MERCADO DE ESCRITÓRIOS DO PORTO MARÇO 2017

MERCADO DE ESCRITÓRIOS DO PORTO MARÇO 2017

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MERCADO DE ESCRITÓRIOS DO PORTO PREFÁCIO Um Porto de Negócios A atração de investimento é um desígnio estruturante da estratégia deste Executivo para a dinamização económica da cidade, um dos eixos centrais da Economia, com vista a fazer renascer a tradição empresarial e empreendedora dentro da cidade do Porto. Aliás e de acordo com a publicação de referência fdi Intelligence do insuspeito Financial Times, o Porto está no Top 3 das melhores cidades da Europa do Sul para investir (ano de 2014). Tal não nos surpreende, dadas as vantagens competitivas que a cidade apresenta em termos de localização estratégica, talento e qualidade da sua força de trabalho, da sua rede de I&D e inovação, da sua infraestrutura de elevadíssima qualidade, dos seus custos competitivos e, não pedimos desculpas por isso, da sua extraordinária qualidade de vida. De referir aliás que no que concerne à Inovação, o Porto possui uma escala e uma massa crítica impressionantes para uma cidade da sua dimensão. Em 2015, foram constituídas no Porto 1.722 empresas, 139 das quais são industriais e 1.585 de serviços. Estes números, que constam das estatísticas anuais do Instituto Nacional de Estatística (INE), estão agregados num estudo da Pordata, base de dados da Fundação António Manuel dos Santos e ainda não contêm os números referentes a 2016, mostram um crescimento de 30% relativamente a 2012. Outro estudo demonstra que o Porto já é líder nacional na criação de startups. Há que perceber as oportunidades de reabilitação urbana não só na vertente residencial e turística, sem dúvida muito importantes, mas também na vertente comercial, industrial e de serviços. Há que reabilitar fábricas e armazéns, uma vez que a procura está quase a esgotar a oferta de grandes espaços não residenciais em boas condições. E, daqui a pouco, há empresas que estão a crescer, e que necessitarão de espaços maiores, sempre em open space pelo que a nova construção de espaços de escritórios se nos afigura como uma excelente oportunidade de investimento na atual conjuntura da cidade. Gostaria que aproveitássemos esta procura latente para dinamizar partes até agora algo esquecidas da nossa cidade, como, por exemplo, a zona oriental. Campanhã e Bonfim possuem antigas fábricas e armazéns, alguns até com cachet histórico, que possibilitariam operações de reabilitação fenomenais, do tipo das que se fizeram em Berlim, em Nova Iorque no MeatPacking District, ou em Brooklyn. É essa a nossa visão, baseada na nossa autenticidade e ativos locais que temos a felicidade de dispor. A Câmara Municipal vai reabilitar o antigo Matadouro Industrial de Campanhã, um complexo com um potencial impressionante, cujo projeto estará fortemente ancorado na cultura e na economia, nas indústrias criativas escaláveis e internacionalizáveis. Haverá uma nova acessibilidade a esta área, além do já anunciado Terminal Intermodal de Campanhã. Há um sem número de armazéns e fábricas nas redondezas que, certamente, serão apetecíveis para futuros investidores. Já há, felizmente, grandes players internacionais a olhar para esta zona, que possibilita operações com escala e rentabilidade. Em conclusão, oportunidades interessantes e rentáveis não faltam, em todas as zonas da cidade. Aproveitem-nas, para bem do Porto, da sua economia, da qualidade de vida da sua população e da experiência que proporcionamos aos que nos visitam. Desejo pois que continuem a investir e a promover o Porto! Rui Moreira, Presidente da Câmara Municipal do Porto 3

Burgo - Boavista 4

MERCADO DE ESCRITÓRIOS DO PORTO INTRODUÇÃO Eric van Leuven Diretor-geral A cidade do Porto verifica desde 2014 uma importante evolução na procura de espaços de escritórios, resultado do crescimento económico generalizado do país mas também da atratividade que a cidade tem conseguido captar junto de empresas internacionais. O Porto tem vindo a dar os primeiros passos para se tornar um destino de referência na Europa para empresas tecnológicas, Business Process Outsourcing 1 e de Serviços Partilhados 2. As necessidades de espaço deste tipo de ocupantes são diferentes da procura tradicional de escritórios no Grande Porto. Estas empresas procuram áreas de grande dimensão e com características técnicas exigentes, processo que originou uma procura específica no mercado para a qual existe dificuldade de resposta. João Nuno Magalhães Diretor-geral O mercado de escritórios do Grande Porto encontra-se hoje num momento crucial do seu desenvolvimento, sendo estratégico o conhecimento dos seus fundamentais, de forma a que se possa atrair de forma segura e sustentada o investimento em projetos de escritórios que respondam a esta procura em crescimento seja através de promoção de novos edifícios, seja de reabilitação de imóveis existentes. Neste contexto, a Cushman & Wakefield, em parceria com a Predibisa, desenvolveu o primeiro estudo exaustivo do mercado de escritórios do Grande Porto, que pretende dar a conhecer o sector, incentivando desta forma o investimento e posterior crescimento. 1 Externalização de linhas de serviço não estratégicas de empresas multinacionais 2 Concentração de determinadas linhas de serviço de empresas multinacionais em clusters regionais. 5

