15º Congresso APCMC «Um novo modelo para o sector da Construção e do Imobiliário»

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1 15º Congresso APCMC «Um novo modelo para o sector da Construção e do Imobiliário» Paulo Alexandre de Sousa Um novo modelo para o Sector da Construção e do Imobiliário, um novo paradigma Os desafios do Arrendamento e da Reabilitação Urbana 25 de Maio

2 Portugal: Mercado Residencial Evolução do parque habitacional Entre 2001 e 2011, o parque habitacional registou uma evolução de 20% excedendo largamente as necessidades da população, que apenas cresceu 3,6%. Esta tendência potencia a redução do número médio de habitantes por habitação e o excesso de oferta de habitação face à procura, assistindo se uma quebra no volume de transacções de imóveis ,1 2 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1, Nº Fogos População Habitantes por fogo Nº Fogos População Habitantes por fogo 2,08 1, fogos compra venda predios 0 2

3 Portugal face à União Europeia Evolução histórica do mercado residencial e situação actual Contrariamente ao que aconteceu na maioria dos países europeus, em Portugal assistiu se a uma travagem progressiva no investimento em habitação Enquanto o arrendamento social compara bem com os restantes países europeus, os restantes segmentos do mercado de arrendamento estão abaixo dos valores dos mercados mais desenvolvidos 3

4 Portugal face à União Europeia Caracterização da propriedade dos imóveis residenciais vs. financiamento Média UE 68,9 Média UE Fonte: European Mortagage Federation, Eurostat Apesar da aquisição de habitação própria ter assumido, em termos históricos, grande preponderância no espaço Europeu, é já visível uma tendência de diminuição da mesma, em especial nos mercados imobiliários mais desenvolvidos, com uma aposta crescente no arrendamento. 4

5 Portugal face à União Europeia Expectativas dos consumidores Em termos de expectativas e tendo presentes a actual situação financeira e os níveis de desemprego respectivos, a Grécia surge como o País mais pessimista, seguido de Portugal e Espanha, o que se reflecte nas decisões de investimento de longo prazo das respectivas famílias. Fonte: A actualidade do sector imobiliário residencial Ajustamentos e desafios [Nota Temática CGD n.º 2, elaborada por Augusto Mateus Consultores] 5

6 Tendência Redução da intenção de compra de Habitação em Portugal [ ] Constata se que os investidores estão pessimistas em relação à compra de habitação própria, o que justifica a premência do incentivo à reabilitação urbana nos fogos ocupados e devolutos que se destinam ao mercado de arrendamento. 6

7 Tendência Peso do CH concedido no total do crédito e APB Em Portugal, o peso relativo do crédito concedido para aquisição de habitação é, de forma continuada, superior ao apurado para a média da Área do Euro. 7

8 Portugal: Mercado Residencial Visão Evolutiva 1975 DL 729/E/ DL 435/ DL 36/ DL 320B/ Taxas de juro livres 1991 Bonificados na Banca Comercial 1992 Taxa Refª para Bonificados A evolução do crédito à habitação em Portugal éo resultado das Políticas Públicas e do foco fortemente colocado na aquisição de habitação própria, em detrimento de outros mercados, nomeadamente de arrendamento Indexação taxas 1998 DL 249/ Portaria 1177/ DL 32B/ DL 51/ Portaria 310/ DL 103/2009 Portaria 384/2009 8

9 Portugal: Mercado Residencial Visão Evolutiva Ao longo das últimas décadas foram sendo criadas linhas bonificadas de crédito à habitação com forte componente social, o que ajuda a explicar o elevado número de proprietários existentes em Portugal Crédito Bonificado DL 515/77 Crédito Jovem Bonificado DL 349/98 Programa Especial de Realojamento Per Famílias Crédito Habitação Emigrantes Sismo Açores DL Crédito à habitação a deficientes DL 77/89 Apoio à aquisição de habitação dirigido às famílias com baixos rendimentos Apoio à aquisição de habitação dirigido às famílias com baixos rendimentos e em início de vida activa Erradicação de barracas situadas nas áreas de Lisboa e Porto e constituição de património dos agregados familiares desfavorecidos Apoio à constituição de património em Portugal Apoio à reconstrução de alojamentos familiares dirigido às famílias afectadas pelo sismo dos Açores Apoio à aquisição de habitação para clientes deficientes 9

