FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO EM PORTUGAL EM 1993

INSTITUTO SUPERIOR DE CIÊNCIAS DO TRABALHO E DA EMPRESA Dissertação no Mestrado em Ciências Empresariais na dominante de Gestão do Design FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO EM PORTUGAL EM 1993 Raul Manuel da Silva Laureano Lisboa, Abril de 1995

«A imaginação é mais importante que o conhecimento.» Dissertação realizada sob a orientação do Professor Auxiliar Convidado António Gomes Mota do Instituto Superior de Ciências do Trabalho e da Empresa

ÍNDICE Pág. I - INTRODUÇÃO...6 II - APRESENTAÇÃO DO SECTOR 1 - CONCEITO...9 2 - TIPOLOGIA DOS FII... 13 3 - COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DOS FII... 15 4 - ANÁLISE DO SECTOR 4.1 - O SURGIMENTO DOS FII... 17 4.2 - OS FII EXISTENTES... 18 4.3 - COMPARAÇÕES COM OUTROS PRODUTOS FINANCEIROS... 20 4.4 - ANÁLISE DE COMPETITIVIDADE 4.4.1 - ANÁLISE CONCORRENCIAL... 23 4.4.1.1 - Posição de força dos fornecedores... 24 4.4.1.2 - Posição de força dos clientes... 25 4.4.1.3 - Ameaça de entrada de novos concorrentes... 26 4.4.1.4 - Ameaça de chegada de produtos de substituição... 27 4.4.1.5 - Rivalidade entre as empresas do sector... 28 4.4.2 - QUESTÕES ECONÓMICAS INFLUENCIADORAS DOS FII... 29 4.5 - O REGIME FISCAL E SUA EVOLUÇÃO... 34 III - ESTUDOS 1 - O MERCADO IMOBILIÁRIO 1.1 - A DIVERSIFICAÇÃO... 38 1.2 - A EVOLUÇÃO DO MERCADO 1.2.1 - AS «VACAS GORDAS» (1987-1990)... 39 1.2.2 - A CRISE (1991-1994)... 40 1.2.2.1 - Mercado de escritórios - Lisboa... 41 1.2.2.2 - Mercado de habitação - Lisboa... 44 1.2.2.3 - Mercado de espaços comerciais - Lisboa... 45 1.2.2.3 - Mercado de armazéns - Grande Lisboa... 45

2 - ESTUDO DE COMPOSIÇÃO DE CARTEIRAS... 47 2.1 - COMPONENTE IMOBILIÁRIA DA CARTEIRA 2.1.1 - QUANTO À FUNÇÃO... 50 2.1.2 - QUANTO À ÁREA GEOGRÁFICA... 51 2.1.3 - QUANTO AO ESTÁDIO DE DESENVOLVIMENTO... 56 2.2 - COMPONENTE MOBILIÁRIA DA CARTEIRA... 57 2.3 - FUNDOS ABERTOS VERSUS FUNDOS FECHADOS... 59 3 - DETECÇÃO DE GRUPOS HOMOGÉNEOS DE CARTEIRAS 3.1 - ANÁLISE DE CLUSTERS... 62 3.2 - ANÁLISE DE VARIÂNCIA... 66 4 - AVALIAÇÃO DA RENDIBILIDADE DOS FUNDOS ABERTOS 4.1 - ABORDAGEM GENÉRICA... 73 4.2 - OS ÚLTIMOS 8 MESES... 75 4.3 - O PERÍODO DE 1987 A 1993... 76 4.4 - RELAÇÃO ENTRE CARTEIRA E PERFORMANCE... 81 4.5 - CORRELAÇÃO LINEAR SIMPLES... 85 5 - DEFINIÇÃO DE UM ÍNDICE PARA O SECTOR... 87 IV - CONCLUSÕES... 92 BIBLIOGRAFIA... 96 ANEXOS

