Tribunal de Justiça de Minas Gerais

Número do 1.0024.09.511607-5/001 Númeração 5116075- Relator: Relator do Acordão: Data do Julgamento: Data da Publicação: Des.(a) José Marcos Vieira Des.(a) José Marcos Vieira 08/02/2012 17/02/2012 EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. COMPROVAÇÃO DAS DESPESAS INCLUÍDAS NO RATEIO. DISPENSABILIDADE. ATA DA ASSEMBLÉIA GERAL QUE MAJOROU A TAXA COBRADA. DESNECESIDADE. PRESUNÇÃO EM FAVOR DO CONDOMÍNIO. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL DE INCIDÊNCIA. DATA DE VENCIMENTO DA PARCELA. MORA "EX RE". 1 - Na Ação de Cobrança, dispensável a juntada aos autos da ata de assembléia geral que autorizou a majoração da taxa condominial, bem como de comprovantes dos gastos contraídos para o bem comum, com os quais devem arcar todos os condôminos. 2 - O termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a dívida de taxa de condomínio é a data do vencimento de cada parcela devida, pois a mora é "ex re". 3 - Primeiro apelo provido. Segundo apelo improvido. APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.09.511607-5/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - 1º APELANTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO EMPRESARIAL TENCO - 2º APELANTE: RN EMPREENDIMENTOS AGROPECUÁRIOS LTDA - APELADO(A)(S): CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO EMPRESARIAL TENCO, RN EMPREENDIMENTOS AGROPECUÁRIOS LTDA A C Ó R D Ã O Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO AO PRIMEIRO 1

APELO E NEGAR PROVIMENTO AO SEGUNDO. Belo Horizonte, 08 de fevereiro de 2012. DES. JOSÉ MARCOS RODRIGUES VIEIRA, RELATOR. DES. JOSÉ MARCOS RODRIGUES VIEIRA (RELATOR) V O T O Trata-se de Apelações Cíveis interpostas da sentença de f. 148/150- TJ, que, lançada nos autos da Ação de Cobrança ajuizada por Condomínio do Edifício Empresarial Tenco contra RN Empreendimentos Agropecuários Ltda., julgou procedente o pedido, condenada a Ré ao pagamento de R$18.953,97, além das taxas condominiais vencidas no curso do feito, atualizados os valores pelos índices da tabela da Corregedoria Geral de Justiça desde maio de 2008 e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Irresignado, apela o Autor (f. 157/161-TJ), afirmando que os juros de mora devem incidir desde a data de vencimento de cada parcela, sob pena de se beneficiar o condômino inadimplente. A Ré também interpôs apelo (f. 164/168-TJ), ao argumento de que foram lançadas diversas despesas nas planilhas apresentadas pelo Autor sem qualquer comprovação de origem. Narra que os documentos juntados aos autos também não explicam o aumento súbito da taxa condominial no mês de março de 2009. 2

Contrarrazões às f. 171/174 e 175/181-TJ. É o relatório. Passo a decidir. Conheço dos recursos, presentes os pressupostos de admissibilidade. Para melhor elucidação do tema, inverto a ordem de análise dos recursos, notadamente porque a matéria tratada no primeiro apelo deve ser examinada após as objeções contidas na segunda apelação. SEGUNDO APELO O primeiro Apelante ajuizou ação para a cobrança de taxas condominiais dos meses de maio de 2008 a fevereiro de 2009, no total de R$18.953,97, referentes ao imóvel de propriedade da Ré no Edifício Tenco, em Belo Horizonte. Requereu que fossem incluídas na condenação as parcelas vencidas no curso do feito. O Juiz a quo rejeitou as preliminares de inépcia da inicial e de carência de ação e julgou procedente o pedido. In verbis: 3

Pelo exposto, julgo PROCEDENTE o pedido inicial para condenar o réu ao pagamento de R$18.953.97 (Dezoito mil, novecentos e cinqüenta e três reais e noventa e sete centavos), referentes às taxas condominiais vencidas, bem como ao pagamento daquelas vincendas no decorrer da ação, devidamente atualizadas pelos índices da Tabela da Corregedoria Geral de Justiça do estado a partir de maio de 2008, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a data da citação. (f. 150-TJ) Irresignada, apela a Ré, afirmando que indispensável para a regularidade da cobrança a comprovação da origem das despesas indicadas na planilha de débito, bem como apresentada justificativa do súbito aumento da taxa condominial no mês de março de 2009. A Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, estabelece em seu artigo 12 que: Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio. 1º. Salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade. 2º. Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das cotas atrasadas. 3º. O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por 4