10 Portugal: Mercado Residencial Evolução histórica vs. Modelo de financiamento [últimos 20 anos] Fonte: A actualidade do sector imobiliário residencial Ajustamentos e desafios [Nota Temática CGD n.º 2, elaborada por Augusto Mateus Consultores] 10

11 Portugal: Mercado Residencial Construção vs Reabilitação PORTUGAL (1995/2010) A evolução das obras concluídas em edifícios (reabilitações do edificado e construções novas) no período de 1995 a 2010, aponta para duas fases de crescimento distintas. Até 2002, assistiu se a uma relativa estabilidade das reabilitações do edificado e, simultaneamente, a um aumento das Construções novas. Fonte: INE Apesar de se ter já registado uma ligeira quebra das obras de reabilitação no período de 2001 e 2002, éprincipalmente após 2003 que se assiste a uma quebra sustentada deste tipo de intervenção, associada a uma tendência de diminuição das construções novas. Deste modo, e mais em resultado da quebra das construções novas, tem se verificado uma crescente importância relativa das reabilitações face ao total de obras concluídas. 11

12 Portugal: Mercado Residencial Condicionantes do financiamento imobiliário Importa salientar o decréscimo registado no valor do saldo devedor a partir do 2º trimestre de 2011, bem como, a queda registada na procura, tendências que deverão acentuar se face às actuais dificuldades económicas e financeiras M. M. Fonte: BdP 12

13 Portugal: Mercado Residencial Mercado de Arrendamento Habitacional Peso do Arrendamento na oferta residencial 2011 Fonte: Market Outlook Dezembro 2011, APEMIP O mercado de arrendamento tem vindo a registar um crescimento sustentado ao longo dos últimos 2 anos, embora ainda apresente um volume total algo incipiente. 13

14 Portugal: Mercado Residencial Mercado de Arrendamento Habitacional Segmentação dos valores de arrendamento residencial 2011 Fonte: Market Outlook Dezembro 2011, APEMIP Em termos de oferta, verifica se que a mesma apresenta um comportamento coincidente quando comparadas as Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto face ao todo nacional, constatando se, igualmente, que a oferta está concentrada nos intervalos mais baixos de rendas, permitindo, assim, complementar o mercado de compra e venda e possibilitar a atracção dos sectores mais carenciados da população para os centros urbanos (por exemplo, jovens). 14

15 Portugal: Mercado Residencial Mercado de Arrendamento Habitacional Amplitude dos valores de arrendamento residencial 2011 Fonte: Market Outlook Dezembro 2011, APEMIP A análise da amplitude das rendas médias praticadas permite verificar que existe uma oferta diversificada e abrangente para os vários segmentos da sociedade, podendo, assim, vir a afirmar se como mais um factor de integração social. 15

16 Portugal: Mercado Residencial Mercado de Arrendamento Habitacional Evolução da amplitude dos valores de arrendamento residencial 2011 Fonte: Market Outlook Dezembro 2011, APEMIP As amplitudes dos valores das rendas pouco tem variado ao longo dos últimos 2 anos. 16

17 Negócio Imobiliário Desafios Dívida Deflação Banca De Risk Back to basics Desalavancagem 17

18 Negócio Imobiliário Principais tendências Construção de empreendimentos imobiliários Crédito àconstrução e promoção imobiliária/ actividades imobiliárias Aquisição de habitações Crédito Habitação Indexantes Rendimento disponível Desemprego Reabilitação urbana Melhorias na habitação, Sustentabilidade e eficiência energética Tendências do Imobiliário Novas ofertas no mercado arrendamento imobiliário Incumprimento Renegociação de condições em operações Crédito para reabilitação urbana 18

