Registro: 2014.0000XXXXX ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº XXXXXX- XX.2010.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante/apelado KARINA (OMITIDO), são apelados/apelantes MRV - ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. e GURUPI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.. ACORDAM, em 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso das rés e deram provimento ao recurso da autora. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) e ARALDO TELLES. São Paulo, 16 de dezembro de 2014. Desembargador CARLOS ALBERTO GARBI RELATOR
VOTO Nº 17XXX APELAÇÃO N XXXXXX-XX.2010.8.26.0576 COMARCA APELANTES/ APELADOS : SÃO JOSÉ DO RIO PRETO (5ª VARA CÍVEL) : KARINA (OMITIDO_); MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A; GURUPI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - EMENTA - APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AUTORA QUE ADQUIRIU DAS RÉS IMÓVEL, SOB A PROMESSA DE QUE O BEM PODERIA SER FINANCIADO PELO PROGRAMA HABITACIONAL MINHA CASA, MINHA VIDA. NEGATIVA DO FINANCIAMENTO EM RAZÃO DO VALOR DO IMÓVEL SER SUPERIOR AO ADMITIDO PELO PROGRAMA. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE O PEDIDO PARA RESCINDIR O CONTRATO, DETERMINAR A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. EFEITOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANO MORAL CARACTERIZADO. 1. No caso dos autos, a autora adquiriu o imóvel diante da promessa, incluída na propaganda do empreendimento, de que o bem poderia ser financiado pelo programa Minha Casa, Minha Vida. Contudo, o valor do imóvel era superior ao limite estabelecido pelo programa, o que culminou com a negativa do financiamento bancário. 2. Uma vez resolvido o contrato por culpa exclusiva da parte contratada, devem as partes voltar ao estado anterior e responder a culpada pelas perdas e danos sofridos pela autora, nos termos do art. 389 do Código Civil, afastada qualquer previsão de retenção estabelecida no
ajuste. 3. A contratação forçada dos serviços pelo comprador do imóvel representa prática abusiva, definida no art. 39 do Código de Defesa do Consumidor. O consumidor não tem escolha e acaba por aceitar as condições impostas ilicitamente pelo vendedor e seus prepostos. Daí o direito de restituição que deve ser reconhecido. 4. Dano moral. É inegável que a falta de transparência na condução do negócio causou o prejuízo moral alegado na petição inicial. 5. A autora não foi previamente informada a respeito das reais condições da contratação quanto ao valor do imóvel, tampouco sobre a possibilidade de o financiamento não ocorrer. Não se olvida que a compra do imóvel gera expectativas e esperanças que acabaram frustradas, sobretudo no caso dos autos em que a autora pretendia realizar o sonho da casa própria. Esta conduta, com segurança, afetou a dignidade da autora. Assim, justifica-se o pedido de reparação por danos morais. Considerando as circunstâncias apontadas, revela-se razoável estabelecer a reparação no valor de R$ 10.000,00, porquanto tal montante, considerando a repercussão do fato, as condições pessoais da autora e das rés, atende à moderação que se reclama nestes casos e está de acordo com a orientação da jurisprudência do Tribunal. 6. Negado provimento ao recurso das rés. Provido o recurso da autora. 1. Recorreram as partes da sentença, proferida pelo Doutor LINCON AUGUSTO CASCONI, que julgou parcialmente procedente o pedido para
rescindir o contrato firmado entre as partes e condenar as rés, solidariamente, a devolver à autora os valores pagos, atualizados e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da última citação. A autora recorreu da sentença. Sustentou que adquiriu o imóvel porque lhe foi prometido pelas rés de que o bem poderia ser adquirido através do programa Minha Casa, Minha Vida. Afirmou que foi informada, somente após a contratação, de que não poderia se utilizar do programa habitacional, pois o valor do imóvel superava o limite estabelecido pelo programa de financiamento, o que lhe proporcionou intenso constrangimento e lhe causou o dano moral alegado. Pediu a reforma da sentença para que as rés sejam condenadas ao pagamento de indenização por danos morais em valor equivalente a cinquenta salários mínimos vigentes. A ré, MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, recorreu da sentença e respondeu ao recurso da autora. Sustentou que não deu causa ao inadimplemento do contrato, de forma que deve ser admitida a retenção do equivalente a 8% do valor do contrato, conforme previsão contratual. Afirmou que não houve ocorrência de ato ilícito a ensejar indenização por dano moral. A corré, GURUPI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, também recorreu da sentença e respondeu ao recurso da autora. Sustentou que no contrato firmado entre as partes restou estabelecido que parte do imóvel seria financiado com recursos próprios da autora. Alegou que o enquadramento no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida depende de avaliação do imóvel a ser realizada pela Caixa Econômica Federal, de forma que não pode ser responsabilizada. Sustentou que o valor
