PROJETO DE PESQUISA Faculdade de Direito de Campos Direito Civil Contratos Fiança no Contrato de Locação Urbana Ana Luiza P. Machado Bárbara Tavares Caldas Fábia Santos Pereira Campos, 2006
ASSUNTO: Direito Civil TEMA: Contratos TÍTULO: Contrato de Fiança na Locação Urbana Objetivo Geral: Analisar o conteúdo de Fiança no Contrato de Locação Urbana Objetivos Específicos: Compreender a relação jurídica entre fiador e locatário e fiador e locador, relacionando os contratos de Fiança e locação Identificar a incidência da CF, NCC, CDC e Lei do Inquilinato na resolução jurídica de conflitos com relação à fiança e nos contratos de locação Justificativa: As garantias são importantes para os contratos de locação. Raros serão os contratos que se apresentam sem garantias. A fiança é sem dúvida a forma tradicionalmente mais utilizada nos contratos de locação. Na locação, aplicam-se os princípios gerais de fiança. O contrato de locação constitui uma relação duradoura e por isso o fiador é imprescindível para dar segurança ao locador. Sendo essa fiança uma das sanções aplicáveis à parte que não cumpre com a obrigação oriunda do contrato de locação, no caso do locatário. É importante também para essa modalidade contratual, que estejam presentes, mormente na locação imobiliária a cláusula penal e a cláusula de garantia, geralmente fidejussória. A fiança foi escolhida como tema, devido a atual dificuldade de encontrar pessoas que estejam encorajadas a dispor seu patrimônio em favor de outrem, haja vista os riscos inerentes. A fiança se delimitou ao contrato de locação urbana, devido a questão social. O desequilíbrio econômico que gera estoque imobiliário para uns e carência habitacional para outros enseja na exploração financeira daqueles sobre estes.
Marco Teórico: Maria Helena Diniz afirma ser a fiança ou caução fidejussória, a promessa feita por uma ou mais pessoas de satisfazer a obrigação de um devedor, se este não a cumprir, assegurando ao credor o seu efetivo cumprimento. Trata-se de uma garantia pessoal. Acrescenta Arnaldo Rizzardo, fiança é expressar garantia, segurança, responsabilidade. Com objetivo de conceder seguranças aos compromissos que alguém assume, por se tratar de garantia pessoal, a fiança, ela própria pode levar ao fiel cumprimento do contrato. E, trata-se de uma espécie de gênero caução fidejussória. Para Silvio Venosa toda obrigação deve ser cumprida, essa é a finalidade da fiança. O primeiro incumbe ao credor diligente tomar precauções para que isso ocorra. Pelo contrato de fiança estabelece obrigação acessória de garantia ao cumprimento de outra obrigação. O fiador garante o débito de outrem, colocando seu patrimônio para lastrear a obrigação, o titular do débito garantido é o terceiro. Na fiança a responsabilidade do fiador é subsidiário, esse tipo de contrato é baseado na confiança entre os contratantes, é intuitu personae. Assim como descreve em sua obra, o doutrinador Orlando Gomes, em que explana que o contrato de fiança é intuitu personae em relação ao fiador. Importa, decisivamente, para a sua celebração, a confiança que o fiador inspira ao credor. Este acrescenta ainda, que a garantia pessoal prestada por força do contrato de fiança pressupõe logicamente outro contrato de cuja existência e validade depende. É, portanto, um vínculo que se extrai em função de outro. Trata-se, desse modo, de um contrato acessório. Deste seu caráter decorrem tais conseqüências: obrigação fidejussória não sobrevive à obrigação principal; a obrigação fidejussória tem a mesma natureza e extensão da obrigação principal. Assim, se a obrigação principal, como por exemplo, contrato de locação, for nula, a fiança desaparece. Segundo Orlando Gomes, com base no Código Civil de 1916, declara que contrato de locação é um tipo de contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder a outra por tempo determinado, ou não, o uso e gozo de uma coisa não fungível, mediante certa retribuição. O contrato de locação é bilateral, simplesmente consensual, oneroso, comutativo, impessoal e de duração. E forma pelo simples consentimento. Assim também pensa Maria Helena Diniz que reitera a posição de Orlando Gomes, sendo essa mesma posição adotada pelo Novo Código Civil. Alude Arnaldo Rizzardo que no CC/02 houve uma alteração profunda no que tange a cada um dos tipos de locação, em que há leis específicas para determinados tipos de locação, como por exemplo, a lei do Inquilinato. Atualmente, a locação imobiliária é disciplinada de forma geral pela Lei do Inquilinato, após vários diplomas legais que regularam a matéria. A prestação de serviço civil sem vínculo de subordinação, aplica-se a universo negocial restrito, porque a matéria, como dito, é objeto da legislação trabalhista, como demonstra Silvio Venosa. Esse doutrinador aponta também que a lei do Inquilinato especifica três modalidades: caução, fiança e seguro de fiança locatícia. Apenas uma dessas garantias é permitida. Sendo a fiança, sem dúvida a forma tradicionalmente mais utilizada nas locações.
