ACÓRDÃO. O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALVARO PASSOS (Presidente) e JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS. São Paulo, 9 de dezembro de 2014.

Transcrição

1 Registro: XXXX ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº XXXXXX- XX , da Comarca de Araçatuba, em que é apelante MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelado PAULO (Omitido). ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALVARO PASSOS (Presidente) e JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS. São Paulo, 9 de dezembro de Neves Amorim Relator Assinatura Eletrônica

2 Apelante: Apelado: Comarca: MRV Engenharia E Participações Ltda. Paulo (Omitido) Araçatuba / 2ª Vara Cível Voto n 19XXX EMENTA: COMPRA E VENDA RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESEMBOLSADOS COM AS TAXAS DE CORRETAGEM E DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA NECESSIDADE A CONTRATAÇÃO QUE OFENDE O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR VALORES QUE DEVEM SER SUPORTADOS PELO VENDEDOR PAGAMENTO INDEVIDO CONFIGURADO PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.137/143 que que julgou procedente o pedido inicial deduzido para declarar nula a cobrança de corretagem e assessoria, bem como para condenar as requeridas, de forma solidária, à devolução do valor pago pelo autor a título de assessoria e corretagem, a ser apurado na fase de liquidação de sentença, com atualização monetária nos termos da Tabela Prática do TJSP desde a data em que foram pagos, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Apelação nº XXXXXX-XX Voto nº 2

3 Recorre a empresa MRV, reiterando a preliminar de ilegitimidade passiva por não ser a responsável pela cobrança ou beneficiária das taxas de corretagem e SATI. No mérito, sustenta, em síntese, a possibilidade e legalidade da cobrança das taxas de assessoria imobiliária e de corretagem (fls.145/164). Contrarrazões a fls.167/171. É o relatório. De proêmio, não há que se falar em ilegitimidade passiva, visto que a relação jurídica de direito material existente entre o autor e as rés é evidente e decorre do negócio jurídico por elas entabulado, do qual derivam todas as demais relações jurídicas, inclusive a cobrança de corretagem e de assessoria imobiliária. Quanto à devolução dos valores pagos a título de corretagem e de taxa de assessoria, como é de conhecimento ordinário, constitui venda casada, portanto, é abusiva e justifica o ressarcimento do valor. De qualquer forma, não há qualquer prova de que os serviços de assessoria técnico-imobiliária (SATI) tenham sido efetivamente prestados ao autor. Portanto, é de rigor a devolução da quantia cobrada indevidamente. forma: Aliás, a jurisprudência deste E. Tribunal se posiciona da mesma COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Imóvel para entrega futura. Pagamento de quantias consideradas indevidas. Ação de repetição de indébito proposta pela compradora. Sentença de improcedência. Apelo da Apelação nº XXXXXX-XX Voto nº 3