período igual ou superior a seis meses. 4º. As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia. 5º. A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos. Claro e inegável, portanto, o dever do condômino de contribuir para as despesas realizadas em proveito de todos, quitando a quota parte que lhe cabe do rateio dos gastos. In casu, a condômina não nega seu dever de arcar com o pagamento das taxas condominiais, apenas afirma que, para a cobrança judicial, devem ser comprovadas documentalmente as despesas alegadas. De se notar que os documentos de f. 82/135 - planilhas de rateio de taxas condominiais do período cobrado - não foram impugnados pelo segundo Apelante em sua manifestação de f. 137/138. Tal petição se limita a levantar objeções irrelevantes sobre pequenas diferenças pontuais não especificadas sem discussão do valor da taxa e sua proporcionalidade. Com maior força de razão sua irrelevância, ante o porte e 5

localização do Edifício, no sentido de que cabe invocar a observação de Caio Mário, lançada desde sua primeira tese, depois transformada em regra legal vigente: (...) aprovada a despesa pelo voto da maioria, todos são obrigados a concorrer com a sua quota-parte no rateio, não lhe valendo [sequer, acrescentaríamos] argüir o caráter voluptuário do dispêndio ("Propriedade Horizontal", Rio de Janeiro: Forense, 1961, p. 92) A lição perdura atual ante o artigo 12 e seus parágrafos, acima citados e transcritos, da Lei 4.891/64, que decorreu de anteprojeto do referido jurista. Conforme entendimento jurisprudencial dominante, milita em favor do condomínio a presunção de licitude da cobrança dos valores constantes da planilha de débito apresentada na inicial, pelo que desnecessária a juntada de documentos comprobatórios de todas as despesas contraídas para o bem comum. Também dispensável a juntada aos autos da ata de assembléia geral que autorizou a majoração da taxa condominial, já que as decisões de assembléias são presumidamente de conhecimento dos condôminos. Destaque-se que, se discordar de decisão tomada pelos demais proprietários de imóveis no Edifício Tenco, deve o Réu ajuizar ação própria para anulação de assembléia, não questionar nos autos da Ação de Cobrança o que já restou acordado. 6

Entendendo o condômino indevida determinada cobrança, deve impugná-la de forma pormenorizada ou apresentar prova de quitação, não podendo "se valer da falta de comprovação da origem dos débitos para exonerar-se da dívida" (2º TACSP, Ap. 607.777-00/0 Rel. Juiz Mendes Gomes - DOESP 04.06.2001). Neste sentido, diversos são os julgados do Tribunal de Justiça de Minas Gerais: EMENTA: AÇÃO SUMÁRIA DE COBRANÇA - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - RÉU - ÔNUS DA PROVA - ATAS DE ASSEMBLÉIAS - DESNECESSIDADE DE EXIBIÇÃO EM JUÍZO PELO AUTOR. O pagamento se demonstra através de documento hábil, como forma de extinguir a obrigação quanto ao débito cobrado. Em ação de cobrança de cota relativa às despesas de condomínio, não se faz necessária a demonstração em juízo dos gastos feitos ante a presunção de que foram aprovados em assembléia. (TJMG, Apelação Cível nº 1.0702.02.020770-1/001, Rel. Des. JOSÉ AFFONSO DA COSTA CÔRTES, DJE 06/03/2009) EMENTA: COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - PROPRIETÁRIOS - LEGITIMIDADE PASSIVA - MEMÓRIA DE CÁLCULO APRESENTADA - DESCONSTITUIÇÃO DA PROVA - AUSÊNCIA - ÔNUS DOS RÉUS - CPC, ART. 333, II. - Presume-se ser do proprietário da unidade imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das contribuições mensais do condomínio bastando, para a cobrança, a discriminação dos valores em memória de cálculo apresentada com a petição inicial.- Cabe ao réu comprovar a existência de fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor, nos termos do artigo 333, II, do CPC. (TJMG, Apelação Cível nº 1.0024.08.243921-7/001, Rel. Des. MOTA E SILVA, DJE 23/09/2011) EMENTA: APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - 7

