Três dimensões relativas a oportunidades sobre uso e gerenciamento da energia que permitem aumentar os lucros e o valor dos ativos Junho de 2011. White Paper por Hugh Lindsay e Terrence Tobin Make the most of your energy SM Versão 1
Resumo Resumo executivo... 1 Introdução... 2 Argumentos a favor do gerenciamento da energia... 4 Oportunidades em relação aos custos fixos... 5 Redução do custo das operações... 6 Conclusão... 9
Resumo executivo Para muitos proprietários de comércios, a energia se apresenta como uma despesa operacional elevada e aparentemente impossível de se gerenciar, com um impacto significativo no lucro operacional líquido total gerado por uma propriedade. Neste White Paper, são descritas muitas das oportunidades que se apresentam para diminuir os custos das contas de eletricidade, compartilhar custos e estratégias para atingir eficiência com os inquilinos, e mensurar e maximizar a eficiência visando a um impacto positivo nos lucros e ao aumento dos valores das propriedades. O uso simples e efetivo da tecnologia de mensuração e de ferramentas de software inteligente é crítico para o aproveitamento de oportunidades em termos de uso e gerenciamento da energia. COM-POWER-WP03EN Rev1 1
Introdução Os proprietários de estabelecimentos comerciais e as empresas de administração imobiliária estão procurando novos modos de maximizar os lucros e o valor das propriedades. O uso de energia é, com frequência, a parte mais volumosa em uma demonstração contábil. Por isso, esse uso supõe uma variedade de oportunidades de redução das despesas operacionais, aumento do lucro operacional líquido, melhoria do nível de satisfação e retenção dos inquilinos, e a conquista de qualificações importantes quanto a eficiência energética, tudo o qual, por sua vez, aumenta o valor dos ativos e realça a imagem de uma propriedade, podendo atrair mais inquilinos. Para atingir os maiores benefícios, as empresas de administração imobiliária devem aproveitar as oportunidades existentes nas três dimensões de custos relacionados com a energia: fixos, variáveis e excepcionais. Para tal, é necessário contar com informações completas e oportunas que descrevam o modo em que a energia é consumida na totalidade do portfólio de propriedades. As novas tecnologias de gerenciamento da energia empresarial possibilitam a obtenção de informações pertinentes e úteis em termos econômicos, as quais oferecem ao pessoal estratégico a possibilidade de detectar todas as oportunidades disponíveis, tomar decisões sobre medidas adequadas e comprovar os resultados atingidos. Menores custos operacionais Maior lucro operacional líquido $ Gerenciamento da energia empresarial Maior satisfação / retenção de inquilinos Maior atração para possíveis inquilinos Figura 1 O gerenciamento da energia na empresa oferece uma ampla variedade de benefícios financeiros diretos a proprietários e administradores de propriedades Certificações como prédio ecológico Maior valor dos ativos COM-POWER-WP03EN Rev1 2
Três dimensões relativas a oportunidades sobre uso e gerenciamento da energia que permitem aumentar os lucros e o valor dos ativos
Argumentos a favor do gerenciamento da energia...ainda há muitíssimas oportunidades de criar valor, mas é provável que seja necessário observar com atenção a coluna de gastos da demonstração contábil para achá-las. John P. Kelly, CEO, Associação Internacional de Proprietários e Administradores de Prédios Com frequência, os proprietários, empresas de administração imobiliária e corretores de imóveis devem superar desafios quando se trata de manter ou incrementar os lucros e de aumentar o valor das propriedades. Além das pressões dos concorrentes, outras condições podem influenciar nas possibilidades de alcançar metas financeiras, por exemplo, tarifas de aluguel em baixa ou uma recuperação da recente crise econômica mais lenta que a prevista. Quando se procuram novos modos de atingir objetivos, é frequente desconsiderar a energia, uma despesa significativa que pode constituir uma importante área de oportunidades com numerosos benefícios (Figura 1). Uma vez explicitado que o custo da energia e outros custos