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Página 02 Relatório Carteira Recomendada WinTrade Situada no setor de Construção a EZTEC abriu seu capital em junho de 2007. Ela atua de forma integrada, participando de todas as etapas de comercialização do imóvel. Adquire o terreno, incorpora, constrói e vende, detendo, inclusive, uma corretora própria. Este modelo, conjugado a sua estratégia de manter sempre dinheiro em caixa e a um eficiente controle de custos, tem possibilitado à companhia atingir as maiores margens de lucratividade entre todas as empresas de capital aberto do setor. A empresa também tem como estratégia concentrar seus empreendimentos na grande São Paulo, com foco, sobretudo, nas classes médias e altas.
Página 03 PREÇO ALVO (Dezembro/2011): R$ 20,80 Preço Alvo EZTC3 Compra Início de cobertura: 26/01/2011 A relação entre preço e o lucro médio do setor (P/L), considerando o lucro líquido dos últimos doze meses, se encontra em 12 vezes contra 10,3 vezes da EZTEC. Por este indicador, a construtora estaria descontada em 16,5%, ou seja, ela deveria valer R$ 18,13 para ser negociada no patamar médio de suas concorrentes. A EZTEC nasceu em 15 de fevereiro de 1979, dando início a suas atividades de engenharia, construção e incorporação. Vinte oito anos depois, em 27 de junho de 2007, a companhia ingressou na Bolsa. (Em milhares) CYRELA GAFISA MRV PDG ROSSI BROOKFIELD EZTEC HELBOR MÉDIO Cotações Atuais 20,59 11,23 15,25 9,99 14,8 8,4 15,56 20,4 Quantidade de Ações 422.400 429.300 481.400 1.102.500 266.400 438.100 143.283 65.097 Valor de Mercado 8.697.216 4.821.039 7.341.350 11.013.975 3.942.720 3.680.040 2.229.483 1.327.979 L.L12 Meses 724.768 332.485 601.750 679.875 345.853 320.003 215.600 161.949 P/L12 Meses 12,0 14,5 12,2 16,2 11,4 11,5 10,3 8,2 12,0 L. L. Estimado 2010 720.000 455.000 600.000 870.000 365.000 330.000 240.000 170.000 P/L 2010 12,1 10,6 12,2 12,7 11,2 11,2 9,3 7,8 10,8
Página 04 O banco de terrenos da EZTEC cresceu quase 15%, totalizando R$ 3,9 bilhões no 3º tri/10. Preço justo calculado pelo fluxo de caixa descontado Queremos garantir a entrega das obras no prazo, e, eventualmente, trabalhar com alguma antecipação, isso reflete diretamente no reconhecimento da receita A. Emílio C. Fugazza, diretor financeiro e de RI da EZTEC, em teleconferência sobre os resultados do 3º tri/10. Para calcular o preço justo através do fluxo de caixa descontado, consideramos, conservadoramente, um crescimento médio da receita líquida de 30% para os próximos três anos e de 25% para 2014. A projeção é seguramente compatível com o crescimento médio anualizado de 44% das vendas contratadas, obtido desde 2005, e com o fato de que grande parte das receitas de seus últimos lançamentos será contabilizada conforme a evolução das obras. Admitiremos também uma queda na margem líquida para 32% em 2011; 29% em 2012; 27,5% em 2013 e 25% em 2014, o que implicaria em uma expansão média do lucro da EZTEC de 17,9% nos próximos quatro anos. Por fim, assumiremos no modelo uma taxa de crescimento de 2,0% do lucro, que será perpétua a partir de 2015, e uma taxa de desconto de 15,0% a.a. Com essas premissas, o valor justo para as ações de EZTEC seria de R$ 20,80. Indicadores Financeiros (milhões) 2009 2010 Est 2011 Est 2012 Est 2013 Est 2014 Est Receita 506 650 845 1099 1428 1.785 Ebitda 163 240 266 319 396 480 Lucro Líquido 160 240 270 319 392 446 Margem Líquida 36,9% 32,0% 29,0% 27,5% 25,0% P/L 9,3 8,3 7,0 5,7 5,0