19 Mudança de Paradigma Tendência Estas alterações [conjunturais] confirmam a necessidade de se encontrar um novo paradigma para o mercado imobiliário residencial, em resposta ao sobreendividamento das famílias, à quebra de actividade da fileira da construção e do imobiliário, e àsubida do incumprimento, que substitua o modelo de crescimento aquisição/construção baseado no endividamento, pela aposta no modelo arrendamento/reabilitação baseado na poupança e na optimização da carteira de activos imobiliários da banca. Fonte: A actualidade do sector imobiliário residencial Ajustamentos e desafios [Nota Temática CGD n.º 2, elaborada por Augusto Mateus Consultores] Os indicadores anteriormente enunciados, e estudos elaborados por diversos organismos, entre os quais os citados, fundamentam a necessidade de se estabelecer um novo paradigma que norteie a intervenção de todos os actores do mercado imobiliário para a melhoria da qualidade de vida das pessoas, através da criação de emprego em centros urbanos e fixação de residentes, com impacto directo na dinamização, e competitividade das cidades, que sirvam, também, de alavanca para o desenvolvimento económico do país. 19

20 O Mercado de arrendamento Tendência O mercado de arrendamento português é considerado disfuncional no documento que a Direcção Geral dos Assuntos Económicos e Financeiros da Comissão Europeia publicou sobre os desafios que Portugal enfrenta («The Economic Adjustement for Portugal» Junho de 2011): As regras são pesadas, a protecção aos inquilinos é muito forte e os procedimentos de despejo são difíceis e lentos. Um grande número de apartamentos no centro das cidades permanece vazio, desperdiçando capital e acarretando custos em termos de bemestar, equidade, transporte e ambiente. Inexistência de mercado de arrendamento Impede a mobilidade laboral Eleva a taxa de desemprego estrutural Encorajou a aquisição de habitação Maior endividamento das famílias ( ) o plano de reforma [do arrendamento] protege os grupos sociais mais vulneráveis, com algumas das mudanças a serem introduzidas de forma gradual para reduzir disrupções sociais, como é o caso dos ajustamentos nas rendas congeladas por muitas décadas e dos contratos transmissíveis a familiares. No plano fiscal, a tributação dos imóveis pretende ser mais equitativa, acelerando a convergência do valor patrimonial tributável dos imóveis para os valores de mercado e retirando tratamento preferencial do crédito à habitação no IRS. Fonte: A actualidade do sector imobiliário residencial Ajustamentos e desafios [Nota Temática CGD n.º 2, elaborada por Augusto Mateus Consultores] 20

21 O Novo Paradigma Uma oportunidade de ajustamento da dinâmica existente + + CONSTRUÇÃO AQUISIÇÃO ENDIVIDAMENTO + + REABILITAÇÃO ARRENDAMENTO POUPANÇA Posicionando se como incentivador e catalisador da poupança, e apostando na reabilitação e regeneração dos centros urbanos e na dinamização do arrendamento, o sector imobiliário residencial pode desempenhar um papel fundamental no processo de desendividamento, na atenuação do desemprego e no crescimento da economia portuguesa In A actualidade do sector imobiliário residencial Ajustamentos e desafios [Nota Temática CGD n.º 2, elaborada por Augusto Mateus Consultores] 21

22 O Novo Paradigma O enquadramento da dinâmica existente Crescimento económico do País Fundos de Investimento Imobiliário Arrendamento Habitacional Legislação sobre Regime de Reabilitação Urbana Fomento da poupança pública e privada Melhoria da competitividade das Cidades REABILITAÇÃO + ARRENDAMENTO + POUPANÇA Iniciativa Comunitária JESSICA Revisão da Lei do Trabalho Revisão do Regime de Arrendamento Urbano Acordo de Concertação Social 22

