Outro Retalho Industrial Escritórios Lisboa Centros Comerciais

Do Índice ao Universo A contribuição da gestão activa em 2007 Índice IPD: Retorno Total do Mercado 12.4% Que se pode desagregar nas seguintes componentes : Retorno das Rendas 6.1% Valorização de Capital 6.0% Ao incluirmos o impacto da gestão activa dos imóveis, nomeadamente aquisições, alienações e promoções, obtemos: Universo IPD: Retorno Total do Benchmark 12.9%

Componentes da Performance em 2007 2007 2006 2000-2007 Retorno Total 12.4 12.0 11.6 Retorno das Rendas 6.1 6.3 7.0 Valorização de Capital 6.0 5.4 4.3 Crescimento das Rendas 2.3 2.0 2.9 Impacto do Yield 3.8 4.5 2.2 Residual (*) 0.1-0.8-0.8 (*) Rendimento Residual e Impacto da Amostra

Retorno Total ao longo dos últimos anos Todos os Imóveis 16 Valorização de capital Retorno das rendas Retorno total anualizado (2000-2007): 11,6% 14 12 10 8 2,9 5,2 5,9 2,4 3,4 3,1 5,4 6,0 6 4 7,7 7,6 7,5 7,2 6,8 6,8 6,3 6,1 2 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Retorno Total ao longo dos últimos anos Sociedades Gestoras de Fundos de Investimento Imobiliário 18 16 Valorização de capital Retorno das rendas Retorno total anualizado (2000-2007): 9,5% 14 12 6,8 10 8 6 1,1 1,7 2,3 2,1 1,7 0,3 3,2 4 2 8,5 8,3 6,8 6,7 6,0 6,4 6,3 6,5 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Performance por tipo de investidor 2007 16 14 12 12,4% 14,3% 10 8 6,0 8,0 9,8% 3,2 Valorização de capital Retorno das rendas 6 4 2 6,1 5,9 6,5 Retorno total anualizado 2000-2007 0 Índice IPD Portugal Companhias imobiliárias Índice Soc. Gestoras Fundos de Investimento

O imobiliário em comparação com outros activos Retorno Total (%) 0 5 10 15 20 25 Imobiliário (IPD) Acções (PSI 20) Obrigações (EFFAS EURO) 2007 3 anos anualizados 5 anos anualizados 8 anos anualizados e Fininfo

Performance por país: Ranking 2006 Irlanda 26,3 França 21,0 Reino Unido Dinamarca Noruega Espanha Suécia 17,5 17,2 16,9 16,8 15,7 Holanda Portugal 12,2 12,0 Finlândia 10,0 Itália Áustria Suiça 6,5 5,9 7,8 Alemanha 1,5-10 -5 0 5 10 15 20 25 30

Performance por país: Ranking 2007 Noruega França 18,3 17,8 Suécia 14,9 Espanha Portugal Finlândia Holanda Dinamarca Irlanda Itália 12,9 12,4 11,3 11,3 10,2 9,9 9,2 Suiça Áustria 7,1 6,5 Alemanha 4,5 Reino Unido -3,4-10 -5 0 5 10 15 20 25 30

Performance na Europa: Impacto do retorno das rendas e de capital Noruega França Suécia Espanha Portugal Finlândia Holanda Dinamarca Irlanda Itália Retorno das rendas Valorização de capital Suiça Áustria Alemanha Reino Unido -10-5 0 5 10 15 20 25 30

Retorno total por país e por sector em 2007 Ret França Ret Suécia Esc Noruega Esc França Ret Noruega Ind Suécia Ret Finlândia Ind Espanha Ret Portugal Esc Suécia Ind França Ret Espanha Ret Holanda Ret Dinamarca Ind Finlândia Ind Holanda Esc Espanha Esc Dinamarca Esc Holanda Esc Irlanda Ind Dinamarca Ind Portugal Ret Suiça Ret Itália Esc Finlândia Ind Irlanda Ret Irlanda Esc Itália Ind Itália Ret Austria Esc Portugal Ind Alemanha Esc Suiça Ret Alemanha Ind Suiça Esc Austria Esc Alemanha Esc RU Ind RU Ret RU Retalho Escritórios Industrial -10-5 0 5 10 15 20 25 30

