Produção do Espaço Urbano Condomínios horizontais e loteamentos fechados em Cuiabá-MT

Produção do Espaço Urbano Condomínios horizontais e loteamentos fechados em Cuiabá-MT

Conselho Editorial Profa. Dra. Andrea Domingues Prof. Dr. Antônio Carlos Giuliani Prof. Dr. Antonio Cesar Galhardi Profa. Dra. Benedita Cássia Sant anna Prof. Dr. Carlos Bauer Profa. Dra. Cristianne Famer Rocha Prof. Dr. Eraldo Leme Batista Prof. Dr. Fábio Régio Bento Prof. Dr. José Ricardo Caetano Costa Prof. Dr. Luiz Fernando Gomes Profa. Dra. Magali Rosa de Sant Anna Prof. Dr. Marco Morel Profa. Dra. Milena Fernandes Oliveira Prof. Dr. Ricardo André Ferreira Martins Prof. Dr. Romualdo Dias Prof. Dr. Sérgio Nunes de Jesus Profa. Dra. Thelma Lessa Prof. Dr. Victor Hugo Veppo Burgardt 2016 Vânia da Silva Direitos desta edição adquiridos pela Paco Editorial. Nenhuma parte desta obra pode ser apropriada e estocada em sistema de banco de dados ou processo similar, em qualquer forma ou meio, seja eletrônico, de fotocópia, gravação, etc., sem a permissão da editora e/ou autor. S5861 Silva, Vânia da Produção do Espaço Urbano: Condomínios horizontais e loteamentos fechados em Cuiabá-MT/Vânia da Silva. Jundiaí, Paco Editorial: 2016. 116 p. Inclui bibliografia. ISBN: 978-85-462-0107-5 1. Espaço Urbano 2. Cidades 3. Direito à cidade 4. Condomínios. I. Silva, Vânia da. CDD: 720 Índices para catálogo sistemático: Propriedade (terra, casa, direito de água, condomínios, aluguel, compra, venda, transferencia, etc.) Propriedade 346.04 pública e privada Arquitetura 720 IMPRESSO NO BRASIL PRINTED IN BRAZIL Foi Feito Depósito Legal Av. Carlos Salles Block, 658 Ed. Altos do Anhangabaú, 2º Andar, Sala 21 Anhangabaú - Jundiaí-SP - 13208-100 11 4521-6315 2449-0740 contato@editorialpaco.com.br

Para Manoel, Honorita, Vanda, Vanderlei, Ana Rubia, Miguel, Mariana e Wagner

Você sabe melhor do que ninguém, sábio Kublai, que jamais deve confundir uma cidade com o discurso que a descreve. Contudo, existe uma ligação entre eles... (Ítalo Calvino, Cidades Invisíveis)

Sumário Prefácio...11 Introdução...15 CAPÍTULO 1 A produção do espaço urbano e seus agentes...19 1. A Produção do Espaço Urbano...19 2. Os Produtores do Espaço Urbano...28 CAPÍTULO 2 O mercado dispõe de uma mercadoria: terra urbana...39 1. A Renda da Terra Urbana...45 2. Terra Urbana: Valor de Uso e Valor de Troca...49 CAPÍTULO 3 Função social da cidade e da propriedade: um caminho para o direito à cidade...53 1. Segregação Socioespacial...64 CAPÍTULO 4 Condomínios e loteamentos...69 1. Loteamentos Segundo a Legislação Federal...72 2. Condomínios Horizontais Segundo a Legislação Federal...73 3. Condomínios Horizontais Segundo a Legislação Municipal...75 4. Loteamento Fechado...78 5. Discussão Acerca da Natureza dos Empreendimentos...80 CAPÍTULO 5 A evolução legal do perímetro urbano de Cuiabá e a implantação dos condomínios horizontais e loteamentos fechados...89 1. Condomínios Horizontais e Loteamentos Fechados em Cuiabá-MT...96 Considerações Finais...105 Referências...109

