SUMÁRIO. TíTULO I DA locação. Capítulo I DISPOSiÇÕES GERAIS. Seção I Da locação em geral. Art. 1.

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1 PREFÁCIO À 7. a EDIÇÃO PREFÁCIO À 6. a EDIÇÃO PREFÁCIO À 5. a EDIÇÃO PREFÁCIO À 4. a EDIÇÃO PREFÁCIO À 3. a EDIÇÃO PREFÁCIO À 2. a EDIÇÃO PREFÁCIO À l.a EDIÇÃO APRESENTAÇÃO À 5. a EDIÇÃO - Demóstenes Miguelino Braga APRESENTAÇÃO À 3. a EDIÇÃO - Demóstenes Miguelino Braga ÍNDICE SISTEMÁTICO DA LEI 8.245, DE LISTA DE ABREVIATURAS COMENTÁRIOS A LEI 8.245/1991 TíTULO I DA locação Capítulo I DISPOSiÇÕES GERAIS Seção I Da locação em geral Art Contrato de locação Locação - Disciplina legal e significação da palavra Locação de prédios urbanos e rústicos Locação - Bens públicos... 66

2 Vagas em estacionamentos... Espaços para publicidade Flat services e apart hotéis Arrendamento mercantil Casu íslica Art Solidariedade no contrato de locação Solidariedade no caso de habitações coletivas Casuística Art Prazo do contrato de locação Prazo do contrato de locação e a Lei / Casuistica Art Retomada ou devolução do imóvel antes do prazo Não previsão de multa - Fixação pelo juiz Recebimento das chaves e exigência de multa Empregado transferido - Isenção da multa Casuística Nu-proprietário e fideicomissário -Ilegitimidade Casuística Art Venda do imóvel locado Notificação a ser feita pelo adquirente... Notificação feita pelo adquirente- Ineficácia.... Adquirente de imóvel residencial ou comercial..... Denunciação da lide contra o vendedor do imóvel locado Denunciação da lide contra ex locatários Casuística Art. 9. Término da locação por acordo... InfraçãO legal e contratual Falta de pagamento de al uguéis e encargos Necessidade de realização de obras urgentes Casuistica Art Morte do locador Casuística Art. 5. l7. Despejo - Única ação para reaver o bem Desapropriação Casuística Art. 11 Morte do locatário - Prédio residencial Morte do locatário - Prédio não residencial Casuistica Art. 6. Art DevoluçãO do imóvel pelo inquilino Casuística Locatário que se separa - Continuidade da locação Casuística ~3 Art Usufruto - Extinção Art Cessão da locação, sublocação e empréstimo do imóvel

3 LOCAÇÃO E DESPEJO Oposição do locador à cessão, à sublocação e ao empréstimo Casos que não configuram cessão, su blocação ou empréstimo Casuística Aluguel- Contagem do prazo de três anos para a revisão do seu valor Aluguel - Caso especial de revisão de seu valor Casuística 0._ Seção 11 Das sublocações Art Sublocação - Classificação e disciplina Casuística Art Aluguel - Cobrança antecipada Art Aluguel da sublocação - Limites Art Extinção da sublocação com o término da locação Casuística Art Sublocatário - Responsabilidade subsidiária.... Casuística Seção 111 Do aluguel Art. 17 Aluguel - Liberdade na sua fixação Aluguel- Locação residencial Aluguel - Desconto ou prêmio por pontualidade Aluguel- Reajuste havendo desconto por pontualidade Aluguel- Reajuste não aplicado Casuística.... Art Aluguel- Acordo para fixação de novo valor Art Aluguel- Revisão do seu valor Seção IV Dos deveres do locador e do locatário Art Locador - Obrigação na entrega do imóvel Locador - Obrigação de assegurar o uso da coisa locada Locador- Obrigação de manter a forma e a destinação do bem Locador - Obrigação de dar recibo Locador- Obrigação de pagar a chamada taxa de contrato Locador - Obrigação de pagar impostos, taxas e seguro complementar Locador- Obrigação de exibir comprovantes de despesas. se exigíveis do inquilino Locador - Não responsabilidade por multas impostas ao locatário, em razão da atividade comercial deste Casuística Art. 23 Locatário - Obrigação de pagar o aluguel e encargos Locatário - Obrigação de cuidar do imóvel Locatário - Obrigação de devolver a coisa em bom estado Locatário- Obrigação de comunicar ao locador eventuais turbações à posse Locatário - Obrigação de avisar o locador sobre danos ou de promover o reparo dos que lhe competem