4 autora. Negociação de imóvel na planta. Ajuste prévio entre vendedora e corretora para esta atuar segundo interesses daquela, levando o imóvel a conhecimento do consumidor. Imposição do pagamento da comissão de corretagem ao adquirente. Típica hipótese de "venda casada". Abusividade. Inteligência do artigo 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor. Cobrança abusiva de serviço de assessoria técnicoimobiliária. Precedentes. Má-fé autorizadora do acolhimento do pedido de devolução em dobro não verificada. Ação procedente em parte. Apelação parcialmente provida. (TJSP, 4ª Câmara de Direito Privado, AP nº , Rel. Carlos Henrique Miguel Trevisan, j ). (g.n) Compra e venda de imóvel Legitimidade da PDG Inteligência do art. 28, 2º, do CDC Prazo de tolerância de 180 dias que é válido, sendo que o atraso superior a este período configura atraso não justificável - Direito de retenção incabível, posto a não comprovação de inadimplência do Autor - Lucros cessantes devidos e que independem de comprovação Impossibilidade de cumulação dos lucros cessantes com a multa moratória - Corretagem e SATI impossibilidade de cobrança Falta de clareza Ausência do dever de informação Inteligência do art. 6º, III do CDC Dano moral não configurado Recursos parcialmente providos. (TJSP, Ap. nº , 7ª Câm. Dir. Privado, Rel. Luiz Antonio Costa, j. 28/10/2014) COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. 1.- Mora contratual. Incontroverso atraso na entrega da unidade adquirida pelos autores. Existência de caso fortuito ou força maior não identificada. Inadimplemento bilateral, outrossim, não acolhido. Inaplicabilidade do disposto no art. 476 do Código Civil. 2.- Indenização por danos materiais. Arbitramento de lucros cessantes. Admissibilidade, segundo o STJ (AgRg no AREsp /MG, Min. Luis Felipe Salomão). Possibilidade, ainda, de congelamento do saldo devedor a contar do parcial inadimplemento da avença. Indevida atualização dos valores durante a mora contratual. Evolução das tarifas que importaria em premiação ao contratante inadimplente. Corretagem. Desabrida cobrança da verba. Profissionais, na espécie, que se ocuparam da intermediação do negócio em benefício exclusivo da empreendedora. Não identificação, ainda, da natureza pessoal exigível para a cobrança intentada. Autores, na hipótese, que desconheciam as condições técnicas dos profissionais responsáveis pelos esclarecimentos prestados. Pagamento dos valores, portanto, de atribuição da promitente vendedora. Precedentes. 3.- Indenização por danos morais. Cabimento. Atraso na entrega da unidade que importou em lesão extrapatrimonial dos adquirentes. Precedentes. Indenização arbitrada em R$20.000,00. Valor em simetria com o entendimento da Câmara e do Superior Tribunal de Justiça. SENTENÇA EM PARTE REFORMADA. RECURSO DOS AUTORES PROVIDO, COM PARCIAL PROVIMENTO DO APELO DA RÉ.. (TJSP, Ap. nº , 3ª Câm. Dir. Privado, Rel. Donegá Morandini, j. 28/10/2014) (g.n.) COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Cláusula de tolerância com prazo de Apelação nº XXXXXX-XX Voto nº 4

5 180 dias para entrega do imóvel Legalidade reconhecida por este Tribunal Precedentes Entrega do imóvel após o prazo contratual, considerada a cláusula de tolerância Mora configurada e incontroversa nos autos Comprador que se viu privado da fruição do imóvel durante o período da mora injustificada da promitente vendedora Lucro cessantes Presunção de prejuízo do promitente comprador Entendimento consolidado pelo STJ Indenização devida Extrapolado o prazo da entrega do imóvel, o IPCA, índice previsto contratualmente, deve substituir o INCC, para correção do saldo devedor e parcelas Dano moral Aborrecimento pela demora na entrega do imóvel que não configura lesão aos direitos da personalidade do autor Indenização indevida Venda e compra de imóvel, realizada com incorporadora, condicionada à contratação e pagamento, pelos compradores, de serviços de corretagem e de assessoria técnica imobiliária e ao pagamento da respectiva comissão e taxa SATI à empresa alheia ao negócio Inexistência de prova de que os serviços lhes foram efetivamente prestados Obrigação que deve ser suportada pela empresa responsável pelo empreendimento imobiliário Devolução do valor pago a título de comissão de corretagem e taxa SATI que deve ser feito em dobro, ante a má-fé verificada na cobrança de encargo não previsto no contrato de venda e compra e realizada como condição para conclusão do negócio no momento da contratação, sem que fossem prestados os serviços de corretagem e assessoria Recurso parcialmente provido. (TJSP, Ap. nº , 7ª Câm. Dir. Privado, Rel. Miguel Brandi, j. 28/10/2014) (g.n.) Apelação Repetição de indébito. Restituição de valor pago a título de comissão de corretagem Serviço contratado visando o interesse das empreendedoras que devem arcar com os custos Ônus da sucumbência devido pelas rés, solidariamente. Recurso Provido. (TJSP, Ap. nº , 7ª Câm. Dir. Privado, Rel. Luís Mario Galbetti, j. 28/10/2014) (g.n.) Compromisso de compra e venda Comissão de corretagem e Taxa SATI Responsabilidade da vendedora, reconhecida, porém a prescrição. Apelo desprovido. (TJSP, Ap. nº , 6ª Câm. Dir. Privado, Rel. Fortes Barbosa, j. 27/10/2014) PRESCRIÇÃO Aplicação do prazo de 10 anos previsto no art. 205 do CC Pretensão do autor que se funda no enriquecimento sem causa como princípio e não como regra jurídica Distinção Natureza pessoal a sobressair Precedente desta Corte Demanda que resistiu aos efeitos do decurso do tempo Extinção afastada Recurso provido. COMPRA E VENDA Imóvel Corretagem indevida Nesses ajustes de consumo quem efetivamente contrata o corretor para viabilizar a comercialização do bem é a fornecedora Abuso da tentativa de transferir esse encargo ao aderente, expressa ou implicitamente SATI afastada Tentativa de a fornecedora repassar ao consumidor despesas inerentes à sua atividade econômica Defeito de informação x venda casada Inteligência dos arts. 4º, caput, c.c. 6º, III, c.c. 31, c.c. 39, I e III, c.c. seu par. ún., c.c. 46 c.c. 51, IV e XV, c.c. seu 1º, I, II e III, do CDC Repetição simples Atualização do desembolso Art. 515, 3º, do CPC Recurso provido em Apelação nº XXXXXX-XX Voto nº 5

