ESCLARECIMENTO: O modelo de CARTA a seguir é uma SUGESTÃO, cuja aplicabilidade deverá ser avaliada pelo Internauta.

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1 ESCLARECIMENTO: O modelo de CARTA a seguir é uma SUGESTÃO, cuja aplicabilidade deverá ser avaliada pelo Internauta. CARTA PROTOCOLADA - NOTIFICAÇÃO DE CONDÔMINOS REPRESENTADOS CT. Nº. 000/20XX Cidade, 00 de (mês) de (ano). Ilmº. (ª) Senhor (a) NOME DESTINATÁRIO Cargo e Endereço Senhor (a) Administrador (a), Conforme comunicado via , em --- (data), reiteramos, através desta, a notificação sobre o interesse deste Condomínio na destituição imediata dessa Administradora, referente aos serviços de administração de condomínios (adequar) prestados ao Condomínio X (identificar). A destituição pretendida está fundamentada em --- (relatar os motivos, com base no estatuto do condomínio/código Civil Brasileiro). Estamos anexando documento com assinaturas de XX% (por extenso) dos condôminos, de acordo com a convenção/estatuto deste condomínio (adequar), para a finalidade em questão. Assim sendo, convocamos Vossa Senhoria, em caráter de urgência, para uma reunião extraordinária, objetivando regulamentar a destituição da Administradora X (nomear), e, na oportunidade recebermos em devolução todos os documentos pertinentes à administração do nosso condomínio. A presente notificação está redigida em duas vias, de igual teor e forma, com protocolo de recebimento. Atendo-nos ao acima exposto, subscrevemos. Atenciosamente, Assinatura

2 (Nome completo/cargo/endereço) Assinatura legível do Recebedor: Data: 00/00/200X (Ou envie pelos Correios com AR). OBS.: A carta protocolada é uma prova de que o destinatário recebeu a comunicação e vale como argumento robusto numa ação judicial, se aplicável. Prezada Internauta, Conforme transcrito da Internet, para sua orientação. Recomendamos consultar a Convenção/Estatuto do seu Condomínio, bem como o Código Civil Brasileiro, disponível na Internet. Se necessário, consulte ainda um advogado especialista no assunto. ADMINISTRAÇÃO CONDOMINIAL - Dr. Cristiano De Souza Oliveira - Advogado e consultor jurídico condominial - / Neste capítulo, trataremos do assunto mais importante da vida condominial, qual seja, a administração, que por vezes irá completar o artigo 22 da Lei 4591/64 (referido artigo se encontra transcrito no final do texto) e por vezes irá alterá-la. Tratam do assunto os seguintes artigos: Art A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. O Novo Código Civil confirma a idéia de que quem administra o condomínio é o síndico. A legislação altera o conceito de eleição, determinando que haja uma escolha, ou seja, poderá haver uma eleição, mas caberá também indicação, aclamação ou qualquer outro método para definir quem será o síndico do condomínio. Mantém, no entanto, o prazo máximo de 2 anos, permitindo a reeleição. Fica claro também que o síndico não precisa necessariamente ser condômino, podendo ser um terceiro. É bom ressaltar que toda a regra para escolha de um síndico deve estar determinada na convenção condominial, uma vez que a regra estabelecida no Código Civil é apenas base para que cada condomínio se autor regulamente. Art Compete ao síndico: Neste artigo, o Código repete algumas das atribuições já constantes da Lei 4591/64, completando com outras determinações inéditas, que vislumbram o objetivo de uma administração clara e participativa. A não observância das obrigações trazidas na lei e completadas pela convenção condominial, poderão levar o síndico às sanções e responsabilidades diversas, que vão desde destituição da função de síndico, até a responder pessoalmente e com o seu patrimônio, pela inobservância de tais obrigações. I - convocar a assembléia dos condôminos;