4 LOC.AÇÃO E DESPEJO Locatário - Obrigação de não modificar O prédio Locatário - Obrigação de entregar ao locador intimações e papéis referentes ao imóvel. 193 Locatário - Obrigação de pagar determinadas despesas Locatário - Obrigação de permitir a vistoria do imóve! Locatário - Obrigação de pagar o seguro-fiança 195 Locatário - Obrigação de cumprir convenção e regulamentos condominiais Locatário - Obrigação de pagar as despesas condominiais ordinárias Art. 28 Direito de preferência - Decadência.... Direito de preferência - Desistência.... Art. 29 Direito de preferência - Desistência do negócio por pane do locador.. Art. 30 Direito de preferência do sublocatário Direito de preferência - Vários sublocatários Locatário - Obrigação de pagar saldos devedores de despesas condominiais ordinárias Art Locatário _ Obrigação de pagar despesas ordinárias se houver com- 85. Direito de preferência sobre a totalidade de vários imóveis provação Locatário - Obrigações não adimplidas - Consequências.... Casuística Art Preferência - Casos em que não existe esse direito Casuística Art Habitações coletivas - Caso de depósito judicial do aluguel Art Encargos locatícios exigíveis juntamente com o alugue! Casuística Art Loca tário - Obrigação de permitir reparos urgentes Casuística.... Seção V Do direito de preferência Art Direito de preferência à aquisição do imóvel locado Casuística Art Direito de preferência - Desrespeito - Ação de perdas e danos Direito de preferência - Desrespeito - Ação de adjudicação Direito de preferência - Indenização no caso da venda de vários imóveis _ Casuística n..... Art Direito de preferência - Primazia do condômino Seção VI Das benfeitorias Art. 35 9l. Benfeitorias necessárias e úteis -Indenização Benfeitorias e acessões - Diferenças Casuística

5 Art. 36 Benfeitorias voluptuárias não comportam indenização..... Seção VII Das garantias locaticias 236 Art. 41 llo. Seguro de fiança Casuística.... Art Art. 37 lll. Garantia _ Ausência - Pagamento antecipado do aluguel Garantias para as obrigações locatícias - Modalidades.... Garantia nula se o contrato é nulo Garantias - Nulidade de uma delas Casuística Art Garantia - Caução Casuística Art Garantias até a entrega das chaves Responsabilidade do fiador havendo revisão do aluguel Casuística Art Garantia - Substituição por morte, incapacidade ou insolvência do fiador Garantia - Substituição pelo esvaziamento do patrimônio do fiador Exoneração do fiadot Fiador- Validade da renúncia ao direito de exoneração Fiador-A partir de quando se dá a sua exoneração Fiador por tempo certo - Sua substituição Fiador de pessoa jurídica - Possibilidade de exonerar-se Caução de móveis - Desaparecimento - Substituição da garantia Desapropriação ou venda do bem do fiador Locatário que deixa o lar conjugal- Subsistência da fiança Casuística Seção VIII Das penalidades criminais e civis Art Penalidades- Contravenção penal- Casos Casuística Art. 44 Penalidades - Crimes de ação pública - Casos.... P ena l 'd d "1 Multa Desvio de uso de imóvel retomado a e CIVl - - Multa por desvio de uso - Procedimento para sua cobrança... Multa _ Não exigibilidade - Desocupação do imóvel em face de mera notificação " ' Multa _ Não exigibilidade - DesocupaçãO do imóvel por acordo Multa _ Não exigibilidade - Locatário que renuncia a ela Casuística Seção IX Das nulidades Art Cláusulas nulas Cláusulas que não podem ser tidas por nulas A cobrança das "luvas" Casuística,