PROPRIETÁRIO - ILEGITIMIDADE PASSIVA - INOCORRÊNCIA - MEMÓRIA DE CÁLCULO APRESENTADA PELO SÍNDICO - PROVA SUFICIENTE - DESCONSTITUIÇÃO DA PROVA - AUSÊNCIA - ÔNUS DO RÉU - CPC, ART. 333, II.- Presume-se ser do proprietário da unidade imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das contribuições mensais do condomínio bastando, para a cobrança, a discriminação dos valores em memória de cálculo apresentada pelo síndico.- Cabe ao réu comprovar a existência de fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor, nos termos do artigo 333, II, do CPC. (TJMG, Apelação Cível nº 1.0024.08.243929-0/001, Rel. Des. LUCAS PEREIRA, DJE 11/05/2010) EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ORIGEM DA DÍVIDA. COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO. ÔNUS. É do condômino inadimplente a obrigação de provar a irregularidade ou exorbitância da cobrança de TAXAS DE CONDOMÍNIO, na forma do Artigo 333, inciso II, do CPC. Apelação não provida. (TJMG, Apelação Cível nº 1.0024.05.892955-5/002, Rel. Des. PEREIRA DA SILVA, DJE 23/02/2008) AÇÃO DE COBRANÇA - DESPESAS CONDOMINIAIS - DEMONSTRATIVO DE DÉBITO - DOCUMENTO SUFICIENTE PARA ATESTAR O MONTANTE DEVIDO DAS PARCELAS CONDOMINIAIS. Na ausência de prova contrária, o demonstrativo de débito elaborado pelo síndico ou seu representante apresenta-se suficiente para atestar o montante devido das parcelas condominiais. (TAMG, AC nº 416.529-5, 4ª C. Cível, Rel. Antônio Sérvulo, j. 04.02. 2004) Assim, por se tratar de fato impeditivo do direito do Autor, é ônus do Réu a prova da irregularidade de cobrança efetivada pelo condomínio, nos termos do artigo 333, II, do Código de Processo Civil. Inexistente nos autos qualquer impugnação específica dos valores cobrados, correta a sentença, que julgou procedente o pedido inicial. 8

No presente caso, há ainda uma especificidade que corrobora a regularidade da cobrança: o Autor juntou aos autos planilha de cálculo indicando o valor da taxa condominial cobrada de cada proprietário de imóvel no edifício, segundo a fração ideal de cada um deles, demonstrando a proporcionalidade do rateio de despesas. Note-se, inclusive, que, em março de 2009, todos os condôminos arcaram com a majoração da taxa condominial, inexistente abusividade no suposto "aumento súbito" alegado pela segunda Apelante. Com tais considerações, nego provimento ao segundo apelo. DES. FRANCISCO BATISTA DE ABREU (REVISOR) V O T O O réu é revel. Não contestou o pedido no prazo legal. Ao apresentar a contestação de fls. 46 com poderes expressos para atuar neste processo nos demonstra que de qualquer forma a ré tomou conhecimento da presente ação e isso quer dizer que foi citada. Irrelevante a procuração não trazer poderes para receber citação porque os procuradores não foram citados. Estou acompanhando o Relator. DES. SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA - De acordo com o(a) Relator(a). 9

PRIMEIRO APELO Também o Autor interpôs apelo, alegando que os juros de mora devem incidir a partir do vencimento de cada parcela. Sabe-se que a mora por dívida de condomínio é "ex re", portanto se configura desde o vencimento de cada parcela, sob pena de locupletamento ilícito do devedor em relação aos demais condôminos adimplentes, tendo em vista o rateio extra que impôs a seus vizinhos. Neste sentido, o art. 397, do Novo Código Civil, que estabelece: Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor. Ou seja, se a mora do devedor de taxas condominiais se verifica na data do vencimento da parcela que deixou de ser quitada, os encargos devem incidir desde tal data, posto que a mora é realmente "ex re". Este é o entendimento dominante adotado neste Egrégio Tribunal, consoante se vê das seguintes ementas: AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO A QUO - DATA DO VENCIMENTO DAS OBRIGAÇÕES - MORA EX RE -JUSTIÇA GRATUITA - INDEFERIMENTO - MATÉRIA PRECLUSA - CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DOS VALORES VINCENDOS - INTELIGÊNCIA DO ART. 290, DO CPC - PRESTAÇÕES SUCESSIVAS - CABIMENTO. De modo algum é defensável a assertiva de 10

