Síndico Profissional O que saber antes de contratar Fábio Trois de Mello Advogado Especializado em Direito Imobiliário www.bancadesindicos.com.br fabio@bancadesindicos.com.br (51) 984583853 Av. Carlos Gomes, 1286, 101 renata@bancadesindicos.com.br (51) 984052221
Condomínio edilício Síndico Objetivos buscados na contratação de um síndico Síndico Profissional Escolhendo o síndico profissional Forma de contratação - Assembleia Obrigações do síndico Prazo do contrato Após a eleição e assinatura do contrato
CONDOMÍNIO EDILÍCIO Condomínio Edilício, de acordo com a Lei 4.591/64, são as edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou nãoresidenciais, que poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO É a combinação do que é privado com o que é comum: não é possível dissociar. É o exercício simultâneo da propriedade por mais de um indivíduo, e assim, o usar, fruir e dispor apresenta limitação imposta pela convivência dos mesmos direitos com os demais condôminos. Todos são donos de uma parte do todo, mas precisam seguir regras de convivência, pagar por sua cota parte para a manutenção e para que as demandas diárias sejam tocadas é necessário que sejam capitaneadas por uma pessoa que representará o todo. Para representar essa coletividade, com cada parte proprietária de sua unidade, mas proprietária do todo, é necessária a eleição de um síndico.
SÍNDICO Lei 4.591/64: Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição. Lei 10.406/2002 (Novo Código Civil): Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
MAS AFINAL, O QUE É UM SÍNDICO?
SÍNDICO A figura do Síndico é tão antiga quanto dos condomínios, que começaram a ser construídos em Roma, na Idade Média, para solucionar o problema de moradia. O síndico (português brasileiro) ou administrador do condomínio (português europeu) é o responsável pela gestão de um ou mais edifícios (condomínio). É eleito pela Assembleia Geral dos Condôminos, sendo o responsável direto do condomínio, pronto para manter a ordem, a disciplina, a segurança, a legalidade e a limpeza do(s) edifício(s)
SÍNDICO O Dicionário Aurélio define o substantivo síndico de forma objetiva e sintética: Nos edifícios em que há condomínio, pessoa escolhida pelos condôminos para tratar dos interesses e de administração do imóvel. Nossa definição preferida, no entanto, é a do Dicionário Informal: Síndico é aquele que faz tudo que todos deveriam fazer, mas não têm tempo de fazer pelo condomínio.
SÍNDICO síndico, por disposição legal, é o representante do condomínio, cujas atribuições do cargo estão previstas na Lei, na Convenção, regulamentos e decisões assembleares. Importante frisar que a convenção não pode contrariar a legislação. Assim, a primeira providência a ser tomada, caso o condomínio deseje adotar uma administração por meio de síndico profissional, é verificar se a Convenção exige a condição de condômino.
OBJETIVOS BUSCADOS NA CONTRATAÇÃO DE UM SÍNDICO Eliminar desgastes causados pelo relacionamento do síndico com os vizinhos, afastando a pessoalidade; Melhor execução do orçamento do condomínio; Melhor acompanhamento dos demonstrativos (extratos) fornecidos pela imobiliária; Maior objetividade na aplicação da lei, da convenção e das deliberações assembleares; Realização de reuniões periódicas com o conselho do condomínio; Assessoramento complementar para os participantes das reuniões da assembleia geral Sua atividade principal é ser síndico
OPTAMOS POR UM SÍNDICO PROFISSIONAL, E AGORA?
SINDICO CELETISTA: O condomínio pode optar por contratar formalmente um síndico como empregado, oportunidade em que lhe serão garantidos todos os direitos trabalhistas, mas isso não é muito comum, pois a situação de empregado pressupõe subordinação, e o síndico deve ter liberdade para a tomada de decisões.
SÍNDICO AUTÔNOMO: Esta modalidade de contratação em que uma pessoa física presta serviço, exige também a formalização da relação entre as partes com a assinatura de contrato. Acerca da forma de remuneração a pessoa física necessariamente receberá sua remuneração por RPA recibo de pagamento autônomo, isso para que sejam cumpridos os mínimos requisitos formais, o pagamento de um autônomo obriga o recolhimento de 11% de INSS e 20% de IRPF, que incidirão sobre o valor do recibo, podendo se tornar oneroso para o condomínio.
SÍNDICO PESSOA JURÍDICA: É uma empresa que prestará serviço para o condomínio, cujos termos serão previstos mediante contrato que descreverá, além das obrigações e responsabilidades legais, outras definições inerentes à prestação do serviço, como visitas, horários, remuneração. Diferente do recolhimento tributário do prestador de forma autônoma a contratação do Sindico Pessoa Jurídica, não onera o Condomínio no recolhimento dos tributos inerentes aquela prestação além do valor acertado em contrato para aquela prestação de serviço, ou seja, o pagamento dos tributos é descontado do valor liquido a ser pago a empresa prestadora do serviço e não acrescida do valor do pró-labore.