6 parte para julgar parcialmente procedente o pedido. (TJSP, Ap. nº , 5ª Câm. Dir. Privado, Rel. Ferreira da Cruz, j. 22/10/2014). (g.n.) COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DEVOLUÇÃO DA IMPORTÂNCIA PAGA A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO. IMÓVEL VENDIDO NA PLANTA. ESCOLHA DOS PRESTADORES DE SERVIÇO REALIZADA EXCLUSIVAMENTE PELA RÉ. DEVOLUÇÃO DE VALORES QUE SE MOSTRA LEGÍTIMA. A escolha dos prestadores de serviços que atenderiam aos compradores foi realizada unilateralmente pela ré. Tratando-se de unidade futura, adquirida na planta, os autores não puderam escolher o corretor de vendas que lhe conviesse e, seguramente, não fizeram distinção entre as empresas atuantes na cadeia de fornecimento. Os autores representam a parte vulnerável na cadeia de consumo em exame e não podem, portanto, ficar sujeitos às relações obrigacionais mantidas entre os fornecedores. Diante da prova do prejuízo sofrido, devem ser indenizados por qualquer dos fornecedores em virtude da solidariedade existente entre eles no dever de reparar, de forma que é inegável a legitimidade da ré para responder ao pedido de devolução da comissão de corretagem. A contratação forçada dos serviços pelo comprador do imóvel representa prática abusiva, definida no art. 39 do Código de Defesa do Consumidor. O consumidor não tem escolha e acaba por aceitar as condições impostas ilicitamente pelo vendedor e seus prepostos. Daí o direito de restituição que deve ser reconhecido. Sentença reformada. Recurso provido. (TJSP, Ap. nº , 10ª Câm. Dir. Privado, Rel. Carlos Alberto Garbi, j. 21/10/2014) (g.n.) Compromisso de compra e venda Corretagem ou assessoria. Falta de fundamento para a cobrança no caso. Ausência de previsão contratual clara, discriminação de serviços e identificação de corretores inscritos no CRECI. Inocorrência de intermediação com resultado útil e prestação de serviços de assessoria. Pagamento indevido configurado. Devolução simples determinada. Solidariedade de integrantes da cadeia de fornecimento, que respondem por atos de preposto (artigos 7º, parágrafo único e 34 do Código de Defesa do Consumidor). Ação procedente. Apelação não provida. (TJSP, Ap. nº , 2ª Câm. Dir. Privado, Rel. Guilherme Santini Teodoro, j. 21/10/2014). Ademais, vale considerar que o contrato pactuado entre as partes já se encontrava pronto e acabado, dificultando ou mesmo impossibilitando a alteração de cláusulas e valores em prol do consumidor, notadamente no que diz respeito às citadas taxas, pois impossível adquirir o imóvel senão por intermédio do corretor. Apelação nº XXXXXX-XX Voto nº 6