que o requerido apenas foi constituído em mora após a sua citação no presente feito. Note-se que as taxas condominiais constituem obrigações positivas e líquidas, com termo certo de vencimento, motivo pelo qual, em atenção ao preceito constante do art. 397, do CCB/2002, a simples ausência de pagamento na data pactuada constitui em mora o devedor. (...). (17ª CC, Apelação Cível nº 1.0024.07.466929-2/001, rel. Des. EDUARDO MARINÉ DA CUNHA, j. 14.05.09, "DJ" 02.06.09, grifos da transcrição). AÇÃO DE COBRANÇA - TAXA DE CONDOMÍNIO - JUROS MORATÓRIOS E CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL - PERCENTUAL DE JUROS ESTABELECIDO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - OBEDIÊNCIA AO LIMITE LEGAL. Os juros de mora e a correção monetária devem incidir desde o vencimento de cada prestação, nos termos do 1º, do art. 1º, da Lei 6.899/81 e art. 397 do Código Civil, respectivamente. Os juros moratórios devem ser limitados ao percentual de 1% ao mês, a partir do vencimento de cada prestação, pois estão sujeitos ao teto cogente de 12% ao ano. (15ª CC, Apelação Cível nº 1.0024.07.778331-4/001, rel. Des. TIBÚRCIO MARQUES, j. 05.02.09, "DJ" 27.02.09, grifos da transcrição). AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - PRESCRIÇÃO - APLICAÇÃO DO ART. 206, 5º, I, DO NOVO CÓDIGO CIVIL - TERMO INICIAL - VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 - JUROS DE MORA E C O R R E Ç Ã O M O N E T Á R I A - I N C I D Ê N C I A A P A R T I R D O INADIMPLEMENTO. - (...) Por se tratar a taxa condominial de obrigação positiva e liquida, os juros de mora e a correção monetária são devidos desde o vencimento da dívida. (18ª CC, Apelação Cível nº 1.0702.06.321229-5/001, rel. Des. SENRA DELGADO, j. 31.03.09, "DJ" 16.04.09, grifos da transcrição). No mesmo sentido, já decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - OMISSÃO E AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DO DECISUM - INOCORRÊNCIA - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - LEGITIMIDADE PASSIVA 11

- JUROS MORATÓRIOS - CONVENÇÃO CONDOMINIAL - MULTA MORATÓRIA - REDUÇÃO - INVIABILIDADE. (...) 3 - Quanto à incidência dos juros moratórios, dada sua natureza indenizatória, estes devem incidir, conforme fixados em convenção de condomínio ( no caso 1% ao mês), a partir do vencimento de cada prestação, conforme ressaltou o v. acórdão (neste sentido v.g. RESP. 679.019, de minha Relatoria, DJ de 02/06/05). (...). (REsp 717.265/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 03/08/2006, DJ 12/03/2007 p. 239). CIVIL E PROCESSO CIVIL - RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - COTAS CONDOMINIAIS - (...) - JUROS DE MORA - NÃO PACTUADO - APLICAÇÃO DA TAXA LEGAL - COBRANÇA DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS - TERMO INICIAL - A PARTIR DO VENCIMENTO DE CADA PARCELA - (...). (...) 6 - Possuindo a cota condominial exigibilidade imediata, porquanto dotada de liquidez e certeza, a simples ausência de pagamento por parte da recorrente já é capaz de configurar a mora solvendi. Em se tratando ainda de mora ex re, impõe-se a aplicação da regra dies interpellat pro homine, consagrada no art. 960 do CC/16, em que o próprio termo faz as vezes da interpelação. Dessarte, correta é a estipulação de juros de mora desde o vencimento de cada prestação. (...). (REsp 679019/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 02/06/2005, DJ 20/06/2005 p. 291). Desta forma, deve ser dado provimento ao primeiro apelo, para determinar que os juros de mora incidam desde o vencimento de cada parcela não quitada, incluídas aquelas vencidas no curso do feito. 12

CONCLUSÃO Com estes argumentos, dou provimento ao primeiro apelo, para fixar como termo a quo dos juros de mora a data de vencimento de cada parcela, e nego provimento ao segundo apelo. Custas recursais pelo segundo Apelante. DES. FRANCISCO BATISTA DE ABREU (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a). DES. SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA - De acordo com o(a) Relator(a). SÚMULA: "DERAM PROVIMENTO AO PRIMEIRO APELO E NEGARAM PROVIMENTO AO SEGUNDO." 13