23 O Novo Paradigma A dimensão social Dinâmica social A dinâmica social existente permite detectar uma tendência: Redução das poupanças familiares e crescimento da dívida associada à aquisição de habitação e das correspondentes situações de incumprimento; Alterações profundas nos mercados financeiros, com efeitos negativos nas condições de acesso e no custo do crédito bancário para habitação própria, bem como na percepção do risco associado a aplicações financeiras alternativas ao investimento imobiliário; Constatação da existência de um parque habitacional excessivo, porque de dimensão superior à procura e às necessidades objectivas das famílias; Adopção de instrumentos de política pública de estímulo ao arrendamento urbano: NRAU, Porta 65 Jovem, Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional. Modificação de estilos de vida, de padrões de consumo e de comportamentos individuais, familiares e colectivos; Oportunidades Tendência de regresso aos centros urbanos com a consequente necessidade de reabilitar edifícios, para subsequente arrendamento; Condições + propicias ao aumento da mobilidade pessoal e familiar e consequente ajustamento entre a oferta e procura de emprego; Disponibilidade de fundos comunitários para a regeneração e reabilitação urbanas; Crescimento da procura no mercado de arrendamento; Quadro fiscal favorável em zonas a reabilitar e em instrumentos financeiros que fomentem o arrendamento e a reabilitação urbana; Exigências da Troika em termos de promoção do mercado de arrendamento que fomenta um novo paradigma; Novo quadro legislativo que fomenta a reabilitação e o arrendamento; Disponibilidade dos vários agentes do mercado (Estado Central e Local, empresas e particulares) para a procura de inovação através de soluções partilhadas que permitam ultrapassar as dificuldades existentes entre todos. Paulo Alexandre de Sousa CGD Fonte: Grupo de trabalho SEOTC/GCGD e IHRU, 2009 Maio

24 O Novo Paradigma A dimensão social A dinâmica existente engloba um conjunto alargado de acções em curso na sociedade portuguesa que culminam na revisão do regime do arrendamento urbano. Detectam se tendências no mercado de reforço do arrendamento urbano, enquadradas pelas prévias medidas de incentivo à reabilitação urbana e o enquadramento de imóveis arrendados como instrumentos de poupança que poderão ser colocados em potenciais investidores. Efectivamente, as oportunidades existentes não se esgotam na revisão da Lei do arrendamento, existem outras dimensões sociais, nomeadamente a melhoria da qualidade de vida, estimulo ao emprego e repovoamento dos centros urbanos que poderão ser satisfeitas através de outras iniciativas já em curso. Como exemplos de iniciativas em curso considera se relevante, a nível nacional, a Iniciativa Comunitária JESSICA e o Programa Social de Arrendamento. Este último foi criado para satisfazer o segmento de mercado de arrendamento que está fora do Regime de Renda Apoiada (Habitação Social) e cujos elementos não têm capacidade para aceder ao mercado liberalizado de arrendamento. A nível europeu, considera se, igualmente, importante o exemplo Holandês, através do qual se observa a possibilidade de rentabilizar o mercado de arrendamento social, o que permite captar recursos de investidores para este segmento com tanta importância social. 24

25 Revisão do Regime de Arrendamento A dimensão social Preâmbulo da Proposta de Lei A Proposta de Lei nº 38/XII inscreve se num amplo e profundo conjunto de reformas centrado na aposta clara do XIX Governo Constitucional na dinamização do mercado de arrendamento, na redução do endividamento das famílias e do desemprego, na promoção da mobilidade das pessoas, na requalificação e revitalização das cidades e na dinamização das actividades económicas associadas ao sector da construção. A procura crescente de oferta de arrendamento e a ausência de resposta suficiente e a preços de mercado acessíveis demonstram que a revisão do regime do arrendamento urbano, se já era urgente há várias décadas, é, hoje, prioritária. O objectivo da presente reforma éclaro: criar um verdadeiro mercado de arrendamento, que, em conjunto com um impulso à reabilitação urbana, possa oferecer aos Portugueses soluções de habitação mais ajustadas à suas necessidades, menos consumidoras dos seus recursos e, por isso, também promotoras da poupança e que fomentem a sua mobilidade, permitindo lhes mais facilmente encontrar emprego. Fonte: Proposta de Lei n.38/xii Verifica se, na proposta de Lei, que existem um conjunto de preocupações sociais que salvaguardam situações de carência económica, idade, ou deficiência. 25

26 Revisão do Regime de Arrendamento A dimensão social Proposta de Lei Principais características Liberdade das partes quanto aos prazos de contratação Criação de mecanismos extra judiciais em situações de despejo ou extinção dos contratos Estabelecimento de mecanismos de salvaguarda para acautelar impactos sociais Estabelecimento de regime de protecção excepcional para idosos, deficientes com mais 60% ou agregados familiares com carência económica Aproximação do regime fiscal aos dos demais rendimentos de capital As características enunciadas parecem reflectir as carências que se detectam no mercado do arrendamento, e, além das medidas de protecção aí inscritas, complementam outras medidas de carácter social que emergem no tecido social. Fonte: Proposta de Lei n.38/xii 26

