SEGURO GARANTIA DE ENTREGA DE OBRA CBIC
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E DIFERENCIAIS COORDENAÇÃO BRASIL ROSSANA COSTA: Coordenadora do Convênio de Seguros da CBIC E-mail: rossana@seguroscbic.com.br Coordenadora do Convênio Núcleo de Seguros CBIC desde 2004. Atua em parceria com a CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção, onde desenvolve a gestão de seguros habitacionais. Ministra palestras e seminários abordando temas ligados a seguros voltados ao Crédito Imobiliário.
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E DIFERENCIAIS CONVÊNIO CBIC O Convênio Seguros CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) presta consultoria especializada no ramo de seguros imobiliários com o objetivo de oferecer as melhores opções de seguros necessários à captação de recursos, para viabilização de empreendimentos imobiliários. Único projeto de seguros para categoria no Brasil totalmente ON LINE. (comercializacão, contratação, subscrição, emissão, distribuição de certificados INDIVIDUAIS ao adquirente imobiliário, acompanhamento mensal e liquidação de sinistro) de forma DIGITAL, em todos os produtos de seguro operacionalizados!
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E DIFERENCIAIS APOIO INSTITUCIONAL Apoio da Câmara Brasileira da Indústria da Construção Em um segmento com uma ampla oferta de seguros que oferecem poucas garantias ao consumidor e que não conseguem converter em ações práticas a regulamentação do cumprimento da obrigação contratual de venda na planta ou imóvel em construção, este produto contar com a marca da CBIC e se propor a garantir a entrega no prazo acordado em contrato é um importante diferencial.
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E DIFERENCIAIS SEGURADORA Parceria com a Essor Seguros Com o objetivo de atender à CBIC, em 2011, a ESSOR SEGUROS surgiu no Brasil a partir de uma joint venture entre duas grandes companhias do mercado segurador europeu, a MAF e a SCOR. Sua parceria resultou no lançamento em julho de 2012 do Seguro garantia de Entrega de Obra no Prazo - CBIC, que trouxe maior tranquilidade e segurança ao adquirente de imóveis na planta ou ainda em construção.
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E DIFERENCIAIS ANÁLISE PRÉVIA Análise de risco com foco na viabilidade da construção O Seguro Garantia de Entrega de Obra no Prazo CBIC possui baixo custo para as empresas incorporadoras o que também favorece o consumidor pois não impacta no custo final da unidade. O produto da CBIC tem foco na viabilidade do empreendimento e no expertise do incorporador, bem como na disponibilidade financeira destes, para que a obra se conclua no prazo.
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E DIFERENCIAIS SEGURADO A Seguradora se constitui JURIDICAMENTE ATRAVÉS DE UM ADITIVO CONTRATUAL (modelo disponibilizado on line) a representante do consumidor (adquirente imobiliário) dentro da obra, para acompanhar e agir se necessário. O produto CBIC é o único em que o consumidor sub roga a seguradora como sua representante perante a comissão de compradores instituída pelo PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E DIFERENCIAIS ACOMPANHAMENTO DE OBRA Existe um acompanhamento mensal da obra segurada, por auditores independentes e especialistas em gerenciamento de risco imobiliário, mecanismo este que garante a conclusão da obra no prazo. Desta forma, o controle técnico exercido no empreendimento é um forte aliado do incorporador, da instituição financeira, da seguradora e do principalmente do consumidor. O acompanhamento mensal das obras seguradas é realizado por uma empresa capacitada e com profundo conhecimento das ferramentas do setor construtivo e da lei de afetação, sendo credenciada pela Cia Seguradora, para prestar consultoria ao construtor e se necessário for intervir na obra com a finalidade de fazer cumprir os prazos acordados.