ÍNDICE IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS IPD / IMOMÉTRICA 2008 Agenda Universo de referência do IPD em Portugal Principais resultados do Índice IPD / Imométrica 2008 Retorno total por Sector de Mercado Componentes do retorno total Tendências de investimento Conclusão

Retorno Total por Sector Últimos 8 anos retorno total, % 25 20 15 10 Retalho Escritórios Industrial Outros Índice IPD Portugal 14.9% 12.5% 12.4% 10.5% 8.2% 5 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Performance por Sector em 2007 retorno %, crescimento, impacto 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Retalho Escritórios Industrial Outros -2 Retorno Total Retorno das Rendas Valorização de Capital Crescimento Rendas Impacto Yield

Ranking dos segmentos de mercado por retorno total 2007 (1) Centros Comerciais Regionais 19,4 Outros Índice IPD Centros Comerciais Médios Esc. Lisboa - Nova Área de Escritórios Esc. Lisboa - Zona Secundária Centros Comerciais Pequenos Industrial - Grande Lisboa 12,5 12,4 12,2 11,9 11,2 11,1 11,0 Escritórios - Resto de Portugal 9,7 Industrial - Resto de Portugal Escritórios - Porto Escritórios Lisboa - Distritos Centrais 7,4 7,9 7,9 Outro Retalho Esc. Lisboa - Fora da Cidade 6,7 6,6 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20

Ranking dos segmentos de mercado por retorno total 2007 (2) Centros Comerciais Regionais 6.0 12.7 Outros Índice IPD Centros Comerciais Médios 6.5 6.1 6.5 5.6 6.0 5.4 Esc. Lisboa - Nova Área de Escritórios 3.8 7.8 Esc. Lisboa - Zona Secundária Centros Comerciais Pequenos Industrial - Grande Lisboa 7.2 5.9 7.4 3.7 4.9 3.4 Retorno das rendas Valorização de capital Escritórios - Resto de Portugal 7.2 2.4 Industrial - Resto de Portugal Escritórios - Porto Escritórios Lisboa - Distritos Centrais Outro Retalho Esc. Lisboa - Fora da Cidade 6.5 5.6 5.4 5.9 6.2 1.4 2.2 1.9 0.8 0.4 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20

Ranking dos segmentos de mercado por retorno total 5 anos Centros Comerciais Regionais 15,9 Centros Comerciais Médios Centros Comerciais Pequenos Índice IPD Outros 12,4 11,8 11,0 10,5 Industrial - Grande Lisboa Escritórios - Resto de Portugal Outro Retalho 8,9 8,6 9,2 Escritórios Lisboa - Distritos Centrais Esc. Lisboa - Zona Secundária Industrial - Resto de Portugal 7,5 7,2 7,8 Esc. Lisboa - Nova Área de Escritórios Escritórios - Porto Esc. Lisboa - Fora da Cidade 5,3 6,0 5,7 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20

Desagregação do Segmento Outros Performance 20 18 Performance total do Segmento Outros : 12,5% Retorno das rendas Valorização de capital 17,1% 16 14 12 13,5% 11,8% 10.3% 10 8 8,0% 7.6% 6 4 2 0 Estacionamentos Hotéis Uso Misto Health Clubs Residencial Outros

ÍNDICE IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS IPD / IMOMÉTRICA 2008 Agenda Universo de referência do IPD em Portugal Principais resultados do Índice IPD / Imométrica 2008 Componentes do retorno total Análise do Retorno das Rendas Tendências de investimento Conclusão