Página 05 Oitenta e seis por cento do banco de terrenos da empresa estão alocados para o segmento comercial e residencial de médio a alto padrão. Nem sempre todo o vento vai soprar certo para nos jogar para frente. Mas achamos que o mercado continua muito bom. Devemos crescer o volume e continuar avançando com a Companhia, como nos últimos três, quatro anos Silvio Ernesto Zarzur, vicepresidente executivo e diretor de incorporação, em teleconferência do 3º tri/10. Aspectos Positivos Graças a um rigoroso controle de custo e a sua estratégia operacional verticalizada, a empresa tem alcançado as melhores margens do setor. Nos nove primeiros meses de 2010, obteve margem bruta de 46,7% e margem líquida de 37,7%; A EZTEC procura sempre preservar um alto montante em caixa, o que resulta em maior poder de barganha na hora da compra de terrenos; A empresa atua com baixo endividamento e caixa líquido, evitando gastos com juros. Ela encerrou o terceiro trimestre de 2010 com R$ 134,3 milhões em disponibilidades; contra endividamento de R$ 55,8 milhões, resultando em um caixa líquido de R$ 78,6 milhões; Mesmo sem alavancagem, a empresa tem apresentado crescimento expressivo nos últimos anos. Em 2010, por exemplo, as vendas contratadas atingiram R$ 746,7 milhões, o que representa crescimento de 32,2% frente a 2009; No ano passado, a empresa atingiu um VGV* de lançamentos recorde de R$ 887,1 milhões, que representou crescimento de 75,4% frente a 2009 ; Seu foco em clientes de alta renda torna a empresa menos suscetível às oscilações das taxas de juros; Por atuar praticamente só na Grande São Paulo, a empresa tem adquirido know how e o utiliza como vantagem perante a suas concorrentes, apresentando uma das maiores velocidades de vendas do setor; A empresa tem excelente governança corporativa, divulgando relatórios completos e objetivos, e * Valor Geral de Vendas; é o valor potencial de venda de todas as unidades de um ou mais empreendimentos
Página 06... Esperamos um mercado bom em 2011, mas talvez uma coisa um pouco mais acomodada do que foi em 2010 Silvio Ernesto Zarzur, vicepresidente executivo e diretor de incorporação, em teleconferência do 3º tri/10....gostaria de reiterar que a administração da EZTEC permanece demonstrando confiança em relação a sua estratégia de crescimento: giro rápido dos ativos, margens elevadas e baixo endividamento, Flávio Ernesto Zarzur, CEO da EZTEC, em teleconferência do 3º trimestre de 2010. respeitando sempre os prazos determinados; Mesmo depois de expandir seu VGV de lançamento em 75,4%, a empresa detinha no final do terceiro trimestre de 2010 um land banking* com VGV próprio de R$ 3,9 bilhões; O método POC de contabilidade adotado pelas empresas de construção brasileiras estabelece que o reconhecimento da receita seja feito de acordo com o percentual realizado da obra, sendo assim, a maior parte da receita dos últimos lançamentos da EZTEC ainda não foi contabilizada e será registrada em seu balanço ao longo dos próximos anos; No dia 22/11/10 a empresa divulgou seu guidance** para 2011, sua administração projeta um VGV de lançamento entre R$ 1,0 bilhão e R$ 1,2 bilhão, que representaria um crescimento de 12,7% a 35,3% sobre 2010; Apesar da alta de 60% de suas ações em 2010, a empresa continua operando com múltiplos abaixo das líderes do setor, mesmo com seu histórico de crescimento e da expectativa de expansão para os próximos anos. Além de estar listada no Novo Mercado, a EZTEC faz parte dos seguintes índices de Bolsa: * Estoque de terrenos para construção de novos empreendimentos SMLL Índice Small Caps IMOB Índice Imobiliário INDX Índice do Setor Industrial IGC Índice de Governança Corporativa Diferenciada ITAG Índice de Ações com Tag Along Diferenciado ** Estimativa de VGV de lançamentos.