QUADROS Pág. II Apresentação do sector 1 Limitações à composição do património... 16 2 Evolução dos fundos de investimento imobiliário... 19 3 Características dos fundos existentes em 31/Março/1994... 19 4 Fundos imobiliários versus outros produtos... 21 5 Evolução dos de investimento mobiliário em número... 22 6 Evolução dos fundos de investimento mobiliário em valor... 23 7 Taxas de crescimento do PIB... 30 8 Indicadores económicos... 31 9 Influência nos FII de variáveis exógenas... 32 10 Títulos nacionais na posse de não residentes... 33 11 Incidência fiscal nos fundos imobiliários... 37 III Estudos 12 Actualização das rendas prediais... 40 13 Preços de escritórios em Lisboa... 41 14 Taxas de desocupação de escritórios... 42 15 Cidades preferidas pelos empresários... 43 16 Preços da habitação em Lisboa... 44 17 Preços dos espaços comerciais em Lisboa... 45 18 Valor das aplicações dos FII em 31/Dezembro/1993... 48 19 Distribuição dos imóveis por função... 50 20 Distribuição geográfica dos imóveis... 52 21 Distritos preferidos pelos fundos de investimento imobiliário... 55 22 Grupos de produtos financeiros... 58 23 Composição dos grupos homogéneos... 66 24 Análise de variância... 67 25 Performance dos fundos abertos - rendibilidade e desvio-padrão... 75 26 Rendibilidades Anuais... 80 27 Análise de variância - rendibilidade e desvio-padrão... 81 28 Os melhores e os piores fundos quanto à rendibilidade... 84 29 Coeficientes de correlação... 86 30 Fundos representados no índice FII... 90 31 Evolução do índice FII... 91

GRÁFICOS Pág. III Estudos 1 Evolução das aplicações... 47 2 Carteira imobiliária... 56 3 Distribuição da carteira imobiliária... 57 4 Carteira mobiliária... 58 5 Distribuição da carteira mobiliária por grupos... 59 6 Carteira mobiliária - fundos abertos / fundos fechados... 60 7 Carteira imobiliária - fundos abertos / fundos fechados... 60 8 Evolução das aplicações - fundos abertos / fundos fechados... 61 9 Carteira mobiliária por grupos homogéneos... 71 10 Carteira imobiliária por grupos homogéneos... 71 11 Evolução do valor patrimonial líquido das unidades de participação77 12 Evolução do valor patrimonial líquido das unidades de participação78 13 Evolução do índice FII... 90 FIGURAS Pág. II Apresentação do sector 1 Modelo de Porter... 24 III Estudos 2 Distribuição do investimento imobiliário dos FII por distritos em 31/Dezembro/1993... 54 3 Dendrograma... 65 4 Árvore de agrupamento... 65 5 Dendrograma - grupos homogéneos de performance... 83

I - INTRODUÇÃO Fundos de Investimento Imobiliário em Portugal no ano de 1993 é o tema de um trabalho de investigação, realizado no âmbito do Mestrado em Ciências Empresariais, na dominante de Gestão do Design, promovido pelo INDEG/ISCTE (Instituto para o Desenvolvimento da Gestão Empresarial / Instituto Superior de Ciências do Trabalho e da Empresa), visando a obtenção do grau de Mestre. A escolha do tema do trabalho resultou fundamentalmente de dois factos:? o primeiro de ordem motivacional do autor pelo mundo das finanças e, em particular, pelos diferentes produtos financeiros que se encontram à disposição dos investidores/aforradores.? o segundo resulta não só da constatação de que os fundos de investimento imobiliário são praticamente desconhecidos do grande público, apesar do número de fundos em actividade ter aumentado bastante nos últimos anos, como do muito pouco que tem sido escrito sobre este produto. Como consequência da existência de pouca «literatura» sobre os fundos imobiliários, é objectivo deste trabalho estudar com a profundidade possível este sector, bem como elaborar uma análise de composição de carteiras e de rendibilidades dos principais fundos. Como em qualquer trabalho de investigação, a grande dificuldade reside na obtenção de dados, quer qualitativos, quer quantitativos. Esta situação tornase mais complicada quando algumas pessoas com a possibilidade de contribuírem para um bom trabalho não recebem os investigadores ou, quando o fazem, escondem as principais informações. Nesta investigação tal situação repetiu-se constantemente, pelo que a recolha dos dados quantitativos teve que ser feita consultando os boletins de cotações da Bolsa de Valores de Lisboa, ficando pois sujeita a eventuais erros de publicação, enquanto os dados de carácter qualitativo foram obtidos através de entrevistas com pessoas ligadas ao sector. Pág. 6