6 Capítulo 11 DAS DISPOSiÇÕES ESPECIAIS Seção I Da locação residencial Art Locação residencial - Extinção do contrato pelo término do seu prazo Aluguéis durante a ação de despejo locação residencial- Denúncia vazia Locação residencial e comercial (locação mista) Casuística Art locação residencial verbal ou por prazo inferior a 30 meses Retomada no caso de descumprimento de acordo Retomada por extinção do contrato de trabalho Retomada para uso próprio Retomada para uso próprio - Falecimento do retomante Retomada para uso de ascendente ou descendente Retomada para uso de neto Retomada para reformas no imóvel Retomada de prédio locado há mais de cinco anos Retomada - Ônus da prova Retomada - Uso próprio - locador que reside em prédio de que é coproprietário Retomada para uso próprio de pessoa jurídica Retomada de imóvel destinado à moradia de zelador de edifício em condomínio Retomada - Uso próprio - Retomante que já pediu o imóvel anteriormente Retomada - Ascendente ou descendente que reside em prédio próprio cessidade de o autor provar que é o proprietário do 141. Retoma d a- N e imóve! a ascendente ou descendente - Petição inicial- Caso 142. Retoma d a par de inépcia Retornada ajuizada por espólio Casuística Seção 11 Da locação para temporada Art Locação para temporada - Considerações...". _00 _ " Casuística Art Locação para temporada- Recebimento antecipado dos aluguéis Art locação para temporada que passa a residencial por tempo indeterminado Locação para temporada - llegalidade de contratos sucessivos Seção 111 Da locação não residencial Art Locação não residencial A soma do tempo de contratos escritos Prova do exercício do mesmo ramo nos últimos três anos Ação renovatória - Quem pode ser autor Renovatória-Legitimidade ativa do locatário eda sociedade de que faça parte Renovatória _ Legitimidade ativa de sociedades civis com fins lucrativos Renovatória - llegitimidade ativa se não há fundo de comércio Renovatória - Quem pode ser réu ,

7 156. Renovatória - Prazo de sua propositura..... Casuística Art Renovatória - Locador que necessita do imóvel para realizar obras determinadas pelo Poder Público ou que aumentem o valor do prédio Renovatória - Locador que necessita do imóvel para realizar obras que aumentem o valor do negócio Renovatória - Caso de retomada por locador que já participou da sociedade locatária Renovatória - Retomada do prédio para uso próprio do locador Renovatória - Retomada para uso do prédio pelo cônjuge, ascendente ou descendente do locador Renovatória -Indenizações a que tem direito o locatário Renovatória - Mudança do locatário - Despesas.... Casuística.... Art Rescisão do contrato, sendo locatário hospital, unidade de saúde, asilo, estabelecimento de saúde, de ensino e entidade religiosa Retomada no caso de reforma e construção, sendo locatária uma dessas instituições Unidades sanitárias e estabelecimentos de saúde - Abrangência da proteção legal Casuística ' Art Locação de lojas ou espaços em shopping eenters Locação em shopping center- Alugue! Locação em shopping centa - Sujeição aos procedimentos da Lei 8.245/ Cessão temporária de espaço (stand) em shopping eenter Locação em shopping anter - Despesas ditas condominiais Casuística Art residencial de prédio residencial Locaçao nao _ - 'd cial de prédio residencial- Vantagens Locaçao nao resl en... Casuística Art. 56 _ na-o residencial-extinção do contrato pelo término do seu 174 Locaçao prazo......:..... _ - 'd. al- Cláusula de prorrogação automal1ca Locaçao nao resl encl o Casuística Art. 57 Locação não residencial- Denúncia vazia 'd. 1 Denúncia vazia - Notificação Locaçao nao resl encla - Casuística TíTULO 11 DOS PROCEDIMENTOS Capítulo I DAS DISPOSIÇCES GERAIS Capítulo II DAS AÇCES DE DESPEJO Art Art Ações relativas a locação e as férias forenses Ações relativas a locação - Foro competente Ações relativas a locação - Valor da causa Ações relativas a locação - Atos de comunicação ou de ciência Ações relativas a locação - Recursos e seus efeitos Casuística Concessão de liminar em despejo " Liminar no caso de descumprimento de acordo