ENQUADRAMENTO O Porto é a segunda cidade de Portugal e a quinta da Península Ibérica em termos populacionais. Localizada na margem do Rio Douro, a cidade é o centro nevrálgico da Área Metropolitana do Porto (AMP), que conta com 17 municípios e uma população de 1,74 milhões de habitantes 1. A cidade do Porto, em conjunto com Vila Nova de Gaia, Matosinhos e a Maia, forma o maior núcleo populacional da AMP, com mais de 730 mil habitantes. A economia da AMP concentra-se maioritariamente nos serviços, com a atividade turística a ganhar especial relevância nos últimos anos. O investimento estrangeiro tem vindo a evoluir muito positivamente na região, com destaque para a tendência de instalação de centros tecnológicos de grandes multinacionais. A especialização tecnológica é extremamente relevante para a atração de investimento estrangeiro, e neste aspeto a Região Norte revela uma vantagem competitiva a nível nacional. Entre 2005 e 2013, a rubrica de despesas de I&D 2 na região evoluiu 22%, face aos 19% registados a nível nacional. O indicador de referência para I&D no Norte situa-se nos 2,2 pontos, face aos valores de 1,6 para Portugal e 1,3 na Grande Lisboa. Ao longo dos últimos anos o Grande Porto tem vindo a acumular exemplos de multinacionais estrangeiras que instalam na região equipas tecnológicas, como é o caso da Euronext, BNP Paribas ou do Natixis Bank. No sector industrial a região Norte tem vindo também a marcar a diferença, dada a relevância no mercado europeu de algumas empresas da região, de que são exemplo a Sonae Indústria, Amorim, Efacec, Unicer, Mota Engil, Lactogal ou a Adira. Outras empresas internacionais optaram pela AMP para instalar unidades industriais, como é o exemplo da Leica, que inaugurou recentemente em Vila Nova de Famalicão instalações topo de gama com 52.000 m 2. A Eurocast e a Weg são outros bons exemplos de indústrias internacionais instaladas na região. 1 Fonte: INE 2 Investigação e Desenvolvimento 6

MERCADO DE ESCRITÓRIOS DO PORTO GRANDE PORTO ZONAS DE ESCRITÓRIOS DO GRANDE PORTO Legenda: 01 Porto Boavista 02 Porto - Baixa 03 Porto - Oriental 04 Porto - ZEP 05 Maia 06 Matosinhos 07 Vila Nova de Gaia 7

GRANDE PORTO O mercado de escritórios no Porto, ainda que conte com um forte potencial, caracteriza-se por um reduzido grau de maturidade quando comparado com outras capitais europeias. Este caráter menos desenvolvido do mercado é confirmado pela qualidade dos imóveis, que em grande parte está abaixo das expetativas do ocupante moderno; por uma ampla polarização das localizações de escritórios; pela reduzida área média dos espaços; e por uma forte orientação do mercado para a ocupação própria. O concelho do Porto concentra uma parcela considerável do mercado de escritórios do Grande Porto, sendo complementado pelas cidades da Maia, Matosinhos e Vila Nova de Gaia. Identificam-se um total de 7 zonas de escritórios no Grande Porto, 4 destas na cidade do Porto, e as restantes nos concelhos de Vila Nova de Gaia, Maia e Matosinhos. A oferta desenvolve-se tanto em edifícios exclusivos de escritórios como em imóveis originalmente residenciais mas ocupados de forma mista. Tendo em conta os requisitos dos ocupantes de escritórios, investidores e promotores, este relatório analisa apenas a oferta de edifícios desenvolvidos de raiz para o uso de serviços. A oferta total de escritórios no Grande Porto - que reúne os edifícios exclusivos existentes nos concelhos do Porto, Maia, Matosinhos e Vila Nova de Gaia - aproxima-se de 1,5 milhões de m 2 de ABL (Área Bruta Locável) distribuídos por mais de 400 projetos. A cidade do Porto conta com a maioria da oferta, cerca de 800 mil m 2 de escritórios distribuídos por mais de 200 edifícios, que correspondem a 55% do total. Os restantes concelhos que englobam o mercado de escritórios do Grande Porto contam com dimensões de oferta consideravelmente inferiores. TAXA DE DESOCUPAÇÃO 14% 7% 1.450.000 m 2 +400 Projetos 8% 13% Porto Cidade Matosinhos Vila Nova de Gaia Maia 8

