FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO FUNDIESTAMO I

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1 Entidade Gestora Fundiestamo - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. Sede: Rua Laura Alves, n 4, 9º andar, Lisboa Capital Social: euros Número único de registo na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa e de pessoa colectiva PROSPECTO DE OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO FUNDIESTAMO I PROSPECTO DE OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO Montante de , a que correspondem unidades de participação com o valor de subscrição inicial de 1.000, sendo o valor mínimo de subscrição de Banco Depositário Caixa Geral de Depósitos, S.A. Entidades Colocadoras Caixa Geral de Depósitos, S.A. Caixa Banco de Investimento, S.A. Tomadores Firmes Caixa Geral de Depósitos, S.A. Caixa Banco de Investimento, S.A. Autorizado em: 19 de Dezembro de 2007

2 ÍNDICE Informação Prévias 3 Responsáveis 4 Sumário 5 Factores de Risco 12 Nota sobre os Valores Mobiliários 14 Documento de Registo 26 Regulamento de Gestão 52 Pag. 2 de 71

3 INFORMAÇÕES PRÉVIAS O Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado FUNDIESTAMO I ( Fundo ) terá um capital inicial de , a que correspondem unidades de participação com o valor de subscrição inicial de 1.000, sendo o valor mínimo de subscrição de 5.000, correspondendo a 5 unidades de participação. O Fundo constitui-se com duração indeterminada, prevendo-se que as unidades de participação sejam admitidas à negociação em mercado regulamentado nos doze meses seguintes à sua constituição. As unidades de participação são escriturais e nominativas. Não existe comissão de subscrição. A Comissão do Mercado de Valores Mobiliários ( CMVM ) autorizou a constituição do Fundo e a respectiva oferta pública de distribuição em 19 de Dezembro de 2007, tendo o Fundo sido registado nessa Comissão com o nº A oferta decorrerá durante um período de 90 dias com início em 15 de Janeiro de 2008 e terminando em 14 de Abril de 2008, sendo a sua colocação realizada pelo Caixa Banco de Investimento, S.A. e pela Caixa Geral de Depósitos, S.A.. A liquidação financeira das subscrições ocorrerá no terceiro dia útil imediatamente a seguir ao final do período de subscrição. O Caixa Banco de Investimento, S.A. e a Caixa Geral de Depósitos, S.A. tomam firme a subscrição do capital inicial do Fundo, assumindo o compromisso de colocar subsequentemente as correspondentes unidades de participação junto de investidores não qualificados (público em geral) e qualificados. As declarações de aceitação da oferta serão satisfeitas pela respectiva ordem de recepção pelas entidades colocadoras. Constituem objecto de oferta pública de distribuição unidades de participação, escriturais, nominativas, com o valor de subscrição inicial de 1.000, num montante global de O Caixa Banco de Investimento, S.A. e a Caixa Geral de Depósitos, S.A., serão as entidades responsáveis pelo apuramento do resultado da oferta e o primeiro fará publicar no sistema de divulgação de informação da CMVM ( os valores finais da oferta, nomeadamente o número de unidades de participação subscritas e o montante efectivamente realizado. O registo baseia-se em critérios de legalidade, não envolvendo qualquer garantia quanto ao conteúdo da informação, à situação económica ou financeira do emitente, à viabilidade da oferta ou à qualidade dos valores mobiliários. Pag. 3 de 71

4 RESPONSÁVEIS A forma e o conteúdo do presente prospecto obedecem ao preceituado no Código dos Valores Mobiliários, ao Regulamento (CE) N.º 809/2004 e demais normas aplicáveis (todos os diplomas conforme alterados à data deste prospecto), e declarando os seus responsáveis no âmbito da responsabilidade que lhes é atribuída nos termos dos artigos 149º e 243º do citado Código - que os elementos nele inscritos estão de acordo com os factos e que não existem omissões que possam alterar o seu significado, responsabilizando-se assim pela suficiência, veracidade, actualidade, clareza, objectividade e licitude das informações nele contidas à data da sua publicação. Nos termos do disposto no artigo 149º do Código dos Valores Mobiliários, são responsáveis pelo prospecto, as seguintes entidades: a) A Fundiestamo - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., como entidade gestora do Fundo, com sede em Lisboa, na Rua Laura Alves, n 4, 9º andar, Lisboa. b) Os membros efectivos do órgão de administração da Fundiestamo - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., que são os seguintes: Conselho de Administração Presidente: Dr. Carlos Alberto de Mendonça Pires Vogal: Dr. António Jorge de Oliveira Morgado Vogal: Dr. João Filipe Rodrigues de Oliveira Ondas Fernandes c) A Caixa Geral de Depósitos, S.A., como banco depositário e entidade colocadora do Fundo, com sede na Av. João XXI, 63, Lisboa. d) O Caixa Banco de Investimento, S.A., como entidade colocadora do Fundo, com sede na Rua Barata Salgueiro, 33, Lisboa. As pessoas/entidades responsáveis pela informação contida no Prospecto, ou em partes do mesmo, declaram que, após terem efectuado todas as diligências razoáveis para se certificarem de que tal é o caso, e tanto quanto é do seu conhecimento, a informação constante do Prospecto, ou das partes do mesmo pelas quais são responsáveis, está em conformidade com os factos e não contém omissões susceptíveis de afectar o seu alcance. Pag. 4 de 71

