EVENTO. Centro de Educação Tecnológica

Transcrição

1 EVENTO Centro de Educação Tecnológica

2 Nossa Atuação

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4 Palestra: Os Direitos e os Deveres dos Locatários dentro da Sociedade Condominial Professor: Dr. Rudnei Maciel

5 Conteúdo 1) Diferenças conceituais entre condômino e locatário; 2) Despesas condominiais sob a responsabilidade do locatário; 3) Eleição do locatário para as funções administrativas no condomínio; 4) Direito de Voto nas Assembléias; 5) Aplicação de penalidades às infrações das normas condominiais; 6) Responsabilidade do Condômino Locador.

6 Diferenças conceituais entre condômino e locatário Condôminos são proprietários de unidades autônomas, anteriormente já previsto no artigo 24 da Lei 4591/64 (Lei do Condomínio) e agora, no art no novo Codigo Civil. A relação locatícia é regida por legislação própria (Lei do Inquilinato Lei 8.245/91) e não se confunde com a relação jurídica que se estabelece entre condômino e condomínio.

7 Despesas condominiais sob a responsabilidade do locatário A obrigação de pagar as despesas de condomínio estão prevista em nosso Código Civil ( arts. 1334, I e 1.336, I, CC). São identificadas como despesas ordinárias e extraordinárias. Reportando-se a Lei 4591/64, podemos observar que as contribuições já eram divididas em despesas de custeio e de caráter extraordinário (alínea d do 3º do art. 9ª, Lei ), porém, sem uma delimitação específica, motivo pelo qual passaremos a analisar estas despesas.

8 Despesas condominiais sob a responsabilidade do locatário As despesas de custeio ou despesas ordinárias, estão relacionadas aos gastos rotineiros para manutenção dos serviços comuns e pagamento das despesas administrativas, que mantém o bom estado das coisas comuns e as condições mínimas de habitabilidade e seguridade. Estas despesas devem estar aprovadas na assembléia anual. (art. 1350, do CC) As despesas extraordinárias são aquelas originadas das inovações, benfeitorias ou reparações necessárias, úteis ou voluptuárias, realizadas em proveito da edificação

9 Despesas condominiais sob a responsabilidade do locatário Nos reportamos supletivamente a Lei do Inquilinato ( 1º, art. 23, XII, da Lei 8.245/91), que apresenta um rol das despesas ordinárias: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas comuns; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dep. de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manut. e conserv. de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores,

10 Despesas condominiais sob a responsabilidade do locatário Novamente, podemos nos utilizar da Lei do Inquilinato - Lei 8.245/91 que em seu artigo 22, X, parágrafo único, o qual elencou um rol de despesas extraordinárias, que se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; dispensa de e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.

11 Despesas condominiais sob a responsabilidade do locatário O condômino é único responsável pelo pagamento das despesas (ordinárias e extraordinárias) e demais encargos lançados no doc de condomínio, se constituindo no real possuidor do vínculo jurídico com o condomínio. Regressivamente, por força de contrato e da relação locatícia, caberá ao condômino locador cobrar despesas do locatário, caso este não pague ao condomínio.

12 Eleição do locatário para as funções administrativas no condomínio Conforme dispõe o artigo do Código Civil, a assembléia escolherá um síndico que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. Porém, a Convenção poderá determinar que o síndico seja necessariamente um condômino (proprietário), estabelecer um mandato inferior a dois anos, bem como fixar outro quorum para eleição do síndico.

13 Eleição do locatário para as funções administrativas no condomínio O Conselho Consultivo, não deixou de existir, pois o artigo 23 da Lei 4591/64 permanece em vigor. Deverá ser formado por três membros eleitos, em assembléia, dentre os condôminos, com mandato que não ultrapasse a dois anos, com a possibilidade de reeleição. Ou seja, locatário não pode fazer parte do Conselho Consultivo.