MERCADO DE ESCRITÓRIOS DO PORTO QUALIDADE STOCK 1 Dos concelhos limítrofes, a zona de Vila Nova de Gaia é a que apresenta maior oferta, somando mais de 240.000 m 2, distribuídos por 70 projetos. As cidades da Maia e Matosinhos representam respetivamente 14,5% e 14% da oferta. Baixa 17% Para reabilitar 46% Alta 10% 1 Ver nota metodológica Média 27% Os volumes de desocupação de um qualquer mercado de escritórios são indicadores essenciais para a análise da sua atratividade e conclusão de cenários de evolução futura, e consequentemente para a tomada de decisões de investimento. O nível de transparência no sector de escritórios do Grande Porto é reduzido, e por este motivo a obtenção de informação sobre o grau de ocupação dos imóveis foi um dos principais desafios deste relatório. Para a totalidade dos imóveis trabalhados, mais de 400, foi possível obter informação para uma amostra que representava 70% da totalidade. Ainda assim, e tendo em conta a importância desta variável, optámos por expor os resultados da sua análise, sendo no entanto essencial ressalvar o caráter não absoluto da mesma. Tendo em conta a informação obtida para cerca de 1 milhão de m 2 de escritórios existentes no Grande Porto a taxa de desocupação no mercado em Dezembro de 2016 situava-se nos 11,8%. O concelho de Matosinhos conta com o nível de desocupação mais baixo, de 6,5%, enquanto a cidade do Porto apresenta o valor mais alto, na ordem dos 14%. Apenas 10% da oferta do Grande Porto tem qualidade alta, limitando a resposta imediata aos requisitos de ocupação mais exigentes. O stock de escritórios do Grande Porto evidencia uma escassez de espaços de qualidade, com apenas 10% da oferta podendo ser considerada como sendo de qualidade alta, isto é, em linha com os requisitos básicos que hoje são exigidos pela maioria dos ocupantes. Os edifícios de qualidade média representam apenas 27% da oferta, sendo maioritários os projetos que exigem intervenção técnica de forma a poderem ser comercializados em condições normais de mercado, que correspondem a 46% do total. Os edifícios de qualidade baixa, isto é, que não se adaptam, nem com eventuais intervenções, aos normais requisitos de mercado, representam 17% da oferta. A qualidade da oferta é um dos fatores que condiciona o desenvolvimento do mercado, podendo ser preponderante na opção de localização por parte de grandes ocupantes que têm ao seu dispor a escolha entre diferentes cidades. Neste campo, o mercado do Grande Porto tem um potencial elevado de reconversão, fator que representa uma oportunidade para promotores e investidores. 9

PORTO CIDADE A cidade do Porto concentra a maioria da oferta de escritórios na região. O total de stock existente no concelho ronda os 800.000m 2, representando 55% do total da oferta. O mercado de escritórios na cidade apresenta o grau de maturidade mais elevado do Grande Porto, contando com os melhores indicadores de performance, não só ao nível da qualidade dos imóveis, mas também em termos de valores praticados, níveis de ocupação e organização do mercado. O CBD (Central Business District) da cidade encontra-se perfeitamente consolidado na zona da Boavista. Tem como eixo principal a Avenida da Boavista, estendendo-se às vias circundantes, como a Rua Júlio Dinis, Rua do Campo Alegre ou Avenida de França. É na Boavista que se concentra a maioria da oferta de escritórios da cidade do Porto - cerca de 380.000 m 2 distribuídos por mais de 80 edifícios - bem como os edifícios com maior qualidade. Ainda assim, no CBD do Porto apenas 21% da oferta é de qualidade elevada. QUALIDADE STOCK - PORTO CIDADE 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 9% 33% 37% 21% 15% 56% 63% 29% 11% 19% 37% 7% 7% 56% Boavista Baixa ZEP Oriental Alta Média Para Reabilitar Baixa OFERTA - BOAVISTA 10