5 SUMÁRIO O presente Sumário constitui apenas uma introdução ao Prospecto, e qualquer decisão de investimento nos valores mobiliários deverá ser precedida da leitura da informação contida no Prospecto no seu conjunto. O Prospecto não configura uma análise quanto à qualidade dos valores mobiliários objecto da Oferta nem uma recomendação para a aquisição desses mesmos valores mobiliários. Qualquer decisão de investimento deverá ser efectuada apenas após avaliação independente da condição económica, situação financeira, e demais elementos relativos ao Emitente e à sua actividade. Adicionalmente, nenhuma decisão de investimento deverá ser tomada sem prévia análise, pelo potencial investidor, e pelos seus consultores, do Prospecto no seu conjunto, mesmo que a informação relevante seja prestada mediante a remissão para outra parte do Prospecto, ou para outros documentos nele inseridos por remissão. Sempre que uma queixa relativa à informação contida no presente Prospecto seja apresentada num tribunal de um Estado-Membro da União Europeia, o investidor queixoso poderá, nos termos da legislação interna de tal Estado-Membro, ter de suportar os custos de tradução do mesmo antes do início do processo judicial. A responsabilidade civil é excluída, nos termos do n.º 4 do artigo 149.º do Código dos Valores Mobiliários, se os danos previstos no n.º 1 desse artigo resultarem apenas do presente Sumário, ou de qualquer tradução deste Sumário, salvo se nele estiverem contidas menções enganosas, inexactas ou incoerentes quando lido em conjunto com as restantes partes do Prospecto. 1. FACTORES DE RISCO Previamente a qualquer decisão de investimento no âmbito da oferta, os potenciais investidores deverão ponderar cuidadosamente os factores de risco enunciados adiante e demais informação e advertências contidas no Prospecto. Os potenciais investidores devem ainda ter em conta que os riscos ora enunciados não são os únicos a que o Fundo está sujeito, havendo outros riscos e incertezas, actualmente desconhecidos ou que o Fundo actualmente não considera significativos e que, não obstante, podem ter um efeito negativo na sua rendibilidade. Estes riscos incluem riscos subjacentes aos activos de que é composta a carteira do Fundo, designadamente: a) O Fundo representa um nível de risco ligado ao mercado imobiliário pelo que situações de crise na actividade imobiliária ou de crise generalizada poderão ter como consequência a redução do valor dos imóveis ou das rendas. b) O Fundo apresenta risco de liquidez, medido pela maior ou menor capacidade de alienação de activos imobiliários. c) O risco de se poderem gerar conflitos de interesses - dado que as transacções do Fundo (investimentos em imóveis que podem ser transaccionados, arrendados ou sujeitos a outras formas de exploração onerosa) serão realizadas, na sua quase totalidade, com o Estado português ou outros entes públicos. Pag. 5 de 71