relacionados fazem parte das despesas operacionais e, por sua vez, dos resultados, torna-se evidente que se trata de uma área na qual é possível evitar o desperdício de importantes quantias. Diminuir esses custos pode ajudar as empresas de administração imobiliária a superarem, no curto prazo, épocas difíceis, e a reduzirem o risco financeiro e fortalecerem sua posição frente aos concorrentes no futuro. O Departamento de Energia dos EUA (DOE) documentou dados empíricos que, junto a outros estudos independentes, assinalam que é possível reduzir custos de fornecimento elétrico em 25% ou mais se a energia for corretamente gerenciada. Apesar disso, muitas empresas não gerenciam o uso da energia ou não aproveitam a totalidade das oportunidades que têm. Em comparação com outros setores, as empresas comerciais de bens de raiz se encontram em uma posição potencialmente única e invejável no que diz respeito à energia. Dado que a energia representa 30% das despesas operacionais na demonstração contábil de uma propriedade comercial média, e considerando a abundância de pesquisas, ferramentas e tecnologias disponíveis, a oportunidade de se obter um impacto concreto no que se refere ao aumento do lucro operacional líquido (NOI) é imensa. O desempenho energético, por sua vez, pode ser um bom índice da capacidade do equipamento de gerenciamento e ter um efeito positivo na sua valorização. A empresa de investimentos Neuberger Berman salientou: Consideramos que o bom gerenciamento da energia pode ser um índice de acuidade gerencial geral. A organização Energy Star também comenta que...as empresas (de investimento) que gerem ativos por mais de US$ 4 bilhões tomam o desempenho energético reconhecido pela Energy Star como índice de uma qualidade superior no que diz respeito ao gerenciamento geral das empresas. A diminuição das despesas, o incremento dos lucros e o aumento do valor dos ativos vão exercer, conjuntamente, um efeito positivo equivalente sobre a economia em sua totalidade que pode ser estimado em bilhões de dólares. Para começar a obter os benefícios decorrentes de um programa de gerenciamento da energia, as empresas de administração imobiliária devem refletir, em primeiro lugar, sobre as diversas formas em que a energia afeta seus negócios. Da mesma forma que muitas despesas operacionais, a energia e as oportunidades financeiras a ela relacionadas podem ser avaliadas em termos de três dimensões de custos: fixos, variáveis e excepcionais. Para aproveitar cada uma destas dimensões, é necessário contar com informações e funcionalidades específicas. Os sistemas de gerenciamento da energia empresarial (EEM) representam uma solução rentável que abrange as três dimensões. Oferecem as informações necessárias para a tomada eficaz de decisões, bem como a automação requerida para o conhecimento das condições dinâmicas e uma resposta que controle os ativos energéticos. COM-POWER-WP03EN Rev1 4
Oportunidades em relação aos custos fixos Os custos energéticos fixos incluem a carga básica típica do consumo de energia da infraestrutura bem como os recursos necessários para o gerenciamento, as operações e a manutenção. Em cada uma dessas áreas, há possibilidades de reduzir custos e despesas com infraestrutura. Recuperação de custos mediante o subfaturamento dos inquilinos Os custos energéticos são frequentemente imputados aos inquilinos em função de uma fórmula comum baseada, normalmente, na relação entre a superfície ocupada pelo inquilino e o espaço total alugado do prédio que pode ser muito inexata. É cada vez mais frequente que os inquilinos solicitem um faturamento mais exato; quando questionam uma conta, solicitam dados que a sustentem. Como resultado disso, em algumas regiões, os contratos de aluguel hoje incluem a submedição exata como cláusula habitual. Até em prédios onde há submedidores instalados, é frequente que o fornecedor de serviços ou o pessoal interno efetue as leituras de forma manual. O custo da mão de obra requerida para coletar os dados, processá-los e gerar as faturas é elevado; além disso, as possibilidades de erro podem gerar custos administrativos ainda maiores bem como o