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E DIFERENCIAIS TAXA Taxa do produto SGI - GEO - CBIC (TAXA ÚNICA): de 0,20% a.a. aplicada ao custo da obra (custo de construção deduzido o valor do terreno e deduzidos também os valores de obras já realizadas) = CUSTO DO SEGURO Acrescido da taxa do Controle técnico: de 0,10% a.a. aplicada ao custo da obra (custo de construção deduzido o valor do terreno e deduzidos também os valores de obras já realizadas) = CUSTO DO ACOMPANHAMENTO MENSAL
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E DIFERENCIAIS MODELO DE NEGÓCIO Seguro CBIC e contratado dentro do modelo SGI - seguro garantia imobiliário: Característica: SEGURADO É O ADQUIRENTE IMOBILIÁRIO (CONDOMINIO INSTITUÍDO PELO PAT- RIMÔNIO DE AFETAÇÃO) Cobertura (IMPORTÂNCIA SEGURADA): E 100% do custo FALTANTE de obra a realizar sem incluir o valor do terreno. O adquirente imobiliário PARTICIPA da apólice SGI - GEO CBIC e das decisões de liquidação de sinistro, nomeando a cia de seguros sua representante para agir e fazer em seu favor. Produto de carater de excecução, com possibilidade indenizatória, desde que resguardados os direitos de TODOS os adquirentes do empreendimento em receber INTEGRALMENTE o valor aportado até o SINISTRO, e cuja decisão sobre esta possibilidade, envolve o COMUM ACORDO entre SEGURADORA, SEGURADO E BENEFICIARIO, caso não haja este acordo, a obra deverá SER CONCLUIDA NO PRAZO pactuado em contrato, com uma PRORROGAÇAO PRE DEFINIDA na contratação da apólice de 6 MESES, para a substituição do incorporador e demais providências da cia de seguros. TEM TOTAL COMPROMISSO com o cumprimento do PRAZO DA OBRA pactuado nas promessas de venda e compra ou nos contratos de financiamento com as PFs ( Pessoas Físicas). ***O produto SGI - GEO CBIC é o único do Mercado em que o consumidor subroga a seguradora como sua representante, na comissão de compradores, conforme determina a Lei 4.591/64 (com as alterações trazidas pela Lei 10.931/04). *** Adaptado a circular SUSEP 477/2013
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E DIFERENCIAIS MERCADO Seguro contratado fora da modelo SGI - Seguro Garantia (Modelo de Negócio - demais produtos): Característica: SEGURADO É O AGENTE FINANCEIRO Cobertura ( IMPORTÂNCIA SEGURADA): E um percentual (%) do custo da obra ou do valor financiado ao Incorporador. O adquirente imobiliário NÃO participa da apólice. Produto de caráter UNICAMENTE indenizatório (punitivo) em caso de descumprimento do contrato entre o Incorporador e o Agente Financeiro. Não tem compromisso (NÃO GARANTE) o cumprimento do PRAZO DA OBRA pactuado nas promessas de venda e compra ou nos contratos de financiamento com as PFs (Pessoas Físicas).
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E DIFERENCIAIS MERCADO Seguro contratado fora da modelo SGI - Seguro Garantia (taxas demais produtos): Taxas praticadas pelo mercado no seguro garantia em geral ( MERCADO): Com a abertura do mercado de resseguros em 2008, o IRB deixou de controlar os acúmulos dos tomadores e as taxas mínimas a serem praticadas pelas seguradoras de garantia. Antes da abertura do mercado, o IRB determinava as taxas ao lado, as quais ainda hoje são ponto de referência para as cias de seguros que operam no Mercado de Garantia e são aplicadas sobre um determinado % de custo de obra ou de valor financiado a PJ (Pessoa Jurídica). CLASSE A B C D TAXA MÍNIMA 0,45% a.a. 0,75% a.a. 1,5% a.a. 2,25% a.a.
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E DIFERENCIAIS MERCADO Seguro contratado fora da modelo SGI - Seguro Garantia (taxas demais produtos): Atualmente, as seguradoras, em conjunto com os resseguradores envolvidos em seus contratos, controlam de forma independente seus riscos e determinam as taxas mínimas a serem praticadas e estas informações são confidenciais. E com isto temos uma variação de taxas que são decorrentes de análise e subscrição de cada cia de seguros e variam de forma substancial, sendo aplicadas sobre os mais diversos critéios que vão desde % do custo de obra, ou % do valor financiado, resultando em uma variação muito grande de coberturas e benefícios.