Para além de uma breve introdução e da síntese das principais conclusões obtidas, este trabalho encontra-se dividido em duas partes distintas. Numa primeira parte, procura-se caracterizar o meio envolvente em que a actividade dos fundos de investimento imobiliário se desenrola e qual o seu impacto no desempenho dos fundos. Na segunda parte, são caracterizadas as carteiras dos fundos, procurando, ao mesmo tempo, detectar grupos de fundos abertos com carteiras e rendibilidades semelhantes. Em anexo encontram-se todos os dados quantitativos utilizados na elaboração deste trabalho. No total, cerca de 99 páginas, 25 mil palavras e 141 mil caracteres. Fica a esperança de que todo este trabalho venha contribuir de alguma forma para um maior conhecimento e desenvolvimento deste produto financeiro. Por fim, é meu desejo agradecer a todos aqueles que, de algum modo, contribuíram para a realização deste trabalho. Ao INDEG/ISCTE e, em especial, à Drª Clementina Silva da Direcção do referido Instituto pela possibilidade que me deu de frequentar o mestrado e pelo constante incentivo para que o trabalho chegasse ao fim com todos os objectivos atingidos. Ao orientador da dissertação, Professor António Gomes Mota, por todo o seu empenho durante a execução do trabalho. À Professora Doutora Elizabeth Reis pela sua disponibilidade para esclarecer todas as dúvidas e, em especial, as relacionadas com o tratamento estatístico dos dados. A todas as Sociedades Gestoras que gentilmente colaboraram no difícil processo de recolha de informações. Um apreço muito especial para o Dr. Pág. 7

Pedro Gaivão da IMOVEST e para o Dr. Manuel José Valadas Gonçalves da SILVIP pelo interesse que demonstraram por este trabalho. Ao Dr. Nuno Melo Alves, consultor da P&I, por todos os esclarecimentos prestados sobre o sector imobiliário. À D. Susete Lourenço, responsável pela biblioteca da Bolsa de Valores de Lisboa, pela prontidão com que pôs à minha disposição todas as publicações produzidas pela Bolsa de Valores. Ao Sr. Rui Miguel Dória pelo processamento de texto e pela intodução dos dados no SPSS. Finalmente à minha família por todo o apoio logístico prestado, e, em especial, à minha mulher Teresa pelo incentivo que sempre me deu ao longo de todo o trabalho. Pág. 8

II - APRESENTAÇÃO DO SECTOR 1 - CONCEITO A legislação portuguesa contemplou pela primeira vez os fundos de investimento imobiliário no decreto-lei nº 246/85 de 12 de Julho, entretanto revogado. O decreto-lei nº 229-C/88 de 4 de Julho é o que actualmente regula os fundos, definindo, no seu artigo 2º, fundo de investimento como um «conjunto de valores resultantes de investimentos de capitais recebidos do público e representados por certificados de participação» tendo «por fim exclusivo a constituição de uma carteira diversificada de valores mobiliários ou imobiliários, permitindo a divisão dos riscos e a rentabilidade das aplicações». A administração dos fundos de investimento deve ser exercida por uma sociedade gestora, sendo, no entanto, possível 1 a gestão dos fundos por bancos comerciais ou de investimento e por sociedades de investimento. De acordo com a legislação, os fundos de investimento têm a si ligadas quatro entidades com funções diversas: sociedade gestora que tem a seu cargo a gestão colectiva das poupanças individuais dos participantes no fundo, aplicando-as profissionalmente em valores mobiliários, imobiliários ou monetários. A gestão colectiva do investimento procura articular da melhor forma a problemática do trinómio rendibilidade, risco e liquidez, para além de lhe ser atribuída uma série de vantagens e algumas desvantagens que o investidor directo, nos mercados mobiliários e imobiliários, não teria. Assim, verifica-se que, ao se juntar um conjunto de poupanças individuais num fundo de investimento, obtêm-se melhores condições para diversificar as aplicações e, consequentemente, para reduzir o risco, ao mesmo tempo que 1 Nos fundos de investimento fechados. Vide tipologia dos fundos, página 13. Pág. 9