descontentamento dos inquilinos. aos da carga básica média do prédio. Esta falta de precisão, por outra parte, impede contar com uma visão das oportunidades que poderiam permitir um melhor gerenciamento dos custos. Os sistemas EEM oferecem uma solução completa para submedição e subfaturamento que abrange serviços providos por todo tipo de empresa de fornecimento (p.ex., eletricidade, gás, água). Os sistemas podem aproveitar os medidores para inquilinos já existentes e permitir também a incorporação de outros novos nos casos necessários (Figura 2). Os dados das medições são carregados de forma automática e frequente no software EEM mediante redes empresariais, Internet ou sistemas de comunicação sem fio, obtendo um custo total de propriedade baixo ao mesmo tempo que possibilidades ilimitadas de chegada a todas as propriedades de um portfólio nacional ou internacional. Ainda mais, esses métodos costumam proporcionar totais mensais (p.ex., em quilowatthoras) em lugar de medições a intervalos de maior resolução, por exemplo, de 15 minutos. Sem dados relativos a intervalos, não é possível subfaturar com exatidão aos inquilinos em caso de demanda de energia coincidente ou outras taxas que as empresas de fornecimento costumam adicionar Com ajuda de um motor integrado de tarifas e ferramentas para qualidade de dados, as faturas dos inquilinos são apuradas aplicando tarifas simples ou complexas de exatidão garantida. Os sistemas EEM permitem evitar os elevados custos de mão de obra gerados pela coleta manual de dados, ao mesmo tempo que aumentam a satisfação dos inquilinos. Submedidores novos ou existentes Acesso da empresa a análises e relatórios Armazenamento de dados Internet via LAN/WAN Ferramentas de qualidade de dados Motor de tarifas e faturamento Submedidores inalámbricos Faturamento automatizado de inquilinos Figura 2 A submedição e subfaturamento automatizados aumentam a exatidão do faturamento ao mesmo tempo que diminuem ou eliminam o pessoal para leitura dos medidores e geração das faturas. COM-POWER-WP03EN Rev1 5
Redução do custo das operações Nos prédios, há uma diversidade de cargas de alta demanda, entre elas, componentes de sistemas HVAC, como unidades de montagem externa, chillers e ventiladores, além dos sistemas de iluminação. É frequente que o pessoal operacional interno ou de serviços externos retoque o sistema de automação predial (BAS) para atingir condições de conforto tomando como base alguns valores medidos básicos e as informações proporcionadas pelos ocupantes. A manutenção de sistemas e componentes costuma ser efetuada em função de estimativas relativas à operação dos equipamentos e programas de manutenção predefinidos. Com esses métodos, as empresas de administração de imóveis ficam em uma situação de risco no que diz respeito à eficiência energética e às possibilidades de falhas ou operação inadequada dos equipamentos. Com frequência, as oportunidades passam despercebidas porque as informações relacionadas à energia costumam ser limitadas, tanto em volume quanto em exatidão. Embora seja frequente acreditar que os sistemas BAS são sistemas de gerenciamento da energia, seu objetivo primário é responder ante condições estabelecidas, não proporcionar dados com a amplidão e exatidão requeridas para o controle eficiente dos custos energéticos. Já os sistemas EEM reúnem informações pormenorizadas sobre potência e energia de todos os ativos energéticos, como HVAC, BAS, sistemas de distribuição elétrica e geradores instalados no estabelecimento, e geram relatórios a partir dos dados coletados. Um sistema EEM realiza um acompanhamento contínuo das condições e alerta o pessoal operacional sobre possíveis problemas antes de se apresentarem. Assim, é possível a identificação imediata da origem do problema utilizando visões gráficas da infraestrutura, nas quais se mostram, em tempo real, o estado do sistema elétrico e dos equipamentos, informações históricas e análises de explorações pormenorizadas. Estas ferramentas permitem realizar uma manutenção proativa, prolongar a vida útil dos equipamentos, evitar custos de capital e reduzir a mão de obra. COM-POWER-WP03EN Rev1 6
