Pº R.P. 274/2007 DSJ-CT- Modificação do conteúdo do direito de propriedade horizontal Alteração do regime de uso de certa parte comum de edifício destinado a parqueamento automóvel Suficiência da verificação, por parte do notário, da qualidade e poderes do administrador do condomínio para se dar por comprovado o acordo de todos os condóminos legalmente exigido para o título Insuficiência, por violação do princípio do trato sucessivo, caso não resulte provada a intervenção no acordo dos condóminos titulares dos direitos de propriedade horizontal que viram o seu conteúdo afectado positiva ou negativamente Provisoriedade por dúvidas. Relatório: DELIBERAÇÃO O prédio da ficha nº 2395.está submetido ao regime da propriedade horizontal (Ap. 6, de ). É integrado por 44 fracções autónomas. As fracções A e B integram a Zona I. As restantes fracções integram a Zona II. Consta do registo de constituição da propriedade horizontal que a fracção B da zona I tem direito a 15 lugares para viaturas no parque ao nível da 3ª cave, e, no âmbito da Zona II, cada uma das fracções AE, AH, AL, AO e AR tem direito de usar em regime de exclusividade 2 lugares de estacionamento e 1 arrecadação, cada uma das fracções AS e AT tem direito de usar 2 lugares de estacionamento e 2 arrecadações, a fracção AU tem direito de usar 4 lugares de estacionamento e 1 arrecadação, e cada uma das restantes fracções tem direito de usar 1 lugar de estacionamento e 1 arrecadação, todos também situados na 3ª cave. Por escritura epigrafada de Alteração do Regime de Uso Exclusivo de Parte Comum de Prédio em Propriedade Horizontal, de 30 de Janeiro de 2002, outorgada no Cartório Notarial de., o administrador do condomínio - cuja qualidade e poderes foram certificados na própria escritura pelo notário que presidiu ao acto notarial, em face das actas de três reuniões do mencionado condomínio - declarou que, de acordo com o deliberado, por unanimidade, por todos os condóminos em reunião de condomínio realizada em 15 de Outubro de 2001, alterava o direito de uso exclusivo dos lugares de estacionamento existentes na 3ª cave, passando a fracção autónoma B a ter direito a 4 lugares para viaturas na 3ª cave, e sendo o uso exclusivo dos restantes 11 lugares redistribuídos pelas fracções autónomas D, F, L, e AD, que passavam, cada uma, a ter direito ao uso exclusivo de 2 lugares de estacionamento, pelas fracções autónomas J e AI, que passavam, cada uma, a ter direito ao uso exclusivo de 3 lugares de estacionamento, e pela fracção autónoma T, que passava a ter direito ao uso exclusivo de 4 lugares de estacionamento. Com base em cópia da referida escritura mas juntando também cópias das escrituras de constituição da propriedade horizontal e de anterior alteração deste estatuto, aliás já registada, e cópias das actas das reuniões de condomínio arquivadas para a escritura e ainda certidões matriciais foi pedido o registo de alteração da propriedade horizontal. Mas o registo foi efectuado provisoriamente por dúvidas (art. 70º, C.R.P.), tendo sido apresentadas as seguintes razões para a provisoriedade: 1) Das assinaturas da acta de condomínio não é possível aferir a que titulares correspondem uma vez que as assinaturas estão ilegíveis e não há qualquer correspondência com as rubricas; 2) Existem fracções em compropriedade cujos titulares inscritos não assinaram conjuntamente a acta; 3) Existem fracções com registos de usufruto e os usufrutuários não assinaram a acta; 1
4) Verifica-se pelas inscrições na Conservatória, posteriores à data da escritura de alteração, que foram transmitidas sem que tenha sido apresentada qualquer declaração por parte dos actuais proprietários a consentir a alteração. O mesmo acontece com as entidades bancárias credoras uma vez que terá que haver consentimento por parte delas em relação à alteração do regime de propriedade horizontal. Não se conformando com a qualificação desfavorável do pedido de registo, o ora recorrente deduziu a presente impugnação, cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos. A Senhora Conservadora manteve a qualificação, nos termos do despacho cujos termos também aqui se dão por integralmente reproduzidos. O processo é o próprio, as partes legítimas, o recurso tempestivo, o recorrente está devidamente representado e inexistem questões prévias ou prejudiciais que obstem ao conhecimento do mérito. A posição deste Conselho vai expressa na seguinte Deliberação 1- Consubstancia uma modificação do conteúdo do direito de propriedade horizontal a alteração do regime de uso de certa parte comum de edifício que se destina a parqueamento automóvel, nos termos da qual um dos condóminos, que tinha direito ao uso exclusivo de determinados lugares de estacionamento, passa a ter direito ao uso de apenas alguns deles, e aqueles lugares de estacionamento a cujo uso deixou de ter direito são afectos ao uso exclusivo de outros condóminos 1. 