de R$ 4.393,00 diz respeito à comissão de corretagem pelos serviços de assessoria prestados à autora. Afirmou que a restituição dos valores deve ser procedida somente pela corré, visto que ela recebeu o pagamento das prestações. Pediu a reforma da sentença para que o pedido seja julgado improcedente. A autora respondeu aos recursos das rés. Pediu a prevalência de seu recurso e a manutenção da sentença. É o relatório. 2. As partes celebraram, em 05.03.2010, compromisso de compra e venda para aquisição pela autora do apartamento nº 101, bloco 05, localizado no Edifício Spazio Rio Pérola, Jardim Yolanda, na cidade de São José do Rio Preto, pelo preço de R$ 100.454,00 (fls. 28/39). Sustentou a autora que efetuou o pagamento do sinal no valor de R$ 5.454,00, além do valor de R$ 4.393,00, a título de comissão de corretagem. Contudo, mesmo diante da promessa das rés de que o imóvel poderia ser financiado pelo programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, lhe foi negado o financiamento bancário, pois o valor do imóvel excedeu o limite de R$ 100.000,000, fixado pelo programa, o que motivou o ajuizamento da ação de rescisão contratual cumulada com restituição do indébito e pedido de indenização por danos morais. A ré, GURUPI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, contestou o pedido. Sustentou que não pode ser responsabilizada, pois não deu causa à rescisão contratual. Afirmou que a obtenção do financiamento bancário por meio do programa Minha Casa, Minha Vida depende de condições
impostas pela Caixa Econômica Federal. Afirmou que o valor de R$ 4.393,00 diz respeito à comissão de corretagem que não guarda relação com o financiamento bancário. A corré, MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A., por sua vez, sustentou que não prometeu à autora de que o imóvel seria financiado pelo programa Minha Casa, Minha Vida. Alegou que a autora foi informada de que o valor do imóvel superava o valor permitido pelo programa habitacional. Afirmou que deve ser observado o contrato quanto à forma de ressarcimento dos valores pagos. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato e condenar as rés a devolver os valores pagos pela autora (fls. 338/341). No caso dos autos, não há como afastar o fato de que a autora foi informada de que o imóvel pretendido estava inserido no programa Minha Casa, Minha Vida, tanto é que recebeu propaganda nesse sentido (fl. 27), tendo sido, inclusive realizada, pela vendedora, simulação de financiamento pelo referido programa com valor inferior ao contratado (fls. 53/62). Evidente que a culpa por tal situação recai exclusivamente sobre as rés, pois o imóvel não poderia custar mais que R$ 100.000,00. Contudo, como se verifica do documento de fls. 28, o imóvel foi negociado pelo valor de R$ 100.454,00. Diante disso, a autora tem direito à devolução integral e imediata das parcelas comprovadamente pagas em seu favor. O negócio foi firmado, a autora pagou o preço inicialmente estabelecido, mas houve descumprimento total do contrato pelas rés.
Não se trata, portanto, de desfazimento do negócio por impossibilidade de pagamento pelo comprador, mas de inadimplemento da ré, de forma que a retenção do preço pretendida ofende as disposições de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor. Assim, o pedido da ré, MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A, de que a restituição deve preceder às deduções estabelecidas no contrato firmado entre as partes (8% do valor do contrato) não se aproveita. Uma vez resolvido o contrato por culpa exclusiva da parte contratada, devem as partes voltar ao estado anterior e responder a culpada pelas perdas e danos sofridos pela autora, nos termos do art. 389 do Código Civil. A conduta das rés fere a boa-fé objetiva e o direito à informação que deve nortear os contratos, segundo o que dispõe o artigo 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor. Nesse passo, impossível isentar as rés de culpa pela rescisão contratual, exatamente pela inobservância do dever de informação, e mais, pela falta de transparência na condução das tratativas e contratação com a autora. A conduta das rés levou a consumidora a erro, pois criou em seu espírito a certeza da possibilidade de concretização da aquisição do bem com a obtenção do subsídio governamental, o que não ocorreu. Assim, a autora deve ser ressarcida dos valores pagos como consequência da resolução do contrato. É essa a orientação da jurisprudência do Tribunal em casos semelhantes: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contratação dois meses
antes da entrega. Financiamento. Adquirente que foi levado a crer que poderia enquadrar seu pedido no programa Minha Casa, Minha Vida. Posterior negativa. Vinculação da publicidade. Conduta da vendedora que se reputa abusiva diante das circunstâncias dos autos. Financiamento aceito pela CEF no curso da ação. Perda de objeto. Indenização. Danos materiais. Autora que suportou pagamento de aluguéis no período. Danos morais. Caso em que a conduta da ré extrapolou o mero inadimplemento contratual, uma vez que abusou da confiança e boa-fé da autora. Indenização bem fixada. Sentença confirmada. Recursos desprovidos (Ap. nº 0159754-86.2011.8.26.0100, rel. Des. MILTON CARVALHO, j. 13.12.12). Apelação. Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais. Aquisição de imóvel mediante promessa de obtenção do subsídio governamental do programa Minha Casa Minha Vida. Financiamento indeferido, em razão de o valor do bem ultrapassar o limite previsto para o benefício. Violação ao dever de informação. Art. 6º, III do CDC. Existência de propaganda enganosa. Culpa exclusiva da construtora. Art. 14, caput da legislação consumerista. Ressarcimento integral das quantias pagas. Danos morais configurados. Conduta nitidamente abusiva. Arbitramento do quantum indenizatório em R$ 20.000,00, corrigidos e com juros moratórios a partir deste julgamento. Procedência decretada. Recurso provido (Ap. n. 0004834-97.2010.8.26.0292, rel. Des. MAURO CONTI MACHADO, dj. 29.10.2013). Por outro lado, não prospera a irresignação das rés quanto à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem. O pagamento pela adquirente da comissão de corretagem em casos