Medição alternativa para detecção de erros de faturamento Os erros de faturamento de uma empresa de fornecimento de eletricidade ou outros fornecedores de energia podem representar uma outra área problemática. Entre os erros típicos incluem-se dados inexatos do medidor, dados de medidor lidos ou ingressados de forma errônea, aplicação de uma tarifa incorreta, taxas por demanda enviesadas devido a intervalos de faturamento muito extensos ou breves. Os erros que beneficiam o prédio (isto é, subfaturamento) podem ser tão problemáticos quanto os que beneficiam a empresa de fornecimento elétrico, dado que a maioria dos contratos permitem que a empresa de eletricidade recupere essas taxas não cobradas meses ou anos após a ocorrência do erro. Para um prédio comercial, caberia a possibilidade de os custos não se recuperarem posteriormente caso houvesse novos inquilinos na propriedade. Para estas situações serem evitadas, é possível equipar os sistemas EEM com medidores alternativos adaptados para serem integrados ao serviço elétrico, que são instalados em paralelo com os medidores que registram os valores para faturamento do serviço elétrico na entrada do serviço a cada infraestrutura. Como alternativa, o sistema EEM pode importar sinais de pulsos de energia emitidos pelo medidor utilizado para faturamento do serviço, caso a empresa de eletricidade aceitasse proporcionar essas informações. O software EEM calcula uma fatura exata, aplicando as mesmas estruturas tarifárias que o serviço de energia, e compara cada período de faturamento com a fatura da companhia para identificar incongruências. Planejamento de expansões É frequente que os sistemas elétricos e outros sistemas de distribuição de energia para infraestruturas novas estejam superdimensionados; também, a capacidade adicional em prédios existentes pode não ser advertida em virtude da falta de informações sobre características do consumo de energia. Os sistemas EEM proporcionam perfis de carga detalhados para cada prédio e circuito maior, e permitem que aqueles que tratam do planejamento de uma expansão tenham certeza de aproveitarem ao máximo e sem riscos a capacidade existente para evitar atualizações desnecessárias. Contar com dados exatos sobre infraestruturas existentes simplifica a estimativa de necessidades futuras de expansão e garante que a infraestrutura de um prédio novo tenha as dimensões adequadas visando à redução dos custos ao mínimo. Figura 3 Exemplo de software EEM com indicadores-chave de desempenho e ferramentas de comparação (benchmarking) e normalização que permitem analisar e comparar o desempenho de um prédio, e mostrar oportunidades de redução de custos. COM-POWER-WP03EN Rev1 7
Proteção anti-perturbações externas Por vezes, a origem dos problemas de falta de confiabilidade pode se situar no trecho externo ao ingresso do serviço elétrico à infraestrutura; por exemplo, os raios podem ser causa de surtos massivos nos cabos de transmissão que depois se propagam ao cliente. Para se protegerem frente a problemas externos, as empresas costumam instalar dispositivos de filtragem. Também, em caso de se produzir um corte prolongado no fornecimento de energia, é possível recorrer à alimentação mediante no-breaks ou grupos geradores. Essas técnicas só são eficazes se os equipamentos forem submetidos a testes e otimizados de forma permanente visando garantir a confiabilidade. Os sistemas EEM permitem que os engenheiros avaliem o impacto da qualidade geral da energia em equipamentos e o tempo produtivo. Mediante medidores inteligentes instalados de forma permanente, pontos críticos de distribuição são monitorados e dados em tempo real e memórias de eventos são carregados no software de visualização para que o pessoal analise as condições, identifique a origem das perturbações ou avarias, antecipe ocorrências futuras e comprove a operação adequada de todos os equipamentos de mitigação durante um evento crítico (Figura 4). O sistema também permite estabelecer parâmetros de referência em relação aos requisitos mínimos de uma infraestrutura quanto a qualidade da energia. Além disso, pode comparar as condições