Retorno das Rendas ligeira quebra face a 2006 Retorno das Rendas 2007: 6.1% Retorno das Rendas 2006 Retalho 6.1 6,5 % Escritórios 5.5 5,3 % Industrial 7.2 7,0 % Outros Total Imóveis 6.5 6.1 6,8 % 6,3 % 0 2 4 6 8 10 12 14 16 Retorno (%)

Análise dos custos operacionais não recuperáveis como % do rendimento bruto do segmento 18 16 14 14.4% 14.2% 15.7% 14.7% 12.7% Categoria de custos: Outros em % do rendimento bruto 12 10 8 6 7.5% Manutenção Gestão 4 Fixos 2 0 Todos Imóveis 2006 Todos Imóveis 2007 Retalho Escritórios Industrial Uso Misto/Outros Valores em 2006: 14.9% 16.0% 7.6% 14.9%

Evolução da taxa de desocupação: 2004 2007 Principais segmentos Taxa de desocupação (%) 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.0 19.9 16.5 13.3 10.8 6.9 6.4 6.0 6.1 4.6 5.5 3.8 5.4 3.3 2.4 3.4 2004 2005 2006 2007 Retalho Escritórios Industrial Outros

Evolução da taxa de desocupação Sectores principais Taxa de desocupação em 31/12/2007 3,3% 13,3% 5,4% 6,1% Retalho Escritórios Industrial Outros 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% O sector de Escritórios regista a maior taxa de desocupação (em termos de área);..com cerca de 28% dos escritórios a terem uma taxa de desocupação superior a 20%, comparando com os 6% do sector de retalho e Industrial. O sector de Escritórios registou a maior percentagem de imóveis 100% devolutos, 8%, face aos 7% evidenciados pelo sector Industrial no final de 2006. 100% desocupado fortemente desocupado (20 % a 99 %) fortemente ocupação (< 20 %) 100% ocupado

Performance de 2007: Segmento de Retalho O retorno das rendas dos diferentes segmentos de mercado Retorno das rendas 2007 Segmento de Retalho: 6.1% C.C. Médios 6.5 C.C. Regionais 6.0 C.C. Pequenos 5.9 Outro Retalho 5.9 1,5 pts 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Retorno das rendas (%)

Performance de 2007: Segmento de Retalho Evolução dos custos não recuperáveis 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Em % do rendimento bruto 14,9% 15,7% Retalho 2006 Retalho 2007 Fixos Gestão Manutenção Outros Custos operacionais em detalhe : 2007 + Fixos 4,9% Impostos 2,2% Seguros 0,7% Fornecimentos e serviços (*) 2.0% + Gestão / Arrendamento 5.4% Gestão do imóvel 4,6% Arrendamento / Marketing 0,8% + Manutenção 1.7% + Outros custos 3,7% + Incobráveis 0,2% + Outros custos 3,5% = Total dos custos operacionais 15,7% (*) segurança, alarmes, electricidade, etc.

Performance de 2007: Segmento de Escritórios O retorno das rendas dos diferentes segmentos de mercado Retorno das rendas 2007 Segmento de Escritórios: 5.5% Escritórios - Resto de Portugal Esc. Lisboa - Zona Secundária 7,2 7,2 Esc. Lisboa - Fora da Cidade 6,2 Escritórios - Porto 5,6 Escritórios Lisboa - Distritos Centrais Esc. Lisboa - Nova Área de Escritórios 3,8 5,4 3,4 pts 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Retorno das rendas (%)

Performance de 2007: Segmento de Escritórios Evolução dos custos não recuperáveis 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Em % do rendimento bruto 16,0% 14,7% Escritórios 2006 Escritórios 2007 Fixos Gestão Manutenção Outros Custos operacionais em detalhe : 2006 + Fixos 7,6% Impostos 1,4% Seguros 1,0% Fornecimento e Serviços (*) 5.2% + Gestão / Arrendamento 2,9% Gestão do imóvel 3,1% Arrendamento / Marketing 0,1% + Manutenção 1.4% + Outros custos 2,4% + Incobráveis 1,3% + Outros custos 1,1% = Total dos custos operacionais 14,7% (*) segurança, alarmes, electricidade, etc.