o profissionalismo no investimento consegue aproveitar as boas oportunidades de investimento com custos de transacção suportados na aquisição e venda de activos minimizados, aumentando assim a rendibilidade do investimento. Por outro lado, os aforradores ficam com unidades de participação que são títulos com boa liquidez. No caso dos fundos fechados, a liquidez torna-se reduzida na medida em que poucos são os fundos que se encontram cotados nas Bolsas de Valores, e que, ainda assim, apresentam um volume de transacções muito baixo. Para além das vantagens 2 anteriormente referidas, poderão ser mencionadas outras que os investidores directos não teriam, como uma maior segurança no investimento conseguida pela existência de uma série de regras prudenciais e como a obtenção de benefícios fiscais na aquisição de imóveis (não pagamento de sisa e de contribuição autárquica). Como desvantagem principal para o participante do fundo temos o seu afastamento das decisões directas de gestão. Em conclusão poder-se-á dizer que o investimento indirecto no imobiliário, via subscrição de unidades de participação em Fundos de Investimento Imobiliário tem as vantagens do imobiliário directo e atenua as suas desvantagens; entidade depositária, normalmente um banco, que recebe em depósito e administra os valores detidos pelo fundo, ou seja, que tem a seu cargo o processamento das subscrições e resgates, a prestação de serviços de custódia, a administração de valores e a prestação de informação aos participantes no fundo; 2 Vide Peixoto, A. C. e Antunes, P. E., "Fundos de Investimento: análise, gestão e performance", Texto Editora, Lisboa, p.p. 18-19., 1993. Pág. 10

entidade comercializadora, normalmente um banco ou uma seguradora, que trata da comercialização do fundo (certificados de participação) junto dos potenciais participantes. Por vezes esta função é também desempenhada pela entidade depositária; entidade supervisora, que exerce supervisão e auditoria institucional sobre a actividade do fundo e das entidades gestores e depositárias. Paralelamente, colabora na produção dos regulamentos que delimitam a actividade dos fundos e contribui para a definição da fiscalidade aplicável sobre os rendimentos dos fundos. As entidades supervisoras são autoridades governamentais ou sob tutela governamental. Após o que já foi referido, convém esclarecer alguns conceitos estreitamente relacionados com os fundos: participantes, que são os aforradores particulares ou entidades colectivas que investiram no fundo; unidades de participação (UP), que são as partes que compõem o fundo e cuja posse confere ao participante a titularidade de uma parte correspondente do património de valores que compõe o fundo; certificados de participação (CP), que titulam as unidades de participação em múltiplos de dez. Os certificados podem ser físicos ou desmaterializados, e nominativos ou ao portador; valor patrimonial líquido (VPL), que corresponde ao valor pro-rata de cada unidade de participação em que se divide o património do fundo, calculada, em cada momento, pelo rácio do património líquido do fundo e o número de unidades de participação em circulação. O valor global do património é calculado mediante a valorização em função dos preços de mercado ou de outros que se convencionem adequados, do conjunto de valores integrantes do património. O valor patrimonial líquido, como o seu nome indica, é líquido das despesas correntes suportadas pelo fundo, incluindo a comissão de gestão todas as demais despesas que lhe sejam legalmente imputáveis; Pág. 11

valores imobiliários, que são os imóveis inscritos no registo predial como integrantes de um fundo de investimento e as participações superiores a 50% do capital de sociedades que tenham as suas acções cotadas nas bolsas de valores e que se dediquem exclusivamente à aquisição, venda, arrendamento e exploração de imóveis; avaliação do património do fundo, que é efectuada de forma distinta caso se esteja perante valores mobiliários (dinheiro e/ou títulos da dívida pública) ou imobiliários. Para as aplicações mobiliárias quantifica-se o dinheiro em carteira (numerário e depósitos bancários) e faz-se uma valorização dos títulos de dívida pública com base na sua cotação no mercado. Para os bens imóveis, a avaliação é feita por dois peritos independentes, nomeados de comum acordo entre a sociedade gestora e os depositários e aprovados pelo Banco de Portugal. Com base nessa avaliação e numa taxa de valorização previsional dos bens imobiliários em carteira, é obtida uma taxa de valorização diária que servirá de base para a avaliação da carteira imobiliária. É de referir que sempre que se façam aquisições, alienações ou alterações de valor de imóveis ter-se-á que obter previamente um parecer dos peritos independentes sobre o valor dos imóveis em causa; comissões, que são os valores debitados aos participantes no processo de comercialização e gestão do fundo e remuneram as entidades gestora, depositária e comercializadora. As comissões podem ser de subscrição, de resgate e de gestão; preço de subscrição, que é o preço a pagar por cada unidade de participação no momento do investimento. Esse preço corresponde ao valor patrimonial líquido do fundo acrescido eventualmente da comissão de subscrição, que poderá ir até aos 4%; Pág. 12