Página 07 Devemos ter aí para o ano de 2011 entre quatro ou cinco projetos comerciais para sair Silvio Ernesto Zarzur, vicepresidente executivo e diretor de incorporação, em teleconferência do 3º tri/10....trabalhamos esse trimestre com um foco claro na comercialização de unidades em estoque... Flávio Ernesto Zarzur, CEO da EZTEC, em teleconferência sobre os resultados do 3º tri/10. Aspectos Negativos O rápido crescimento, a desaceleração da alta dos preços imobiliários em São Paulo e a maior dificuldade em encontrar terrenos com alta rentabilidade na cidade podem provocar uma queda na rentabilidade da empresa para próximo de 30%; A escalada do IGP-M pode aumentar o índice de inadimplência de seus recebíveis performados*; O processo de aperto monetário iniciado pelo BC, se mal dosado, pode diminuir a demanda por imóveis na Grande São Paulo; Uma deterioração do cenário externo, acompanhada de um aumento de aversão ao risco, também pode dificultar o acesso ao crédito e afugentar novos compradores. Tome Nota! A EZTEC detém um dos melhores terrenos da região da Berrini, onde será lançado um empreendimento com VGV ao redor de R$ 1 bilhão, que está fora da projeção de lançamentos da empresa para 2011; Ficha Técnica do empreendimento Neo Corporate Office Terreno: Enxovia Lançamento: Janeiro de 2011 Localização: Região da Berrini São Paulo Segmento: Comercial Padrão: Salas Unidades: 297 Área Média Um.: Apartamentos de 43m² a 930m² VGV Total: R$ 182,0 milhões % EZTEC: 100% * Recebíveis financiados pela própria Eztec.
Página 08 Se o custo de mão-de-obra exercer uma forte pressão daqui para frente, temos condição de acompanhar sem um impacto muito grande em nosso resultado Flávio Ernesto Zarzur, CEO da EZTEC, em teleconferência do 3º tri/10. Desempenho Financeiro A EZTEC está focada na realização de novos lançamentos residenciais e comerciais Flávio Ernesto Zarzur, CEO da EZTEC, em teleconferência do 3º tri/10. VGV Lançamentos O ano de 2010 foi excelente para a EZTEC. Apesar do balanço do quarto trimestre de 2010 ainda não ter sido divulgado, os resultados apresentados nos primeiros nove meses do ano mostraram uma evolução excepcional. Em março de 2010, a EZTEC surpreendeu e, pela primeira vez, anunciou que sua expectativa de lançamentos, em VGV, ficaria entre R$ 700 milhões e R$ 900 milhões. A projeção, à primeira vista, parecia arrojada demais, mas as expectativas da empresa foram correspondidas, com lançamentos de R$ 887,1 milhões em VGV próprio, aumento de mais de 75% sobre 2009. Mesmo depois desta mudança de patamar, a empresa continua adotando sua filosofia operacional marcante: atuar com caixa líquido e implementar um forte controle de custos. Esse modelo de operação tem possibilitado à EZTEC, nos últimos anos, manter margens operacionais altíssimas que permitem a conjugação do crescimento da empresa a uma satisfatória remuneração do acionista. A manutenção de um caixa alto também beneficia a aquisição de terrenos à vista, aumentando o poder de barganha da companhia. A EZTEC se especializou em São Paulo e ampliou seu conhecimento sobre a região, o que permite à empresa adquirir terrenos em regiões promissoras e aperfeiçoar sua forma de operar neste mercado. A grande incógnita é se este modelo de operar é factível com o porte que a companhia está atingindo. A manutenção de um maior número de obras pode pressionar mais os custos, enquanto o mercado
Relatório Carteira Recomendada Página 09... (em 2011) devemos continuar com uma estratégia muito parecida com a de 2010 em termos de segmento para atuar, localização geográfica e tudo isso Silvio Ernesto Zarzur, vice-presidente executivo e diretor de incorporação, em teleconferência sobre os resultados do 3º tri/10. Lucro Líquido (em milhões) recaída da economia mundial, pode ser encarada como fator de risco para todo o setor imobiliário. Ainda assim, devido a seu nicho de atuação, a EZTEC seria uma das empresas menos prejudicadas. imobiliário aquecido e a crescente concorrência em São Paulo devem dificultar a descoberta de áreas com alta rentabilidade. O desempenho da economia doméstica também tem sido um forte aliado do setor imobiliário. O aumento da renda e do nível de emprego, estimulados pela ampliação da oferta de crédito, justificam o boom imobiliário no Brasil, iniciado depois da crise do subprime em 2008. Uma piora do cenário doméstico, seja por motivos internos ou por uma Para os próximos três anos, as expectativas são altamente positivas, mesmo diante dos riscos apontados. Grande parte da receita capturada nos dois últimos anos ainda não foi retratada em seus balanços, já que o método POC de reconhecimento de receita, adotado pelas construtoras e incorporadoras de capital aberto, acompanha a evolução das obras. No final do ano passado, a EZTEC divulgou seu guidance para 2011, em que sua administração projeta um VGV de lançamento entre R$ 1,0 bilhão e R$ 1,2 bilhão, o que representaria um crescimento entre 12,7% e 35,3% sobre 2010. Em suma, as ações da EZTEC nos parecem uma excelente opção de investimento, com uma boa relação de risco e retorno.