27 Revisão do Regime de Arrendamento A dimensão social Proposta de Lei Principais medidas de carácter social Responsabilização severa do senhoria em caso de incumprimento de acordos estabelecidos Medidas de protecção de micro empresas na revisão dos contratos de arrendamento Promoção do diálogo entre as partes, com possibilidade de mediação especializada Medidas especiais de protecção de arrendatários com mais de 65 anos, com grau de incapacidade superior a 60%, ou carência económica Modelos de revisão dos antigos contratos escalonados no tempo Protecção dos arrendatários em situações de doença comprovada e delimitada no tempo Protecção na transmissão dos contratos a ascendentes e definição das condições de transmissão para descendentes Fonte: Proposta de Lei n.38/xii 27

28 Iniciativa JESSICA O novo modelo de actuação no negócio imobiliário JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas) éum instrumento financeiro promovido pela Comissão Europeia e desenvolvido pelo Banco Europeu de Investimento com o apoio do Banco Europeu para o Desenvolvimento BEI CE JESSICA CEB A tradicional forma de apoio a projectos isolados, com recurso a comparticipações a fundo perdido, dá lugar à mobilização de fundos estruturais numa óptica de financiamento reembolsável, recorrendo a um novo mecanismo de engenharia financeira denominado por FUNDOS DE DESENVOLVIMENTO URBANO (FDU s) É, também, mais uma forma de afirmar o comprometimento de Portugal para a Reabilitação e Regeneração Urbanas. 28

29 Iniciativa JESSICA Programa Operacional / Eixos Prioritários Programa JESSICA Holding Fund Portugal Eixo Prioritário Valor ( milhões) POR Norte Eixo IV - Qualificação do Sistema Urbano 30 POR Centro Eixo II - Desenvolvimento das Cidades e dos Sistemas Urbanos 20 POR Lisboa Eixo III - Coesão Social 5 POR Alentejo Eixo II - Desenvolvimento Urbano 10 POR Algarve Eixo III - Valorização Territorial e Desenvolvimento Urbano 5 POVT (Norte, Centro e Alentejo) Eixo IX - Desenvolvimento do Sistema Urbano 30 DGTF Comparticipação do Estado 30 Conforme referido, as verbas do JESSICA são provenientes do QREN, pelo que seguem a estrutura deste e estão organizadas através dos programas operacionais. No âmbito do concurso, foram atribuídas verbas a 3 distintos FDUs, liderados por Turismo de Portugal, BancoBPI e Consórcio CGD/IHRU O consórcio CGD/IHRU terá sob gestão o FDU que comporta os Programas Operacionais Valorização Territorial e Centro, no valor global de cerca 51M. 29

30 Iniciativa JESSICA Modelo de intervenção Iniciativa JESSICA Mobiliza recursos públicos de origem comunitária e nacional Garante condições atractivas que potenciam o interesse dos investidores em FDU s Permite alavancar recursos de origem privado Iniciativa Privada Instrumento de Engenharia financeira que permite alavancar fundos públicos e/ou privados Viabilização de operações de regeneração urbana de maior risco e rentabilidade menos atractiva. Pretende se, ainda, através da recuperação dos fundos estruturais investidos (financiamento reembolsável), assegurar instrumentos de financiamento de desenvolvimento urbano que não se esgotem no período de vigência do QREN , os quais têm de se mostrar alocados até 2013 e utilizados até 31 de Dezembro de

