São Paulo - SP, abril de 2009 IDEALIZAÇÃO DA PROPOSTA: CONDOMINIO URBANO DE SANTA IFIGÊNIA Responsável: E. P. Bichara Dabaghie Consultores: Edno Araujo de Oliveira George Washington Texeira António M. Rodrigujes da Silva Versão 2
IDEALIZAÇÃO DA PROPOSTA CONDOMÍNIO URBANO DE SANTA EFIGENIA A área escolhida representa um local privilegiado pela localização, em especial pelas infra-estruturas de transporte: duas estações ferroviárias, 2 linhas de metrô, próxima da maior autopista da cidade, a Marginal Tieté, rodeada por amplas avenidas, e uma representação de importante fatia das atividades do centro comercial da cidade. E importante também destacar que essa área se constitui hoje no 3º maior faturamento de impostos da cidade de São Paulo que poderá obter alto crescimento com a proposta ora apresentada. Outro aspecto importante da proposta é a possibilidade de tornar independente esta área, pois é circundada por largas avenidas e com possibilidade de absorver o trafego que chegar a se desenvolver, independente dos problemas que sempre se tem nos acessos aos grandes e movimentados prédios. Estas considerações levam a idealizar uma proposta como centro comercial integral e não unicamente como um local de re-locação do atual comércio que caracteriza a rua Santa Efigênia e suas redondezas. Serão incorporados outros segmentos que atualmente estão precisando de revitalização (que representa, ao mesmo tempo, um mundo ávido de novidades) e nada melhor que se incorporassem a uma área que lhes dá essas oportunidades e comodidades. Será necessário por esse motivo determinar o potencial geral das regiões vizinhas ou de outros setores que se interessem em se agregar. O presente estudo indica a possibilidade de alocar todo o comercio atual na galeria magna no eixo da rua Santa Efigênia, o que deixará o restante da área, ao redor de 50 hectares, para os demais empreendimentos. Por outro lado, o horizonte desta proposta é praticamente desconhecido ou difícil de avaliar, pensando dessa maneira. Sabe-se que a previsão inicial para a expansão da Santa Efigênia era de mil pontos de comércio para a época atual, mas já estão em três mil, aproximadamente. 2
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PONTOS E BASES O esquema a seguir consta de 8 (oito) prédios, sendo quatro poliédricos e quatro redondos e duas galerias magnas. A maior é cilíndrica ocupando o centro do projeto. Rodeando essa torre, existirá uma Galeria Magna (Mall, como a chamam os americanos) e a outra seguindo o eixo da Rua Santa Efigênia. O arquiteto tem plena liberdade para desenvolver o esquema, na qual estarão amarradas, como diretivas básicas, amplos jardins, áreas recreativas e culturais, de lazer, etc. ALGUNS NÚMEROS Assumir-se-á como Área de Proposta para o Projeto, a compreendida pelas avenidas Rio Branco, Duque de Caxias, Rua Mauá, e avenidas Prestes Maia, Senador Queiros, Cásper Líbero e Ipiranga, que representam 640 mil metros quadrados, aproximadamente. Área total: 64 hectares, ou seja, 640.000 m² Área destinada a arruamento, área verde, praças e lazer: 20% do total, ou seja, 128.000 m² Área destinada a Prefeitura de São Paulo: 05%, ou seja, 32.000 m² ] Área destinada à construção: 640.000 X 6 vezes = 3.840.000 m², considerando que a Prefeitura tem direito a considerar seu potencial construtivo. Tomando um índice de 1:6, vale dizer 6 metros de construção por um metro quadrado de terreno, ter-se-ão 3,900 milhões de metros quadrados, dos quais, considerando outros usos como arruamentos, que resultarão em 3,1 milhões de metros quadrados disponíveis para construção, destinados aos prédios. A Torre Central de 100 andares, e 120 metros de diâmetro médio, terá 11,3 mil metros quadrados por andar. 4
