OFÍCIO CIRCULAR N.º 205/2008-CGJ/DOF (Id. 076486/08) Favor mencionar este número Cuiabá, 25 de setembro de 2008. Senhor(a) Oficial(a) de Registro de Imóveis: De ordem do Excelentíssimo Senhor Desembargador Orlando de Almeida Perri Corregedor-Geral da Justiça, encaminho a Vossa Senhoria, para ciência, cópia da decisão proferida nos autos de Pedido de Providências nº 517/2008 - DOF. Atenciosamente, LUSANIL EGUES DA CRUZ Coordenador da Corregedoria-Geral da Justiça (Autorizado a assinar pela Ordem de Serviço nº 01/2007-CGJ, de 05/03/07) PP 517/08-DOF Anexo: Cópia fls. 24/29-CGJ prlb
Pedido de Providências 517/2008 Protocolo: 076486 Consulta 38/2008 Protocolo: 077672 Visto... MARCELO RODRIGUES DE FREITAS, Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Pontes e Lacerda-MT, e ANTONIO ASSEF MASLEM, Oficial Registrador de Imóveis, Títulos e Documentos da Comarca de Itiquira-MT, visando uniformizar entendimento dos notários acerca da imprescindibilidade ou não da escritura pública para constituir ou transferir direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, requerem posicionamento da Corregedoria Geral da Justiça quanto à melhor interpretação dos arts. 108 e 1.417 do Código Civil. Esclarece o segundo notário que é comum os usuários da serventia requererem registro de instrumentos particulares de promessa de compra e venda de imóvel com valores superiores a 30 salários mínimos, com suporte no art. 1.417 do Código Civil, o que, no seu entender, confronta com a disposição do art. 108 da lei substantiva. Relatado, emito o parecer. Esclareço que os dois expedientes em destaque estão sendo analisados ao mesmo tempo, tendo em vista a semelhança da matéria. A dúvida dos notários, como se observa no relatório supra, consiste em saber se os instrumentos particulares de compromisso de compra e venda de imóveis com valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País podem ser registrados no ofício imobiliário, já que a escritura pública, nesses casos, é essencial à validade dos negócios jurídicos, conforme prevê o art. 108 do Código Civil.
As informações trazidas pelos consulentes dão conta de que os requerimentos de registro dos instrumentos particulares com valores superiores a 30 salários mínimos são formulados com suporte no art. 1.417 da lei substantiva, que prevê a aquisição de direito real do imóvel adquirido por meio de instrumento particular de promessa de compra e venda. A questão ora estudada tem sido objeto de discussões doutrinárias, pois enquanto uns defendem a essencialidade do instrumento público para instrumentalizar o compromisso de compra e venda nos negócios jurídicos com valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo, pena de nulidade (art. 166, CC), outros, como Theotônio Negrão e Arnaldo Rizzardo, compreendem que o instrumento de compromisso de compra e venda pode ser celebrado tanto por escritura pública, quanto por particular, conforme se observa nos seguintes posicionamentos: Podem, porém, ser celebrados por instrumento particular, qualquer que seja o seu valor, entre outros: b) os compromissos de compra e venda, cessões de compromisso de compra e venda e promessas de cessão de direitos relativos a imóveis, loteados ou não, urbanos ou rurais (Dec.lei 58, de 10.12.37, art. 22 c/c art. 11, caput, e Lei 6.766, de 19.12.79, art. 26, ambos no tít. PROMESSA DE COMPRA E VENDA E LOTEAMENTO; Lei 4.380, de 21.8.64, art. 69, no tít. CONTRATOS IMOBILIÁRIOS). J) a promessa de compra e venda pode ser feita por instrumento público ou particular. (art. 1.417). 1 A constituição e a transferência dos direitos reais nascem do registro, em ambos os casos. A promessa, revestida das formalidades legais, é título hábil para o registro, de cujo ato decorre um direito real, como a oponibilidade erga omnes. 2 1 NEGRÃO, Theotônio. In CÓDIGO CIVIL E LEGISLAÇÃO CIVIL EM VIGOR, 23ª edição. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 64. 2 RIZZARDO, Arnaldo. In Contratos, 4ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p. 404.