Vodafone - Boavista 800.000 m 2 +200 Edifícios Na sua ocupação predominam os serviços financeiros, consultores e advogados, sendo os seus ocupantes de referência: Millennium BCP, Banco BPI, Banco Santander, Montepio, KPMG, PwC, Allianz, Tranquilidade, EDP, entre outros. A zona concentra grande parte dos edifícios com maior qualidade no Grande Porto, entre os quais se destacam os Edifícios: Boavista 3433, Bessa Leite I e II, Burgo, EDP, Boavista Prime, Península, Vodafone e Bom Sucesso. A amostra usada para estudar os níveis de desocupação no concelho do Porto representa 69% da área total em oferta. A análise revela uma taxa de desocupação global na cidade de 14%, que se concentra essencialmente nas zonas Oriental e da Baixa, com 21% e 16% respetivamente, sendo a ZEP (Zona Empresarial do Porto) a zona com menor nível de desocupação, 8,9%. A zona da Boavista conta com a oferta de maior qualidade, com 21% dos seus imóveis de qualidade elevada e 37% de qualidade média, apresentando assim 58% de edifícios com boa qualidade. A Baixa tem por sua vez a oferta com maior necessidade de melhoria, 15% do stock regista qualidade baixa. 11

A zona da Baixa é a localização de escritórios mais antiga da cidade e a segunda mais representativa em termos de volume de oferta. A oferta total de escritórios ultrapassa os 200.000 m 2, repartida por cerca de 80 edifícios. A qualidade dos espaços é no geral baixa, sendo a maior carência a ausência de estacionamento próprio. TAXA DE DESOCUPAÇÃO - PORTO CIDADE A Avenida dos Aliados, as Ruas de Santa Catarina e Sá da Bandeira e as vias circundantes concentram a maioria da oferta. A zona conta com uma ocupação diversa, ainda que se mantenha um forte peso do sector financeiro. O Banco de Portugal, Novo Banco, Montepio, Millennium BCP, Banco BPI e a Caixa Geral de Depósitos são alguns dos ocupantes do sector bancário, aos quais se juntam a Armatis, Moove, Randstad ou, mais recentemente a Critical Software. 21% 16% 10% 9% Boavista Baixa ZEP Oriental OFERTA - BAIXA 12

MERCADO DE ESCRITÓRIOS DO PORTO OFERTA - ORIENTAL A zona oriental agrega os espaços de escritórios localizados em quatro clusters da cidade, todos eles a Oriente do eixo dos Aliados, a zona do Bonfim, Paranhos, as Antas e Campanhã. O crescimento do turismo na cidade, aliado a um aumento da procura de habitação na Baixa, tem incentivado a mudança de uso de muitos edifícios, que encontram nos usos hoteleiros e/ou residencial uma maior promessa de rentabilidade. Exemplo desta mudança são o Edifício do Comércio do Porto, que está a ser convertido num condomínio residencial, e o Edifício AXA, que tem projetado um hotel. A zona oriental agrega os espaços de escritórios localizados em quatro clusters da cidade, todos eles a Oriente do eixo dos Aliados, a zona do Bonfim, Paranhos, as Antas e Campanhã. Esta zona conta com cerca de duas dezenas de edifícios que ultrapassam no total os 120.000 m 2. Não obstante a sua reduzida dimensão e a ausência de centralidade, o potencial de crescimento desta localização é elevado, dada a boa oferta de transportes públicos e a maior dimensão dos seus edifícios. A ZEP é a zona com menor volume de oferta no concelho. Localizada na antiga zona industrial do Porto, junto à fronteira com Matosinhos, consiste numa ocupação mista de edifícios de escritórios, armazéns e retalho, somando a sua oferta 90.000 m 2 distribuídos por cerca de 30 projetos. 13

MAIA A zona da Maia tem um volume de oferta de escritórios de cerca de 210.000 m 2, distribuídos por mais de 80 edifícios. À semelhança de outras zonas, o concelho caracteriza-se pela dispersão dos projetos de escritórios, no entanto a maioria concentra-se em duas micro zonas: O centro da cidade, nas imediações do edifício da Câmara Municipal, onde se instalam essencialmente ocupantes no sector de serviços, maioritariamente micro empresas. A Zona Industrial da Maia, onde um vasto conjunto de projetos de escritórios convivem com uma oferta logística de excelente qualidade. Os ocupantes nesta zona tendem a ser maioritariamente médias e grandes empresas, muitas pertencentes ao sector industrial, mas não exclusivamente. 210.000 m 2 +80 Edifícios OFERTA - MAIA 14

MERCADO DE ESCRITÓRIOS DO PORTO Wipro Tecmaia - Maia Para Reabilitar 45% Baixa 10% Alta 12% Média 33% De entre os ocupantes mais significativos na cidade da Maia destaca-se o Grupo Sonae, que tem junto à Zona Industrial um dos maiores edifícios de escritórios do concelho. Outros ocupantes de referência são a Adidas, com um centro de serviços financeiros, a Infineon e a Wipro, estes últimos do sector tecnológico. O edifício da Câmara Municipal da Maia é sem dúvida um dos projetos mais emblemáticos do concelho, uma torre com 21 pisos localizada no centro da cidade. Na Zona Industrial destaca-se o Tecmaia, parque tecnológico de referência no Grande Porto. 12% alta qualidade 45% com potencial de reconversão 15