Página 10 A cada hora vai aparecer um problema e você diz: incorporadora é uma fábrica de problema. O problema aparece, solucionamos. É isso que sabemos fazer, para isso estamos aqui Silvio Ernesto Zarzur, vice-presidente executivo e diretor de incorporação, em teleconferência sobre os resultados do 3º tri/10. José Góes Formado em Economia e mestre em Matemática, o analista atua no mercado financeiro há mais de 15 anos e possui vasta experiência em operações de Renda Variável e Derivativos. É certificado pela Apimec como analista de investimentos sob o CNPI 699. AVISO LEGAL Este relatório foi elaborado por analistas de investimentos vinculados à Alpes CCTVM S.A. ("Alpes"). Este documento não pode ser reproduzido ou distribuído sem a autorização expressa da Alpes. Este relatório é baseado em informações disponíveis ao público. As informações contidas neste relatório são consideradas confiáveis na data em que este relatório foi publicado. No entanto, nem a Alpes nem os analistas responsáveis pela elaboração deste relatório respondem pela veracidade, integridade ou exatidão das informações aqui contidas. Este relatório não representa oferta de negociação de valores mobiliários ou outros instrumentos financeiros. As opiniões contidas neste relatório são baseadas em julgamentos e estimativas, estando, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio e não garantem que o mesmo cenário e evolução ocorra no futuro. Os analistas responsáveis pela elaboração deste relatório declaram, nos termos do artigo 17 da Instrução CVM nº. 483/10, que: (I) suas recomendações refletem única e exclusivamente suas opiniões pessoais e que foram elaboradas de forma independente e autônoma, inclusive em relação à Alpes; (II) são titulares de valor mobiliário objeto do relatório de análise, no caso, José Góes, enquanto pessoa física, mantém posição em EZTEC3; (III) não mantém vínculo com qualquer pessoa natural que atue no âmbito das sociedades cujos valores mobiliários foram alvo desta análise; (IV) seu cônjuge ou companheiro, seja direta ou indiretamente, em nome próprio ou de terceiros, não é titular de valores mobiliários objeto do relatório; (V) seu cônjuge ou companheiro, não está direta ou indiretamente envolvido na aquisição, alienação ou intermediação de valores mobiliários objeto do relatório; (VI) seu cônjuge ou companheiro, não tem direta ou indiretamente, qualquer interesse financeiro em relação ao emissor objeto do relatório, exceto pelo disposto no parágrafo único do art. 4º; e (VII) a remuneração do analista seja, direta ou indiretamente, não é influenciada pelas receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela Alpes. As estratégias de investimentos, informações e análises constantes deste relatório têm como único propósito fomentar o debate de idéias entre os analistas de investimentos da Alpes e as pessoas a quem este documento se destina. Os destinatários devem, portanto, desenvolver suas próprias análises e estratégias de investimentos. Os ativos e instrumentos financeiros referidos neste relatório podem não ser adequados a todos os investidores. Este relatório não leva em consideração os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades específicas de cada investidor. Investimentos em ações representam riscos elevados e sua rentabilidade passada não assegura rentabilidade futura. Investimentos em derivativos guardam volatilidade intrinsecamente alta, podendo acarretar perdas superiores aos valores investidos. Operações com alta volatilidade, incluindo investimentos em ações e derivativos, devem ser realizadas apenas por investidores experientes e cientes de seus riscos. A Alpes se exime de qualquer responsabilidade por eventuais perdas, diretas ou indiretas, oriundas da utilização deste relatório e de seu conteúdo. Informações adicionais sobre quaisquer sociedades, valores mobiliários ou outros instrumentos financeiros objeto desta análise podem ser obtidas mediante solicitação.