LAUDO COMERCIAL FALÊNCIA MABE GALPÃO CAMPINAS 50.000,00m² COM ÁREA TOTAL DE 125.272,60m² Solicitante: Hasta Pública Leilões Finalidade: Laudo Comercial Objetivo: Valor de Mercado de Compra E Venda Endereço: Rua Croda, 399 Distrito Industrial Cidade: Campinas / SP Tipo: Galpão Industrial Uso: Comercial / Industrial
item Área (m²) Valor m2 *Valor de mercado galpões 50.000 R$ 1.100,00 R$ 55.000.000,00 Área superficial 125.272,60 R$ 45,00 R$ 5.637.267,00 VALOR TOTAL R$ 60.637.267,00 (sessenta milhões, seiscentos e trinta e sete mil e duzentos e sessenta e sete reais) LOCALIZAÇÃO Endereço: Rua Croda, 399 Distrito Industrial Campinas/SP LOGRADOURO PRINCIPAL Mãos de direção: Dupla Pistas: Única Traçado: Retilíneo Perfil: Plano Pavimentação: Asfalto Calçadas: Cimentadas CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO Localização e Atividades Existentes Uso Predominante Densidade de Ocupação Padrão Econômico Distribuição de Ocupação Residencial Multifamiliar Alto Alto x Horizontal Residencial Unifamiliar Médio/Alto Médio/Alto Vertical Comercial/Serviços Médio Médio x Industrial X Médio/Baixo Médio/Baixo Área sujeita a enchente Rural Baixo Baixo Sim x Não Melhoramentos Públicos x Coleta de resíduos sólidos x Energia elétrica x Redes de cabeamento de transmissão de dados x Água Potável x Telefone Redes de comunicação e televisão x Águas pluviais Gás canalizado x Esgotamento Sanitário Infraestrutura Urbana Transportes coletivos Equipamentos comunitários Intensidade de tráfego x ônibus x Segurança Alta Média x Baixa Lotação Metrô Educação Saúde Trem Cultura Nível de escoamento Embarcação Lazer x Bom Regular Ruim Principais pólos de influência: Apesar de estar bem localizado, o imóvel apresenta uma liquidez muito baixa, por se tratar de um prédio de grande porte, destinado a industrias de alto padrão e bem especifica, que atualmente 2
não comporta em nenhum seguimento industrial, tornando um bem de difícil comercialização e adequação comercial, apresentando boa parte do terreno como área de preservação ambiental(app). Principais vias de acesso: Rodovias Bandeirantes. 4- Características do Imóvel 3
Nome: Galpões ex MABE Campinas Edificações: Galpão 3 (ex fogões), galpão 2 (ex lavadoras), galpão 1 (resíduos), unidade de tratamento de água. Portaria, refeitório, ambulatório. Padrão Construtivo: médio Estrutura: Concreto armado Fechamento lateral: Concreto e alvenaria (blocos de concreto) Estado de conservação: atualmente em regular estado Idade aparente: 20 anos Segurança contra incêndio: Extintores, luz e alarme de emergência e rede de hidrantes, sem testes Áreas e equipamentos adjacentes: Galpão com gerador, cabines primárias. 5. Acabamentos internos observados Parede: Pintura PVA fosca na cor branca em regular estado, necessitando de reparos e manutenção. Cobertura: Com telhas de concreto e abertura, tipo shed, para iluminação natural, necessidade de manutenção. Piso: Concreto resinado, que com a retirada de máquinas e equipamentos, serão necessários reparos em alguns pontos onde serão retirada as máquinas de grande porte. 6. Avaliação Metodologia No presente caso, tendo em vista a natureza do imóvel avaliado, sua situação geo-sócio-econômica e a disponibilidade de dados seguros, optamos pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, para a definição de valores. Tratamento de dados e Identificação do Resultado O valor adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de anúncios, contatos com corretores, imobiliárias atuantes, proprietários, rede mundial de computadores(zapimóveis e outros) e pessoas afins. Identificamos elementos comparativos válidos que, de acordo com as Normas, devem possuir os seguintes fatores de equivalência: a) Equivalência de situação: Dá-se preferência a locais da mesma situação géo-sócio-econômica, do mesmo bairro e zoneamento, com o valor, tamanho e características de uso. b) Equivalência de tempo: Sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação e tempo de venda do imóvel, sua procura ou propostas. c) Equivalência de características: Sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que tange à situação, grau de aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc. 4
7. Amostras Amostra Galpão 21.700,00 m2 Jd. São Pedro /SP condomínio fechado sendo neste momento A grande procura de empresas por motivo de segurança. 5
8. ENCERRAMENTO É importante ressaltar que o valor definido para o imóvel, dentro dos critérios e procedimentos usuais da Engenharia de avaliações, não representa um número exato e sim uma expressão monetária teórica e mais provável do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente. Isto não significa que eventuais negociações efetivas não possam ser feitas por valores diferentes destes, inferiores ou superiores, dependendo de aspectos específicos relacionados aos interesses das partes envolvidas. O Laudo é considerado como documento sigiloso, absolutamente confidencial e realizado para a Hasta Pública BR. RUA CRODA 6
Portaria, entrada, hall, ambulatório e refeitório 7
Instalações em regular estado, necessitando de reparos em muitos pontos 8
caldeiras, gerador 9
Equipamentos antigos sem testes de funcionamento Equipamentos antigos 10
Sem teste de funcionamento necessitando manutenção Galpão 1 resíduo, galpão 2 ex lavadoras e galpão 3 ex fogoôes Galpão 1 11
Galpão 2 12
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Galpão 3 Ex fogôes 16
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Áreas externas, lago, tratamento de água 18
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AREA DE PRESERVAÇÃO QUE OCUPA BOA PARTE DO IMÓVEL 21
Balança: NECESSITANDO DE MANUTENÇÃO 22
Tratamento de água NECESSITANDO DE MANUTENÇÃO EQUIPE HASTAPÚBLICA SÃO PAULO, 06 DE ABRIL DE 2018 23