31 Iniciativa JESSICA Áreas de investimento Disseminação Disseminação de de tecnologias tecnologias Eficiência Eficiência energética energética e e de de informação informação e e Reabilitação Reabilitação e e energia energia renovável renovável em em comunicação comunicação em em áreas áreas regeneração regeneração urbanas urbanas áreas áreas urbanas urbanas urbanas urbanas (incluindo (incluindo bandalarglargae e infra estruturas infra estruturas sem sem banda em em cidades cidades de de média/grande média/grande fios) fios) dimensão dimensão Revitalização Revitalização económica económica de de áreas áreas urbanas urbanas (PME s (PME se e empresas empresas inovadoras) inovadoras) Projectos Projectos coerentes coerentes com com as as estratégias estratégias Investimentos Investimentos em em integração integração social, social, de de desenvolvimento desenvolvimento regional regional e e com com as as desenvolvimento desenvolvimento cultural cultural e e infraestruturaestruturas de de desporto desporto e e lazer, lazer, Programa Programa Operacional Operacional específico, específico, infra prioridades prioridades identificadas identificadas em em cada cada infra estruturas infra estruturas e e equipamentos equipamentos de de respeitando respeitando os os critérios critérios de de apoio apoio empresarial, empresarial, modernização modernização de de elegibilidade elegibilidade dos dos Fundos Fundos FEDER FEDER e e das das infra estruturas infra estruturas urbanas, urbanas, gestão gestão de de parcerias parcerias ao ao nível nível do do FDU FDU resíduos, resíduos, etc. etc. 31

32 Iniciativa JESSICA Modelo de intervenção do FDU Consórcio CGD/IHRU Gestor de instrumentos de engenharia financeira que irá catalisar a regeneração urbana em Portugal FDU Consórcio CGD/IHRU Os projectos terão que se afirmar como projectos urbanos no âmbito de planos integrados de desenvolvimento urbano sustentável 1, o que obriga ao planeamento e coordenação por parte das Autarquias ou outros órgão do Estado Central. Intervenientes Autarquias e Estado SRUs e EMs IPSS Empresas Outros FIIAH Projectos Residências assistidas Residências universitárias Equipamentos sociais, culturais e desportivos Outros (1) Art.º 7º do Regulamento (CE) n.º 1080/

33 Iniciativa JESSICA Instrumentos financeiros do FDU Consórcio CGD/IHRU Conforme enunciado anteriormente, serão constituídos os seguintes instrumentos financeiros I Fundo de equity que participa em projectos de regeneração e reabilitação urbanas promovidos por Fundos de Investimento ou por empresas II Linha de crédito para financiar projectos que respeitem critérios de elegibilidades dos fundos comunitários/jessica III Linha de crédito complementar para financiamento de projectos de reabilitação e regeneração urbanas em componentes não elegíveis Projecto 1 FIIAH que potencia a promoção de arrendamento habitacional dentro de áreas a reabilitar, promovendo, desta forma, a coesão social e territorial. Projecto 2 Projecto 3 Projecto 4 Projecto 5 Projecto 6 Projecto n Consoante a especificidade de cada um dos projectos poderá haver financiamento através de participação nos capitais próprios de fundos de investimento ou das sociedades que desenvolvem esse projecto (preferencialmente públicas ou PPP s) ou através da concessão de crédito das duas linhas disponíveis. 33

34 Programa Social de Arrendamento O projecto em implementação 34

35 Programa Social de Arrendamento Modelo de intervenção Inscrita como uma das cerca de 50 medidas do Plano de Emergência Social, apresentado publicamente pelo Governo, através do MSSS, no passado dia 05 de Agosto de 2011, o «Mercado Social de Arrendamento» procura dar resposta a uma necessidade social básica: a habitação. Para o efeito, conta com o apoio de várias Instituições de Crédito e do IHRU e do IGFSS. Todo o projecto contará com o alto patrocínio do Governo, do Municípios, de alguns Institutos do Estado e da Banca. Ministério da Solidariedade e da Segurança Social Autarquia Famílias Autarquia Autarquia FIIAH IGFSS IHRU ( ) Autarquia Autarquia Bancos ( ) 35

36 Novo paradigma Dimensão social no arrendamento Novo paradigma Poupança + Reabilitação Urbana + Arrendamento Mercado social do Arrendamento Dimensão Social Nova Lei do Arrendamento Urbano 36

37 15º Congresso APCMC «Um novo modelo para o sector da Construção e do Imobiliário» Paulo Alexandre de Sousa Um novo modelo para o Sector da Construção e do Imobiliário, um novo paradigma Os desafios do Arrendamento e da Reabilitação Urbana 25 de Maio