DELIBERAÇÃO. Relatório:

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1 P.º n.º R. P. 234/2007DSJ-CT:Contrato de arrendamento comercial incidente sobre parte de prédio urbano, com duração superior a seis anos - Sua registabilidade. DELIBERAÇÃO Relatório: 1 Em 28 de Setembro de 2006, a coberto da ap.15, deu entrada na Conservatória do Registo Predial de o pedido de registo do arrendamento comercial celebrado entre a e a, titular do prédio 410/ , da freguesia da (anteriormente descrito sob o n.º 1461, do livro B- ). Para instruir o aludido pedido foi apresentado o contrato de arrendamento e o documento comprovativo do teor da inscrição matricial do imóvel em causa. 2 Sobre o pedido recaiu despacho de recusa por o facto que se pretende registar não estar sujeito a registo artigos 68.º e 69.º, n.º 1, alínea c), parte final, do Código do Registo Predial. Com efeito, acrescenta a ora recorrida, o contrato de arrendamento tem como objecto um espaço de 25m2, integrado no prédio urbano 410/ , sendo certo que um dos princípios fundamentais do registo predial propugna que apenas são registáveis factos respeitantes a direitos incidentes sobre a totalidade dos imóveis. 3 Desta qualificação foi interposto recurso hierárquico onde, em síntese, se expenderam os seguintes argumentos: 3.1 O contrato de arrendamento comercial foi celebrado por doze anos, incidindo sobre um espaço com a área de 25m2 do prédio 1461, do Livro B-4, pág. 149 verso, da freguesia da. O arrendamento por mais de seis anos está sujeito a registo por força do prescrito na alínea m) do n.º 1, do artigo 2.º do Código do Registo Predial. 1

2 Como decorre do disposto no n.º 5 do artigo 5.º do Citado Código, não é oponível a terceiros a duração superior a seis anos de arrendamento não registado. 3.2 Ora, a lei não excepciona os casos em que os arrendamentos respeitem apenas a parte do prédio, pelo que o despacho deve ser revogado e o registo lavrado em conformidade com o peticionado. 4 A senhora Conservadora proferiu despacho de sustentação 1 baseado na indeterminação do objecto, aduzindo os argumentos que aqui se dão por integralmente reproduzidos e dos quais destacamos particularmente os seguintes: 4.1 O objecto do arrendamento em causa versa sobre uma parte indeterminada e indeterminável do prédio 410/ um espaço com a área de 25m2 não sendo possível aferir da sua localização nem das condições de acessibilidade e de utilização do referido espaço. 4.2 Assim, o registo pretendido tem de ser recusado porque o seu objecto incide sobre uma parte indeterminada do imóvel, situação que não cabe na previsão da alínea m) do n.º 1 do artigo 2.º do CRP. 1 Os motivos aduzidos no despacho de recusa são atinentes à irregistabilidade do facto (69.º n.º 1 alínea c) do CRP) porque «apenas são registáveis factos respeitantes a direitos incidentes sobre a totalidade dos prédios». Como este Conselho já tem salientado inúmeras vezes (vd., entre outros, o parecer constante do proc.º n.º R.P.61/97DSJ-CT, in BRN n.º 1/98, pág. 24), os despachos devem ser fundamentados em termos concretos, claros e abrangentes de forma a darem a conhecer aos interessados todos os obstáculos que, a nível registral, os actos requisitados suscitam. Este imperativo decorre do direito de resposta que a lei confere aos interessados quer mediante a remoção dos motivos das dúvidas ou da recusa, quer impugnando as respectivas decisões, como no caso em apreço. Pela mesma razão não é também aceitável a alteração posterior dos motivos aduzidos ou, menos ainda, a adição de novos motivos cfr. artigo 666.º, n.ºs 1 e 3, do CPC. Daqui decorre inexoravelmente que quando exista nova motivação não possa ser tida em conta em sede de recurso, uma vez que a apreciação deste deve conter-se nos limites das questões controvertidas. Este princípio, contudo, deve ceder sempre que a omissão de pronúncia sobre questões não suscitadas no despacho impugnado possa conduzir à realização de registos nulos. Cfr., neste sentido, o parecer proferido no proc.º n.º 2/96-R.P. 4, in BRN n.º 5/96, II, pág. 6. 2