14 Eleição do locatário para as funções administrativas no condomínio O Conselho Fiscal, somente agora teve sua previsão legal no artigo do novo Código Civil, embora já constasse em inúmeras convenções elaboradas antes da vigência do novo Código Civil. A sua constituição é facultativa, e deverá ser formado por três membros (que podem ser estranhos ao condomínio, ou seja, locatários), eleitos em assembléia geral, com mandato não superior a dois anos, podendo ser reeleitos.

15 Direito de Voto nas Assembléias O direito de participar da assembléia de condôminos é, evidentemente, dos proprietários de unidades autônomas, anteriormente já previsto no artigo 24 da Lei 4591/64 (Lei do Condomínio) e agora, no art no novo Codigo Civil. Assim sendo, a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais é somente do condômino, pois a ele foi conferido o direito real sobre a unidade. A relação locatícia é regida por legislação própria (Lei do Inquilinato Lei 8.245/91) e não se confunde com a relação jurídica que se estabelece entre condômino e condomínio.

16 Direito de Voto nas Assembléias Porém, vamos analisar a questão do voto do locatário em assembléias. A partir de 1996, com a Lei 9.267, os direitos conferidos ao locatário foram ampliados na Lei do Inquilinato, conforme art. 83 da Lei do Inquilinato, que incluiu o 4º do artigo 24 na Lei 4591/64, transcrito abaixo: Lei 8.245/91(Lei do Inquilinato)... Art. 83. Ao art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido seguinte 4º. "Art º. Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça

17 Direito de Voto nas Assembléias Da Assembléia Geral (disposição da Lei 4591/64 ante do Novo Cod Civil) Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas º - Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

18 Direito de Voto nas Assembléias Já vimos que o novo Código Civil, somente foi revogou todo o Código Civil anterior e parcialmente a parte primeira do código comercial. Na parte que trata do Condomínio Edilício( artigos a 1.358) o Código Civil não fez qualquer referência ao locatário. Somente em seu artigo 2.036, o Cód Civil trata do locatário, onde remete a locação predial urbana à Lei n. 8245/91 (Lei do Inquilinato), conforme texto legal: Art A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida.

19 Direito de Voto nas Assembléias Como não foi mencionada expressamente a Lei 4591/64, as normas que não colidem com o Código Civil 2002 continuam em vigor, sendo que as demais foram tacitamente revogadas. Portanto, não ficou claro se o artigo 24, 4º, da Lei 4591/64 foi tacitamente revogado, ou permanece em vigor, dividindo a opinião dos juristas e comentaristas. Entendo, smj, que a intenção do legislador foi revogar a possibilidade de voto do locatário, eis que não foi regulada posteriormente.

20 Aplicação de penalidades às infrações das normas condominiais O novo Código Civil, em seus artigos 1335 e 1336, praticamente repetiu os dispositivos dos artigos. 10,12 e 19 da Lei 4591/64, conforme passaremos a analisar: São direitos do condômino (art. 1335, CC): I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

21 Aplicação de penalidades às infrações das normas condominiais Conforme texto legal, vamos analisar os deveres dos condôminos, previstos no artigo 1336, CC), conforme segue: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

22 Responsabilidade do Condômino Locador Repise-se que toda a responsabilidade perante o condomínio recai sobre o condômino locador. Portanto, o locatário não tem relação jurídica com o condomínio, a qual foi firmada com o condômino locador, por força de legislação específica (Lei do Inquilinato) e o condomínio sequer tem legitimidade para interferir.

23 Conclusão A presente palestra teve por objetivo atingir uma parte dos conhecimentos básicos inerentes ao grande universo que cerca a complexa tarefa de gestão de pessoas, e a partir daí, possibilitar o estudo mais específico da matéria no Curso de Administração de Condomínios.

24 Referência de Clientes

25 Inscrições Abertas Pós-graduação: - MBA GPEN Gestão de Pessoas Estratégias e Negócios - Desenvolvimento e Processos de Componentes Plásticos - Tecnologia da Usinagem -Engenharia de Controle e Automação Industrial Graduação: - Tecnologia em Processos Gerenciais

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