CONSELHO REGIONAL DE CONTABILIDADE DO ESTADO DO CEARÁ CRC-CE CE GESTÃO CONTÁBIL PARA CONDOMÍNIOS FACILITADOR: José Martins Castelo Neto Contador CRC/CE nº. 19.235 Mestrando em Controladoria - UFC FORTALEZA-CE 2008
1. Primeiro Dia: AGENDA Conceito e Natureza Jurídica; Convenção Regimento Interno 2. Segundo Dia: Recursos Humanos 3. Terceiro Dia: Contabilidade Informações Gerenciais
Conceito CONDOMÍNIO: Domínio exercido juntamente com outrem; co-propriedade. Condomínio fechado: conjunto residencial composto de edifícios e/ou casas, geralmente cercado, com acesso controlado, e cujos moradores dividem equipamentos comunitários. (AURÉLIO, 1999)
Conceito Condomínio vem a ser o domínio exercido por duas ou mais pessoas em relação a uma coisa comum.
Conceito Curso Gestão Contábil de Em um condomínio existe uma propriedade comum, ou seja, de todos os condôminos e uma propriedade particular. Temos como partes pertencentes à propriedade comum o solo em que se constrói o edifício, suas fundações, pilastras, teto, vestíbulos, pórtico, escadas, elevadores, assoalho, corredores, pátios, aquecimento central, ar condicionado central, depósito, morada do zelador, em suma, todos os efeitos e utilidades destinados ao uso comum.
Conceito Curso Gestão Contábil de A propriedade particular constitui-se pelas unidades ou apartamentos autônomos, delimitados pelas paredes divisórias. Cada proprietário tem domínio único e exclusivo sobre suas partes ou dependências.
Conceito Código Civil Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
Conceito Curso Gestão Contábil de Lei nº. 4.591/64 Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou nãoresidenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
Natureza Jurídica O Condomínio é uma espécie de entidade bem típica, considerando sua natureza jurídica. Não possuem personalidade jurídica, não exerçam atividade econômica, com ou sem fins lucrativos, os são equiparados a empresa no que tange a obrigatoriedade de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica CNPJ.
Natureza Jurídica O Condomínio é uma espécie de entidade bem típica, considerando sua natureza jurídica. Não possuem personalidade jurídica, não exerçam atividade econômica, com ou sem fins lucrativos, os são equiparados a empresa no que tange a obrigatoriedade de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica CNPJ.
Natureza Jurídica Essa obrigatoriedade se dá por três fatores basicamente: Fato dos condomínios não se confundirem com seus condôminos; Relacionam-se com outras pessoas físicas e jurídicas, com obrigações acessórias;e Possuem obrigações trabalhalistas e previdenciárias.
Convenção Legislação Básica: Lei Federal nº. 4.591/64; Código Civil Brasileiro (Lei Federal nº. 10.406/2002
Convenção A convenção é a bíblia de qualquer condomínio, é o dispositivo legal constitutivo, que em consonância com a legislação vigente, disporá sobre todos os assuntos de interesse do Condomínio.
Convenção Curso Gestão Contábil de Lei Federal nº. 4.591/64 Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
Convenção Lei Federal nº. 4.591/64 Art. 9º 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter: a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas; b) o destino das diferentes partes; c) o modo de usar as coisas e serviços comuns; d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias; e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo; [continua]
Convenção Curso Gestão Contábil de Lei Federal nº. 4.591/64 [Continuação] f) as atribuições do síndico, além das legais; g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções; h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos; i) o quorum para os diversos tipos de votações; j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva; l) a forma e o quorum para as alterações de convenção; m) a forma e o quorum para a aprovarão do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.
Convenção Código Civil/2002 Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Regimento Interno Regras que devem ser seguidas pelos condôminos e pelas pessoas que utilizam o condomínio
Regimento Interno Assim como a convenção, o Regimento interno deve ser elaborado por escrito e aprovado em Assembléia Geral pelos proprietários das unidades autônomas do Condomínio. Devendo ser registrada em Cartório, como a convenção, podendo ser parte desta.
Regimento Interno Para a votação de criação ou alteração de Regulamento Interno, far-se-á necessário o quorum mínimo de dois terços dos proprietários.
Administração do Condomínio Existem três figuras no processo decisório: Assembléia Geral; Síndico; Conselho Fiscal/Consultivo
Administração do Condomínio Assembléia Geral: Órgão Máximo na Administração de um condomínio. Todos devem obedecer às decisões tomadas pela Assembléia, desde que esta decisão não contrarie a lei.
Assembléia Geral: Existem três tipos de Assembléia Geral: Assembléia Geral Ordinária AGO Assembléia Geral Extraordinária Assembléia Geral Especial
Assembléia Geral Ordinária: É realizada uma vez por ano. Sua principal finalidade é aprovar as verbas destinadas a cobrir as despesas normais necessárias ao funcionamento do condomínio para o próximo exercício. Exemplo: Despesas com salários, água, luz, elevadores, material de limpeza, etc.
Assembléia Geral Ordinária: Nessas assembléias os inquilinos poderão participar, inclusive com o voto, sem haver necessidade de procuração e desde que o proprietário esteja ausente.
Assembléia Geral Ordinária: Outra finalidade seria apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou e ainda eleger o síndico, subsíndico e conselho, além de tratar de outros assuntos de interesse geral dos condôminos
Assembléia Geral Extraordinária: Será realizada sempre que houver necessidade, convocada pelo síndico ou por 1/4 (um quarto) dos condôminos que deverão assinar o edital de convocação da assembléia. Deve-se sempre adotar o que está estipulado na Convenção.