A Lei 6.015/73 (Lei de Registro Públicos) prevê, no registro de imóveis, além da matrícula, o registro de contrato de compra e venda, bem como de outros escritos particulares autorizados em lei, consoante disposição dos arts. 167, I e 221 da referida lei: Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I o registro: 9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações. Art. 221. Somente são admitidos a registro: I escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros; II escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitação. (Destaquei). Escrito particular registrável, nas palavras do jurista Walter Ceneviva, é:...aquele ao qual a lei dá força declaratória, translativa ou extintiva, de direito real sobre imóvel, e que satisfaça os requisitos formais indicados no artigo. A documentação do loteamento, o compromisso de venda e compra, com transferência de posse e vedação do arrependimento, e o cancelamento de venda de lote, mediante pedido ao oficial,
são exemplos de escrito particular registrável, autorizado em lei. 3 Os Tribunais pátrios assim têm se posicionado: Registro. Efeitos. Enquanto não registrado junto à respectiva circunscrição imobiliária, o compromisso de compra e venda não prevalece em relação a terceiros, tampouco em face do condomínio, persistindo, pois, a responsabilidade do promitente-vendedor pelos encargos condominiais (RT 795/258). 4 Compromisso de compra e venda registrado. Caráter real. Caráter real têm os direitos de promitente-comprador quando o contrato tem inscrição no Cartório Imobiliário. No sentido econômico o promitente-comprador é quase que proprietário do imóvel. Imitido na posse, só ele pode dispor do imóvel pela via de cessão de direitos. O promitentevendedor tem apenas uma propriedade residual, não mais podendo exercer os direitos inerentes ao domínio. Cumprido o contrato, resta para o proprietário apenas a obrigação de fazer, que é da outorga da escritura de compra e venda (2ª TACivSP, In Cahali, Posse, p. 118 e 119 JTACivSP 32/357). 5 Registro de Imóveis Compromisso de Compra e Venda Registro que impede o de escritura de compra e venda do imóvel a terceiro. (RT 569/84) Presunção de propriedade. A transcrição não emenda os defeitos do título nem estabelece, em favor de seu titular, presunção invencível de domínio. Pode-se dizer que, em nosso direito, o que origina a propriedade é a transcrição de título válido e emanado do verus dominus. (STF, 2ª T. RE 10604-SP, rel. Min. Orozimbro Nonato, j. 25.7.1950). 6 Nome na matrícula. Presunção de propriedade. Em face do sistema legal em vigor, a propriedade imóvel se adquire 3 CENEVIVA, Walter. In Lei de Registros Públicos Comentada, 17ª edição. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 495. 4 JUNIOR, Nelson Nery. In CÓDIGO CIVIL ANOTADO e Legislação Extravagante, 2ª edição. São Paulo: RT, 2003, p. 671 5 Idem, 672 6 Ibidem, p. 607
pela transcrição do título aquisitivo no registro imobiliário, presumindo-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome esteja feita a transcrição (a matrícula). (STJ, 1ª T., REsp 153828-SP, Rel. Min. Demócrito Reinaldo, v.u., j. 1.12.1998, DJU 1.3.1999, p. 229). 7 O contrato do promitente comprador é um contrato de compromisso de compra e venda no qual não se deve pactuar cláusula de arrependimento e necessário se faz o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis, a fim de que o promitente comprador adquira o direito real de aquisição do imóvel. Percebe-se, então, que o registro de negócios jurídicos entabulados por instrumentos particulares de compromisso de compra e venda com valores superiores ao previsto no art. 108 só seria nulo (art. 166, CC), caso inexistisse disposição contrária, o que não é o caso, pois há disposição permissiva no art. 1.417 da lei substantiva, consoante se observa das seguintes transcrições: Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. (Destaquei) Por essas considerações, tenho como perfeitamente possível o registro, no ofício imobiliário, de compromisso de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, celebrado por instrumento particular, sugerindo seja comunicado o teor deste parecer aos consulentes, bem como aos demais tabeliães dos Cartórios de Registro de Imóveis. 7 Ibidem, p. 609 É o parecer, sub censura. Cuiabá-MT, 22 de setembro de 2008.
JONES GATTASS DIAS Juiz de Direito Auxiliar da Corregedoria-Geral da Justiça Pedido de Providências 517/2008 Protocolo: 076486 Consulta 38/2008 Protocolo: 077672 V I S T O S, etc. HOMOLOGO o parecer do Juiz Auxiliar da Corregedoria- Geral da Justiça, Dr. Jones Gattass Dias. À Secretaria da Corregedoria-Geral da Justiça para as providências necessárias. Cumpra-se. Cuiabá, 22 de setembro de 2008. Des. Orlando de Almeida Perri Corregedor-Geral da Justiça