Área total: 1,1 milhões de metros quadrados. As Torres Menores comportarão 1,2 milhões de metros quadrados ou seja 400 mil metros quadrados cada uma. Tomando-se 120 metros de diâmetro médio ter-se-ão 11,3 mil metros quadrados por andar, o que dá 35 andares por torre. Aos 4 prédios poliédricos, se destinarão 800 mil metros quadrados ou seja 200 mil metros quadrados em cada prédio. Tomando 60 metros de lado em média, ter-se-ão 3600 metros quadrados por andar, o que resulta em 55 andares por prédio. Galerias, estacionamentos especiais, edifícios públicos e outros usos. O remanescente se destinará a galerias, estacionamentos e outros usos Para efeito de dar uma idéia da grandeza dos valores de comercialização, assumir-se-á em R$ 600,00 como valor médio de cada metro quadrado do condomínio, que representará para o total dos 640 mi de metros quadrados = R$ 384 milhões. Considerando-se como projeto especial, poderia se obter um índice de aproveitamento de 6:1, vale dizer que por cada metro quadrado de terreno será permitido construir 6 m². Considerando que o condomínio construirá seus prédios com a melhor tecnologia e mais alta qualidade e modernismo, similar aos prédios de alto padrão da Avenida Berrini, onde se encontram imóveis vendidos em até R$ 9 mil o metro quadrado, ter-se-á 3,9 milhões de metros quadrados de construção, ou seja, para o empreendimento: 3,9 milhões x 9 mil R$ /m², um montante de R$ 35 bilhões, aproximadamente. SINOPSE DA PROPOSTA Sobrelojas comerciais Todos os prédios terão dois andares para sobrelojas comerciais. 5
Galerias Magnas (Shopping Mall) O projeto terá duas galerias. Uma delas terá por eixo a rua Santa ifigênia, com um comprimento de 800 metros aproximadamente. Nela se relocarão praticamente todas lojas existentes na área Proposta, por tanto se fará o dimensionamento dela logo apos o levantamento dos dados para determinar as necessidades de espaço desse comercio. A outra rodeia a Torre Central e está ligada a todos prédios, possivelmente em três níveis. O comprimento total deverá ser superior a 1200 metros. Terá 30 metros de largura, já que cada loja (módulo) terá 3 metros por 5 metros, uma de cada lado e outra central dupla da mesma dimensão no centro, deixando um corredor a cada lado de 5 metros e livre até o teto da galeria. A altura de cada nível será de 4,50 metros. Estes números são unicamente ilustrativos já que estarão atrelados a realidades do projeto definitivo. Avenida de distribuição de trafego interno Existirá uma avenida de distribuição do trafico interno na borda de todo o terreno. Os acessos a essa avenida serão estudados especificamente. Destino dos prédios No começo se pensou de esquematizar um prédio para cada segmento comercial da atual Santa Efigênia, mas com a idéia de transformar o condomínio num centro comercial da cidade, pelo momento não terá destino. Praças, jardins, áreas de lazer e entretenimentos Ficará a vontade do programador. 6
Estacionamento Existirão áreas exclusivas para estacionamento, como um mínimo de 12.000 carros, fora àqueles inerentes aos prédios. PROGRAMA EXECUTIVO REVITALIZADOR A presente Proposta tem como base dar linhas de ação para a idealização do um projeto, que tenha como objetivo principal retomar a dinâmica e força que se foi perdendo e destruindo ao mesmo tempo todo o que o pioneirismo paulista tinha criado até então: o CENTRO ECONÓMICO E FINANCEIRO DE SÃO PAULO e dito com mais propriedade do Brasil, tudo dependendo da forma de encará-lo. As qualidades de empreendedorismo dos executivos do Centro São Paulo foram descaracterizando-se de tal forma que em lugar de encontrar solução para a demanda crescente de espaço e equipamento para absorvê-las, foram ignorados, o que motivou que esse potencial fosse obrigado a fugir e se refugiar em outros setores da cidade. Assim, se observou inicialmente um deslocamento para a avenida Paulista e áreas circunvizinhas, posteriormente para a avenida Faria Lima e mais recentemente para avenida Berrini e seguramente irá se repetir esse rito até aparecer mentes mais claras e conscientes para conter essa hemorragia de expansão espontânea de hoje. Esse despertar que se observa, começou poucos anos atrás com a criação de um novo embrião que restitua ao CENTRO ECONÓMICO E FI- NANCEIRO DE SÃO PAULO seu antigo esplendor. Mas aí aparece o maior dilema. Qual será a força a aplicar para destruir essa inércia que vem sufocando quaisquer tentativas de revitalizar o centro? O presente trabalho seguramente não será o escolhido para executar o programa que estão procurando os responsáveis da condução da vida administrativa e econômica da cidade, mas se está seguro que trará alguns lampejos que nortearão a essas mentes na consecução da meta desejada. 7
