ACÓRDÃO Registro: 2013.0000002706 Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0173190-15.2011.8.26.0100, da Comarca de, em que é apelante MAXCASA IV EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados WILLIAM PEREIRA (E OUTROS(AS)) e GRAZIELA MAGALHAES LOPES. ACORDAM, em 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos, deram provimento em parte ao recurso, vencido o 3º Juiz parcialmente, que o dava em maior extensão e fará declaração de voto.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ANTONIO VILENILSON E GRAVA BRAZIL., 18 de dezembro de 2012. Lucila Toledo RELATORA Assinatura Eletrônica
VOTO Nº 03759 APELAÇÃO Nº 0173190-15.2011.8.26.0100 COMARCA: SÃO PAULO APTE.: MAXCASA IV EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. APDOS.: WILLIAM PEREIRA e OUTRA CERCEAMENTO DE DEFESA INOCORRÊNCIA DOCUMENTOS NOS AUTOS SUFICIENTES PARA JULGAMENTO PRELIMINAR REJEITADA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO EM CONSTRUÇÃO ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA - INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA INVALIDADE DA CLÁUSULA QUE AFASTA PEDIDO DE INDENIZAÇÃO PELO INADIMPLEMENTO, NO RECEBIMENTO DAS CHAVES CASAL QUE ADIOU CASAMENTO - DANO MORAL CONFIGURADO ARBITRADO PELA SENTENÇA EM R$ 24.880,00 DANO MATERIAL DECORRENTE DO ATRASO RESSARCIMENTO DO DANO MATERIAL CONFIGURADO PELO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS PROPORCIONAIS AOS VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES A PARTIR DA DATA EM QUE O IMÓVEL DEVERIA TER SIDO ENTREGUE - SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE DADO PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO A apelante insurge-se contra sentença a fls. 464, cujo relatório adoto, que julgou parcialmente procedente pedido de indenização por danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega de empreendimento imobiliário, fixados os danos materiais em R$ 18.618,47 e os danos morais em R$ 24.880,00.
Argúi preliminar de cerceamento de defesa. No mérito, alega que o imóvel estava disponível aos apelados desde 24 de março de 2011, data da obtenção do habite-se, sendo que os apelados o ocuparam apenas em 15 de julho por sua culpa exclusiva, uma vez que somente nesta data adimpliram a parcela de entrega de chaves. Afirma que o atraso na entrega de obras se deu por caso fortuito ou força maior. Aduz que no termo de entrega de chaves, a fls. 182, consta que os apelados se comprometeram a não reclamar futuramente sobre qualquer problema decorrente do contrato objeto da presente demanda. Coloca que os apelados nunca a notificaram do atraso no cumprimento do contrato. Questiona os danos materiais e morais e pede, subsidiariamente, sua redução. Por fim, pede que a sucumbência seja fixada de forma recíproca.
Em contrarrazões, a parte apelada sustenta a lisura da sentença. É o relatório. Os documentos que constam nos autos são suficientes para o julgamento da lide nos moldes do artigo 333, I, do Código de Processo Civil, não havendo que se falar em cerceamento de defesa. arguida. Pelo meu voto, rejeito a preliminar Analiso o mérito. Em 14 de julho de 2009, as partes celebraram compromisso de compra e venda de unidade autônoma em edifício a ser construído pela apelante, com entrega prevista para 15 de janeiro de 2010 (fls. 62). Após sucessivos atrasos, os apelados obtiveram as chaves apenas em 15 de julho de 2011 (fls. 182). A relação jurídica entre as partes regese pelo Código de Defesa do Consumidor. Assim, é
necessário que a interpretação do contrato mantenha o equilíbrio da relação entre as partes, observada a vulnerabilidade da parte mais frágil e sua impossibilidade de impor condições ao prestador de serviços. Vale lembrar à apelante que os direitos do consumidor são irrenunciáveis. Assim, é absolutamente incabível, e beira a litigância de má fé, a alegação de que os apelados se comprometeram a não mais reclamar de eventuais prejuízos com a demora na entrega do imóvel, conforme consta a fls. 182. Também por isso, irrelevante a ausência de notificação dos apelados à apelante pelo atraso no cumprimento do contrato. Não se alegue caso fortuito ou força maior para o atraso. A sentença prolatada nos autos é perfeita neste aspecto. Os prejuízos com o atraso em razão de intempéries é hipótese de fortuito externo e situação esperada pelo empreendedor, sobretudo em uma cidade como, o que não pode ser repassado aos consumidores. Trata-se de risco do negócio.