Compreende-se fiança, todo negócio jurídico com o objetivo de oferecer ao credor uma segurança de pagamento, além daquela situada no patrimônio do devedor, garantindo assim, o cumprimento de uma obrigação, em reforço do vínculo originário. Metodologia: A pesquisa utilizará o seguinte material: estudos jurídicos existentes; legislação nacional pertinente; jurisprudência relevante. O material será obtido por meio de artigos publicados em revistas especializadas, livros, acórdãos de tribunais superiores, textos publicados na Internet. A pesquisa, sempre nos limites dos objetivos propostos, se desenvolverá da segunda forma, segue as etapas de resolução desses problemas: 1- Estudo crítico do material doutrinário; 2- Obtenção e análise da legislação nacional pertinente; 3- Seleção e análise de decisões jurisprudenciais dos principais tribunais nacionais; 4- Busca de texto alternativos relacionados ao contrato de Fiança na locação urbana; 5- Análise de textos jurisprudenciais na regulamentação e nas decisões dos diferentes tribunais; 6- Apresentar a realidade atual da efetividade desses contratos no nosso meio social. Problematização: 1- Qual é a função do contrato de locação a partir da CF/88? 2- Se aplica o Código de Defesa do Consumidor o Contrato de Locação? Hipóteses: 1- Através da defesa do consumidor e da função social da propriedade espelham-se fundamentais princípios erguidos a dogma de calibre constitucional. Ambos têm imediata aplicabilidade nas relações econômicas e, via de conseqüência, nos direitos sociais, inclusive à moradia. Deve-se ampliar o alcance dos princípios de ordem pública e interesse social consagrados primeiro na Constituição Federal e, em seguida, no Código de Defesa e Proteção do Consumidor. E, se tanto o Código do Consumidor como a Lei Inquilinária objetivaram proteger o mais fraco da relação jurídica, então que prevaleçam em suas relações as mesmas regras protetivas, pois só assim atender-se-á ao objetivo legal: igualar as partes, deixando-as no mesmo patamar jurídico.
2- No conflito normativo entre o Código de Defesa do Consumidor e a nova Lei do Inquilinato, aquele por possuir normas gerais não revoga expressamente esta e nem é revogado por ela. Todavia, existe um caso de incompatibilidade entre elas, quanto ao disposto no art. 51, inc. XVI da Lei 8078/90 com o art. 35 da Lei 8245/91, mesmo que o critério do primeiro seja mais seguro. "É que o art. 35 da nova Lei do Inquilinato, ao tratar das benfeitorias necessárias afasta a incidência direta da Lei de Defesa do Consumidor."
Referências: Bibliográfica - NADER, Paulo. Curso de Direito Civil. Contratos. Vol.3. Rio de Janeiro: Forense, 2005. - GOMES, Orlando, Contratos, 13ªedição, Rio de Janeiro, Editora Forense, 1994 - RIZZARDO, Arnaldo, Contratos, 2ªedição, Rio de Janeiro, Editora Forense, 2002 - DINIZ, Maria Helena de. Código de Direito Civil Anotado, 8ª edição, São Paulo, Editora Abril, 2002. - PEREIRA, Caio Mário da Silva, Instituições de Direito Civil, 11ªed., Rio de Janeiro, Editora Forense, 2003, vol. III. - PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado. Tomo XXXVIII. 3ª ed., Rio de Janeiro: Borsoi, 1972. - BEVILAQUA, Clóvis. Direito das obrigações. 8. ed., rev. e atual. por Achilles Bevilaqua. Rio de Janeiro: Franciso Alves, 1954, p. 321. - SANTOS, Carvalho. Código Civil Brasileiro interpretado. Vol. III. 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1950. - MARQUES, Claudia Lima, Contratos no Código de Defesa do Consumidor, 2 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1995. - VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. 3. ed. São Paulo: Atlas, 1997. - BENJAMIN, Antônio Herman de Vasconcelos. Código Brasileiro de Defesa Consumidor. São Paulo: Forense Universitária, 1991. Legislação - Constituição Federal de 1988 - Novo Código Civil (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002) - Código de Defesa do Consumidor (Lei nº LEI Nº 8.078, de 11 de setembro de 1990) - Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991) Jurisprudências - Supremo Tribunal Federal (STF) - Superior Tribunal de Justiça (STJ) - Tribunais de Justiças (TJRJ, TJSP, TJMG,...)