Com essa idéia é que se montou um programa com o intuito de colaboração para o projeto NOVA LUZ, já que foi esta expressão que motivou a apresentação desta linha de raciocínio, que se espera seja suficientemente substanciosa para iluminar o caminho para alcançar a meta anelada. O CENTRO ECONÔMICO E FINANCEIRO DE SÃO PAULO perdeu sua identidade e se faz necessário resgatá-la, mas não será com paliativos ou com medidas temerosas que se conseguirá o objetivo. As forças concorrentes, que um dia pertenceram aos que saíram, têm demonstrado que não são fáceis de se convencer para retornar ao local donde um dia se sentiram obrigados a abandonar. A proposta deverá ser bem calibrada para que possam ter efeitos, se não se correrá o risco de ver afundado todo intento de revitalizar o CENTRO. A PROPOSTA Como se especificou, trata-se de uma proposta máxima, mas tem várias características que permitem se adaptar a qualquer das hipóteses pretendidas. Trata-se de um programa calibrável, elástico. Os prédios, por exemplo, poderão ter sua altura reduzida adaptando-a ao programa que se achar conveniente. Poderá também ser projetada para ser construída em uma ou mais etapas, de acordo coma oferta ou demanda de metro quadrado de construção que se pautar. É uma proposta que tem necessidade de criar um Grupo de Trabalho que permita encaixá-lo dentro dos horizontes que se fixem ou dentro das expectativas que se criarão. Uma hipótese deverá estar presente, não se pode misturar dentro de um mesmo projeto setores velhos, corroídos, cancerosos com uma nova e moderna realidade. É por esse motivo que a proposta foi caracterizada por ter um entorno bem definido por grandes avenidas que delimitam bem o contorno, elas fixam a linha de contenção, administração e proteção: a criação do CONDOMÍNIO URBANO. 8
Prefeitura de São Paulo no condomínio Santa Ifigênia A PM de São Paulo entra como parceira no condomínio urbano SANTA IFIGÊNIA, devido a sua presença no condomínio por pertencer-lhes aos espaços públicos que serão incorporados ao projeto, ou seja, ruas, infraestrutura, e equipamentos. Com esta participação, a mesma terá uma área equivalente ao seu aporte, estimada em 05% (cinco por cento), nos quais poderá construir sua nova sede, e amplos espaços para suas Secretárias e outros serviços. O restante da área será das sociedades que serão abertas para cumprir o papel focado nos resultados, ou seja: Uma Sociedade vinculada ao condomínio (tipo consórcio). Outra Sociedade, independente e geradora e administradora dos negócios paralelos. Sociedade de Consórcio Consiste dos proprietários de imóveis do projeto, ou aplicadores, os quais aplicarão recursos em cotas ou no valor dos imóveis, que serão proporcionais ao metro quadrado do valor de avaliação em 01 de janeiro de 2008, podendo o proprietário receber a mesma metragem de seu imóvel em ações do consórcio. Obs: em caso de haver contrato de locação e atividade comercial, o locatário receberá, uma indenização, a ser definida pelo Grupo de Trabalho e seu contrato de locação, estará congelado até o reinicio das atividades e será reiniciado após a conclusão da nova construção. Para efetivar o Empreendimento, ter-se-á uma Incorporadora, que atuará dentro dos padrões e leis em vigor, podendo realizar permutas ou dar aval dos terrenos, para obtenção de recursos, se for necessário. Serão incorporadas no empreendimento, todas as passarelas, passagens subterrâneas, integrando a região diretamente com as estações do metro, trens e ônibus urbanos, por conta do consórcio. 9