Prefácio Foi com imenso prazer que aceitei o convite para prefaciar o livro Produção do Espaço Urbano: condomínios horizontais e loteamentos fechados em Cuiabá, de Vânia da Silva. Essa satisfação decorre do fato de que o livro oferece importantes contribuições para a compreensão da produção recente do espaço urbano da cidade de Cuiabá, partindo da análise de dois tipos de empreendimentos particulares, os condomínios horizontais e os loteamentos fechados, construídos em áreas de expansão do perímetro urbano, com extensão de mais de 30.000 m 2. Tive a alegria de ser orientadora da sua dissertação de mestrado, intitulada Produção do Espaço Urbano: condomínios horizontais e loteamentos fechados em Cuiabá, no período de 2009 a 2011, no Programa de Pós-Graduação em Geografia do Instituto de Ciências Humanas e Sociais da Universidade Federal de Mato Grosso, Campus de Cuiabá, o mesmo estudo que agora vejo transformado em livro. Lembro-me da sua trajetória, desde o desenvolvimento inicial do seu projeto de pesquisa, e do seu afinco e dedicação aos estudos das obras de referências clássicas e contemporâneas que explicam a produção do espaço urbano das cidades capitalistas e do seu empenho na pesquisa de campo para obter informações sobre a criação e aprovação desses empreendimentos nos orgãos de gestão municipal, que criou leis para dar respaldo legal a esses empreendimentos. Vânia da Silva analisa esse fenômeno urbano recente no Brasil, apresentado como um produto alternativo de moradia pelo mercado imobiliário para classes sociais abastadas, capitalizadas, que podem pagar os altos preços de um lote nesses empreendimentos. São projetos idealizados e comercializados como espaços que oferecem um modo de vida seguro, com fortificações e segurança privada interna, que oferece a quem compra, qualidade de vida, por in- 11

Vânia da Silva corporar elementos naturais como lagos e áreas verdes, seguindo os modelos de lifestyle communities americanos. Esses espaços, que se assemelham aos gated community das cidades norte americanas, são criados em grandes extensões de terra, glebas afastadas das áreas centrais e caóticas das cidades, e são fechados com muros que bloqueiam o acesso público a ruas, calçadas, áreas verdes, parques, parques infantis. Espaços que, sem os muros, poderiam ser compartilhados por todos os moradores de um bairro ou de uma cidade e que, pelo alto custo, só pode ser consumido por uma parcela de moradores capitalizados. Esse tipo de empreendimento traz para o debate sobre a problemática urbana a produção do espaço urbano como um produto social, do qual participa um leque de atores com objetivos diferentes e, consequentemente, com um conjunto de diferentes usos: residencial, comercial, industrial, lazer, especulação imobiliária. Porém, a posse de lotes não é realizada de modo igualitário, ocorre uma apropriação desigual por proprietários individuais mais capitalizados. No Brasil, e particularmente na cidade de Cuiabá, o surgimento desse tipo de empreendimento se põe na contramão da função social da cidade e da propriedade que, ao invés de ocupar áreas livres nas regiões urbanizadas, é criado em áreas distantes, fora do perímetro urbano, exigindo gestões diretas e indiretas do Estado, tanto em nível federal quanto municipal. Essas gestões aparecem na forma de investimentos públicos, seja com financiamentos dos agentes produtores desse espaço, ou dos compradores dos lotes individuais, ou de modo indireto, com a criação de leis que regulam a ampliação do espaço urbano, para legalizar sua inserção no perímetro urbano, ou com investimentos públicos, como vias de acesso, ampliação de redes de água, energia elétrica e saneamento urbano. Esses investimentos poderiam ser utilizados em áreas já ocupadas por parcela de moradores da classe trabalhadora, que não dispõem de infraestrutura, saneamento básico e equipamentos coletivos. Esses empreendimentos podem ser entendidos como enclaves urbanos, segregam e aprofundam as desigualdades sociais na cida- 12