6 d) As entidades participadas pelo Estado português serão arrendatárias dos imóveis detidos pelo Fundo, pelo que, para além do risco de conflito de interesses tendo em conta que a Sociedade Gestora é detida indirectamente a 100% pelo Estado português, existe um risco de concentração dado não existir limite máximo relativamente ao arrendamento a uma única entidade, ficando, deste modo, o Fundo exposto ao risco do Estado português. e) Não existe qualquer garantia para o participante quanto à preservação do capital investido ou em relação à rendibilidade do seu investimento pelo que existe um risco de perda de parte do investimento. f) Não existe garantia de que haverá um mercado secundário para a negociação das unidades de participação, nem certezas acerca da evolução desse mercado secundário, pelo que os investidores deverão ter presente que poderão enfrentar uma situação de ausência ou de escassa liquidez do mercado secundário relativamente às unidades de participação. Mas esclarece-se que (sem garantias que tal ocorra) será pedida a admissão à negociação das unidades de participação no mercado regulamentado Eurolist by Euronext Lisbon, caso em que se prevê que seja contratado um Criador de Mercado com funções de manutenção de ofertas de compra e venda das unidades de participação, de modo a conferir liquidez às mesmas. 2. RESPONSÁVEIS PELA INFORMAÇÃO Nos termos do disposto no artigo 149º do Código dos Valores Mobiliários, são responsáveis pelo prospecto, as seguintes entidades: e) A Fundiestamo - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., como entidade gestora do Fundo, com sede em Lisboa, na Rua Laura Alves, n 4, 9º andar, Lisboa. f) Os membros efectivos do órgão de administração e fiscalização da Fundiestamo - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., que são os seguintes: Conselho de Administração Presidente: Dr. Carlos Alberto de Mendonça Pires Vogal: Dr. António Jorge de Oliveira Morgado Vogal: Dr. João Filipe Rodrigues de Oliveira Ondas Fernandes g) A Caixa Geral de Depósitos, S.A., como banco depositário e entidade colocadora do Fundo, com sede na Av. João XXI, 63, Lisboa. h) O Caixa Banco de Investimento, S.A., como entidade colocadora do Fundo, com sede na Rua Barata Salgueiro, 33, Lisboa. As pessoas/entidades responsáveis pela informação contida no presente Sumário e no Prospecto, ou em partes do mesmo, declaram, após terem efectuado todas as diligências razoáveis para se certificarem de que tal é o caso, e tanto quanto é do seu Pag. 6 de 71

7 conhecimento, que a informação constante do Prospecto, ou das partes do mesmo pelas quais são responsáveis, está em conformidade com os factos e não contém omissões susceptíveis de afectar o seu alcance. 3. INFORMAÇÃO RELATIVA À OFERTA 3.1. Calendário Indicativo dos principais acontecimentos O calendário seguinte contém uma lista dos principais acontecimentos relacionados com a Oferta: Descrição das principais fases da Oferta Data Prevista Autorização de constituição do Fundo 19 de Dezembro de 2007 Data prevista para a emissão das Unidades de Participação 20 de Dezembro de 2007 Início do período de subscrição das Unidades de Participação 15 de Janeiro de 2008 Data a partir da qual as ordens são irrevogáveis (inclusivé) 10 de Abril de 2008 Fim do período de subscrição das Unidades de Participação 14 de Abril de 2008 Data de apuramento dos resultados 15 de Abril de 2008 Liquidação física e financeira das Unidades de Participação 17 de Abril de Características da Oferta Tipo de Oferta, Montante e Destinatários Oferta Pública de Distribuição de Unidades de Participação do Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado FUNDIESTAMO I. O Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado FUNDIESTAMO I terá um capital inicial de , a que correspondem unidades de participação com o valor de subscrição inicial de 1.000, sendo o valor mínimo de subscrição de 5.000, correspondendo a 5 unidades de participação. A Caixa Geral de Depósitos, S.A. e o Caixa Banco de Investimento, S.A. tomam firme a subscrição do capital inicial do Fundo, assumindo o compromisso de colocar subsequentemente as correspondentes unidades de participação junto de investidores não qualificados (público em geral) e qualificados. As declarações de aceitação da oferta Pag. 7 de 71

8 serão satisfeitas pela respectiva ordem de recepção pelas entidades colocadoras. A subscrição pode ser retirada através de comunicação à entidade colocadora aplicável até cinco dias antes de terminar a oferta. O Fundo destina-se a ser colocado junto de investidores não qualificados (público em geral) e qualificados, com uma perspectiva de estabilidade de valorização do seu capital no médio prazo compatível com as condições do mercado imobiliário e com um bom potencial de rendibilidade. Destinase a investidores com um perfil de risco conservador, mas com aptidão para assumir os riscos característicos do mercado imobiliário, constituindo uma alternativa de poupança através de um investimento num fundo de investimento imobiliários que adopta uma política de investimento que assume fundamentalmente o risco associado ao Estado português e outros entes públicos. A oferta terá lugar somente em Portugal. Preço de Subscrição Período de Subscrição e Liquidação O valor da unidade de participação, para efeitos de subscrição inicial do Fundo é de Euros, sendo o valor mínimo de subscrição de 5.000, correspondendo a 5 unidades de participação. Não será cobrada qualquer comissão de subscrição. A oferta decorrerá durante um período de 90 dias com início em 15 de Janeiro de 2008 e terminando em 14 de Abril de Os pedidos de subscrição serão satisfeitos pela respectiva ordem de recepção pelas entidades colocadoras. A liquidação financeira das subscrições recolhidas efectuarse-á no terceiro dia útil imediatamente a seguir ao final do período de subscrição. Entidades Colocadoras Admissão à Negociação As entidades colocadoras das unidades de participação do Fundo são o Caixa Banco de Investimento, S.A.e a Caixa Geral de Depósitos, S.A.. Será efectuado pedido para admissão das unidades de participação no mercado regulamentado Eurolist by Euronext Lisbon, nos doze meses seguintes à sua emissão, não havendo garantia de que efectivamente sejam admitidas nesse mercado. Prevê-se, no âmbito da admissão à negociação das unidades de participação, que seja celebrado com uma instituição financeira um contrato com vista ao desempenho das funções de Criador de Mercado, que consistem na manutenção de ofertas de compra e venda das unidades de participação, de modo a conferir liquidez às mesmas. Pag. 8 de 71