MATOSINHOS A oferta de escritórios no concelho de Matosinhos tem um volume semelhante ao encontrado na Maia. Aproxima-se dos 200.000 m 2 distribuídos por mais de 50 edifícios exclusivos de escritórios. Ao invés de outras zonas do Grande Porto, o mercado em Matosinhos é menos disperso. A maioria da oferta concentra-se na zona de Matosinhos Sul, prolongando-se de forma natural à zona envolvente à Câmara Municipal, onde se concentram pequenas empresas no sector de serviços. Quanto à qualidade, Matosinhos tem um peso de apenas 6% no segmento mais elevado, o mais baixo do Grande Porto. O Grupo Sonae é também um dos ocupantes de referência em Matosinhos, com os seus dois edifícios junto ao NorteShopping, um deles totalmente ocupado pela NOS. Outros projetos representativos no concelho são o Edifício Acia, Edifício D. Nuno ou o Edifício Olimpus, bem como o Centro Empresarial da Lionesa, o projeto com maior dimensão do concelho. Em 2018 irá inaugurar na Avenida Fabril do Norte o Urbo Business Center com 13.500 m 2, promovido pela DST. A Ceiia - mais um bom exemplo do empreendedorismo da região no sector tecnológico - tem como sede um dos edifícios mais emblemáticos de Matosinhos, na Avenida Dom Afonso Henriques. OFERTA - MATOSINHOS 16

MERCADO DE ESCRITÓRIOS DO PORTO 6% alta qualidade 56% com potencial de reconversão Baixa 6% Alta 6% Média 32% 200.000 m 2 +50 Edifícios Para Reabilitar 56% Ceiia - Matosinhos 17

VILA NOVA DE GAIA Vila Nova de Gaia é a única zona do Grande Porto que tem como fronteira com as restantes zonas a barreira geográfica do Rio Douro, facto que terá condicionado o crescimento do sector de escritórios. O concelho conta ainda assim com o maior volume de oferta da região, ainda que esta se encontre muito dispersa. A oferta total de escritórios em Vila Nova de Gaia é de 240.000 m 2 que se encontram distribuídos por 70 edifícios. Os edifícios de escritórios em Vila Nova de Gaia concentravam-se historicamente na Avenida da República, mas com o desenvolvimento do Tower Plaza e das Lake Towers surgiu na cidade uma nova localização de escritórios, junto à Ponte da Arrábida. Nas zonas industriais do concelho, designadamente em Canelas e Avintes, também se encontram edifícios de escritórios. A Cetelem, do Grupo BNP Paribas e a Alert são dos ocupantes mais significativos em Vila Nova de Gaia. No que se refere a edifícios emblemáticos, destacam-se as Lake Towers, o Tower Plaza e o Edifício Arrábida. OFERTA - VILA NOVA DE GAIA 18

MERCADO DE ESCRITÓRIOS DO PORTO 12% alta qualidade 65% com potencial de reconversão 240.000 m 2 70 Edifícios Para Reabilitar 65% Baixa 5% Alta 12% Média 18% Tower Plaza - Gaia 19

PROCURA & VALORES DE MERCADO A procura de escritórios no Grande Porto registou até 2014 uma atividade alimentada essencialmente por ocupantes nacionais, caracterizada por uma menor exigência em termos de dimensão e de qualidade dos espaços. A menor transparência do sector dificulta os cálculos de volume de procura, mas as estimativas apontam para uma procura anual no Grande Porto que deverá ter variado ao longo da última década entre os 15.000 e os 20.000 m 2. A área média procurada até então variava entre os 50 e os 200 m 2. A partir de finais de 2014 começou a identificar-se no mercado uma nova tendência encabeçada por um conjunto de ocupantes internacionais que ponderavam o Grande Porto como uma alternativa para a instalação de centros de serviços partilhados. Este novo conjunto de ocupantes tem um perfil de procura diferente, muito orientado para a qualidade dos espaços e com necessidades de área muito superiores. Esta tendência obrigou a uma mudança de paradigma à qual o mercado se tem vindo a adaptar gradualmente. OCUPANTES DE REFERÊNCIA - GRANDE PORTO Farfetch Blip Ceiia 20