preço de resgate, que é o preço obtido por cada unidade de participação, aquando do seu reembolso. Este preço corresponde ao valor patrimonial líquido do fundo deduzido da comissão de resgate, caso esta seja cobrada. O resgate das unidades de participação terá que ser solicitado no mínimo 3 dias antes da data pretendida, sendo normalmente aumentado este prazo de acordo com o número de unidades de participação a resgatar 3. A comissão de resgate é bastante alta (até 4% do montante aplicado no fundo) para que as sociedades gestoras assegurem uma maior estabilidade das participações, uma vez que penaliza fortemente o desinvestimento por parte dos participantes. 2 - TIPOLOGIA DOS FII Dos vários critérios de distinção dos fundos de investimento imobiliário, apenas farei referência a dois, por serem aqueles que têm maior potencial analítico. Assim, temos segmentações baseadas: 1) na composição da carteira - pelo facto da legislação permitir, nos dois primeiros anos, aos fundos o não cumprimento sistemático dos rácios de estrutura de carteira, nomeadamente do mínimo de 75% do valor líquido global do fundo aplicado em valores imobiliários, existem no mercado fundos com carteiras predominantemente e até exclusivamente mobiliárias. Assim, e de acordo com este critério, teremos:? fundos líquidos, que são aqueles que não cumprem os rácios de estrutura, ou seja, têm carteiras mobiliárias;? fundos puros, que são aqueles que cumprem os rácios, ou seja, são verdadeiros fundos imobiliários; 3 Quando para efectuar o reembolso seja necessário proceder à alienação de valores imobiliários, o respectivo pagamento poderá ser efectuado até um prazo de 12 meses. Pág. 13

2) na liquidez oferecida ao subscritor - este critério poderá ser dividido em dois, se considerarmos que temos liquidez quer na possibilidade de resgatar os certificados a qualquer momento, quer no facto de recebermos rendimentos periodicamente. Assim poderemos classificar os fundos em:? abertos, que são aqueles cujo o número de unidades de participação pode variar de acordo com a procura do mercado, ou seja, são permitidas subscrições e resgates a qualquer momento;? fechados, que são aqueles que têm o número de unidades de participação fixado no momento da emissão 4, ou seja, só é possível resgatar as unidades no momento da liquidação do fundo. Estes fundos têm um período de vida pré-definido, findo o qual poderá ser liquidado ou transformado num fundo aberto;? de rendimento ou de distribuição, que são aqueles que periodicamente distribuem rendimentos aos participantes;? de capitalização ou de acumulação, que são aqueles que visam a valorização do capital através do reinvestimento dos proveitos gerados. É de referir que, ao analisar-se a questão da liquidez dos fundos, deve-se ter em conta se o fundo está ou não cotado 5 em bolsa. Em caso afirmativo, o participante pode alienar ou adquirir unidades de participação a qualquer momento, sabendo, no entanto, que o preço de alienação ou aquisição não tem qualquer garantia de estar de acordo com o valor patrimonial líquido do fundo em causa. 4 Podendo esse número ser elevado em condições previstas no regulamento de gestão do fundo. 5 O Fundo Hispano Imobiliário foi o primeiro fundo de investimento imobiliário a ter cotação na Bolsa de Valores, o que aconteceu a 4 de Janeiro de 1991, quatro meses depois do fecho do fundo com um capital de 2 milhões de contos. Pág. 14