Produção do Espaço Urbano de, privilegiando a sua posse por determinadas classes sociais, contrariando as prerrogativas que levaram as cidades a serem espaços democráticos nos quais, em princípio, todo cidadão teria direito aos seus usos e funções, sobretudo dos espaços públicos. A produção do espaço urbano, por meio desses empreendimentos, nega a função social e o direito à cidade com fortificação de espaços que, ao invés de unir, separa e segrega, ampliando as desigualdades de acesso aos espaços públicos e promovendo distanciamento social. A autora, utilizando uma linguagem clara e explicativa, conduz o leitor à compreensão de quem são os agentes que produzem o espaço urbano e como atuam esses agentes com a anuência do Estado. E como a terra, base material do solo urbano onde se constroem as edificações urbanas, é apropriada e transformada em mercadoria cara e rara, sujeita não à sua função social, mas às regras do mercado imobiliário, modificando seus valores de uso e troca e promovendo renda diferencial, que no caso dos loteamentos fechados ou condomínios horizontais, se tornam negócios altamente lucrativos. O ponto alto das contribuições desta obra encontra-se na análise da legislação que regulamenta o parcelamento do solo para fins urbanos, com destaque para o estudo de duas leis federais: a de nº 6.766/1979, que trata de loteamentos, e a de nº 4.591/1964, que dispõe sobre condomínios horizontais, contrapondo a essa legislação federal a Lei Municipal nº 056/1999, que dispõe sobre os condomínios horizontais, indicando que a legislação municipal está dissonante com a lei federal. A autora indica que os loteamentos fechados são criados como uma figura jurídica híbrida entre o loteamento e o condomínio horizontal, que não possui respaldo na legislação federal. Mas suas contribuições vão além, ao mostrar a polêmica que existe nessa figura jurídica, com juristas contrários e favoráveis a essa legalidade. O livro traz outras importantes contribuições que com certeza os leitores descobrirão, sendo um trabalho que não se restringe aos estudos no âmbito acadêmico. Indico a leitura a todos os que bus- 13

Vânia da Silva cam compreender a produção recente do espaço urbano das cidades brasileiras, com destaque para esse tipo de empreendimento. Dra. Marinete Covezzi Professora Associada III do Departamento de Sociologia e Ciência Política ICHS UFMT, ex-professora do Programa de Pós-Graduação em Geografia ICHS-UFMT 14

Introdução De modo simplificado podemos dizer que as cidades são resultado do processo de urbanização. Tal afirmação, embora seja verdadeira, é insuficiente para explicar a produção desses espaços, que são, por excelência, intitulados como espaços urbanos. Afirmar que o espaço que constitui a cidade é um espaço urbano, não é simplesmente adjetivar esse espaço, pois o urbano é um conceito que exprime um modo específico de produzir, que vai além da dimensão econômica, imbricando igualmente no modo de viver, de se relacionar, enfim, de conceber esse espaço, portanto envolve a materialidade e a subjetividade. Dessa forma, a produção espacial neste livro é vista de forma dialética e complexa. No sistema capitalista as relações econômicas são realizadas por meio da mercantilização, ou seja, através da compra e venda. Seguindo essa ótica capitalista a produção do espaço urbano acontece nos mesmos moldes, tudo se transforma em mercadoria, a terra, a água, as localizações, as áreas verdes, etc. Os anúncios publicitários dos empreendimentos imobiliários demonstram muito bem como esses atributos, o contato com o verde, a localização do empreendimento, são características que os diferenciam, tornando-os mais atrativos e mais valorizados do ponto de vista comercial. Os espaços são produzidos visando lucro e ignorando a função social da cidade e da propriedade 1. O direito pleno sobre o espaço construído fica restrito apenas a uma parte da sociedade. Dessa forma, é na cidade que se encontram as bases fundamentais para a compreensão da sociedade capitalista, por meio das relações estabelecidas na produção desse espaço. 1. De acordo com o Inciso primeiro do artigo 2º do Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001, a função social da cidade e garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações. 15