com padrões internacionais e estabelecer se a energia recebida do serviço de fornecimento atende aos requerimentos contratuais. Da mesma forma que a caixa preta de um avião, o sistema coleta dados que, frequentemente, são críticos para receber milhares ou até milhões de dólares em compensação de parte de um fornecedor de energia elétrica. Serviço elétrico Chave de transferência Fornecimento contínuo de energia Equipamentos de distribuição Cargas do prédio (superfície do inquilino, áreas comuns, HVAC, etc.) Geração de suporte LAN/WAN corporativa Conexão sem fio à Internet Alertas de condição de alarme e acesso remoto mediante explorador Figura 4 Os sistemas EEM permitem evitar as interrupções do fornecimento elétrico alertando o pessoal operacional sobre condições críticas, ajudando na identificação da origem dos problemas, na comprovação do desempenho do sistema de suporte e na documentação de dados importantes no caso de um corte de energia se produzir. Como evitar problemas internos relativos à qualidade Os equipamentos de TI e de processamento de dados, motores, dispositivos interruptores ou de proteção e até os equipamentos para mitigação de problemas de energia podem adicionar frequências harmônicas e transitórios de alta tensão não desejados à rede de distribuição de energia de uma infraestrutura. Como consequência disso, perdas de dados e funcionamento inadequado em equipamentos de TI, sistemas de automação ou equipamentos para processamento podem se produzir. Ainda pior, também pode acontecer que os transformadores e condutores aqueçam e experimentem falhas ou que os disjuntores se ativem desnecessariamente, e tudo isso pode provocar um corte de corrente que atinja toda a infraestrutura. Banco de dados histórico de eventos relativos a qualidade da energia Monitoramento em tempo real, análise de confiabilidade e geração de relatórios Enviando mensagens pelo pager, telefone ou workstations, os sistemas EEM alertam o pessoal antes de problemas iminentes, ajudam na identificação e análise das condições de alto risco, e realizam as funções de controle necessárias para evitar o tempo de inatividade e a perda de lucros decorrente. Assim, é possível evitar ou adiar custos relacionados à substituição de capital e diminuir a carga de trabalho para o pessoal de manutenção. Ter a possibilidade de garantir maior confiabilidade ajuda a manter a satisfação dos inquilinos e atrair novas empresas particularmente sensíveis a imperfeições relacionadas com a qualidade da energia. COM-POWER-WP03EN Rev1 8
Conclusão Atualmente, a palavra na moda nos círculos relacionados à energia parece ser gerenciamento da energia empresarial... EEM é muito mais do que uma automação predial ou sistemas de gerenciamento de energia. Sua base é financeira... Rita Tatum, Building Operating Management As empresas de administração de propriedades comerciais têm hoje uma grande oportunidade de diminuir despesas operacionais, aumentar a satisfação e reter os inquilinos, alavancar o valor das propriedades e reduzir riscos tomando o controle das três dimensões de custos relacionados à energia. Como com qualquer estratégia de negócios sólida, para conseguir resultados concretos e sustentáveis é necessário contar com informações completas, exatas e oportunas que apoiem as decisões. exatas e úteis sobre a totalidade de um portfólio de propriedades. Com ferramentas de qualidade de dados, garante-se que as informações obtidas em todas as fontes sejam exatas e confiáveis. A estreita integração de hardware e software assegura um alto nível de confiabilidade, enquanto as operações de comunicação rentáveis e a compatibilidade com sistemas legados permitem diminuir o custo total de propriedade. Diferentemente dos sistemas tradicionais BAS ou de medição, a tecnologia de gerenciamento da energia empresarial expressa os custos fixos, variáveis e excepcionais em termos financeiros. Em virtude da conjunção de portais web personalizados, indicadores-chave de desempenho, análises avançadas e normalização, estes sistemas oferecem informações imediatas, COM-POWER-WP03EN Rev1 9
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