Classificando os fundos por liquidez crescente, verificamos que temos quatro configurações possíveis: 1. fundos fechados de capitalização; 2. fundos fechados de distribuição; 3. fundos abertos de capitalização; 4. fundos abertos de distribuição. 3 - COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DOS FII De acordo com a portaria nº 422-B/88 de 4 de Julho o património dos fundos de investimento imobiliário, abertos ou fechados, só pode ser constituído por:? valores imobiliários;? numerário;? depósitos bancários;? títulos da dívida pública;? certificados de participação noutros fundos de investimento;? aplicações nos mercados interbancários. No que respeita aos rácios de estrutura, a legislação portuguesa já faz distinção entre os fundos abertos e os fundos fechados, apresentando-se da seguinte forma: Pág. 15

Quadro nº 1 Limitações à composição do património Limitações Um mínimo de 6% do valor líquido global do fundo será constituído por numerário, depósitos bancários, bilhetes do tesouro e aplicações nos mercados interbancários Os valores imobiliários não podem representar menos de 75% do valor líquido global do fundo Até 10% do seu valor líquido global, o património do fundo poderá ser constituído por terrenos destinados à execução de programas de construção, devendo, porém, ser alienados caso aqueles programas não tenham início no prazo de dois anos contados a partir da data da respectiva aquisição As participações superiores a 50% no capital de sociedades que se dediquem exclusivamente à aquisição, venda, arrendamento e exploração de imóveis, cotadas em bolsa, não podem representar mais de 25% do valor líquido global do fundo Não podem ser aplicados num único empreendimento mais de 20% do valor líquido global do fundo Fundos Fundos abertos fechados Sim Sim 6 Sim 6 Sim 6 Sim 6 Sim 6 Sim 6 Sim 6 É de referir que, apesar de ser possível por lei, as participações superiores a 50% no capital das sociedades que se dediquem exclusivamente à 6 As percentagens devem ser respeitadas a partir do início do terceiro exercício do fundo, devendo ser regularizadas no prazo máximo de um ano as situações de desconformidade resultantes da alteração dos valores venais dos bens ou do exercício do direito de reembolso pelos participantes dos fundos abertos. Pág. 16

aquisição, venda, arrendamento e exploração de imóveis, na prática tal não sucede pela necessidade de se verificarem simultaneamente três condições:? existirem sociedades que se dediquem exclusivamente àquelas actividades;? existirem sociedades com estas características cotadas em bolsa;? existir a possibilidade de aquisição de uma participação superior a 50%. 4 - ANÁLISE DO SECTOR 4.1 - O SURGIMENTO DOS FII O governo, procurando incentivar o sector imobiliário em geral, e o da construção e obras públicas em particular, com vista à recuperação económica do país, criou legislação específica para o sector (DL nº1/87 de 3 de Janeiro e D.L. nº 237/87 de 12 de Junho). O governo pretendia com a criação dos fundos de investimento imobiliário aumentar as poupanças ao mesmo tempo que tentava a sua mobilização para investimentos no sector imobiliário, traduzindo-se em efeitos positivos nas indústrias de construção e no mercado de arrendamento de imóveis para habitação e para escritórios. Foi assim que surgiram em 1987 7 os primeiros fundos de investimento imobiliário (Fundimo, Imovest, Geoger e Vip), lançados numa altura de forte reanimação do mercado financeiro português com o aparecimento de novos produtos alternativos às formas tradicionais de aplicação de poupanças, alguns dos quais a perspectivarem formas de remuneração, porventura, mais atraentes. Estes fundos, inseridos no sector imobiliário, e situados entre 7 Apesar da legislação que cria os fundos de investimento imobiliário datar de 12 de Julho de 1985, só em Maio de 1987 aparece o primeiro fundo - Fundimo -, devendo-se este lapso de tempo ao facto de só em Janeiro de 1987 terem sido estabelecidos incentivos fiscais à actividade dos fundos imobiliários. Pág. 17