ESCOLHENDO O SÍNDICO PROFISSIONAL O código civil em 2002 descreveu a possibilidade de um sindico não condômino ser devidamente eleito, porem a profissão não foi regulamentada, ou seja, não existe uma lei complementar para reger a atividade, não existe como categoria profissional sindico, por isso, sempre que me refiro à Síndico Profissional, formalmente, designo como Síndico não Condômino ou Síndico Externo. Há, também, que ser observado que o Código Civil não exige qualificação especial do candidato ao cargo de síndico;
ESCOLHENDO O SÍNDICO PROFISSIONAL É importante notar, ao avaliar o currículo dos interessados, alguns pontos como: O porte dos empreendimentos que atualmente ele administra para ver se os mesmos se encaixam com a realidade do seu condomínio. Saber se o profissional já está em alguma segunda ou terceira gestão também é um bom indicativo de que as coisas vão bem. Cursos de capacitação realizados e se possui alguma especialidade em áreas como contabilidade, administração, engenharia, direito Referências atuais e experiência profissional
ENTREVISTANDO OS CANDIDATOS Pode ser eleita uma comissão para fazer as entrevistas com os candidatos antes da assembleia de eleição. Algumas perguntas úteis: Como você costuma efetuar os pagamentos do condomínio? Quantas assembleias são feitas por ano? Com que frequência fará visitas ao condomínio? Quantas horas por semana você irá dispor para o condomínio? Como você se organiza para manter atualizada a inspeção predial? Como é feito o atendimento aos moradores? Como é o seu relacionamento com a administradora?
ATENÇÃO! A administração condominial exige do síndico, além da segurança de comportamentos e firmes posicionamentos éticos e morais, visão administrativa, não admitindo experiências vazias nem aventuras gerenciais. Os atos de gestão não podem contrariar as leis, nem a convenção. Não pode haver tolerância em relação a atos proibidos praticados por moradores. Hoje pequena infração pode não prejudicar o todo. No entanto, com a passividade do síndico outros moradores se julgarão no direito de descumpri-la, e a outras regras condominiais. É claro que o bom senso deve existir, mas em menor escala, pois o sindico deve seguir as regras condominiais deve dar o exemplo.
DOCUMENTOS IMPORTANTES Certidões Negativas de Débitos Municipais, Estaduais e Federais, especialmente as expedidas pelo INSS; Contrato Social; Certidões dos Distribuidores de Processos Cíveis, Criminais e Trabalhistas, da pessoa jurídica e dos sócios; Certidão do Distribuidor de Processos Federais; Verificar se os empregados da empresa tem carteira assinada;
FORMA DE CONTRATAÇÃO DO SÍNDICO Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. Para iniciar as atividades o Síndico, necessariamente, deve ser investido no cargo, como representante do condomínio, pois esta é uma das funções do Síndico representar o condominio em qualquer esfera (Art. 1.348, II). O ato formal para que se perfectibilize esta função é a eleição em assembleia devidamente convocada. Após a eleição, o contrato poderá ser assinado pelos conselheiros eleitos na mesma ocasião.
PERGUNTA É possível que um Síndico seja eleito em assembleia geral extraordinária? SIM desde que conste em pauta essa eleição. Ou seja, é necessário que a eleição de sindico conste no edital de convocação da assembleia. Existem diversos motivos para que o Síndico seja eleito em assembleia geral extraordinária, exemplo, vacância do cargo.
PERGUNTA A assembleia pode investir o poder de contratação aos conselheiros ou uma comissão? NÃO a comissão pode efetuar entrevistas, tratar do processo de busca de propostas, mas necessariamente o Sindico deverá ser eleito em assembleia de condôminos interessante que os candidatos possam se apresentar para a assembleia.
OBRIGAÇÕES DO SÍNDICO Os deveres e atribuições do síndico (executivo, profissional, externo), são os mesmos previstos no Código Civil relativamente ao síndico morador, mas eles podem ser acrescidos de outros que, em comum acordo, vierem a expressamente constar no contrato de prestação de serviços. IMPORTANTE!!! Os serviços prestados pelo síndico profissional não implicam concorrência com a imobiliária auxiliar de administração, e não dispensam o respectivo assessoramento!
Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembleia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação.
EXEMPLOS DE OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS Atuar como responsável pela gestão do dia-a-dia e avaliadora das práticas e políticas edilícias do Condomínio; Seguir a convenção condominial e o regimento interno; Manter o condomínio adequado a legislação vigente, bem como sua regularidade frente aos órgãos da Administração Pública direta ou indireta; Realizar visitas semanais ao Condomínio, para conferir o andamento das atividades, conduzir e comandar o trabalho dos colaboradores, conferindo e rubricando o ponto, e da equipe de funcionários, sejam contratados diretamente pelo Condomínio ou terceirizados, despachar os documentos à administradora e vistoriar as dependências do Condomínio, visando solucionar os problemas verificados. Assessorar na gestão dos recursos de forma dinâmica e eficiente de acordo com a demanda dos serviços, permitindo melhorias na infraestrutura e na prestação de serviços existentes no Condomínio, assim como na geração de recursos financeiros;
PRAZO DO CONTRATO O prazo do contrato será o prazo do mandato previsto na Convenção do Condomínio. Pela legislação, este prazo pode ser de 1 a 2 anos (Art. 1.347 Código Civil) Se o prazo for de dois anos, deverá ser realizada assembleia geral ordinária de prestação de contas no final do primeiro ano. Não pode haver contrato por prazo indeterminado para renovação do contrato, é necessário nova eleição.