Assembléia Geral Extraordinária: Geralmente, as deliberações deverão ter a maioria dos presentes com direito ao voto, salvo as matérias que exijam quorum específico, como: modificação da Convenção e destituição do síndico.
Assembléia Geral Especial: Será realizada em casos de ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação.
Assembléia Geral Especial: Com objetivo de tomada decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou a alienação do imóvel, por motivos urbanísticos, arquitetônicos ou em virtude da condenação da edificação em razão de insegurança ou insalubridade.
Síndico: Código Civil Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Síndico: Curso Gestão Contábil de Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembléia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
Síndico: Curso Gestão Contábil de Art. 1.348. Compete ao síndico: [continuação] V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas
Síndico: O mandato do Síndico é de até dois anos, contudo pode haver reeleição.
Síndico: O Síndico pode receber remuneração pelo seu trabalho.
Conselho Fiscal/Conselho Consultivo: Condomínio poderá criar um conselho fiscal, que terá como função dar parecer sobre as contas do síndico, que será eleito pelo prazo de dois anos, sendo formado por três condôminos. (CC, art. 1.356)
Conselho Fiscal/Conselho Consultivo: Devemos ter em mente que, a partir do momento que o conselho fiscal aprova as contas do síndico, aquele passa a ser responsável juntamente com o síndico pelas contas apresentadas por este último.
Curso Gestão Contábil de Conselho Fiscal/Conselho Consultivo: No caso do Conselho Consultivo, este é composto de três membros efetivos e de três suplentes. O mandato não é irrevogável, podendo ser destituídos a qualquer tempo pelas assembléias gerais. Atualmente várias Convenções dividem o conselho em dois grupos, o consultivo e fiscal.
Conselho Fiscal/Conselho Consultivo: Tarefas do Conselho: Conferir periodicamente as contas do condomínio, comparando-as com os comprovantes originais; Analisar as contas apresentadas pelo síndico; Emitir parecer sobre as contas e apresentá-lo em assembléia geral; Autorizar o síndico a efetuar despesas extraordinárias não previstas no orçamento; Elaborar um regulamento e as alterações que forem necessárias para o uso das partes recreativas do condomínio, sem que haja disposições contrárias ao estabelecido na Convenção; Auxiliar o síndico em suas atividades.
Questionamentos Freqüentes: Pode o condômino abrir porta ou janela, na parede de seu apartamento?
Questionamentos Freqüentes: Resposta: São vedadas todas as inovações que comprometam a estrutura, natureza ou destinação do edifício.
Questionamentos Freqüentes: Omissa a Convenção de Condomínio, é de ser admitida a colocação de letreiros ou cartazes na fachada?
Questionamentos Freqüentes: Resposta: De início, cumpre assinalar que a fachada do edifício é propriedade comum dos condôminos (art. 3º Lei 4.591/64). Não podendo ser utilizada individualmente porque a ele não pertence com exclusividade. Entretanto, deverá ser tolerada no caso de edifícios comerciais, quando não causar danos estéticos ao edifício ou moléstia a outros condôminos.
Questionamentos Freqüentes: É tolerável a permanência de animais domésticos em apartamentos, contrariando-se a convenção de condomínio?
Questionamentos Freqüentes: Resposta: Quando a convenção for omissa, a conduta questionada, em princípio, não poderá ser censurada. Se a convenção proibir apenas a guarda de animais que causem incômodo aos condôminos ou ameacem sua segurança, os litígios deverão ser resolvidos em função dessas duas situações. Contudo, deve-se verificar as condições de segurança e incômodo que possam vir com a permanência do animal. Considerando que um aquário não causa o mesmo incômodo e insegurança de um animal de maior porte.
Questionamentos Freqüentes: Omissa a convenção, pode o condômino inovar sua vaga de garagem?
Questionamentos Freqüentes: Resposta: Na omissão da convenção, o condômino com vaga demarcada poderá utilizá-la segundo sua destinação, não podendo introduzir-lhe inovações, nem modificar-lhe a finalidade.
Questionamentos Freqüentes: Responde o condomínio por furto de veículo estacionado na garagem do edifício?
Curso Gestão Contábil de Questionamentos Freqüentes: Resposta: Em linhas máximas, o condomínio deve responder civilmente por danos causados a terceiros por ação ou omissão do síndico e de seus prepostos (garagistas, porteiros, etc.). Contudo, deve-se verificar cada caso, se os condôminos pagarem por serviços de vigilância, segurança e o furto ocorrer por negligência dos empregados, terão direito a indenização.
Questionamentos Freqüentes: Caso a convenção seja omissa, pode o condômino guarda mais de um carro por garagem, caso comporte?
Questionamentos Freqüentes: Resposta: Caso a convenção seja omissa a respeito da matéria, alguns tribunais entendem que uma vaga na garagem é apenas para um carro, mesmo que comportem mais de um, ou mais uma moto.
Questionamentos Freqüentes: É admissível a penhora de bens de condôminos na execução intentada contra o condomínio?
Questionamentos Freqüentes: Resposta: O condomínio não é pessoa jurídica, mas possui capacidade jurídica, podendo ser ajuizada e executada por credores. Primeiro recaí sobre reservas financeiras, em seguida serão rateadas pelos condôminos.
Questionamentos Freqüentes: É lícita a proibição ou limitação do ingresso de visitantes e convidados em dependências do edifício, como piscinas, salão de festas, etc.?
Questionamentos Freqüentes: Resposta: Caso a convenção seja omissa, o síndico não poderá limitar ou proibir acesso. Contudo, se a convenção determinar deve-se respeitar.