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E DIFERENCIAIS OBRIGADA! NOME: ROSSANA COSTA TELEFONE: (51) 9986.8676 E-MAIL: rossana@seguroscbic.com.br
Análise Preliminar de Empreendimentos Imobiliários para aceitação de Seguro Garantia de Entrega de Obras no prazo Por: Pedro Klumb
PEDRO KLUMB: Diretor executivo da MSFI Monitoramento e Serviços Financeiros Imobiliários e da Companhia Nacional de Recebíveis, sendo responsável pela implantação e gestão das empresas. Atua também como Consultor de Investimentos para Fundos de Investimento Imobiliário - FII, Fundos de Investimento em Participações - FIP e Fundos de Investimentos em Direitos Creditórios FIDC. Desde 1999 tem desenvolvido estruturas e mecanismos de controle e acompanhamento do desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, para investidores e instituições financeiras. A partir de 2012 passou a exercer também a função de Controlador Técnico do Seguro Garantia. Economista, pela UERJ/RJ em 1979, fez especialização em Poupança e Empréstimo em 1983 na Northwestern University, MBA em Administração pela COPPEAD/URFJ, em 1987, e especialização em Direitos Reais e Registrais pela Universidade de Coimbra, PO, em 2006. Atua na área de crédito imobiliário há mais de trinta anos, tendo participado ativamente de todas as etapas de desenvolvimento do crédito imobiliário, securitização e fundos de Investimento de base imobiliária no Brasil.
OBJETIVO Apresentar o conceito adotado na análise de empreendimentos imobiliários visando a aceitação do risco do Seguro Garantia de Entrega de Obras no prazo. Em primeiro lugar, é importante fazer a distinção dos empreendimentos em geral daqueles elegíveis para o Seguro, uma vez que, para a aceitação do Risco, a Seguradora considera como condição precedente a presença de certas características nos empreendimentos que poderão contratar a cobertura do seguro. Esses elementos obrigatórios, ao contrário do que ocorre com outros empreendimentos, evidenciam a sua viabilidade técnica, jurídica, comercial e financeira no momento da análise, possibilitando a segregação e proteção do projeto a partir de então, o que limita a possibilidade da ocorrência de situações de desequilíbrio do empreendimento em qualquer um dos seus componentes - engenharia, jurídico, comercial, econômico ou financeiro.
A análise prévia se concentra em examinar a viabilidade do empreendimento a partir da análise dos seguintes elementos: 1. Estrutura da SPE e Objeto do Seguro 5. Viabilidade Econômica Financeira 2. Situação do Terreno e Incorporação 4. Viabilidade da Construção 3. Viabilidade Comercial Cada componente do empreendimento é analisado quanto da sua regularidade legal e técnica, condições e riscos que possam afetar o desenvolvimento do empreendimento, especialmente quanto ao prazo de execução.
1. ESTRUTURA DA SPE E OBJETO DO SEGURO Documentos Necessários 1. Ficha de Informação do Empreendimento - Seguro Garantia CBIC [nome] (assinada) 2. Contrato ou Estatuto Social da SPE, com respectivas alterações e Acordo de Acionistas ou Quotistas, se houver. Descrição: Trata-se da ficha padrão modelo da seguradora, contendo as informações sobre o Incorporador, Tomador, Empreendimento e características do seguro pleiteado. Trata-se do contrato social vigente da SPE e as devidas alterações contratuais, além de acordos de cotistas ou acionistas que estabeleçam regras ou condicionantes de gestão, decisão ou distribuição de resultados.
2. TERRENO E INCORPORAÇÃO Documentos Necessários 3. Escritura de Compra e Venda do Terreno, ou Permuta ou Dação, ou Integralização na SPE ou outra forma de aquisição. 4. Matrícula com filiação vintenária, onde conste o atual proprietário do imóvel e antecessores. Descrição: Trata-se do documento referente à aquisição do terreno, podendo ser uma escritura ou não. É aquele que estabelece o preço de venda e a forma de pagamento por permuta, pagamento parcelado ou à vista. Trata-se da matrícula do imóvel, onde conste o histórico da situação do terreno e da propriedade ao longo dos último 20 anos, indicando todos os seus proprietários, ônus e construções no período.