MODOS DE ENCERRAMENTO DO CONTRATO Término do mandato; Renúncia do Síndico; Destituição do Síndico;
PERGUNTA O mandato de sindico profissional é passível de denuncia antes do final do prazo? SIM a deliberação de dispensa do síndico via rescisão contratual provocada pelo condomínio deve ser tomada pelo voto da maioria simples dos participantes de reunião assemblear. Ou seja, para destituição devemos seguir a mesma forma da contratação assembleia.
PERGUNTA Quais são as formas de destituição do Síndico? O Síndico pode ser destituído do cargo se praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio Art. 1.349. O código civil não é claro, mas para ocorrer tal fato existe a necessidade provar, pois não se pode destituir um Síndico sem que haja provas das referidas irregularidades. Sobre este ponto cabe uma referência que normalmente gera dúvida entre os Condôminos, em relação a aprovação da prestação de contas, qualquer Condômino tem o direito de não aprovar as contas do Síndico, mas é necessário que esta negativa seja fundamentada, diferente da aprovação que não tem a mesma exigência.
PERGUNTA Conselho Fiscal ou Consultivo pode destituir Síndico? NÃO o Conselho não tem este poder. Somente a assembleia.
PERGUNTA A dispensa do síndico contratado gera direito a algum tipo de indenização? DEPENDE. -Pelo encerramento do prazo do mandato, não; -Pela rescisão do contrato firmado, com ou sem justa causa, vai depender das cláusulas contratuais.
APÓS A ELEIÇÃO E ASSINATURA DO CONTRATO O SÍNDICO DEVE REALIZAR 1 - Verificação de todos os contratos vigentes entre o Condomínio e prestadores de serviço, pessoas jurídicas e colaboradores orgânicos. Caso alguma prestação de serviço não esteja devidamente descrita em um contrato o Síndico imediatamente deve sanar esta irregularidade. Atualização dos contratos - Inclusão ou exclusão de obrigações e funções. 2 Verificação da adequação do condomínio junto aos órgãos da municipalidade; 3 Verificação das exigências legais obrigações do Condomínio. Exemplo: PPCI, LTIP, etc 4 Verificação das manutenções periódicas obrigatórias 5 Organização das rotinas de todos os prestadores tanto orgânicos quanto terceirizados; 6 Orientação aos Condôminos de boas práticas e sua função no Condomínio pois a descrição de Condomínio é domínio compartilhado. Ou seja, todos os proprietários são responsáveis pelo Condomínio.
CONCLUSÃO Romeo Boettcher, na obra Estou Síndico, e agora? Menciona que a figura do síndico tradicional, aquele proprietário preocupado com o condomínio até visto como um tipo diferente de pessoa, por se dedicar a uma causa da qual a maioria foge tende a se transformar em mero registro histórico, eis que no futuro poucos serão os que ainda se disporão a exercer o cargo desprendidamente. Boa parte, se não a maior, dos administradores de condomínios edilícios será formada por síndicos profissionais, cuja prestação de serviços passará a representar considerável item de despesa. O motivo principal é a necessidade de especialização da atividade, pois cada dia mais o Condomínio vem sendo exigido do cumprimento de diversos requisitos legais para seu andamento, além da impessoalidade e imparcialidade nas tratativas e resoluções de demandas diárias, a legislação vem exigindo do síndico uma atuação mais efetiva, bem como as necessidades de gestão dos condomínios estão cada vez mais parecidas com as de uma empresa.
Como diz Romeo Boettcher, na obra Estou Síndico. E agora?, O Síndico, como a mulher de César, além de ser honesto, deve parecer honesto
CURIOSIDADE Curiosidade: dia do Síndico Porto Alegre: 16 de dezembro (instituído pela Lei n. 8.073/1997, o dia Municipal do Síndico de Condomínios em Edificações. A escolha da data lembra a promulgação da Lei n. 4.591, que dispõe sobre as Incorporações Imobiliárias e os Condomínios, ocorrida em 16/12/1964). Homenagens também são prestadas no dia 30/11.
Ditado irlandês: Quando você acerta, ninguém lembra; quando você erra, ninguém esquece.
AGRADECEMOS A PRESENÇA DE TODOS www.bancadesindicos.com.br fabio@bancadesindicos.com.br (51) 984583853 Av. Carlos Gomes, 1286, 101 renata@bancadesindicos.com.br (51) 984052221