O MERCADO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO, A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E O REGISTRO DE IMÓVEIS
O que é a propriedade fiduciária? A propriedade fiduciária decorre de um negócio jurídico, denominado alienação fiduciária, negócio este pelo qual o devedor, chamado fiduciante, com escopo de garantia de obrigação contratada, transfere ao credor, chamado fiduciário, a propriedade do bem, no caso, bem imóvel. Com o registro deste negócio jurídico, no Registro de Imóveis, constitui-se a propriedade fiduciária e, neste momento, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante o possuidor direto, e o fiduciário o possuidor indireto do bem. O fiduciário recebe a propriedade numa condição resolutiva, ou seja, obriga-se a devolvê-la se o fiduciante cumprir a obrigação contratada.
A partir, precipuamente, do século passado, se tem sentido, cada vez mais, a necessidade da criação de novas garantias reais para a proteção do direito de crédito. As existentes nos sistemas jurídicos de origem romana - e são elas a hipoteca, o penhor e a anticrese - não mais satisfazem a uma sociedade industrializada, nem mesmo nas relações creditícias entre pessoas físicas, pois apresentam graves desvantagens pelo custo e morosidade em executá-las, e pela superposição a elas de privilégios em favor de certas pessoas, especialmente o Estado. José Carlos Moreira Alves
O modelo usual de hipoteca, e existente no Direito brasileiro, é incapaz de dotar os negócios imobiliários da rapidez indispensável, requerida em economia de escala como solução para a recuperação do crédito concedido, caso exista a impontualidade do devedor, a que se deve aliar o descrédito de duas características dos direitos reais em geral, a sequela e a prevalência, - na dicção de Oliveira Ascensão -, como capazes de reforçar a obrigação realizada em favor do credor. Frederico Henrique Viegas de Lima
As execuções hipotecárias são procedimentos judiciais infindáveis, arrastando-se nos foros judiciais por anos a fio, acobertadas por um sistema recursal que protege aquela parte que deseja procrastinar o feito, uma vez que no Brasil há recurso para tudo. Frederico Henrique Viegas de Lima
A boa receptividade e a larga utilização da alienação fiduciária em garantia de bens móveis, aliada à necessidade de se dar novo impulso ao mercado imobiliário, possibilitando que o mesmo funcione em condições compatíveis com a economia de mercado, levou o Governo Federal a idealizar uma nova garantia real, dentro do também incipiente Sistema de Financiamento Imobiliário. Frederico Henrique Viegas de Lima
O procedimento de execução na alienação fiduciária feito perante o Cartório de Registro de Imóveis é extremamente rápido. Todo o procedimento se realiza diretamente por intermédio do registrador imobiliário, atividade que, no Brasil, é exercida por um profissional do Direito delegado pelo Estado, em caráter privado. A execução, por ser extrajudicial, não sofre assim os entraves do procedimento judicial, como prazos longos, excesso de recursos, muitos meramente procrastinatórios, desânimo de funcionários, greves, custo elevado, propensão do Juiz a proteger o mutuário, e outros tão conhecidos de todos nós.
ANO ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA HIPOTECA 2002......... 281.................... 577 2003......... 344.................... 663 2004......... 737.................... 509 2005......... 654.................... 674 2006......... 1277.................... 617 Fonte: 1º Ofício de Registro de Imóveis de Brasília/DF
1400 1277 1200 1000 800 737 alienação 600 577 663 674 654 617 hipoteca 509 400 344 281 200 0 2002 2003 2004 2005 2006 Fonte: Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Brasília/DF
ANO ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA HIPOTECA 1998...... 0............. 768 1999...... 2............. 510 2000...... 12............. 767 2001...... 135............. 491 2002...... 98............. 535 2003...... 47............. 466 2004..... 293............. 238 2005..... 408.............. 248 2006..... 820.............. 103 2007..... 1.148............. 79 2008..... 1.357............. 41 2009..... 1.557............. 34 Fonte: Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte/MG
1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Alienação Hipoteca Fonte: Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte/MG
Execução Extrajudicial (BOVESPA, Espaço Jurídico, 23/02/2006), republicada no Boletim Eletrônico do IRIB n. 2.373 de, 07 de abril de 2006.
A hipoteca é uma boa garantia, mas em virtude do posicionamento do Judiciário, que permite que o comprador inadimplente continue no imóvel durante todo o processo de execução da hipoteca, essa situação não traz uma boa recuperação de crédito para os agentes financeiros, incluindo o Santander. O devedor não paga IPTU e nem condomínio, portanto, quando o banco finalmente vai retomar o imóvel, as dívidas dessas taxas acumuladas são tão elevadas que não vale a pena arrematar. Às vezes, a divida é de 70 mil e o imóvel vale 60 mil, o banco vai ter que comprar o imóvel, pagar a dívida e ainda fica no prejuízo. Dra. Grace Rocha - Banco Santander
Para o banco foi um grande sucesso! Temos mais de seis mil contratos firmados com alienação fiduciária e somente seis imóveis retomados. A alienação fiduciária fomentou o crédito para o banco e diminuiu a inadimplência dos compradores. Dra. Grace Rocha - Banco Santander
Muito obrigado!