3 5 O processo é o próprio, as partes têm legitimidade, o recurso é tempestivo e inexistem questões prévias ou prejudiciais que obstem ao conhecimento do mérito do recurso. A posição deste Conselho vai expressa na seguinte Deliberação 1 O contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição, designa-se por locação. Esta, quando versa sobre coisa imóvel, toma o nome de arrendamento artigos 1022.º e 1023.º do Código Civil 2. 2 O arrendamento urbano é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição artigo 1.º do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-A/1990, de 15 de Outubro 3. 2 O contrato de locação é, pelo menos no que toca às obrigações de cedência do prédio e pagamento da renda, um contrato de natureza bilateral ou sinalagmático, na medida em que existe um vínculo de reciprocidade ou de interdependência entre as obrigações do locador e do locatário. Cfr. Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, 6.ª edição, pág. 69, e Romano Martinez, in Direito das Obrigações, (Parte Especial) Contratos, 2.ª edição, pág Também Antunes Varela, in Obrigações em Geral, Vol. I, 10.ª edição, pág. 397, a propósito dos contratos bilaterais ou sinalagmáticos, escreve que a obrigação de pagar a renda, imposta ao locatário, faz parte do sinalagma contratual, na medida em que se contrapõe à obrigação fundamental, imposta ao locador, de proporcionar o gozo da coisa ao locatário. Consabidamente, uma das obrigações do locador consiste na entrega da coisa (a não ser que o arrendatário já se encontre na detenção dela), e esta pode ser material ou simbólica, por exemplo, a entrega das chaves Romano Martinez, in Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Inocêncio Galvão Telles, Vol. III, Direito do Arrendamento Urbano, pág Ao tempo da celebração do contrato de arrendamento este era o diploma vigente, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril, tendo 3

4 3 O arrendamento urbano pode ter como fim a habitação, a actividade comercial ou industrial, o exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita do prédio n.º 1 do artigo 3.º do citado diploma 4. 4 Considera-se realizado para comércio ou indústria o arrendamento de prédios ou partes de prédios urbanos ou rústicos tomados para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial 5 artigo 110.º do mesmo diploma e artigo 1112.º do Código Civil. 5 O arrendamento por mais de seis anos está sujeito a registo por força do prescrito na alínea m) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do Registo Predial 6. entretanto sido revogado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). O artigo 1.º do RAU corresponde, sensivelmente, ao teor dos artigos 1022.º e 1023.º do Código Civil. 4 Estes diferentes tipos de arrendamento encontram-se regulados, respectivamente, nos artigos 74.º e segs., 110.º e segs., 121.º e segs., e 123.º, todos do Regime do Arrendamento Urbano. 5 Segundo o Prof. Pereira Coelho, in Direito Civil, 1980, pág. 41, fala-se de arrendamento urbano para comércio ou indústria quando o arrendatário toma o prédio de arrendamento para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial, isto é, uma actividade de mediação nas trocas ou uma actividade de produção (extracção ou transformação) ou circulação de riqueza. 6 O arrendamento é um compromisso para a propriedade, pelo que ultrapassando certa medida temporal a lei sujeita-o a registo, a fim de prevenir terceiros da situação jurídica daquele prédio. Vd. Catarino Nunes, in Código do Registo Predial Anotado, 1967, pág Do artigo 182.º, n.º 1, alínea o), do referido Código, constavam os requisitos especiais da inscrição de arrendamento, tendo sido suprimidos pelo actual. De qualquer modo, parece-nos que o extrato da inscrição não deve corresponder a fórmulas sacramentais, devendo antes reflectir os elementos que, casuisticamente, se revelem inprescindíveis para o cumprimento dos objectivos consagrados no Código do Registo Predial, designadamente no seu artigo 1.º. 4

5 6 Os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo, pelo que o arrendamento de duração superior a seis anos deve ser registado sob pena de inoponibilidade a terceiros 7 n.ºs 1 e 5 do artigo 5.º do citado Código. 7 O objecto do contrato de arrendamento incidente sobre um espaço do prédio urbano devidamente identificado, com a indicação da área correspondente à parte arrendada, encontra-se suficientemente determinado, tendo em conta a sua finalidade, pelo que o respectivo registo deve ser efectuado, embora como provisório por dúvidas, visto não ter sido feita a prova da qualidade e poderes dos outorgantes 8. 7 A falta de registo não impede que o contrato se considere plenamente eficaz mesmo contra terceiros pelo prazo de seis anos, o prazo máximo por que o poderia ser sem a exigência de registo cfr. Pereira Coelho, ob. cit., pág Com efeito, o que a falta do registo acarreta, quando devido, é uma «redução imperativa» (ou «redução legal»), isto é, o contrato valerá apenas como arrendamento por seis anos. Veja-se, neste sentido, Januário Gomes, in Arrendamentos para Habitação, 2.ª edição, pág. 68. Numa sistematização infeliz, refere Carlos Lacerda Barata, in Estudos em Homenagem ao Prof. DR. Inocêncio Galvão Telles, Vol. III, Direito do Arrendamento Urbano, pág. 67, o n.º 3 do artigo 7.º do RAU, trata as consequências da falta do registo. Na verdade, o registo não é um requisito de forma do contrato. A forma negocial não se confunde com a publicidade. O registo opera como mero requisito de oponibilidade, de eficácia perante terceiros. O seu tratamento legislativo deveria, pois, merecer lugar autónomo e diverso daquele que é reservado à forma do contrato. 8 O contrato de arrendamento em apreço incide sobre um espaço com a área de 25m2 do prédio 410/ , da freguesia da, e tem a duração de doze anos, prorrogável por períodos de cinco anos Cláusula 1.ª. Do referido contrato consta, designadamente, que o local arrendado se destina à instalação e funcionamento de equipamento para recepção, transmissão e retransmissão de telecomunicações, assim como outros equipamentos associados a este tipo de serviço Cláusula 3.ª. Os cabos eléctricos e de telefone poderão, se outra solução for impossível ou inadequada aos fins em vista, ser colocados ao longo das fachadas dos edifícios ou de outros locais, precedidos da necessária autorização camarária Cláusula 6.ª. A arrendatária, ou quem ela autorizar, terá acesso ao local 24 horas por dia. Para tal efeito, foi indicado o local onde fica colocada a caixa para guardar as chaves do 5