MERCADO DE ESCRITÓRIOS DO PORTO Ceiia - Matosinhos Esta atratividade para grandes ocupantes, essencialmente no sector tecnológico, pode ser explicada em parte pelo espírito empreendedor da região, que é extremamente relevante para a atração de investimento estrangeiro, e pelo qual o Grande Porto se tem vindo a destacar ao longo dos últimos anos. São vários os exemplos de startups bem sucedidas na região e muitas delas são hoje ocupantes de referência no mercado do Grande Porto: A Farfetch, um dos mais relevantes sites internacionais de moda no mundo, está instalada em Matosinhos; A Blip, empresa tecnológica no sector de apostas eletrónicas, remodelou recentemente um antigo armazém no Campo 24 de Agosto, na zona Oriental do Porto; A Ceiia, especializada em engenharia automóvel, tem como sede um dos mais emblemáticos edifícios de Matosinhos. Em 2015 e 2016 o volume de procura contratada no Grande Porto aumentou consideravelmente, e ainda que se mantenham as restrições de um mercado pouco transparente, foram vários os negócios de grande dimensão conhecidos. As estimativas da Cushman & Wakefield e Predibisa para a procura anual registada em 2015 e 2016 apontam para valores anuais entre os 30.000 e os 40.000 m 2. 21

PRINCIPAIS NEGÓCIOS 2015 & 2016 Ocupante Área Aprox. Zona Natixis Bank 12.000 m 2 Porto Oriental Blip 5.000 m 2 Porto Oriental Euronext 3.000 m 2 Porto - Boavista Farfetch 1 6.000 m 2 Matosinhos Webhelp 2.200 m 2 Porto Oriental Ocidental Seguros 2.000 m 2 Porto - Boavista Agility 1.800 m 2 Matosinhos KPMG 1.700 m 2 Porto - Boavista We Share (Grupo Deloitte) 1.200 m 2 Porto - Boavista Cardif (Grupo BNP Paribas) 1.200 m 2 Porto - Boavista Mercadona 1.000 m 2 Porto - Boavista Critical Software 1.000 m 2 Porto - Baixa Banco Big 1.000 m 2 Porto Baixa Randstad 860 m 2 Porto Baixa Cellfocus 800 m 2 Vila Nova de Gaia ITEN 750 m 2 Porto ZEP 1 Área de expansão (2016) Inova ZEP Porto 22

MERCADO DE ESCRITÓRIOS DO PORTO Os valores de mercado do Grande Porto refletem a diversidade da sua oferta variando amplamente de acordo com a qualidade dos edifícios e com a localização. As rendas prime na cidade do Porto são praticadas na sua zona mais emblemática, a da Boavista, o CBD do Grande Porto, e encontram-se atualmente nos 16 /m 2 /mês. Os valores médios para esta mesma zona podem variar entre os 12 e os 14 /m 2 /mês. Ainda na cidade do Porto, a ZEP é a que consegue praticar os valores mais altos a seguir à Boavista, variando entre os 10 e os 12 /m 2 /mês na zona da Baixa. Zona Renda Média 1, ( /m 2 / mês) Boavista 12-14 Baixa 8-11 Oriental 8-10 ZEP 10-12 Maia 8-10 Matosinhos 8-10 Vila Nova de Gaia 8-10 1 Intervalo de Renda Média Intervalos aplicáveis a edifícios de qualidade media e superior Blip - Oriental 23