Evolução da taxa de desocupação: Escritórios Lisboa Distritos Centrais (CBD & Prime) Lisboa Novas Áreas Escritórios (inclui P. Nações) Lisboa Zona Secundária Lisboa Fora da Cidade 15.8% Porto Porto Resto de Portugal 13.3% 10.6%

ÍNDICE IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS IPD / IMOMÉTRICA 2008 Agenda Universo de referência do IPD em Portugal Principais resultados do Índice IPD / Imométrica 2008 Componentes do retorno total Análise do Retorno das Rendas Análise da Valorização de Capital Tendências de investimento Conclusão

Drivers da valorização de capital em 2007 Valorização de capital 6,0% Impacto dos Yields 3,8% Crescimento das rendas 2.3% Efeito Residual 0,1%

Drivers da valorização de capital: 2001-2007 8 7 Drivers da valorização de capital (%) 6 5 4 3 2 1 0-1 -2 0.1 3.1 1.1 4.5 3.8 0.5 3.6 2.2 2.5 0.6 4.6 4.2 3.5 2.3 2.0 2.3 2.4 2.0 1.6-0.1-0.3-0.4-1.0-0.8-0.5-0.3-0.8 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 3 anos 5 anos Crescimento das rendas Impacto do yield Residual Valorização de capital

Valorização de capital crescimento em 2007 Valorização de capital 2007: 6.0% Valorização de capital 2006 Retalho 8,4 8,9 % Escritórios 2,6 0,5 % Industrial 3,0 0,6 % Outros 5,2 5,6 % Todos os Imóveis 6,0 5,4% 0 2 4 6 8 10 12 14 16

Drivers da valorização de capital em 2007 Decomposição da valorização de capital de 2007 por sector: Retalho -0.4 6.2 2.6 8,4 % Escritórios 0.4 1.6 0.6 2,6 % Industrial 0.5 2.4 0.1 3,0 % Outros 4 1.2 0.4 5,6 % Todos os Imóveis 3.6 2.3 0.1 6,0 % -2 0 2 4 6 8 10 Impacto dos Yields Crescimento das rendas Efeito Residual

Evolução dos yields reversionários: 2001 2007 Principais segmentos 9 Evolução 2006-2007 (em pts base) 8 7 7,9% 7,3% 7,3% - 20-30 - 10 6 6,1% - 50 5 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Retalho Escritórios Industrial Outros

Credibilidade e confiança Avaliações As avaliações reflectem o que se passa no mercado? Diferença existente entre o valor de mercado e o preço de venda 2000-2007 100 2000 2001 90 2002 2003 80 2004 2005 % of transacções 70 60 50 40 30 Preço < Avaliação 2006 2007 Preço > Avaliação 20 10 0-40% a -30% -30% a -20 % -20% a -10 % -10% a 0 % 0% a 10 % 10% a 20 % 20% a 30 % 30% a 40 %

Fluxos de Investimento - últimos 5 anos Em % do valor do imóvel Investimento como % do valor dos imóveis 20 15 10 5 0-5 Outras receitas capital Despesas de desenvolvimentos Receita de vendas Despesas de aquisição Turnover Investimento líquido 6.1% -10 2003 2004 2005 2006 2007

Investimento líquido por segmento de mercado últimos 5 anos como % do valor do imóvel Centros Comerciais Regionais Retalho Centros Comerciais Médios Centros Comerciais Pequenos Outro Retalho Lisboa - Distritos Centrais Escritórios Lisboa - Nova Área de Escritórios Lisboa - Zona Secundária Lisboa - Fora da Cidade OK Escritórios - Porto Escritórios - Resto de Portugal Industrial Outros Industrial - Grande Lisboa Industrial - Resto de Portugal Outros -2 0 2 4 6 8 10 2003 2004 2005 2006 2007

