Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/SP Loteamentos Fechados Temas Polêmicos e Atuais Painel I Parcelamento do Solo Conceitos e Aspectos Legais 20 de junho de 2006 1
Loteamento art. 2º, 1º da Lei 6766/79 Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. Lote art. 2º, 4º da Lei 6766/79 Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. 2
Art. 2º, 5º da Lei 6766/79: Consideram-se infra-estrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluvias, iluminação pública, redes de esgoto santário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não. 3
Art. 1º da Lei 6766/79: O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei. Parágrafo único: Os Estados, O Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais. 4
(a). quando for para definir as dimensões do lote; (b). para definir se a zona onde se localiza a gleba de terra é urbana, de extensão urbana ou ainda, de urbanização específica; (c). para definir as áreas destinadas a sistemas de circulação, implantação de equipamento urbano e comunitário, espaços livrs de uso público, tudo, proporcionalmente à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovado por lei municipal; (d). a lei municipal definirá os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo; e (e) é a Prefeitura Municipal quem primeiro define as diretrizes básicas para o uso do solo, traçado dos lotes, sistema viário, espaços livres, áreas reservadas para equipamentos urbanos e comunitários, fixando inclusive, após a aprovação do projeto de loteamento, o prazo para sua implementação. 5
Art. 30 Compete aos Municípios: I legislar sobre assuntos de interesse local; (...) VIII promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante panejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano. Art. 182 A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixada em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvovimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes. 1º - O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de 20 mil habitantes, é o instrumento básico de desenvolvimento e de expanção urbana. 2º - A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor 6
Art. 2º - A política urbana tem por objetivo ordenar o peno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: IV planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de modo a evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente; V oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transportes e serviços públicos adequados aos interesses e necessidades da população e às características locais; VI ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar: a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos; b) a proximidade de uso incompatíveis ou inconvenientes; c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana; d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar com pólos geradores de tráfego, sem a previsão da infra-estrutura correspondente; e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização; f) a deteriorização das áreas urbanizadas; g) a poluição e a degradação ambiental. 7
Ora, é fácil perceber que a ordenação da cidade através de normas urbanísticas é assunto predominantemente local, e tal idéia reforçase ainda mais diante da explicitação da natureza do Plano Diretor, verdadeiro instrumento de planejamento estratégico do próprio Município (Edésio Fernandes, in Direito Urbanístico, Del rey Editora). 8
(...) a aprovação de loteamento é ato de alçada privativa da Prefeitura, atendidas as prescrições da União, os preceitos sanitários do Estado e as imposições urbanísticas do Município, ouvidas previamente as autoridades militares e as florestais com jurisdição na área e o INCRA, se a gleba estiver na zona rural. Loteamentos especiais estão surgindo, principalmente nos arredores das grandes cidades, visando a descongestionar as metrópoles. Para esses loteamentos não há, ainda, legislação superior específica que oriente a sua formação, mas nada impede que os Municípios editem normas urbanísticas locais adequadas a essas urbanizações. E tais são os denominados loteamentos fechados, loteamentos integrados, loteamentos em condomínio, com ingressos só permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e serviços urbanos próprios, para auto-suficiência da comunidade. Essas modalidades merecem prosperar. Todavia, impõe-se um regramento legal prévio para disciplinar o sistema de vias internas (que em tais casos não são bens públicos de uso comum do povo) e os encargos de segurança, higiene e conservação das áreas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como com os dirigentes do núcleo, mediante convenção contratual e remuneração dos serviços por preço ou taxa, conforme o caso. 9
Entendemos, assim, que por lei, o Município pode autorizar o loteamento fechado, e, consequentemente, o uso das vias de circulação e praças dentro dele, exclusivamente aos seus proprietários, através de dois institutos de Direito Administrativo: a permissão de uso ou a concessão de uso. (...) Inegavelmente, as vias, praças e espaços livres no loteamento fechado são bens do domínio do Município, desde a data do registro do loteamento (art. 22 da Lei 6766/79) ou desde a aprovação do projeto, como afirma o doutor Prof. Hely Lopes Meirelles. (...) Mas a Administração do Município pode afetá-los, destiná-los, ao aprovar o loteamento fechado por ato administrativo, para outra categoria de bens os de uso especial e permitir ou conceder o seu uso para os proprietários dos lotes do loteamento fechado. 10
Conclusões: Em face de tudo o que ficou exposto, podemos estabelecer as seguintes conclusões: a) O loteamento fechado, apesar de não estar previsto, especificamente, na lei 6766 de 19.12.79, é forma de parcelamento do solo urbano que deve ser submetida às disposições desse diploma legal. b) As vias de comunicações, praças e espaços livres integrantes do loteamento fechado passa, desde a data do registro do loteamento, a integrar o domínio do Município (art. 22 da Lei 6766/79), sendo, portanto, de sua competência autorizar o fechamento do loteamento e autorizar, por decreto ou por lei, o uso daqueles bens públicos, através dos institutos de permissão de uso ou da concessão de uso. 11
Art. 7º. É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares, remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, ou outra utilização de interesse social. 12
Condomínio loteamento fechado Vias de circulação e áreas de uso comum Não caracterização de locais abertos ao público Uso somente autorizado pela administração Admissibilidade Ausência de afronta ao art. 5º, XVI, da CF. (3ª Câmara Cível do TACivMG Ap. 195.051). Condomínio especial Loteamento fechado Despesas de conservação das partes comuns Cobrança das cotas relativas ao orçamento aprovado em Assembléia Geral Legitimidade Possibilidade de os proprietários desses lotes assumirem a obrigação da manutenção de equipamentos urbanos que, normalmente, seriam de responsabilidade do poder Público Obrigatoriedade de quem usufrui das utilidades, contribuir na proporção indicada na Convenção. (6ª Câmara do TARJ, Ap. 11.863) 13
A lei é sempre tida como válida não porque a sua constitucionalidade tenha sido objeto de exame pelas comissões técnicas do Parlamento, nem porque se deve presumir que este procure sempre agir com pleno respeito à órbita constitucional de seus poderes. Não. Ela, desde que se apresente formalmente perfeita, há de ser considerada boa, firme, válida, como qualquer outro ato do poder público, ou qualquer ato jurídico, na órbita privada, até que sua ineficácia ou nulidade seja reconhecida ou declarada pelos tribunais. 14
Irrelevante, in casu, tratar-se de condomínio informal ou irregular, associação de moradores, com ou sem convenção ou estatuto registrado, pois entre partes, no conjunto fechado, os serviços e utilidades necessários são inquestionavelmente rateados. Caberá ao Judiciário desconstituir e punir eventual tentativa do fabrico de associação ou condomínios espúrios onde, v.g., uma célula de espertalhões queira extorquir obulos-cota da comunidade fechada. 15
Obrigado Marcelo Manhães de Almeida 16