ZONAS EMERGENTES ÁREAS EMPRESARIAIS ORU DE CAMPANHÃ No âmbito da Operação de Reabilitação Urbana (ORU) de Campanhã Estação, o Município do Porto vai desenvolver duas novas áreas empresariais que irão promover uma nova centralidade, estratégica ao desenvolvimento e modernização do tecido económico do território. As duas áreas empresariais, com cerca de 11,3 ha e 4,3 ha, respetivamente, constituir-se-ão como polos dinamizadores da economia, inovação e criatividade, permitindo a instalação de grandes operações de investimento compatíveis com novos usos (habitação, comércio e serviços), que cada vez mais procuram o Porto pela sua competitividade ao nível do custo dos recursos imobiliários e pela qualidade dos recursos humanos. Uma das áreas empresariais localiza-se a norte da ARU Campanhã - Estação, no quarteirão formado pelas ruas Justino Teixeira, Godim e Monte da Estação e, a outra, a sul no quarteirão formado pela avenida de Paiva Couceiro e Rua do Freixo. Ambas as áreas, beneficiam de um volume significativo de grandes unidades industriais desativadas e terrenos amplos que poderão ser reconvertidos para a localização preferencial de grandes espaços de escritórios direcionados ao acolhimento de operações de investimento relacionadas com atividades inovadoras e de criação de novos produtos e serviços. As duas áreas empresariais têm uma localização geográfica privilegiada e excelentes acessibilidades rodoviárias, estando articuladas com a rede viária principal (VCI), respetivamente, através da avenida 25 de Abril e da avenida de Paiva Couceiro/Estrada da Circunvalação, e estando próximas do futuro Terminal Intermodal de Campanhã que irá constituir um dos principais nós da rede de transportes públicos no Porto e o único potencial Hub de 1º nível da região Norte. Está planeada a reestruturação da Rua Pinheiro de Campanhã e o reperfilamento da Rua do Freixo, com a reformulação do nó de articulação com a Pinheiro de Campanhã. Está ainda prevista a abertura de uma nova artéria que vai articular as avenidas Pinto Bessa e a 25 de Abril e eventual construção de novas vias em túnel de aproximação ao centro da cidade (como por exemplo entre a avenida Fernão de Magalhães e a rua de Godim). A intervenção nestas áreas incluirá também a construção da rede de infraestruturas e de equipamentos /serviços gerais de apoio, que permitirá requalificar o modelo urbano para a consolidação de uma nova centralidade urbana que permitirá criar melhores condições para a atratividade e para a fixação de novas empresas. 24 ANTIGO MATADOURO INDUSTRIAL DE CAMPANHÃ O antigo Matadouro Industrial de Campanhã, implantado num terreno com 29 mil metros quadrados, situado ao lado da VCI perto do Estádio do Dragão e do Mercado Abastecedor do Porto, será transformado num polo multidisciplinar para empresas criativas e tecnológicas. A zona envolvente dispõe de um importante número de espaços industriais com um assinalável potencial de reabilitação e transformação. O Plano Diretor Municipal (PDM) do Porto reconhece esse potencial identificando as áreas do Mercado Abastecedor e do Matadouro Municipal como espaços estrategicamente localizados e capazes de acolher equipamentos estruturantes e de âmbito metropolitano que reforcem a afirmação do Porto como a principal centralidade regional. Esta área terá uma ótima acessibilidade, estando contemplada uma passagem privilegiada e ligação ao Metro para servir visitantes, trabalhadores e a população residente na zona da Corujeira. A sul existirá um novo atravessamento pedonal entre a VCI e a linha de caminho-de-ferro, paralelo ao já existente. O novo equipamento terá ainda espaços de co-working e de incubação, estúdios de novos media, polo de lazer e de investigação de desporto, museu da indústria, nave multiusos com plateia retrativa, laboratório de gastronomia e restaurante, nave de depósito visitável de coleções de arte contemporânea, residências para participantes nas atividades das diferentes áreas, e nave terminal, onde se deverão cruzar as diversas disciplinas artísticas com o tecido e as práticas sociais da área envolvente. Pretende-se, deste modo, criar um novo polo de inovação e de criação e um importante polo socioeconómico e cultural, que se destaque pela capacidade de atração de talento e de novas empresas com maior enfoque em atividades que valorizem o conhecimento, inovação e criatividade. Texto cedido pela InvestPorto.

MERCADO DE ESCRITÓRIOS DO PORTO INVESTIMENTO INSTITUCIONAL O investimento institucional no sector de escritórios do Grande Porto tem ainda uma dimensão reduzida, em parte fruto do menor grau de desenvolvimento da atividade de arrendamento. Desde o início do milénio estima-se que tenham sido canalizados para o investimento imobiliário institucional no Grande Porto cerca de 1.000 milhões de euros, dos quais 30% terão sido alocados ao sector de escritórios, o capital restante foi maioritariamente canalizado para o sector de centros comerciais. De entre os cerca de 1,5 milhões de m 2 de oferta existente no mercado do Grande Porto, apenas 13% é propriedade de investidores institucionais, representando pouco mais de 200.000 m 2 de projetos de escritórios, cujas aquisições terão envolvido cerca de 300 milhões de euros. O concelho do Porto é aquele que conta com maior volume de oferta em mãos de investidores institucionais, 170.000 m 2, que são maioritariamente propriedade de fundos imobiliários nacionais. De entre os projetos de escritórios no Grande Porto detidos por investidores institucionais destacam-se: o Edifício Vodafone, propriedade do Fundo AF Portfolio Imobiliário; o Edifício Burgo, detido pela Varde; e o Boavista Prime, propriedade da ECS e Lusitânia Seguros. No entanto, a maioria do investimento em escritórios na região consiste em operações de menor dimensão, nas quais são transacionadas frações, ou conjuntos de frações, em edifícios geralmente detidos por vários proprietários. INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO COMERCIAL VS ESCRITÓRIOS Retalho 54% Industrial 8% Uso Misto 3% Outros 5% Escritórios 30% Milhões 600 500 400 300 200 100 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Total Escritórios 25