9 Apuramento e Divulgação dos Resultados da Oferta Despesas da Emissão O apuramento dos resultados da Oferta será efectuado pela Caixa Geral de Depósitos, S.A. e pelo Caixa Banco de Investimento, S.A.. O Caixa Banco de Investimento, S.A. fará publicar os valores finais da oferta no sistema de divulgação de informação da CMVM ( São da responsabilidade do Fundo os custos relacionados com a integração das unidades de participação na Central de Valores Mobiliários e com a admissão das mesmas à negociação no mercado regulamentado Eurolist by Euronext Lisbon. Não existem outras despesas relacionadas com a emissão ou com a oferta a suportar pelo Fundo. 4. INFORMAÇÕES SOBRE O EMITENTE O Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado FUNDIESTAMO I é um fundo de investimento imobiliário especial fechado de subscrição pública e de distribuição de resultados, constituído ao abrigo do Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, e do disposto no Regulamento da CMVM n.º 8/2002 (conforme alterados). A Comissão do Mercado de Valores Mobiliários ( CMVM ) autorizou a constituição do Fundo e a respectiva oferta pública de distribuição em 19 de Dezembro de 2007, tendo o Fundo sido registado na CMVM com o nº O Fundo constituiu-se com duração indeterminada, prevendo-se que as unidades de participação sejam admitidas à negociação em mercado regulamentado nos doze meses seguintes à sua constituição. O objectivo deste consiste, numa perspectiva de médio e longo prazo, na valorização crescente de capital, na óptica dos Participantes, através de uma carteira de valores predominantemente imobiliários e que deverão ter subjacentes, na sua quase totalidade, contratos de arrendamento. Desta forma, a actividade desenvolvida pelo Fundo corresponde, em traços gerais, à gestão de património imobiliário composto essencialmente por prédios utilizados por serviços do Estado e outros entes públicos, em regime de arrendamento. A administração, gestão e representação do Fundo compete à Fundiestamo Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., cujo capital é detido na sua totalidade pela Sagestamo Sociedade Gestora de Participações Sociais Imobiliárias, S.A., a qual é detida na sua totalidade pela Parpública Participações Públicas (SGPS), S.A.. A Entidade Depositária do Fundo é a Caixa Geral de Depósitos, S.A.. O auditor do Fundo é a sociedade Alves da Cunha, A. Dias e Associados, SROC, representada pelo Sr. Dr. José Luís Areal Alves da Cunha, com sede na Rua Américo Durão, 6 8º Esq, Lisboa, registada na CMVM sob o número Pag. 9 de 71