6 acesso ao material instalado, após a obtenção da necessária autorização camarária Cláusula 9.ª. Ora, por força do disposto no artigo 20.º do Decreto-Lei n.º 151-A/2000, de 20 de Julho, a instalação de estações de radiocomunicações e respectivos acessórios, designadamente antenas, em prédios rústicos ou urbanos além de carecer do consentimento dos respectivos proprietários, nos termos da lei, não dispensa quaisquer outros actos de licenciamento ou autorização previstos na lei, designadamente os da competência dos órgãos autárquicos, que os próprios contraentes referem. A instalação de estações de radiocomunicações e respectivos acessórios, nomeadamente antenas, tem de obedecer ao prescrito no artigo 21.º do citado diploma. Por seu turno, o Decreto-Lei n.º 11/2003, de 18 de Janeiro, prescreve os procedimentos a seguir com vista à obtenção da autorização municipal, entre os quais, destacamos a obrigatoriedade de apresentar planta da localização e do implante artigos 4.º e segs. Em todo este procedimento deve ainda ter-se em conta o disposto nos Decretos-Leis n.ºs 555/99, de 16 de Dezembro, alterado pelo Decreto-Lei n.º 177/2001, de 4 de Junho, designadamente o artigo 2.º, alínea j), a Portaria n.º 1421/2004, de 23 de Novembro e a Resolução da Assembleia da República n.º 53/2002, publicada no D.R. n.º 178, Série A, de 3 de Agosto, que recomenda ao Governo que proceda à elaboração de um código de conduta de boas práticas (CCBP) para a instalação de equipamentos que criem campos electromagnéticos. Acresce ainda que também o ICP ANACOM pode adoptar medidas condicionantes da instalação e funcionamento de estações ou antenas de radiocomunicações artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 151-A/2000. Nestes termos, dada a especificidade do contrato em causa e atendendo à sua concreta finalidade, e considerando que o prédio urbano se encontra devidamente identificado, embora o espaço arrendado esteja referenciado apenas pela indicação da área respectiva, afigura-se-nos que o objecto está determinado. Mas ainda que se considerasse que o objecto do arrendamento era indeterminado, o mesmo é determinável, e sendo assim o negócio jurídico em causa não padece de nulidade em face do prescrito no artigo 280.º, n.º 1, do Código Civil (veja-se ainda o disposto no artigo 400.º do mesmo Código que estabelece, no domínio obrigacional, as regras sobre a determinação da prestação), pelo que o registo não pode ser recusado (alínea d) do n.º 1 do artigo 69.º do CRP). Com efeito, o objecto do contrato deve ser determinado ou, pelo menos, determinável, apenas se considerando nulos os negócios jurídicos que versem sobre objecto indeterminável, mas não os de objecto indeterminado. Vide, adrede, Almeida Costa, in Obrigações, 1979, pág Consequentemente, o registo peticionado deve ser efectuado como provisório por dúvidas uma vez que não foi feita prova da qualidade e poderes dos outorgantes artigo 70.º do CRP. Do extracto do aludido registo deve constar, em especial, a finalidade do arrendamento, isto é, que se destina à instalação e funcionamento de equipamento para 6

7 Em face do exposto, entendemos que o presente recurso hierárquico merece provimento parcial. Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 30 de Janeiro de Isabel Ferreira Quelhas Geraldes, relatora. Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em recepção, transmissão e retransmissão de telecomunicações, assim como outros equipamentos associados a este tipo de serviço. 7