7 Confira-se: Declaratória de inexistência de débito cumulada com repetição de indébito e indenizatória. Legitimidade da Atua Construtora e Incorporadora S/A para figurar no polo passivo da demanda. Empresa sócia da ATUA GTSI HIPÓDROMO EMPREENDIMENTOS LTDA, sociedade de propósito específico. Autonomia patrimonial e jurídica que nem sempre é facilmente identificável, servindo para prejudicar o consumidor. Impossibilidade de afastar a responsabilidade da sócia. Autora que pleiteou a restituição das quantias relativas à corretagem e SATI. Quantias que não podem ser impostas ao consumidor, devendo ser suportadas pelas rés. Cobrança de ITBI, taxas registrarias e fechamento de pasta. Descabimento, por inexistir prova de que o valor cobrado foi aplicado em imóvel para fins de moradia, foi impedida pelas rés de nele retornar por quarenta e cinco dias, sem justificativa. Ocorrência de danos morais, razoável o valor arbitrado de R$15.000,00 incidindo os juros desde o ato ilícito (STJ 54). Descabimento da restituição em dobro, ante a inexistência de má-fé das rés (CDC 42). Cobrança relativa à correção monetária pelo INCC que é devida, por constituir mera recomposição do valor da moeda. Recurso parcialmente provido, com observação. (Ap. Cível , Rel. Des. Luis Mário Galbetti, 7ª Câm. de Dir. Privado, j. 24/04/2014). sentenciante: Além disso, como bem asseverou a nobre magistrada Em casos desta espécie, não há se dissociar a atuação da Incorporadora e da Intermediadora, pois é evidente que referidas empresas atuam em conjunto, e assim se apresentam ao consumidor. Via de regra, as transações desta espécie são feitas no stand de vendas montado pela Incorporadora, onde os contratos são assinados, e, ademais, a praxe é que o pagamento de corretagem se faça pelo vendedor e não pelo comprador. É evidente que o corretor tem direito à comissão ou corretagem pelo sucesso de seu trabalho, no entanto, ao autor não pode ser careado a Apelação nº XXXXXX-XX Voto nº 7

8 obrigação de desembolsar este valor, uma vez que não contratou a requerida ou qualquer corretor de seus quadros para que os auxiliassem na procura de imóvel. Ao contrário, dirigiu-se ao estande de vendas do empreendedorvendedor e foi recebido por prepostos da requerida MRV e acabou por celebrar o instrumento de compromisso de compra e venda. A comissão do corretor deve ser paga por aquele que o contratou, de forma que é inegável que a vendedora contratou previamente os serviços a serem prestados a qualquer interessado que aparecesse junto ao empreendimento, sendo exclusivamente sua a responsabilidade financeira pelo pagamento da comissão. Portanto, a irreparável sentença recorrida deve ser integralmente mantida, pois analisou corretamente as questões postas em julgamento mediante criteriosa avaliação do conjunto probatório, conferindo à causa a mais adequada e justa solução, razão pela qual resiste claramente às críticas que lhe são dirigidas nas razões recursais. Qualquer acréscimo que se fizesse aos seus sólidos fundamentos constituiria desnecessária redundância. recurso. Assim, pelo meu voto, rejeito a preliminar e nego provimento ao NEVES AMORIM Desembargador Relator Apelação nº XXXXXX-XX Voto nº 8