produtos de alto risco e o tradicional depósito a prazo, visavam propiciar aos participantes uma rendibilidade segura e razoável numa perspectiva de médio e longo prazo, ao mesmo tempo que contribuíam para a estabilização da poupança de uma larga faixa de aforradores e para a dinamização do mercado de arrendamento. Os fundos Fundimo, Imovest e Vip surgiram naturalmente visto que as suas instituições depositárias, Caixa Geral de Depósitos, Crédito Predial Português e Montepio Geral, estavam já ligadas ao imobiliário, nomeadamente através do crédito à habitação. 4.2 - OS FII EXISTENTES Neste levantamento só foram considerados os fundos que iniciaram a sua actividade até ao último dia do mês de Março de 1994. O quadro nº 2 mostra o número de fundos e de sociedades gestoras existentes no último dia de cada ano, e para o caso de 1994 consideram-se apenas aqueles existentes até ao dia 31 de Março. A este respeito, importa referir os seguintes aspectos:? só em 1989. dois anos após o aparecimento dos primeiros fundos, é que surgem os primeiros fundos fechados e de capitalização;? em Março de 1994, das 24 sociedades gestoras apenas cinco têm a gestão de mais do que um fundo, quatro, Gesfimo, BCM, ESAF e Gestiprimus, têm dois fundos e a outra, BCP Investimentos tem cinco fundos;? dois fundos fechados, Imofinantia e Fimes serão liquidados ainda em 1994, muito tempo antes da data prevista para a sua liquidação. No entanto, outros fundos iniciarão a sua actividade, pois já foram concedidas as respectivas autorizações pelo Banco de Portugal. Pág. 18

Quadro nº 2 Evolução dos fundos de investimento imobiliário Anos Sociedades Fundos Gestoras Imobiliários Abertos Fechados Distribuição 8 Capitalização Aplicações Totais 1987 4 4 4 0 4 0 19 427 m.c. 1988 4 4 4 0 4 0 26 292 m.c. 1989 7 7 5 2 5 2 40 222 m.c. 1990 10 11 7 4 6 5 61 376 m.c. 1991 14 16 10 6 8 8 124 819 m.c. 1992 20 23 14 9 8 15 446 703 m.c. 1993 23 31 18 13 9 22 827 103 m.c. Março/94 24 32 18 14 9 23 565 442 m.c. Fonte: Sociedades Gestoras / Boletins de Cotações Os 32 fundos de investimento imobiliário existentes em 31 de Março de 1994 são os constantes do seguinte quadro: Quadro nº 3 Características dos fundos existentes em 31/Março/1994 Designação Sociedade Gestora Data de início Instituições Depositárias Fundos Abertos de Distribuição Fundimo SGFII Fundimo 25-05-87 CGD Imovest SG Imovest-FII 27-07-87 CPP, CLP Geoger SGFII Geoger 06-10-87 UBP Vip Silvip 26-11-87 Montepio Geral, BFB Imosotto Rendimento Imosotto SGFII 15-02-91 BPSM 8 Apenas foram considerados fundos de distribuição aqueles que, efectivamente, já distribuíram rendimentos. Pág. 19

Fundos Abertos de Capitalização Urbifundo Urbifundo 22-12-89 BBV Primeiro Imobiliário SGF Primeiro Imobiliário 16-10-90 Citibank Portugal Imocapital Aberto BCP Investimentos 03-12-90 BCP Imoprimus Valor Gestiprimus 01-10-91 BPA Portfolio Imobiliário BCP Investimentos 07-11-91 BCP Gestão Imobiliária BCP Investimentos 02-01-92 BCP Barclays Imobiliário Barclays Fundos 04-05-92 Barclays Bank Gespatrimónio Rendimento ESAF - E.S.F.I.I. 01-06-92 BESCL Hispano Imobiliário II Hispano Imobiliário SGFII 15-09-92 BCHP Carteira Imobiliária BCP Investimentos 12-01-93 BCP Renda Imobiliária BCP Investimentos 18-01-93 BCP Gespatrimónio Crescente ESAF - E.S.F.I.I. 14-05-93 BESCL Imoprimus Renda Gestiprimus 02-07-93 BPA Fundos Fechados de Distribuição Hispano Imobiliário BCHP 01-09-89 BTA GEF-1 SG GEF 01-11-90 BCP Efisa Imobiliário Efisa Engenharia Financeira 30-12-91 BTA Maxirent Refundos 01-03-93 BTA Fundos Fechados de Capitalização Fimes Gesfimo 01-11-89 BIC Prestigest Um Gesfimo 19-07-90 BIC Imofinantia Finantia 19-06-91 Banco Finantia Gerimo Gices 13-08-92 BCM Tottafimo Tottafimo 17-09-92 BTA BCM Predial BCM 28-12-92 BCM TDF TDF - SGFII 30-04-93 CISF Amorim Gestamorim 01-12-93 BNU Bonança I BCM 27-12-93 BCM Correia Viegas Correia & Viegas SGFII 03-01-94 BIC Fonte: Sociedades Gestoras / APFIN 4.3 - COMPARAÇÕES COM OUTROS PRODUTOS FINANCEIROS Para se ter uma ideia de qual a importância dos fundos de investimento imobiliário no panorama dos produtos financeiros mais acessíveis aos pequenos aforradores (fundos de investimento mobiliário e depósitos bancários), o quadro nº 4 procura demonstrar que, embora o peso dos fundos imobiliários ainda seja pequeno em relação ao total dos três produtos em análise, a sua evolução tem sido no sentido do aumento da sua importância, nomeadamente nos últimos dois anos. Pág. 20