400 300 200 100 0-100 -200 Uso Misto / Outros Índice Imobiliário Português IPD / Imométrica 2008 Investimento líquido por segmento de mercado 2007 em milhões Despesas de desenvolvimentos Outras receitas de capital Receita de vendas Despesas de aquisição Investimento líquido Investmento milhões Retalho Escritórios Industrial C.C. Regionais C.C. Médios C.C. Pequenos Outro Retalho Lisboa - Distritos Centrais Lisboa - Nova Área de Escritórios Lisboa - Zona Secundária Lisboa - Fora da Cidade Escritórios - Porto Escritórios - Resto de Portugal Industrial - Grande Lisboa Industrial - Resto de Portugal

Conclusões (1/2) Performance obtida em 2007 confirma a tendência de crescimento sustentável e a atractividade do mercado de investimento imobiliário nacional. Retorno do investimento imobiliário português atingiu 12,4% em 2007, o melhor nível de performance desde 2002, ano em que o Índice atingiu o seu máximo valor, 13,8%. Em 2007 a performance do imobiliário foi apenas superada pelo mercado accionista nacional, contudo apresenta-se como a classe de activos com a melhor performance anualizada dos últimos 8 anos. O retorno das rendas continua a ser a principal base para o retorno de 12.4% registado em 2007, contudo é importante notar a contribuição crescente e impacto da valorização de capital (6.0%). A compressão dos yields registada nos diferentes sectores a ser o principal motor da valorização de capital alcançada em 2007, com um impacto de 3.7%. A referida componente beneficiou igualmente do crescimento da renda de mercado de 2.3% y/y. Retalho continua a ser o segmento líder em termos de performance (14.9%), com destaque para os Centros Comerciais Regionais (19.4%), a beneficiarem do efeito revalorização dos imóveis.

Conclusões (2/2) Apesar de apresentar o menor nível de performance (8.2%), o sector de escritórios revela sinais de recuperação em 2007 ao atingir o máximo de 5 anos. Descida da desocupação e revalorização dos imóveis em 2007 superior à registada em anos anteriores a justificar o comportamento do sector de escritórios. Sector Industrial alcança a melhor performance dos últimos 4 anos, com especial destaque para os imóveis localizados na zona de Lisboa. O mercado de investimento revelou forte actividade em 2007, com o turnover como % do valor dos imóveis a crescer de 10.3% para 15.1%. Forte dinâmica de compra como resultado do excesso de liquidez no mercado (pelo menos na primeira metade de 2007). Sector de retalho continua a liderar no que concerne aos níveis de investimento. SGFII continuam a revelar atitude activa em termos de investimento, revelando especial interesse por segmentos não tradicionais. Performance das SGFII medidas pelo IPD a atingir os 9.8% em 2007

ÍNDICE IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS IPD / IMOMÉTRICA 2008 MESA REDONDA DE DEBATE ERIC VAN LEUVEN, CUSHMAN AND WAKEFIELD MICHELE ROSSO, JP MORGAN ISMAEL CLEMENTE, DB REAL ESTATE LUIS CARITA, BANIF ASSET MANAGEMENT

MUITO OBRIGADO PELA VOSSA ATENÇÃO! IPD no Reino Unido 1, St. John s Lane, Londres EC1M 4 BL, Reino Unido IPD em França 80, avenue de la Grande Armée, 70517 Paris, França Luís Pedro Francisco Tel +44(0)20 7336 9318 email: luis.francisco@ipd.com Miguel Salema Quintela Tel +44(0)20 7336 9293 Email: miguel.quintela@ipd.com Gillian Laymond Tel +33(0)1 58 05 36 90 email: gillian.laymond@ipd.com Imométrica, Lda Rua Gonçalo Cristóvão, 14 6º 4049-037 Porto António Gil Machado Tel +351 22 208 5009 email: agil@imometrica.com