TENDÊNCIAS A região do Porto está numa trajetória sólida de crescimento, que acreditamos reúne todas as condições para se manter ou mesmo acelerar nos próximos anos. O ponto de partida é o culminar de duas décadas de investimentos em infraestruturas que alteraram radicalmente a região: Forte crescimento da rede de autoestradas; Um aeroporto, premiado na sua categoria a nível mundial, que nos últimos anos aumentou exponencialmente o seu número de ligações e de passageiros; passando dos 3 milhões em 2005 para mais de 9 milhões, em 2016; Um novo terminal de cruzeiros que recebeu 90.000 passageiros durante o ano passado e acabou de ser premiado a nível internacional; A nova rede de metro, com 67 km e 81 estações, que integra os principais concelhos da região, permitindo uma deslocação eficiente a mais de 57 milhões de passageiros por ano. A par deste movimento, a Região do Porto e Vale do Douro tem demonstrado uma forte revitalização cultural, económica e turística que mereceu destaque em inúmeras publicações e organismos, contribuindo para a renovação da cidade. Exemplo deste destaque é a distinção em 2017 da cidade do Porto como o melhor destino europeu. A qualidade de vida, a mão-de-obra qualificada, o dinamismo das suas universidades e as novas acessibilidades da cidade conferem ao Grande Porto um forte potencial de crescimento económico. Na área da educação, as universidades de toda a Zona Norte do País (nomeadamente Braga, Porto e Aveiro) têm trazido ao Grande Porto mão de obra qualificada no sector tecnológico que contribui favoravelmente para a fixação das multinacionais nesta área. Em suma, a qualidade de vida, a mão-de-obra qualificada e a nova acessibilidade da cidade a nível nacional e internacional conferem ao Porto um forte potencial de crescimento económico, com relevo para o sector de serviços e Business Process Outsourcing. Tendo em conta estes fatores, acreditamos que estão reunidas as condições para posicionar o Porto como a quarta cidade ibérica em termos de indústria de serviços. 26

Boavista Prime - Boavista Mais concretamente no sector de escritórios, a Área Metropolitana do Porto num futuro próximo vai consolidar a atratividade recente de que tem vindo a gozar no mercado internacional de procura de escritórios. O crescimento da oferta em quantidade e qualidade irá acontecer, sendo o caminho da reabilitação o mais evidente. Dentro de alguns anos o mercado de escritórios do Grande Porto será mais profissionalizado tendo um maior grau de transparência e liquidez, passando a contar com um perfil mais atrativo para atrair mais investimento institucional à semelhança de outras cidades europeias. Nota Metodológica O presente relatório teve como ponto de partida o levantamento de todos os edifícios de escritórios do Grande Porto, englobando os concelhos do Porto, Maia, Matosinhos e Vila Nova de Gaia. O estudo foi desenvolvido recorrendo a um trabalho de campo intensivo em cada uma das cidades que decorreu entre Julho e Dezembro de 2016, tendo os resultados do mesmo sido posteriormente combinados com um conjunto de bases de dados públicas e privadas (detidas internamente pela Cushman & Wakefield e pela Predibisa). Foram considerados todos os edifícios construídos de raiz para o uso de serviços, fossem exclusivamente de escritórios ou de uso misto com habitação e/ou armazenagem, desde que perfeitamente diferenciados ditos usos. Imóveis originalmente concebidos para habitação com uso atual de escritórios foram excluídos da análise. As áreas divulgadas correspondem a áreas brutas locáveis (ABL), na ausência de informação disponível houve recurso a medições de área bruta de construção que foi posteriormente transformado em ABL aplicando estimativas de rácios ABL/ABC. levantados, não tendo sido desenvolvida qualquer inspeção aos mesmos. As categorias de qualidade definidas tiveram por base as seguintes orientações: Qualidade Stock: Alta: Edifício recente (<=10 anos), pé direito livre >= 3 mts, piso sobre-elevado, estacionamento integrado, elevado grau de adaptabilidade e conforto. Média: Edifício em bom estado, pé direito livre <3 mts, piso sobre-elevado ou calha estruturada; estacionamento disponível, razoável grau de adaptabilidade e conforto. Para reabilitar - Edifício operacional mas a precisar de remodelação. Baixa: Edifício com fortes constrangimentos operacionais, obsoleto ou com necessidade de remodelação profunda. Recomendável considerar usos alternativos ao atual. A qualidade do stock foi avaliada tendo por base o conhecimento das equipas da Cushman & Wakefield e da Predibisa do mercado de escritórios e dos imóveis 27

Cushman & Wakefield Eric van Leuven Diretor-geral eric.vanleuven@cushwake.com Filipe Lopes Porto Representative filipe.lopes@cushwake.com Predibisa João Nuno Magalhães Diretor-geral joao.magalhaes@predibisa.com Graça Ribeiro da Cunha Responsável pelo departamento de escritórios graca.cunha@predibisa.com www.cushmanwakefield.pt www.predibisa.com/pt