1 - Como ensina Carvalho Fernandes (Da natureza jurídica do direito de propriedade horizontal, in Cadernos de Direito Privado nº 15 Julho/Setembro 2006, págs. 1/14), o primeiro efeito que se produz ao constituir-se um edifício em propriedade horizontal é a criação de um novo estatuto desse edifício, nos termos do qual ele deixa de ser uma coisa unitária e em sua substituição passa a existir uma multiplicidade de coisas, as fracções autónomas, a que estão indissociavelmente afectas partes comuns, e cada um destes conjuntos fracção autónoma mais partes comuns tem autonomia jurídica e, como tal, pode ser objecto de uma situação jurídica real própria. Ainda segundo a lição do Mestre «o fim precípuo da constituição de um edifício em propriedade horizontal é o de assegurar a possibilidade de sobre partes do mesmo, juridicamente autonomizadas, incidirem poderes jurídicos de titularidade singular». Continuamos a citar o Autor: «Todavia, para além dessas partes autónomas, que constituem o núcleo central da propriedade horizontal, existem partes comuns sobre que recaem, em contitularidade, poderes de todos os condóminos». Por virtude do exposto, diz-nos o art. 1420º do C.C. que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, e o conjunto dos dois direitos é incindível, e o art. 1423º do mesmo Código que os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação de fracções nem do direito de pedir a divisão das partes comuns. Portanto, podemos afirmar (ainda com Carvalho Fernandes, in Lições de Direitos Reais, 1996, pág. 323) que «o direito de propriedade horizontal compreende poderes diversos, constituindo, porém, o seu conjunto um todo incindível». 2
2- Constando da escritura pública que titulou a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal que o notário que presidiu ao acto notarial verificou a qualidade e os poderes do administrador do condomínio, deverá o conservador, na qualificação do pedido de registo do facto, dar como comprovado o acordo de todos os condóminos legalmente exigido para a modificação do título 2. Para as partes comuns, o modelo dos poderes dos condóminos é a compropriedade, uma comunhão forçada, como sustentava Mota Pinto (Direitos Reais, por Álvaro Moreira e Carlos Fraga, segundo as prelecções do Prof. Doutor C.A. Mota Pinto ao 4º Ano jurídico de 1970/1971, Almedina, Coimbra, 1972, pág. 274). Neste âmbito, o nº 3 do art. 1421º do C.C. (introduzido pelo D.L. nº 267/94, de 25.10) diz-nos que «o título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um dos condóminos certas zonas das partes comuns». No caso dos autos, o conteúdo do direito de propriedade horizontal do condómino da fracção autónoma B estava enriquecido com o uso exclusivo de 15 lugares de estacionamento na 3ª cave (parte comum do edifício). Os condóminos quiseram alterar o regime de uso desta parte comum (3ª cave), e dessa alteração resultou que o condómino que era titular do direito de uso exclusivo dos 15 lugares passou a ser titular do direito de uso de apenas 4 desses lugares, e os restantes 11 lugares foram afectados ao uso exclusivo de outros condóminos. Em que se traduz esta alteração do regime de uso? O direito de uso exclusivo de determinada zona de parte comum não é um direito subjectivo, e como tal não pode ser «transferido» (expressão utilizada na acta da respectiva reunião de condomínio) entre condóminos. É antes um poder (faculdade) que integra o conteúdo do direito de propriedade horizontal que incide sobre certa fracção autónoma mais partes comuns. Se esse poder deixa de integrar o conteúdo de um direito de propriedade horizontal e passa a integrar o conteúdo de outro direito de propriedade horizontal, no âmbito do estatuto de determinado edifício, afigura-se-nos líquido que estamos perante uma modificação do título constitutivo da propriedade horizontal desse edifício, no que toca ao conteúdo de determinados direitos de propriedade horizontal que incidem sobre os respectivos conjuntos respectivas fracções autónomas mais partes comuns que integram o estatuto do edifício. 