8 Liminar no caso de rescisão do contrato de trabalho do locatário que usa imóvel da empregadora Liminar no caso de locação para temporada Liminar no caso de morte do inquilino Liminar contra sublocatário Liminar no caso de necessárias reparações urgentes no imóvel Liminar no caso de não apresentação de nova garantia contratual Liminar no caso de término da locação não residencial Liminar no caso de falta de pagamento dealuguel, estando o contrato sem garantia Sublocatário - Ciência do despejo Tutela antecipada nas ações locatícias Casuística Art Ações de despejo - Prova de que o locador é titular do domínio do imóvel ou de compromisso registrado Art Ações de despejo - Concordãncia do réu com O pedido - Consequências Casuística Art Ação de despejo por falta de pagamento - Considerações gerais Ação de despejo - Cumulação com cobrança de aluguéis também con tra o fiador Ação de despejo por falta de pagamento - Discriminação do débito A prescrição da pretensão relativa a aluguéis Ação de despejo por falta de pagamento - Levantamento da importância incon troversa Ação de despejo por falta de pagamento - Depósito e levantamento dos aluguéis que se forem vencendo AçãO de despejo por falta de pagamento - Purgação da mora e contestação A ão de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança 204 ç. de aluguéis - Exis tência de contrato escnto Ação de despejo por ralta de pagamento - Impossibilidade de purgação da mora CasuÍStica... Art Ações de despejo procedentes- Prazos de desocupação Ações de despejo - Ônus sucumbenciais e caução Casuística Art Ações de despejo em que se exige caução para a execução provisória da sentença Ações de despejo - Reforma da sentença de procedência - Consequências... Casuística Art Ações de despejo procedentes - Desocupação findo O seu prazo- Providências Ações de despejo - Desocupação do imóvel - Despesas com a retirada de bens do locatário, quando este não a promove Art Ação de despejo -Imóvel abandonado -Imissão illl. posse Ação de despejo -Abandono do imóvel antes da citação - Processo extinto o _,_ _, 214. Ação de despejo - Abandono do imóvel após a sentença -Imissão na posse Casuística Capítulo 111 DA AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ALUGUEL E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO Art Ação de consignação em pagamento - Considerações

9 Ação de consignação em pagamento - Partes legitimas Ação de consignação em pagamento- Casos Ação de consignação de chaves Ação de consignação em pagamento - Autor que deixa de fazer o depósito Ação de consignação em pagamento - Depósito dos aluguéis vincendos l AÇãO de consignação em pagamento - Contestação Ação de consignação em pagamento - O que nela se pode discutir. 517 Ação de consignação em pagamento - Prazo da contestação Ação de consignação em pagamento - Reconvenção Ação de consignação em pagamento - Complementação do depósito inicial Ação de consignação em pagamento -Alterações procedimentais Depósito extrajudicial, em estabelecimento bancário Casuística Capítulo IV DA AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL Art Ação revisional de aluguel- Partes legítimas Ação revisional de aluguel- Finalidade Ação revisional - Petição inicia! l. Ação revisional- Para a locação residencial e não residencial Ação revisional- Aluguel provisório Ação revisional de aluguel- Contestação e conciliação Ação revisional de aluguel- Impossibilidade na fluência de prazo de desocupação do imóvel, fixado judicialmente Ação revisional de aluguel- Cabimento se o locatário não atende a notificação de denúncia da locação Ação revisional durante o curso de ação renovatória Casuística Art Ação revisional de aluguel - Locativo devido desde a citação Ação revisional de aluguel- Alteração da periodicidade de reajuste e do seu índice Casuística Art Ação revisional de a1uguel- possibilidade de acordo para desocupação do imóvel Capítulo V DA AÇÃO RENOVATÓRIA Art Ação renovatória - Considerações l. Ação renovatória - Contrato e seu cumprimento Ação renovatória- Purgação da mora no curso do contrato a renovar 243. Ação renovatória -Indicação das condições para a renovação do contrato Ação renovatória -Indicação do aluguel e reajustes Ação renovatória - Prova de que o autor é cessionário ou sucessor no negócio e na locação Ação renovatória -Indicação de fiador, e sua aceitação em prestar a garantia Ação renovatória - Desnecessário registro da sentença de renovação judicial anterior Casuística Art Ação renovatória - Contestação e revelia Ação renovatória - Defesas cabíveis AÇão renovatória - Locador que tem melhor proposta de terceiro l. AÇão renovatória - Contestação - Contraproposta de aluguel Ação renovatória - Contestação apenas quanto ao valor do aluguel proposto Ação renovatória - Contestação - Pedido de alteração da periodicidade do reajuste e do seu índice Ação renovatória - Contestação - Pedido de aluguel provisório

10 Ação renovatória - Perícia de arbitramento do aluguel para a renovação Casuística Art AplicaçãO subsidiária de outras leis Casuística Art Ação renovatória procedente - Dife renças de aluguéis - Execução Ação renovatória - Possibilidade de haver diferenças de aluguel, mesmo não renovada a locação Casuística Art. 74 Art Ações de despejo - Causas de menor complexidade Art Contrato de locação - Sua averbação e registro no Cartório de Imóveis Ação renovatória - Improcedência ou carência - Prazo de desocupação do imóvel Ação renovatória - Carência - Consequências AÇão renovatória - Ônus sucumbenciais Casuística Art Ação renovatória - Improcedência em razão de melhor proposta de terceiro - Indenização Casuística Art Penhorabilidade do bem de família do fi ador Penhorabilidadedo bem de família do fiador por dívidas do locatário anteriores à atual Lei do Inquilinato I. Impenhorabilidade do bem de família do locatário... CasuÍStica Art Locatário pode votar sobre despesas condominiais não extraordinárias TíTULO 111 DAS DISPOSIÇÔES FINAIS E TRANSITÓRIAS Art Processos pendentes ao entrar em vigor esta Lei Leis aplicáveis aos processos pendentes CasuÍStica Art Contrato de locação anterior a esta lei - Validade do seu registro Art Imóveis novos-ampla liberdade de fixar aluguel e condições, assim também se o contrato for celebrado após cinco anos da presente lei.. CaSUística Art Locações residenciais an teriores à presente Lei Art Locação social Art Locações residenciais anteriores - Possibilidade de denúncia vazia Casu ística Art. 87 (Vetado.) Art. 88 (Vetado.)

11 54 Art Vigência da lei ora comentada Art Leis revogadas BIBUOGRAFIA APÊNDICE Lei de Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes Lei 8.494, de Dispõe sobre a extinção do índice de Salários Nominais Médios e o reajuste dos contratos de locação residencial, e dá outras providências Lei8.880, de Dispõesobreo Programa de Estabilização Econõmica e o Sistema Monetário Nacional, institui a Unidade Real de Valor - URV e dá outras providências Lei 9.256, de Altera o caput do art. 53 e o 3. do art. 63 da Lei 8.245, de , que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes Lei 9.267, de alteraa redação do 4. o do art. 24 da Lei 4.591, de , que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias Lei ,de Dispõesobremedidas complementares ao Plano Real e dá outras providências Lei , de Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Dec.- -lei 911, de , as Leis 4.591, de , 4.728, de , e , de , e dá outras providências Lei , de nstituio REPES, o RECAPeo Programa de Inclusão Digital; dispõe sobre incentivos fiscais para a inovação tecnológica; altera (... ) a Lei 8.245, de (... ) Lei , de Alteraa Lei8.245, de , para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano Súmulas do Supremo Tribunal Federal Súmulas do Superior Tribunal de Justiça Súmulas do Tribunal dejustiça de São Paulo Súmulas do extinto 2. Tribunal de Alçada Civil de São Paulo Súmula do Tribunal de Justiça de Santa Catarina Súmulas do Tribunal de Justiça do Rio dejaneiro Súmulas do extinto Tribunal de Alçada Civil do Rio dejaneiro Súmula do extinto Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul Enunciados do extinto 2. Tribunal de Alçada Civil de São Paulo Enunciados da Corregedoria Geral de Justiça do Rio dejaneiro Circular SUSEP 347,de Disponibiliza no sítio dasusep as condições contratuais do plano padronizado para o seguro de fiança locatícia de imóveis urbanos e estabelece as regras mínimas para a comercialização deste seguro Resolução CNSP 202, de Fixa as caracteristicas gerais dos contratos de seguro de fiança locatícia e revoga a Resolução CNSP Instrução CVM 432, de Dispõe sobre a constituição, a administração, o funcionamento dos fundos de investimento destinados à garantia de locação imobiliária e a cessão fiduciária, em garantia de locação imobiliária, de cotas de emissão de outros fundos de investimento Parecer 78/2006-E - Aprovado pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo OUTRAS OBRAS DO AUTOR