2. TERRENO E INCORPORAÇÃO Documentos Necessários 5. Relatório de Sondagem do Solo, incluindo opinião do engenheiro responsável quanto a adequação do solo ao projeto de fundações especificado e orçado. 6. Licença Ambiental ou Declaração do Órgão responsável de que não é aplicável Descrição: Trata-se do relatório de sondagem do solo, com diagnóstico conclusivo e Declaração do engenheiro responsável pela obra quanto a adequação da técnica adotada para a execução das fundações e sua compatibilidade com os valores e prazos de execução estimados no Orçamento e Cronograma Físico Financeiro do empreendimento. Trata-se do documento oficial de aprovação do empreendimento do ponto de vista ambiental, ou declaração de não aplicabilidade, emitido pelo órgão público competente, ou ainda, relatório de impacto ambiental referente à área em análise.
2. TERRENO E INCORPORAÇÃO Documentos Necessários 7. Memorial de Incorporação registrado ou Protocolo, ou Minuta do Memorial. Descrição: Trata-se da cópia da matrícula do imóvel onde conste o registro da incorporação, memória descritivo e minuta da convenção de condomínio, se for o caso, ou minutas dos documentos, com indicação dos prazos esperados para a realização do registro junto ao RGI.
3. VIABILIDADE COMERCIAL Documentos Necessários 8. Estudos de Mercado do Empreendimento, incluindo dados sobre a região, oferta, demanda, velocidade de vendas, preços por m 2, equipamentos urbanos disponíveis, transporte, acesso, etc. Descrição: Trata-se de estudo específico das condições do mercado, contratado para o empreendimento em análise, ou outro estudo disponível sobre a região de influência do empreendimento, ode conste, no mínimo, informações sobre os preços por m 2 praticados na região para empreendimentos semelhantes, velocidade de vendas dos empreendimento com mesmas características na região, nos último 6 meses, e dados sobre o estoque disponível na região, empreendimentos concorrentes e previsão de lançamentos nos próximos 6 meses.
3. VIABILIDADE COMERCIAL Documentos Necessários 9. Posição de Comercialização, com indicação das unidades permutadas, fora de venda, vendidas, reservadas, etc. 10. Tabela de Vendas Descrição: Trata-se do conjunto de informações relativas à comercialização do empreendimento, incluindo a classificação do status (disponível, reservada, permutada, vendida, etc) das unidades, assim como as condições de venda praticadas. Trata-se das tabelas de venda propostas para o empreendimento, onde são estabelecidas as condições de pagamento do preço, incluindo a forma de parcelamento ou financiamento, indexadores, taxas de juros, sistemas de amortização, documentação requerida, inclusive para análise de crédito, etc.
3. VIABILIDADE COMERCIAL Documentos Necessários 11. Projeção de Velocidade de Vendas 12. Modelo de Contrato de Promessa de Compra e Venda na Planta 13. Quadros Resumo das unidades vendidas (Assinados pelos Clientes) Descrição: Trata-se da estimativa do incorporador a respeito de como ocorrerão as vendas, por tipo de unidade e condição de venda, de modo a possibilitar a projeção do fluxo de receitas do empreendimento. Trata-se da minuta do contrato de promessa de compra e venda, incluindo tanto as cláusulas fixas, como o quadro resumo modelo adotado para o empreendimento. Trata-se das cópias dos quadros resumo dos contratos efetivamente assinados e capeados por uma planilha resumo, onde constem as condições praticadas em cada uma das vendas.
4. VIABILIDADE DA CONSTRUÇÃO Documentos Necessários 14. Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do Engenheiro responsável pela Obra 15. Alvará da Prefeitura de Aprovação da Obra Descrição: Trata-se de documento emitido pelo CREA, que atesta a situação regular do engenheiro ou arquiteto responsável pela obra. Trata-se de documento emitido pela Prefeitura Municipal, após a aprovação do projeto, com a licença para execução das obras. 16. Projetos Executivos da Obra Trata-se dos projetos detalhados, com abertura das diversas atividades específicas integrantes da obra. 17. Memorial Descritivo da Obra Trata-se da descrição de todos os materiais que serão usados na obra, suas especificações técnicas e materiais substitutos.
