Página1 Curso/Disciplina: Contratos em Espécie Aula: Contrato de Compra e Venda: Classificação. Res perit domino. Professor (a): Rafael da Mota Mendonça Monitor (a): Lívia Cardoso Leite Aula 02 CONTRATO DE COMPRA E VENDA 2. Classificação da Compra e Venda I) Bilateral; II) Oneroso; III) Consensual; IV) Comutativo; V) Não solene; VI) Típico. É possível a partir dos elementos da compra e venda retirar as classificações. Os próprios elementos já trazem algo sobre as classificações. I) BILATERAL: o contrato de compra e venda é BILATERAL, pois gera obrigações para ambas as partes. O alienante tem a obrigação de transferir a propriedade e o adquirente tem a obrigação de pagar o preço. O preço é elemento ESPECIAL da compra e venda. II) ONEROSO: é um contrato ONEROSO, pois gera vantagem para ambas as partes. Uma das partes tem a vantagem de estar recebendo a propriedade do bem e a outra tem a vantagem de estar recebendo o preço. IMPORTANTE! Só de se falar que o contrato de compra e venda é oneroso, quer-se dizer que automaticamente os contratantes já estão protegidos contra vícios redibitórios e contra os riscos da evicção. A proteção contra vícios redibitórios e contra os riscos da evicção é uma garantia legal presente em contratos comutativos e onerosos. No caso da evicção, o contrato nem precisa ser comutativo. No vício redibitório sim. Mas o importante é que o contrato seja sempre oneroso. Então, se você celebra um contrato oneroso, automaticamente está protegido contra vícios redibitórios e contra os riscos da evicção.
Página2 O contrato de compra e venda goza de correspectividade. É por isso que o art. 489, do Código Civil, diz ser nulo o contrato quando fica ao arbítrio de apenas uma das partes a fixação do preço. partes a fixação do preço. CC, art. 489 - Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das III) CONSENSUAL: contrato CONSENSUAL. Aperfeiçoa-se pelo encontro de vontades, e não pela tradição do bem. Mesmo a compra e venda de um bem móvel se aperfeiçoa pelo encontro de vontades. A tradição, na compra e venda de um bem móvel, não se apresta ao aperfeiçoamento do contrato, mas sim à transferência da propriedade. A compra e venda é consensual por força do art. 482, do Código Civil. O acordo de vontades aperfeiçoa a compra e venda. CC, art. 482 - A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. IV) COMUTATIVO: contrato COMUTATIVO. Ambas as partes, no momento da celebração do contrato, já conseguem perceber as vantagens e desvantagens dele. O elemento risco, sorte, não está presente na compra e venda. Porém, há exemplos de compra e venda aleatória: a compra e venda de coisa futura (emptio spei e emptio rei speratae arts. 458 e 459, do Código Civil 1 ) e a compra e venda de coisa existente sujeita a risco, que está nos arts. 460 e 461, do Código Civil 2. Se você compra determinado produto em uma área em calamidade pública, em uma zona de guerra, a coisa existe mas está sujeita a um risco. V) NÃO SOLENE: contrato NÃO SOLENE. Via de regra, não há uma forma pré-fixada para o contrato de compra e venda, salvo a hipótese do art. 108, do Código Civil 3, ou seja, compra e venda de bens imóveis com valor superior a 30 salários mínimos. VI) TÍPICO: contrato TÍPICO. Possui disciplina legal. 1 Artigos trabalhados na aula anterior. Ver CAM Contratos em espécie Aula 01. 2 Art. 460. Se for aleatório o contrato, por se referir a coisas existentes, mas expostas a risco, assumido pelo adquirente, terá igualmente direito o alienante a todo o preço, posto que a coisa já não existisse, em parte, ou de todo, no dia do contrato. Art. 461. A alienação aleatória a que se refere o artigo antecedente poderá ser anulada como dolosa pelo prejudicado, se provar que o outro contratante não ignorava a consumação do risco, a que no contrato se considerava exposta a coisa. 3 CC, art. 108 - Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Página3 Classificação do contrato de compra e venda: BILATERAL, ONEROSO, CONSENSUAL, COMUTATIVO, NÃO SOLENE e TÍPICO. 3. Res Perit Domino Máxima que significa que a coisa perece para o dono. Em uma compra e venda o dono é o alienante. A grande característica da compra e venda é que o alienante é o proprietário do bem. Por isso na compra e venda a obrigação do alienante é transferir a propriedade da coisa. Ela tem por objeto uma obrigação de dar coisa certa. A obrigação de dar coisa certa é dividida pela Código Civil em: - entrega; ou - restituição. Qual a diferença entre entrega e restituição? Na entrega o devedor é o proprietário do bem. É o caso da compra e venda. O alienante é o proprietário do bem. Na restituição é o credor que é o proprietário do bem. Quem tem de entregar a coisa não é o seu proprietário. É o que acontece, por exemplo, nos contratos de empréstimo, de depósito, de locação. Imaginemos que haja um carro emprestado. Há um contrato de comodato. O devedor tem de entregar a coisa mas o credor é o proprietário dela. É diferente se estiver havendo a compra do carro. O proprietário é o devedor, pois tem a posse do bem e tem de entregá-lo, e o comprador é o credor. A grande característica da compra e venda é que fica configurada como seu objeto uma entrega. É o alienante, o vendedor, que é o proprietário do bem. A entrega está disciplinada nos arts. 234 a 237, do Código Civil. Nesses arts. há exemplos, hipóteses de entrega. Art. 234. Se, no caso do artigo antecedente, a coisa se perder, sem culpa do devedor, antes da tradição, ou pendente a condição suspensiva, fica resolvida a obrigação para ambas as partes; se a perda resultar de culpa do devedor, responderá este pelo equivalente e mais perdas e danos. Art. 235. Deteriorada a coisa, não sendo o devedor culpado, poderá o credor resolver a obrigação, ou aceitar a coisa, abatido de seu preço o valor que perdeu. Art. 236. Sendo culpado o devedor, poderá o credor exigir o equivalente, ou aceitar a coisa no estado em que se acha, com direito a reclamar, em um ou em outro caso, indenização das perdas e danos. Art. 237. Até a tradição pertence ao devedor a coisa, com os seus melhoramentos e acrescidos, pelos quais poderá exigir aumento no preço; se o credor não anuir, poderá o devedor resolver a obrigação. Parágrafo único. Os frutos percebidos são do devedor, cabendo ao credor os pendentes. Res perit domino: a coisa perece para o dono. Devemos olhar o art. 492, do Código Civil: do comprador. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta
Página4 proprietário. Por que os riscos da coisa correm por conta do vendedor? Porque o vendedor ainda é o seu Fazer remissão do art. 492 para o art. 237, ambos do Código Civil. Até a tradição, pertence ao devedor a coisa, com os seus melhoramentos e acrescidos. O vendedor, por ser o proprietário, que responde pelos riscos da coisa. Isso influencia nos arts. 234 a 236. Se eu compro um carro hoje e pago 10 mil reais e fico de recebê-lo daqui a uma semana, o vendedor ainda é o proprietário, porque a propriedade se transfere com a tradição, que ainda não ocorreu. O comprador, que pagou o preço, tem direito à aquisição da propriedade. Digamos que nessa uma semana em que o vendedor fica com o carro, ele dirige embriagado, bate e amassa todo o veículo. A coisa perece para o dono. Recai sobre ele todas as consequências da perda, da deterioração. O comprador pode optar por resolver o contrato, pegar o dinheiro de volta e ainda exigir perdas e danos, ou optar por manter o contrato, recebendo o carro, mesmo batido, com abatimento proporcional do preço, e exigência de perdas e danos, uma vez que a deterioração do veículo decorreu de uma conduta culposa do vendedor, do devedor, do proprietário, que estava dirigindo embriagado. A coisa perece não para o comprador, mas para o vendedor, que ainda é o proprietário na data da celebração da compra e venda, uma vez que a propriedade se transfere com a tradição ou com o registro. Há alguma exceção à máxima res perit domino? Há uma exceção, que está em uma das cláusulas especiais da compra e venda. As cláusulas especiais do contrato de compra e venda estão disciplinadas nos arts. 505 e seguintes, do Código Civil. São cláusulas que só estarão presentes na compra e venda quando as partes assim tiverem convencionado. Há uma cláusula especial que excepciona o res perit domino: cláusula de venda com reserva de domínio, prevista no art. 521, do Código Civil. Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. O art. trata da venda com reserva de domínio. Ela só recai sobre venda de bens móveis, de coisa móvel. Imaginemos a compra e venda de um carro. O comprador vai pagar pelo carro 12 prestações de 1 mil reais. A propriedade do veículo de transfere com a tradição. Nenhum comprador vai esperar 12 meses pela tradição. Celebra-se a compra e venda, a tradição é realizada e o comprador fica pagando os 12 meses. O vendedor está grilado com isso, não confia que o comprador vá pagar a integralidade do preço. Pode o vendedor inserir no contrato de compra e venda uma cláusula de reserva de domínio. A cláusula de reserva de domínio faz com que a tradição não transfira a propriedade do bem, mas apenas a posse do veículo. O vendedor continua sendo o proprietário do bem, e o comprador atua como um possuidor direto do bem.
Página5 O aperfeiçoamento dos contratos está no plano da validade. O aperfeiçoamento de uma compra e venda se dá com o acordo de vontades. A transferência da propriedade vem a posteriori com a tradição, para bens móveis, ou com o registro, para bens imóveis. A transferência da propriedade nos contratos de compra e venda está no plano da eficácia dos negócios jurídicos, no plano da produção de efeitos da compra e venda. No caso do contrato de compra e venda com cláusula de reserva de domínio, a tradição não transfere propriedade, transfere apenas a posse. Portanto, os efeitos dessa compra e venda ficam condicionados a um evento futuro e incerto, o pagamento da integralidade das prestações. Quando o comprador pagar a integralidade do preço a propriedade será transferida e a compra e venda produzirá efeitos. Evento futuro e incerto nós chamamos de condição 4. Uma condição que faz com que os efeitos do negócio fiquem suspensos é condição suspensiva 5. Então, a cláusula de reserva de domínio tem natureza de condição suspensiva. Os efeitos da compra e venda ficam suspensos até o pagamento integral do preço. Durante os 12 meses em que o comprador está pagando ele está na posse direta do bem. Digamos que o comprador venha a bater o veículo ou o veículo se deteriora de alguma forma nas mãos do comprador. Podemos aplicar a máxima do art. 492, de que a coisa perece para o dono? O comprador deteriora e é o proprietário que vai arcar com os prejuízos da deterioração? Não. No caso da cláusula de reserva de domínio, a coisa não perece para o dono. Aplicamos a máxima do res perit emptoris. A coisa não perece para o dono. Emptoris é o comprador, o adquirente. A coisa perece para o comprador, para o adquirente, e não para o vendedor. domínio: O res perit emptoris pode ser observado no art. 524, que se refere à cláusula de reserva de Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue. A partir da tradição transfere-se a posse e todos os riscos da coisa: res perit emptoris. É o oposto do res perit domino. 4 De acordo com o art. 121, do CC: Considera-se condição a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto. 5 Eis o art. 125 do mesmo diploma: Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa.