Reabilitação Urbana das cidades

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1 JESSICA Qual será o impacto da iniciativa JESSICA para dinamizar a Reabilitação Urbana das cidades portuguesas? O Programa JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investment in City Áreas) é uma iniciativa conjunta da Comissão Europeia, do Banco Europeu de Investimento e do Council of Europe Development Bank. Tem como missão impulsionar instrumento de engenharia financeira para regeneração e desenvolvimento urbanos sustentáveis No Fórum deste mês, consultámos um painel de treze especialistas que partilham connosco a sua opinião acerca do impacto que esta iniciativa terá na dinamização da reabilitação urbana das cidades portuguesas. Gilberto Jordan André Jordan Group, CEO Neste momento é difícil medir e antecipar o impacto que o Fundo JESSICA poderá ter, dado a difícil conjuntura. Ao ser um instrumento de cofinanciamento e reembolsável, mesmo que em condições mais favoráveis que crédito bancário, exige uma cuidadosa análise de rentabilidade por parte dos investidores/promotores privados, os principais destinatários deste instrumento de apoio à regeneração e desenvolvimento urbano sustentável. As parecerias com o setor público fazem igualmente parte importante dos objetivos. Não sendo a verba muito grande, 130 milhões de euros para todo território nacional, e principalmente em face às enormes necessidades do nosso tecido urbano, torna-se necessário pensar em critérios de prioridade. A rentabilidade - direta e indireta, induzida e multiplicadora-, que as valências turísticas de determinado projeto em avaliação podem proporcionar à restante economia em redor, constitui uma evidente mais-valia numa estratégia de prioridade nacional.

2 Conceição Nunes EPUL, Administradora dos Empreendimentos e da Inovação e Qualidade A iniciativa JESSICA tem uma atuação muito particular. Será certamente uma oportunidade para potenciar, se não mesmo alavancar, projetos públicos que poderão ter uma abrangência local alargada, com investidores e parceiros locais, claramente em alinhamento com o regime de reabilitação urbana em vigor, já referido. João António Carvalho Regojo Imobiliária, Diretor Executivo 0 impacto do JESSICA para a dinamização da Reabilitação Urbana das Cidades em Portugal, depende de vários fatores: i) Vontade das autarquias na reabilitação global dos centros das cidades, nas vertentes comerciais de retalho, residencial e urbanismo; ii) Disponibilidade dos empresários da construção civil a diminuir as margens das suas empreitadas; iii) Disponibilidade dos prédios em mau estado de conservação serem colocados no mercado a preços JUSTOS, de forma a permitir ao Investidor, que os adquira; iv) Disponibilidade do próprio Dono do Imóvel em mau estado de conservação INVESTIR! Para haver a conjugação de todos estes fatores, há também necessidade das Associações Comerciais, deixarem de olhar quase que exclusivamente para os atuais comerciantes, mas sim para o Imóvel, alem de que o Governo deveria taxar, a nível de IMI, os proprietários cujos Imóveis estão degradados e que não queiram realmente colaborar, ou fazendo eles mesmos esse investimento de reabilitação ou vendendo os seus imóveis a preços adequados e dentro da realidade do mercado, pois o que se tem observado é uma ganância desmedida desses proprietários que pedem preços fora da realidade comercial. Por outro lado cabe às Autarquias definirem um masterplan do que precisa ser reabilitado e quais as prioridades, e também na ótica de colocar mais famílias a viver nos centros da cidade com segurança, limpeza e harmonização ambiental, com estacionamento e jardins condizentes ao que realmente se pretende. Com a conjugação de todas estas "vontades" não tenho dúvidas que a Iniciativa JESSICA será um sucesso para todos, ajudando inclusive a diminuir o desemprego em Portugal. E quer os empreiteiros conseguirão manter sua atividade em pleno, quer o investidor conseguirá a preço JUSTO permitir que famílias possam usufruir de um imóvel reabilitado. Todavia, se cada um dos agentes olhar exclusivamente para o seu próprio «umbigo» o impacto da Iniciativa JESSICA será negativo, e ficamos todos a perder, continuando a manter a péssima imagem que o Turista observa, no seu dia a dia na maior parte dos centros das nossas cidades.

3 Manuel Reis Campos CIMLOP, Presidente A iniciativa JESSICA é, neste momento, praticamente o único instrumento de apoio ao investimento na reabilitação urbana que se encontra em funcionamento. O facto de ter sido especificamente criado para este mercado e estar dotado de uma maior flexibilidade, quando comparado com os tradicionais programas de financiamento comunitário, deveria permitir-lhe desempenhar um importante papel na sua dinamização. No entanto, haverá que ter presente que, só por si, será incapaz de promover o necessário arranque da reabilitação urbana. Para tal, são necessárias soluções de fundo, pelo que, seja pela dimensão financeira desta iniciativa, como pelas próprias limitações que apresenta que, por exemplo, não permitem apoiar adequadamente o investimento na componente habitacional, não se pode esperar que, isoladamente, seja capaz de garantir a necessária revitalização deste segmento de atividade. É fundamental adotar medidas que, para além de incutir a necessária confiança aos agentes económicos, sejam, ainda, um instrumento de captação e de estímulo ao investimento privado. Neste âmbito, exige-se uma Lei das Rendas ajustada às necessidades do mercado, que assegure a imprescindível eficácia nos processos de despejo, permitindo a rápida resolução extrajudicial das situações de incumprimento contratual, à semelhança do que sucede noutros países comunitários. Por outro lado, tal como já tivemos a oportunidade de demonstrar, a criação de uma taxa liberatória em sede de IRS, aplicável aos rendimentos do arrendamento habitacional, equiparando-o fiscalmente aos depósitos bancários é, inequivocamente, uma condição necessária para garantir a competitividade do investimento no Arrendamento. Este é um aspeto essencial, que é aplicado em diversos países europeus, e sem o qual a atual situação do mercado em pouco ou nada se alterará. Da mesma forma, importa definir claramente o quadro de incentivos ao investimento em Reabilitação Urbana, quer para os atuais proprietários, quer para potenciais investidores, tanto nacionais como estrangeiros, e é fundamental garantir o acesso ao financiamento, criando linhas de crédito e instrumentos financeiros destinados especificamente a este mercado, que possam colmatar a incapacidade da Banca e as insuficiências da Iniciativa JESSICA. Luís Lima APEMIP, Presidente Uma iniciativa como esta é sempre de saudar, e será com certeza uma mais-valia para o mercado da reabilitação urbana, através do apoio a projetos que visem a regeneração e reabilitação das cidades, melhoria da eficiência energética dos imóveis, revitalização económica das áreas abrangentes, e investimentos que potenciem o desenvolvimento e modernização de infraestruturas em espaços públicos. No entanto, não acredito que este fundo seja a solução para a dinamização da Reabilitação Urbana nas cidades portuguesas. Primeiro, porque este fundo não é acessível a privados, nomeadamente para a habitação, logo exclui à partida projetos que poderiam ser interessantes e uma mais-valia para os centros urbanos. Depois, porque a verdadeira dinamização do mercado de reabilitação urbana passa obrigatoriamente pela dinamização do mercado de arrendamento urbano, que apenas necessita de decisão política para a sua concretização, nomeadamente através da agilização dos processos de despejo em caso de incumprimento de contrato de arrendamento, e através da aplicação de uma taxa liberatória aplicável aos rendimentos obtidos em sede de arrendamento urbano, que possam competir com as taxas hoje aplicadas nos depósitos a prazo. Só assim se estará a garantir um verdadeiro incentivo ao desenvolvimento da Reabilitação Urbana e a assegurar apoios específicos ao investimento neste mercado.

4 Fernando Vasco Costa Jones Lang LaSalle, Consultoria Estratégica Numa altura em que o acesso ao financiamento bancário é muito limitado, são de louvar todas as alternativas de financiamento possíveis para a Reabilitação Urbana. No entanto, o Fundo JESSICA, pela sua grande dispersão geográfica e a sua dimensão limitada, considerando a extensão do problema e da área de intervenção, dificilmente será o motor de dinamização que a Reabilitação Urbana das Cidades portuguesas necessita. Caberá às entidades responsáveis da escolha dos projetos a financiar, beneficiar aqueles que melhor efeito multiplicador tenham nas respetivas zonas envolventes, mas basta analisar os escassos fundos disponíveis, por exemplo, para a região de Lisboa, para perceber que o seu impacto não deverá ter a expressão necessária. Penso que este tipo de iniciativa faria mais sentido como forma de apoio à reabilitação de uma zona ou bairro específico de um cidade portuguesa, procurando assim obter a massa crítica necessária para a sua reabilitação urbana efetiva, e depois de recuperados os fundos disponibilizados, apoiar a reabilitação de outra zona prioritária de outra cidade. Só assim poderiam ser criados os"planos de desenvolvimento integrado de desenvolvimento sustentável" de Reabilitação Urbana, que os projetos candidatos obrigatoriamente deverão fazer parte, envolvendo entidades governamentais, municipais e privadas. Por outro lado, penso que se o Estado pretende efetivamente estimular a Reabilitação Urbana deverá rapidamente criar um enquadramento legal e fiscal, e deste modo atrair investidores para a "causa da Reabilitação Urbana". Acredito que, depois da aplicação da nova lei do arrendamento urbano, apenas com fortes incentivos fiscais será possível captar os capitais, à escala global, necessários à efetiva Reabilitação Urbana das cidades portuguesas, o que, como já foi bastantes vezes referido, teria um efeito multiplicador em toda a economia nacional.

5 Beatriz Rubio Remax Portugal, CEO Todos os projetos que visam a dinamização da reabilitação urbana nas cidades portuguesas são uma mais-valia numa altura em que o acesso ao crédito à habitação está mais difícil e que o arrendamento se tornou uma opção mais viável para as famílias portuguesas. A iniciativa JESSICA permite o aumento de verbas comunitárias e consequentemente uma maior disponibilidade para financiar projetos de arrendamento, o que facilitará a vida de muitas camadas sociais do país. A reabilitação urbana é um projeto urgente e necessário em Portugal, bem como a dinamização de alguns setores que esta medida irá ajudar, como o empreendedorismo e inovação, micro e PME. Com a iniciativa JESSICA, todos ganham. E, sobretudo, Portugal ganha.