4. VIABILIDADE DA CONSTRUÇÃO Documentos Necessários 18. Orçamento detalhado da Obra, com abertura dos itens e subitens 19. Cronograma Físico/Financeiro detalhado, contendo a mesma abertura que o Orçamento. 20. Contrato de Construção e seus Anexos (quando construtor diferente do incorporador), devidamente assinados Descrição: Trata-se do orçamento da obra, com a indicação dos custos globais de construção e abertura em itens e subitens, conforme as etapas previstas para a construção. Trata-se da distribuição no tempo dos diversos itens e subitens do orçamento da obra, conforme a previsão da sua execução. Trata-se do contrato assinado com a construtora, onde são estabelecidos prazos, condições, custos e obrigações das partes.
5. VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA Documentos Necessários 21. Contrato de Empréstimo para a Construção (se houver), ou Carta de Crédito do Banco, com aprovação do empréstimo. 22. Estudo de Viabilidade da Obra, incluindo o fluxo de caixa, demonstração da Exposição de Caixa, cálculo da TIR e origem de recursos. Descrição: Trata-se de contrato firmado com a instituição financeira para o financiamento de parte da construção do empreendimento devidamente assinado, ou Carta de Crédito ou minuta do contrato onde constem as condições de prazo, taxas, condições e garantias. Trata-se da apresentação das premissas adotadas para vendas (preço, condições e velocidade de vendas), custos de obra e demais custos envolvidos no desenvolvimento do empreendimento, de modo a gerar a estimativa de resultados, necessidade de recursos e suas origens para o financiamento das obras, com a apresentação dos fluxos de caixa correspondentes.
5. VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA Documentos Necessários 23. Detalhes sobre a origem dos recursos para o financiamento da Exposição de Caixa do Empreendimento Descrição: Trata-se da descrição das fontes de recursos que serão usadas para assegurar a construção do empreendimento nas condições e prazo estimado no cronograma físico financeiro.
6. CONDIÇÕES PRECEDENTES E DOCUMENTOS PARA EMISSÃO DA APÓLICE Documentos Necessários 1. Certidão Negativa de ônus do Registro de Imóveis atualizada (30 dias) 2. Comprovante de Afetação do Patrimônio ou Protocolo do Encaminhamento do Requerimento de Afetação do Patrimônio 3. Contrato de Contra-Garantia Modelo Seguro Garantia de Entrega de Obra CBIC (assinado e reconhecido em cartório) Descrição: Trata-se da matrícula atualizada do imóvel, com negativa de ônus, cuja validade é de 30 dias. Trata-se da própria matrícula do imóvel com a averbação da afetação do patrimônio ou cópia do requerimento ao RGI e protocolo de entrada do requerimento no RGI Trata-se do contrato padrão de contra-garantia, devidamente assinado, formalizado e registrado no cartório de Títulos e Documentos.
6. CONDIÇÕES PRECEDENTES E DOCUMENTOS PARA EMISSÃO DA APÓLICE Documentos Necessários 4. Demonstrativo dos Usos e Fontes de Recursos do Empreendimento até a data, reconciliada com a Conta Bancária do Patrimônio de Afetado 5. Aditivos ao Contrato de Promessa de Compra e Venda, para o Seguro Garantia de Entrega de Obra (Modelo CBIC) - ASSINADOS pelos adquirentes (se já realizadas vendas) Descrição: Trata-se da atualização das informações financeiras, especialmente a origem e usos dos recursos relativos ao empreendimento até a data da assinatura dos contratos com a Seguradora. É importante notar que deve restar comprovada a utilização de 100% dos recursos do empreendimento em despesas exclusivamente relacionadas ao empreendimento. Trata-se da comprovação da assinatura dos Aditivos padrão relacionados ao Seguro Garantia com os promitentes compradores das unidades já comercializadas.
OBRIGADO! NOME: PEDRO KLUMB E-MAIL: pklum@msfi.com.br
APÓLICES QUE OFERECEM MAIS TRANQUILIDADE PARA O CONSTRUTOR, MAIS CREDIBILIDADE PARA O INCORPORADOR E MAIS SEGURANÇA PARA O ADQUIRENTE.
www.seguroscbic.com.br 0800 648 9009