2 - É entendimento pacífico que in casu a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal exige o acordo de todos os condóminos (cfr. art. 1419º, nº 1, C.C.). O nº 2 do citado art. 1419º, na redacção introduzida pelo D.L. nº 267/94, dispõe que «o administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos». Como já assinalámos na nota (18) do parecer emitido no Pº R.P. 82/2000 DSJ-CT, in BRN nº 2/2001, págs. 7 e segs., «não nos podemos esquecer que não estamos aqui em presença de uma deliberação da assembleia de condóminos, cuja competência abrange unicamente a administração das partes comuns do edifício(cfr. art. 1430º, nº 1, C.C.). Do que se trata é de usar a assembleia como o foro em que se deliberam as alterações do título constitutivo. Cfr. Oliveira Ascensão, in Direito Civil Reais, 5ª ed., pág. 468». Porém, a questão controvertida nos autos é a de saber se ao conservador, no âmbito da qualificação do pedido de registo de modificação do título constitutivo da propriedade 3
3- Porém, no estrito âmbito do princípio do trato sucessivo, o conservador terá que averiguar se os condóminos titulares dos direitos de propriedade horizontal cujo conteúdo foi afectado, positiva ou negativamente, pela modificação do título constitutivo da propriedade horizontal in casu o condómino que perdeu o uso exclusivo de lugares de estacionamento e os condóminos que ganharam o uso exclusivo desses mesmos lugares -, intervieram no acordo e, em caso negativo, efectuar o registo da modificação do título provisoriamente por dúvidas 3 4. horizontal, compete averiguar se o acordo de todos os condóminos consta de acta assinada por todos eles. Na nossa opinião, tal não compete in casu ao conservador. O notário que lavrou a escritura de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal certificou a qualidade do administrador que representou o condomínio e os seus poderes para o acto. Ora, o administrador só terá poderes para o acto (titular a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal já deliberada ) se houver acordo de todos os condóminos quanto à modificação que a escritura visa titular. O que vale por dizer que se o notário certifica que o administrador tem poderes para o acto é porque verificou a existência do acordo de todos os condóminos, e o conservador não pode pôr em causa a força probatória da escritura pública que contém tal certificação (cfr. art.s 369º, 371º e 372º, todos do C.C.). Portanto, o modo como foi efectuado o acertamento (a verificação de quem são os condóminos do edifício, de que da acta consta o acordo para a modificação do título e de que aquela acta está assinada por todos os condóminos) não é sindicável pelo conservador. 3 - A questão do acordo de todos os condóminos para a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal está resolvida. Mas agora importa considerar o princípio do trato sucessivo, que exige a intervenção dos condóminos inscritos para que se possa efectuar nova inscrição definitiva (cfr. art. 34º, nº 2, C.R.P.). Pergunta-se: a lei exige a intervenção de todos os condóminos inscritos? Vejamos. Para que serve o registo da propriedade horizontal? Aplicando os ensinamentos de Carvalho Fernandes ao registo predial, diremos que o registo de constituição da propriedade horizontal serve precisamente para publicitar e opor a terceiros o novo estatuto do edifício, mormente a possibilidade de sobre partes do mesmo, juridicamente individualizadas, incidirem poderes jurídicos de titularidade singular, e a existência de partes comuns, sobre as quais podem recair poderes, não de todos, mas de apenas alguns condóminos. No que toca aos direitos dos condóminos especialmente regulados no título constitutivo, com os enunciados efeitos de oponibilidade, eles devem continuar a figurar no registo, apesar da redacção introduzida à al. p) do nº 1 do art. 95º do C.R.P. pelo D.L. nº 267/94 (cfr. conclusão V do parecer emitido no Pº 71/96 R.P. 4, in BRN nº 8/97, pág. 16). Assim sendo, afigura-se-nos que, tratando-se no caso em apreço de uma modificação do título constitutivo da propriedade horizontal que contende apenas com o conteúdo de determinados direitos de propriedade horizontal, apenas se deverá exigir a comprovação da intervenção no acordo dos condóminos titulares inscritos desses direitos de propriedade horizontal. 4
