DIREITO CIVIL Espécies de Contratos Espécies de Contratos a serem estudadas: 1) Compra e venda e contrato estimatório; 2) Doação; 3) Depósito; 4) Mandato; 5) Seguro; 6) Fiança; 7) Empréstimo (mútuo e comodato); 8) Prestação de Serviços; e 9) Locação de Coisas. COMPRA E VENDA Contrato de compra e venda é aquele pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e, o outro, a pagar lhe o preço em dinheiro. COMPRA E VENDA O contrato de compra e venda não transfere a propriedade. Esta é transferida pela tradição (bens móveis) ou pelo registro do título aquisitivo iiti no cartório de Registro de Imóveis (bens imóveis). O contrato somente cria uma obrigação de transferência da coisa. 1
COMPRA E VENDA Características Bilateral ou sinalagmático: cria obrigações para ambos os contratantes, que serão ao mesmo tempo credores e devedores. Oneroso: ambas as partes auferem vantagens patrimoniais de suas prestações. Comutativo (regra): objeto certo e seguro com equivalência das prestações e contraprestações; ou Aleatório: depende de um evento incerto. COMPRA E VENDA Características Consensual (regra): forma se pelo consenso dos contraentes; Solene ou não solene: a lei, dependendo do tipo de bem, exige uma forma para a sua manifestação (ex: escritura pública para a compra de imóveis). COMPRA E VENDA Características Translativo do domínio: embora a propriedade só seja transferida com a tradição ou com o registro, serve como titulo adquirendi, isto é, serve como fato gerador da transmissão da propriedade. COMPRA E VENDA Elementos Além dos elementos comuns a todos os atos jurídicos e a todos os contratos, o contrato de compra e venda deve ter: a) coisa (res); b) preço (pretium);e c) consentimento (consensus). 2
COMPRA E VENDA Elementos A) COISA (res): é o objeto da compra e venda, seja ela corpórea (móveis ou imóveis) ou incorpórea (direitos de invenção, de propriedadeliterária, científica ouartística). deve ser disponível ou estar in commercium (bem de família, bem público, etc.); pode se referir a coisa futura como ocorre nos contratos aleatórios (ex: frutos de uma colheita esperada). COMPRA E VENDA Elementos B) PREÇO (pretium):éovalordacomprae venda. Deve ser pago em dinheiro ou coisas representativas de dinheiro (cheque, nota promissória, duplicata, etc.). Se constituir numa coisa por outra, ter se á permuta. Deve ser certo, e fixado de comum acordo pelas partes. É nulo o contrato em que se deixar o preço para ser fixado ao livre arbítrio de uma das partes. COMPRA E VENDA Elementos Todavia, o preço pode ser fixado: no futuro, ao arbítrio de terceiro escolhido pelos contratantes. Neste caso, se o terceiro não aceitar a incumbência, o contrato será considerado sem efeito (nulo), salvo se as partes concordarem, no contrato, em designar outra pessoa; à taxa de mercado ou da bolsa, em certo e determinado dia e lugar. COMPRA E VENDA Elementos C) CONSENTIMENTO dos contratantes sobre a coisa, preço e demais condições do negócio. 3
A) Tradição: obrigação do vendedor de entregar a coisa com todos os seus acessórios, transferindo ao adquirente a propriedade. Pode ser de vários tipos: 1) Tradição real: é aquela que se dá pela entrega efetiva ou material da coisa; 2) Tradição simbólica: ocorre quando há um ato representativo da transferência da coisa. É o que ocorre na traditio longa manu, emque a coisa a ser entregue é colocada à disposição da outra parte (ex: entrega das chaves de um apartamento). 3) Tradição ficta: é aquela que se dá por presunção, como ocorre na traditio brevi manu, em que o possuidor possuía em nome alheio e agora passa a constituir em nome próprio (ex: comprar o imóvel que você mora de aluguel); e no constituto possessório, em que o possuidor possuía em nome próprio e passa a possuir em nome alheio (ex: vender o seu imóvel e continuar morando nele de aluguel). B) Garantia: o vendedor deve garantir a qualidade e bom funcionamento da coisa alienada (garantia contra vícios aparentes ou redibitórios) e assegurar ao proprietário a propriedade (garantia contra a evicção). Os vícios aparentes poderão ser reclamados dentro do prazo decadencial de 30 dias (produtos não duráveis) ou 90 dias (produtos duráveis), contados da entrega do produto. 4
C) Risco: relaciona-se com a responsabilidade, caso a coisa ou preço não seja pago. Assim, temos dois tipos de riscos: a) risco da coisa; e b) risco do preço. risco da coisa: se o bem vier a se perder ou a se deteriorar, por caso fortuito ou força maior, até o momento da entrega (tradição), o vendedor sofrerá as conseqüências, devendo restituir o preço, se já o havia recebido; se o fato se der após a tradição, sem culpa do vendedor, este terá direito ao preço. risco do preço: se o preço se perder ou se degradar antes da tradição, o comprador sofrerá o risco; se isso ocorrer após o pagamento, o vendedor arcará com o prejuízo. D) Despesas para a transferência do bem. Temos as seguintes regras: da tradição: são do devedor (ex: de carreto, frete, corretagem, comissão, etc.). da escritura: são do comprador (ex: impostos sobre transmissão da propriedade ITBI, registro, etc.). 5
COMPRA E VENDA Proibição de venda os ascendentes não podem vender aos seus descendentes quaisquer bens, sem que haja o consentimento dos outros descendentes e o cônjuge do alienante, salvo se casado sob o regime de separação obrigatória, sob pena de anulação do ato. COMPRA E VENDA Proibição de venda pessoa casada (exceto no regime de separação absoluta de bens) não poderá alienar ou gravar de ônus os bens imóveis do seu domínio sem a autorização do outro cônjuge. COMPRA E VENDA Proibição de venda os cônjuges não poderão, em regra, celebrar contrato entre si, pois a compra e venda entre marido e mulher está proibida com relação aos bens incluídos na comunhão. Ou seja, é lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão. COMPRA E VENDA Regras específicas Alguns tipos de vendas apresentam certas peculiaridades que são resolvidas por regras específicas. Tratam se das seguintes modalidades: venda ad corpus; venda ad mensuram; venda por amostra; venda de coisa conjunta. 6
Venda ad corpus X Venda ad mensuram A venda ad corpus compreende uma coisa certa e determinada, de modo que o preço não tem relação direta com a extensão exata do imóvel. A metragem é mencionada de forma enunciativa. A venda ad mensuram é aquela em que o preço é fixado tendo em vista a dimensão exata da área. Caso esta seja menor o comprador poderá reclamar a complementação da área ou abatimento no preço ou redibição do contrato. Venda ad corpus X Venda ad mensuram Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. 1 o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. 2 o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. 3 o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. 7
COMPRA E VENDA por amostra Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato. COMPRA E VENDA coisa conjunta Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas. COMPRA E VENDA Cláusulas especiais 1) retrovenda; 2) venda a contento; 3) preempção; 4) reserva de domínio; e 5) venda sobre documentos. 8