ANEXO À DECLARAÇÃO DO INVESTIDOR FATORES DE RISCO Antes de tomar a decisão de adquirir as frações imobiliárias hoteleiras do Pestana, potenciais investidores devem considerar cuidadosamente todas as informações constantes deste Prospecto Resumido, em especial os riscos mencionados abaixo. Os negócios, situação financeira e resultados das operações do Pestana, bem como o valor patrimonial do bem adquirido, podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer desses riscos e, por conseguinte, impactar no empreendimento hoteleiro/investimento imobiliário. A venda de frações e/ou unidades imobiliárias hoteleiras em pool atrelado a serviços prestados por terceiros é uma espécie de valor mobiliário em desenvolvimento no Brasil. Portanto, sujeito às volatilidades tanto do mercado de valores mobiliários quanto do mercado imobiliário. Não se pode afirmar que o ativo ora adquirido irá manter, a longo prazo, seu valor atual. O investimento em valores mobiliários negociados em mercados emergentes, tal como o Brasil, envolve, com frequência, maior risco em comparação a outros mercados mundiais. O mercado brasileiro de valores mobiliários é substancialmente menor, menos líquido e mais concentrado, podendo ser mais volátil do que os principais mercados de valores mobiliários mundiais, como, por exemplo, o dos Estados Unidos. O empreendimento hoteleiro será administrado por terceiros e dependerá da administração destes. A má administração do empreendimento poderá afetar adversamente sua situação financeira e sua imagem. O empreendimento, de acordo com o previsto na convenção de condomínio pro-indiviso, será gerido por uma administradora de hotéis. Os contratos de administração geralmente são de longo prazo e contém condições de rescisão motivada ou imotivada, mediante pagamento de indenização, o que dificulta a rescisão unilateral imotivada. Não há como garantir que os serviços prestados terão a qualidade esperada ou que o empreendimento será administrado de forma satisfatória. A má qualidade na prestação de serviços ou a má administração do hotel poderão afetar negativamente a imagem do empreendimento, e consequentemente o seu resultado. O recente crescimento nos setores turístico e hoteleiro do Brasil e da cidade do Rio de Janeiro poderá não ser mantido após a realização dos eventos esportivos de 2016, o que pode impactar no resultado do empreendimento. O setor hoteleiro no Brasil vem passando por franca expansão nos últimos anos, crescendo acima do PIB há mais de 10 anos. Não há como garantir que após os eventos esportivos de 2016 o crescimento do número de turistas vá aumentar, como ocorreu em outros países que sediaram os
Jogos Olímpicos. A eventual queda nos números de visitação por turistas poderá diminuir a taxa de ocupação e/ou do valor cobrado para o uso do empreendimento, impactando negativamente o resultado. A crescente consolidação do setor hoteleiro no Brasil poderá exercer pressões nas margens e resultado operacional do empreendimento hoteleiro que será desenvolvido sobre o Terreno. Os principais riscos inerentes a empreendimentos hoteleiros são: (i) mudanças relevantes na situação macroeconômica brasileira ou mundial, inclusive no que concerne à ocorrência, duração e intensidade de recessões; (ii) aumento relevante dos custos operacionais, inclusive aqueles causados por conta de eventos da natureza; (iii) indisponibilidade de crédito ou disponibilidade de crédito em condições menos favoráveis do que as atuais; e (iv) crescimento no número de concorrentes, aumentando a oferta e diminuindo margens de lucro. A profissionalização e a consolidação do setor podem resultar em competidores cada vez mais estruturados, com um poder de barganha crescente junto a clientes e fornecedores, o que pode levar o Pestana a ter que diminuir preços de diárias, aumentar os seus gastos com divulgações das marcas que opera e aumentar programas de promoção. Se a administradora do hotel não for capaz de responder eficazmente a essa competição crescente, a ocupação do empreendimento hoteleiro e o preço cobrado pelas diárias podem diminuir, afetando adversamente seus resultados financeiro e operacional. Recessões econômicas podem reduzir, interromper ou levar à substituição dos serviços por outros concorrentes de menor preço. Esses fatores poderão reduzir a ocupação do empreendimento hoteleiro, afetando adversamente seu resultado. A utilização dos serviços por consumidores está diretamente relacionada às condições econômicas locais, nacionais e internacionais, como também à renda do público-alvo do empreendimento, ao crescimento do PIB e ao aumento do poder aquisitivo resultante de mudanças na política monetária relativas às taxas de juros e ao controle inflacionário. Em períodos de instabilidade ou recessão econômica os consumidores poderão reduzir significativamente a demanda pelos serviços oferecidos ou optar por outros de menor preço. Mudanças nas políticas monetárias governamentais que impliquem aumento da taxa de juros, variação cambial e redução do poder de compra dos clientes podem impactar adversamente o empreendimento. Também poderão afetar negativamente o empreendimento mudanças nos aspectos sociais e políticos locais, nacionais e internacionais. A valorização de imóveis verificada nos últimos anos poderá não se manter em períodos futuros, podendo haver desvalorização dos imóveis.