como este é abusivo, porque impõe ao comprador obrigação que não é dele. Nesse sentido o entendimento que tem prevalecido nesta Câmara, valendo anotar o voto do Desembargador CESAR CIAMPOLINI, no julgamento da apelação nº 0104733-91.2012.8.26.0100, de sua relatoria: O mais das vezes, aliás, em casos como o dos autos, o que ocorre é que a construtora monta stand de vendas no local do empreendimento, em seu próprio interesse e, de algum modo, às vezes sub-reptício, ou ao menos com 'informações insuficientes' a respeito, na dicção do art. 12 mencionado, repassa o custo da intermediação, ou parte dele, ao consumidor... (TJSP j. 17/09/2013). O documento de fls. 48/49 demonstra que a autora pagou R$ 4.393,00 a título de assessoria. Entretanto, não consta tenha sido entregue o contrato de assessoria ou de prestação dos serviços correspondente e que poderia justificar a cobrança em questão. A contratação forçada, imposta ao comprador do imóvel, está definida como prática abusiva no art. 39 do Código de Defesa do Consumidor. Há nesta prática que tem se verificado no mercado imobiliário reflexos perniciosos não só de natureza civil, mas também de natureza fiscal, visto que oculta o real valor da venda do imóvel e imputa o pagamento dos serviços de corretagem a pessoa diversa do contratante. O valor pago pela autora nem sequer consta no compromisso de venda e compra. Não há dúvida, portanto, que as rés prevaleceram-se da fraqueza da adquirente para lhe impor a contratação de serviço que, na verdade, não existiu. O consumidor não tem escolha e acaba por aceitar as condições impostas ilicitamente pelo vendedor e seus prepostos. Daí por que está
configurado o direito à restituição integral, sem a incidência da cláusula de retenção de determinado percentual, que deve ser providenciado com correção monetária desde o desembolso e com acréscimo dos juros de mora de 1% a partir da citação (art. 219, CPC). Em relação aos danos morais, respeitado o entendimento contrário, é inegável que a falta de transparência na condução do negócio causou o prejuízo moral alegado na petição inicial. Como se vê, a autora não foi previamente informada a respeito das reais condições da contratação quanto ao valor do imóvel, tampouco sobre a possibilidade de o financiamento não ocorrer. Não se olvida que a compra do imóvel gera expectativas e esperanças que acabaram frustradas, sobretudo no caso dos autos em que a autora pretendia realizar o sonho da casa própria. Esta conduta, com segurança, afetou a dignidade da autora. Assim, embora a questão trate de inadimplemento contratual risco inerente a qualquer negócio jurídico, justifica-se o pedido de reparação por danos morais. Já decidiu nesse sentido o Tribunal em casos semelhantes: Ap. n. 0044332-77.2008.8.26.0000, rel. Des. JOÃO FRANCISCO MOREIRA VIEJAS, dj. 14.03.12; Ap. n. 0001671-13.2011.8.26.0248, rel. Des. NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA, dj. 06/10/2011. Portanto, é devida a indenização como forma de ressarcir os danos ocasionados à autora. Contudo, a indenização deve ser fixada com moderação. É nesse sentido a orientação do Egrégio Superior Tribunal de Justiça:
A indenização deve ser fixada em termos razoáveis, não se justificando que a reparação enseje enriquecimento indevido, com manifestos abusos e exageros, devendo o arbitramento operar-se com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa, ao porte financeiro das partes, orientando-se o julgador pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, valendo-se de sua experiência e bom senso, atento à realidade da vida e às peculiaridades de cada caso (REsp n. 305566/DF, rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, dj. 22.05.2001). Considerando as circunstâncias apontadas, revela-se razoável estabelecer a reparação no valor de R$ 10.000,00, porquanto tal montante, considerando a repercussão do fato, as condições pessoais da autora e das rés, atende à moderação que se reclama nestes casos e está de acordo com a orientação da jurisprudência do Tribunal. Esse valor deve ser corrigido a partir do julgamento deste recurso, nos termos da Súmula n. 362 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, com juros de mora a contar da citação. A sentença, portanto, comporta parcial modificação para condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais. Por fim, quanto ao ônus da sucumbência, observa-se que as rés foram vencidas na demanda, de forma que devem responder, integralmente, não só pelas despesas processuais, como também pelos honorários advocatícios. 3. Pelo exposto, respeitado o entendimento do Douto Magistrado, NEGO PROVIMENTO ao recurso das rés e DOU PROVIMENTO ao recurso da autora para condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, conforme explicitado. As rés,
vencidas, deverão arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor atualizado da condenação. Desembargador CARLOS ALBERTO GARBI RELATOR