3 Somente ao síndico compete convocar uma Assembléia, sendo assim, quando não o faz, comete uma infração que poderá motivar a uma destituição, nos termos do artigo 1349, que analisaremos abaixo. II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; Neste inciso, repete o Código uma regra já estabelecida pela legislação de 1964, sem no entanto trazer diferenças práticas substanciais. III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; Eis aqui uma inédita regra estabelecida como dever do síndico, a obrigação de dar imediato conhecimento para a Assembléia, seja de um procedimento judicial, seja de um procedimento administrativo que seja de importância para todos os condôminos. Tal regra, confirma o caráter participativo que se busca nos condomínios, bem como, a divisão de problemas e soluções, que passa a não ser só do síndico, mas sim da assembléia, ou seja, de todo o condomínio, eliminando de vez uma responsabilidade única. Importante lembrar, que mesmo tendo um caráter participativo e de divisão de responsabilidade, uma assembléia, ainda que por quorum adequado e legítimo, não pode deliberar uma atitude ilegal, devendo o síndico nestes casos alertar e fazer constar em ata tais acontecimentos. IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; Pela função administrativa e de mandatário que tem, o sindico cumpre normas e deliberações, sempre com uma observância legal, conforme esclarecemos no comentário ao inciso III, deste artigo. V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; Também passa a função do síndico, de forma clara e de fácil interpretação, ser uma função de guardião do condomínio. Distingue-se no entanto da função de um xerife, pois o síndico continua a preservar o condomínio e não os condôminos, assim, zela pela prestação de serviços que interessem a todos os moradores e não só condôminos, ou seja, proprietários, locatários, donatários, cessionários, entre outros que vivam no condomínio. Passa o síndico a ter, por obrigação, que ouvir não só o proprietário, mas todos, acatando a reclamação e resolvendo-as, quando sérias e relacionadas com as partes comuns, ou bem estar dos moradores. VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; O síndico, passa a ter a obrigação de elaborar um orçamento, não só de despesas anuais, mas também de receita, podendo neste aspecto, projetar uma inadimplência futura no condomínio, com base no histórico do próprio ambiente condominial. Ainda que o condomínio tenha uma autogestão, que aprove mensalmente uma previsão orçamentária, por meio de comissão administrativa, deve anualmente haver

4 uma previsão pelo período de 12 meses, devendo na ata de aprovação, haver uma ressalva para alterações mensais no decorrer do período. VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; Também compete ao síndico, cobrar os condôminos de suas responsabilidades em pagar os rateios mensais, bem como impor multas e cobrá-las, sendo certo, que havendo necessidade de buscar um quorum para fixação do valor da multa ( conforme mencionamos no capítulo V do Conhecendo o Novo Código Civil ), deverá o síndico convocar a assembléia devida e específica. VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; Outra inovação do Código Civil é a prestação de contas a qualquer tempo, além da anual. Esta nova modalidade de prestação de conta, poderá ser praticada por qualquer condômino, devendo o síndico cumprir esta obrigação sob pena de destituição motivada do cargo, nos termos do artigo 1349, que esclareceremos abaixo. IX - realizar o seguro da edificação. É obrigação do síndico a realização da contratação do seguro. Ao meu ver, a não realização de seguro é uma falta gravíssima, pois na eventualidade de ocorrer um acidente, seja de que monta for, poderá, o síndico, responder pessoalmente pela não observância da obrigação. 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção. Nos parágrafos 1º e 2ª do artigo 1348, nos reportamos ao nosso texto sobre transferência de poderes, o qual de forma mais profunda analisa o caso. Art A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Eis aqui uma ótima alteração trazida pelo novo Código Civil, qual seja, a motivação para destituição da função de síndico. Assim, todo aquele que é escolhido para ser síndico, poderá ser destituído pela deliberação da maioria absoluta de 100% dos condôminos. Única falha que apontamos para a referida destituição, é a falta de penalidade financeira pelos atos danosos ao condomínio, ficando ainda a legislação, apenas na previsão administrativa, devendo nestes casos, o condomínio, apurar as responsabilidades por irregularidades, de forma própria perante o Poder Judiciário. Também devemos destacar que a Assembléia convocada especialmente para destituir o síndico, deve ser bem conduzida para que não haja dúvidas sobre o fato que motivou a destituição com comprovação séria, evitando-se assim, qualquer questionamento por

5 parte do síndico destituído, devendo toda a cautela ser tomada para que, tanto na convocação, como na ata e posterior comunicado, não haja acusações fraudulentas Lei 4.591/64 - artigo 22 Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição. 1º Compete ao síndico: a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção; b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores; c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno; d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno; e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia; f) prestar contas à assembléia dos condôminos. g) manter guardada durante o prazo de 5 anos, para eventuais necessidades de verificação toda a documentação relativa ao condomínio.o 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos. 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado. 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente. 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia-geral especialmente convocada. 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixandolhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

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