O valor de mercado de imóveis poderá não acompanhar o crescimento observado nos últimos anos, o que pode impactar adversamente o valor de cada fração imobiliária ofertada, e, consequentemente, do imóvel como um todo. A escassez de financiamentos ou aumento de taxas de juros podem diminuir a demanda por imóveis residenciais, comerciais ou hoteleiros, podendo afetar negativamente o valor do imóvel hoteleiro. Ademais, caso a economia entre em estado recessivo, pode-se observar um decréscimo ou estagnação no valor do imóvel hoteleiro, o que poderá impactar adversamente no valor das frações imobiliárias objeto da Oferta. Os investidores serão titulares de quotas de sociedade em conta de participação, criada nos termos do contrato de constituição de SCP, poderão não receber dividendos ou sofrer prejuízos. A despeito do direito dos investidores ao recebimento de resultados em decorrência da integralização de sua fração em SCP de pool hoteleiro, existe a possibilidade de, em um ou mais exercícios sociais, não haver a geração de lucros e, consequentemente, não haver o pagamento de dividendos aos quotistas da SCP. Existe, portanto, a possibilidade do investidor não obter nenhum lucro com o Pestana ou até mesmo ter que aportar na SCP, se a demonstração dos resultados de suas operações apresentar prejuízo. Assim, o investidor poderá deixar de receber dividendos ou incorrer em gastos decorrentes de prejuízos apurados. Dado o aumento significativo da oferta entre 2014 e 2016, estima-se que as taxas de ocupação hoteleira terão uma queda acentuada nos próximos anos. Tendo em vista o aumento significativo da oferta hoteleira entre os anos de 2014 e 2016, estimase que as taxas de ocupação hoteleiras terão uma queda acentuada nos próximos anos. A oferta futura total incluirá 07 novos hotéis na região da Barra da Tijuca, com novos 2.363 quartos. Esta queda é considerada de forma ponderada dada a incerteza quanto à concretização de alguns projetos, no entanto o cenário encontrado aponta a tendência de queda das taxas de ocupação até níveis próximos a 40% até que haja um ajuste do mercado e todas as novas unidades e/ou frações imobiliárias hoteleiras sejam absorvidas. Parte da remuneração da administradora hoteleira está atrelada à receita bruta do empreendimento hoteleiro, e não a seu lucro. Parte da remuneração a ser auferida pela administradora hoteleira está atrelada à receita bruta ajustada do empreendimento hoteleiro. Caso o resultado líquido do empreendimento hoteleiro seja negativo, a administradora hoteleira continuará a receber parte da remuneração, enquanto os proprietários poderão não receber resultados. Assim, em determinadas hipóteses, a administradora poderia receber remuneração que não necessariamente reflete seu desempenho
individual, o que pode prejudicar o direito ao recebimento de resultados pelos proprietários de frações do Pestana. Em decorrência de motivos de casos fortuitos, ou eventos de força maior, tais como, dentre outros, atos praticados por autoridades, atos de terceiros, greves trabalhistas, enchentes, incêndios, calamidades públicas, problemas de falta ou carência de transportes ou mão de obra ou materiais, energia ou água, poderão ocorrer nas entregas das unidades. Eventuais alterações climáticas adversas e imprevistas, atos de terceiros, greves trabalhistas, enchentes, incêndios, calamidades públicas, problemas de falta ou carência de transportes, mão de obra, materiais, energia ou água podem vir a acarretar atrasos em relação à entrega das obras de incorporação e construção da Ofertante, bem como demandar a realização de investimentos adicionais e não planejados em relação aos empreendimentos, o que pode afetar adversamente os negócios das Ofertantes. As condições acima mencionadas podem interferir no cronograma de execução dos projetos, o que pode levar ao adiamento nos cronogramas dos projetos e de investimentos da Ofertante, impactando negativamente nos resultados da Ofertante. A presente oferta tem como objeto frações imobiliárias hoteleiras, as quais não possuem matricula individualizada junto ao RGI, tendo em vista a legislação da Cidade do Rio de Janeiro. Em decorrência de impedimento constante da legislação da cidade do Rio de Janeiro, o local onde o Pestana Barra será construído não permite que quartos de hotel tenham registro individualizado (i.e. matrícula individual), pelo que os investidores proprietários de fração do Pestana Barra terão uma fração (uma parte) de um todo, que é o hotel em si. Tendo em vista a legislação fluminense sobre o tema, os proprietários não terão matrícula individualizada dos quartos, e deverão estar organizados na forma de um condomínio pro indiviso. Os investidores poderão estar sujeitos a eventual responsabilidade civil, trabalhista, previdenciária ou tributária decorrentes da administração do Pestana. O regular funcionamento do Pestana depende de certos fatores que estão fora do controle dos investidores, incluindo a qualidade dos serviços prestados pela administradora hoteleira. Caso a administradora hoteleira que presta serviços ao Pestana (e, consequentemente, aos investidores) não cumpra suas obrigações cíveis, trabalhistas, previdenciárias ou fiscais, os investidores poderão sofrer a imposição de penalidades pelas autoridades competentes inclusive, em alguns casos excepcionais, após eventual venda de suas frações imobiliárias hoteleiras e quotas da SCP. A Dominus 14 é proprietária de parte relevante das frações imobiliárias do Pestana, o que pode ensejar eventual conflito de interesses
A Dominus 14, na data da oferta, é proprietária de aproximadamente 20% (vinte por cento) do total das frações imobiliárias hoteleiras do Pestana, o que pode implicar preponderância nas assembleias de condôminos do empreendimento hoteleiro. Assim, em determinadas hipóteses, e caso não tenha vendido as frações do Pestana até a entrega do empreendimento, a Dominus 14 poderá ter maioria em deliberações assembleares, o que pode ensejar eventual conflito de interesses em matérias que sejam de interesse da Dominus 14, na qualidade de incorporadora. A Prodomus, sócia ostensiva da SCP e administradora do empreendimento, não é proprietária de fração do Pestana.