Quadro nº 4 Fundos imobiliários versus outros produtos x 1,000,000,000 Escudos Rubricas 1988 1989 1990 1991 1992 1993 FII 26.3 40.2 61.4 124.8 446.7 827.1 FIM 40.6 196 380.5 856.1 1164.4 1647.8 Depósitos Bancários 4583.4 5187.8 5555.6 6918.5 8625.8 9508.1 Depósitos Ordem 1753.7 2031.0 2054.9 2835.5 2916.4 3133.2 Dep. Prazo+Pré-Aviso 2490.5 2571.4 2582.8 3247.0 4097.9 4554.6 Dep. Poupança 339.2 585.4 917.9 1286.0 1611.5 1820.3 PIB (Preços Correntes) 6002.8 7127.2 8560.6 9937.2 11343 n.d. População Residente Total (em 9777 9796 9808 9815 9345 9350 milhares) FII / (FII+FIM+Depósitos) 0.57% 0.74% 1.02% 1.58% 4.36% 6.90% FII / FIM 64.78% 20.51% 16.14% 14.58% 38.30% 50.19% FII / Depósitos 0.57% 0.77% 1.11% 1.80% 5.17% 8.70% FII / População (escudos/habit.) 2690.0 4103.7 6260.2 12715.2 47726.1 88459.9 Fonte: ASGFIM e Banco de Portugal Numa outra perspectiva, tem-se verificado uma evolução bastante positiva dos fundos imobiliários em relação aos mobiliários, apesar destes últimos serem bastante mais numerosos. No final de 1993 o montante investido em fundos mobiliários representava o dobro do investido em imobiliários, enquanto em termos de número de fundos, os mobiliários são três vezes e meio mais do que os imobiliários. Pág. 21

Quadro nº 5 Evolução dos fundos de investimento mobiliário em número FUNDOS DE INVESTIMENTO MOBILIÁRIO Em Número 1988 1989 1990 1991 1992 1993 Fundos Nacionais 7 24 51 82 94 95 Fundos com Acções 6 9 13 21 22 16 Obrigações 7 18 25 31 39 Tesouraria 1 7 18 30 35 34 PPR 1 2 6 6 6 Fundos Internacionais 4 14 Fundos com Acções 2 8 Obrigações 2 4 Tesouraria 2 Total Fundos 7 24 51 82 98 109 Nº Soc. Gestoras 6 12 18 21 24 24 Fonte: ASGFIM Quanto ao número de sociedades gestoras, não existe grande diferença entre os dois tipos de fundos na medida em que existem 23 sociedades gestoras de fundos imobiliários e 24 sociedades de fundos mobiliários. Estes números significam que em média uma sociedade gestora de fundos imobiliários tem a seu cargo 1.35 fundos representando activos no montante de 35,961 milhões de escudos. Por outro lado, as sociedades gestoras de fundos mobiliários gerem em média 4.54 fundos e 68,653 milhões de escudos. Pág. 22