Pelo que consta nos autos, não há prova de que as chaves tenham sido colocadas à disposição dos apelados na data da obtenção do habite-se, em março de 2011. E, de qualquer forma, o atraso na entrega da obra seria substancial, o que não afastaria o inadimplemento expressivo da construtora. Assim, não há como imputar aos apelados culpa exclusiva pela ocupação do imóvel apenas em julho de 2011. Analiso os danos morais. Os apelados firmaram o compromisso de compra e venda do imóvel planejando casar-se e nele morar. O imóvel adquirido não foi apenas para investimento. Destinava-se à primeira moradia do novo casal. Sua aquisição importou grande oneração para os apelados, que além de comprometerem parte de seu orçamento com as prestações, ainda tiveram de adiar o casamento. Não se pode falar que no caso houve um mero dissabor. As provas apresentadas nos autos são
suficientes para demonstrar o abalo sofrido pelos apelados pelo inadimplemento injustificado da apelante. É reconhecida a natureza satisfativa da indenização por dano moral. Mas não é possível negar função pedagógica, atrelada à inegável sanção pecuniária que a condenação caracteriza para quem é condenado a pagar. Existe função punitiva. Essa função punitiva perde relevância nas relações pulverizadas. Mas é crucial quando quem pratica a conduta lesiva atua no mercado, usando o ato ilícito como modus operandi. Se as indenizações por dano moral são muito baixas, a escolha decorrente da administração da sociedade, com olho exclusivamente empresarial, pode muito bem indicar que seja economicamente mais viável optar por arcar com indenizações baixas, em detrimento de um controle mais rigoroso da atividade comercial, uma vez que esse controle envolve custos. Colocadas essas premissas, a importância da função punitiva, por sua natureza social, no
caso, supera qualquer alegação de que a indenização por dano moral não deva configurar enriquecimento sem causa. No que toca aos danos materiais, a apelação também não merece provimento. A falta de entrega do imóvel na data prevista gerou dano material aos autores, independentemente da destinação do imóvel. O dano material não corresponde exatamente ao aluguel por inteiro, mas à proporção de aluguel correspondente ao pagamento do preço já efetuado. Assim, é necessário verificar, em liquidação de sentença, qual o valor do contrato, no momento do ajuizamento da ação e qual o preço pago. Essa mesma proporção corresponde ao aluguel que deve ser pago, como indenização, pela vendedora. Pelo meu voto, dou parcial provimento ao recurso, para que se apure o valor do aluguel, devido a título de dano material, com base na proporção entre o valor do contrato e o valor pago pelos autores, mantida, no mais, a sentença.
LUCILA TOLEDO RELATORA
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO APELAÇÃO Nº: 0173190-15.2011.8.26.0100 APELANTE: MAXCASA IV EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA APELADOS: WILLIAM PEREIRA E GRAZIELA MAGALHAES LOPES COMARCA: SÃO PAULO JUIZ PROLATOR: RILTON JOSE DOMINGUES VOTO Nº 15639 do dano material. A divergência se limita ao reconhecimento A r. sentença apelada reconheceu o prejuízo material, sob o fundamento de que seria evidente o "dano material aos autores que tiveram que arcar com despesas de moradia mesmo tendo a promessa de entrega do apartamento ultrapassado o tempo previsto no contrato" (fls. 467). A respeito, não se olvida que o atraso na entrega do bem pode trazer prejuízo financeiro, por exemplo, em razão da necessidade de desembolso de quantias, para moradia em outro local, ou impossibilidade de obtenção de renda, com a locação do imóvel. No caso, entretanto, não há prova concreta dessas situações, razão pela qual o genérico argumento de que os apelados suportaram prejuízos, pelo fato de não poderem usar o imóvel não é consistente, para o fim de reconhecimento do lucro cessante.
Ademais, os apelados asseveram que o imóvel seria destinado à sua moradia, sem que houvesse intenção de utilizar o bem para auferir renda mediante locação, de modo que, nesse contexto, não há substrato para a manutenção da condenação por danos materiais. No mais, a frustração com o atraso na entrega do imóvel encontra compensação na condenação por danos morais. Em conclusão, em meu entender, a r. sentença merece ser reformada em parte, para afastar a condenação por dano material. Em consequência, impõe-se a incidência do disposto no caput, do art. 21, do CPC, com distribuição recíproca do ônus da sucumbência. provimento em parte ao recurso. Ante o exposto, pelo meu voto, dá-se DES. GRAVA BRAZIL 3º Juiz
seguintes assinaturas digitais: Este documento é cópia do original que recebeu as Pg. inicial Pg. final Categoria Nome do assinante Confirmaç ão 1 9 Acórdãos Eletrônicos 10 11 Declarações de Votos LUCILA TOLEDO DE BARROS GEVERTZ PAULO ROBERTO GRAVA BRAZIL 2D5456 2D68D9 Para conferir o original acesse o site: http://esaj.tjsp.jus.br/pastadigitalsg5/sgcr/abrirconferenciadocumento.do, informando o processo 0173190-15.2011.8.26.0100 e o código de confirmação da tabela acima.