4- Não constando, quer da escritura pública que titulou a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal quer da acta da assembleia de condóminos onde aquela modificação foi deliberada, a identificação dos condóminos titulares daqueles direitos de propriedade horizontal, é legítima a dúvida sobre se os condóminos que intervieram no acordo são efectivamente os titulares inscritos das respectivas fracções autónomas, e tal dúvida poderá ser removida com declaração complementar dos titulares inscritos a confirmarem a sua intervenção no acordo, ou, para o caso de o registo se encontrar desactualizado, com o(s) registo(s) a favor dos condóminos que intervieram no acordo e declaração complementar destes a confirmarem essa intervenção 5. Ora, e como bem salientou a recorrida, dos documentos apresentados não é possível extrair com o mínimo de segurança que os condóminos inscritos das fracções autónomas B, D, F, L, AD, J, AI e T intervieram no acordo de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal. Importa a propósito realçar que o usufrutuário será também condómino (cfr. Rui Vieira Miller, in A Propriedade Horizontal no Código Civil, 1998, pág. 254). 4 - Não está em tabela o apuramento dos condóminos inscritos das fracções autónomas anteriormente referidas. Mas não deixaremos de tecer breves comentários a propósito. Já nos pronunciámos quanto aos usufrutuários. Quanto às fracções autónomas B, D, F, J e T, não descortinamos qualquer dificuldade na sua determinação. Da fracção autónoma L é condómino o instituidor da propriedade horizontal. A fracção autónoma AD suscita-nos dois comentários: 1º. A alteração da propriedade horizontal não está lançada na respectiva ficha; 2º. Ulteriormente foi lançada uma inscrição de aquisição pré-contratual (da nua propriedade e do usufruto?) que também foi lavrada provisoriamente por natureza nos termos da al. d) do nº 2 do art. 92º do C.R.P., o que nos causa perplexidade, porquanto não vemos na ficha anotada qualquer recusa, e se aquela provisoriedade tem a ver com a qualificação minguante do registo de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, então não nos parece que o registo de aquisição seja dependente da sorte daqueloutro registo (o adquirente pode não estar interessado em contratar sem que previamente a modificação da propriedade horizontal seja definitivamente registada, mas isso é outra questão). A fracção autónoma AI tem em vigor um registo de promessa de alienação (Ap. 9 de ), logo anteriormente à submissão do edifício ao regime da propriedade horizontal). Não está em tabela a apreciação deste registo, mas já faz todo o sentido questionarmonos sobre se o trato sucessivo demanda a intervenção do titular inscrito no processo de registo. Parece-nos que não. O promitente adquirente ainda não é condómino. Condómino é o promitente alienante, pelo que seria este que deveria intervir. Mas é óbvio que se ele interveio agora no acordo amanhã não poderá invocar a ineficácia do mesmo em relação a si. 5 - Resulta do exposto que é legítimo duvidar sobre se os condóminos que intervieram no acordo são efectivamente os titulares inscritos das respectivas fracções autónomas. Como remover a dúvida? No caso de o acordo ter sido subscrito pelos condóminos inscritos das fracções autónomas objecto dos direitos de propriedade horizontal cujo conteúdo foi alterado por efeito da modificação do título, bastará que eles declarem complementarmente isso mesmo. 5
Em face do exposto, é entendimento deste Conselho que o recurso não merece provimento. João Guimarães Gomes de Bastos, relator. 2008. Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 26 de Junho de Esta deliberação foi 30.06.2008. homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em No caso de o acordo ter sido subscrito por condóminos que ainda não figuram no registo, por não terem entretanto registado os respectivos factos, então importa que previamente acedam ao Registo estes factos, e depois (ou imediatamente), também por declaração complementar, os novos condóminos inscritos confirmem que foram eles que subscreveram o acordo. 6