10 5. POLÍTICA DE INVESTIMENTO Constituindo-se como um fundo especial de investimento imobiliário fechado, o Fundo visa uma maior flexibilidade em termos de limites ao investimento, dado que os arrendatários dos imóveis do Fundo serão entidades que integram quase exclusivamente o domínio do Estado português e outros entes públicos, tendo sido definida a seguinte política de investimento: a) Alcançar, numa perspectiva de médio e longo prazo, uma valorização crescente de capital, através da constituição e gestão de uma carteira de valores predominantemente imobiliários. b) A carteira de valores do Fundo será constituída em obediência a sãos critérios de segurança, rentabilidade e liquidez, os quais só poderão ser investidos nos termos da lei em direitos de propriedade, de usufruto, de superfície ou outros direitos de conteúdo análogo sobre prédios urbanos ou terrenos destinados à construção (de acordo com parecer genérico da CMVM), e em numerário, depósitos bancários, certificados de depósito, unidades de participação de fundos de tesouraria e valores mobiliários emitidos ou garantidos por um Estado- Membro da Comunidade Europeia com prazo de vencimento residual inferior a 12 meses. O Fundo poderá ainda investir em participações em sociedades imobiliárias e em unidades de participação de outros fundos de investimento imobiliário de acordo com os limites definidos na lei. c) Constitui política de investimento privilegiada do Fundo, a aquisição de prédios urbanos para arrendamento maioritariamente ao Estado e a outros entes públicos (podendo também esporadicamente contratar-se outras formas de exploração onerosa com estas entidades) e em termos residuais a compra e venda para realização de mais valias e desenvolvimento de projectos de construção para arrendamento de imóveis. d) O investimento será efectuado fundamentalmente no território nacional, podendo, no entanto, estender-se a outros Estados Membros da União Europeia ou da OCDE. e) Não será utilizado qualquer parâmetro de referência do mercado imobiliário. Para além da política de investimento acima descrita, o Fundo deverá ainda respeitar os limites ao investimento previstos no nº 2 do Artigo 8º do regulamento de gestão. 6. MOTIVOS DA OFERTA E AFECTAÇÃO DAS RECEITAS A constituição do Fundo inscreve-se na estratégia do Grupo Parpública / Sagestamo de concentrar num único fundo de investimento imobiliário de subscrição pública a gestão de património imobiliário actualmente integrado no universo do Grupo, composto essencialmente por prédios utilizados por serviços do Estado e outros entes públicos, em regime de arrendamento, disponibilizando assim também ao investimento privado um novo instrumento para aplicação das suas poupanças, ampliando por isso as possibilidades de captação de recursos financeiros, com a segurança inerente ao facto de aquele fundo vir a ter como principal activo um conjunto imobiliário que terá como Pag. 10 de 71

11 principais utilizadores, na qualidade de arrendatários, as referidas entidades. Tendo este facto em consideração, esclarece-se que as receitas visam a constituição do Fundo para a prossecução por este da respectiva política de investimento descrita no Prospecto e no regulamento de gestão anexo. 7. CAPITALIZAÇÃO E ENDIVIDAMENTO O Fundo constitui-se com um capital de , podendo endividar-se até um limite de 25% do seu activo total. 8. COMISSÕES E ENCARGOS A Sociedade Gestora cobrará uma comissão de gestão anual de 0,8% (zero virgula oito por cento), calculada diariamente sobre o valor líquido global do Fundo e cobrada mensalmente. A Entidade Depositária cobrará uma comissão de depositário anual de 0,5%o (zero vírgula cinco por mil), calculada diariamente sobre o valor líquido global do Fundo e cobrada anualmente. Não existe comissão de subscrição. Para além das comissões de gestão e de depósito, o Fundo suportará ainda outros encargos conforme descritos no n.º 3 do Artigo 11.º do regulamento de gestão. 9. POLÍTICA DE RENDIMENTOS Trata-se de um fundo de distribuição de resultados aos participantes (total ou parcial) com periodicidade anual, de acordo com a política de distribuição definida pela Assembleia de Participantes, após proposta da Sociedade Gestora. 10. INFORMAÇÃO ADICIONAL Informação adicional relativa ao Fundo, bem como às actividades desenvolvidas pelo Fundo e à sua política de investimentos e rendimentos, poderá ser obtida mediante consulta ao Prospecto e ao Regulamento de Gestão do Fundo, que se encontra reproduzido integralmente no Prospecto. Pag. 11 de 71

12 FACTORES DE RISCO Previamente a qualquer decisão de investimento no âmbito da oferta, os potenciais investidores deverão ponderar cuidadosamente os factores de risco enunciados adiante e demais informação e advertências contidas no prospecto. Os potenciais investidores devem ainda ter em conta que os riscos ora enunciados não são os únicos a que o Fundo está sujeito, havendo outros riscos e incertezas, actualmente desconhecidos ou que o Fundo actualmente não considera significativos e que, não obstante, podem ter um efeito negativo na sua rendibilidade. Estes riscos incluem riscos subjacentes aos activos de que é composta a carteira do Fundo, designadamente: a) O Fundo representa um nível de risco ligado ao mercado imobiliário pelo que situações de crise na actividade imobiliária ou de crise generalizada poderão ter como consequência a redução do valor dos imóveis ou das rendas. b) O Fundo apresenta risco de liquidez, medido pela maior ou menor capacidade de alienação de activos imobiliários. c) O risco de se poderem gerar conflitos de interesses - dado que as transacções do Fundo (investimentos em imóveis que podem ser transaccionados, arrendados ou sujeitos a outras formas de exploração onerosa) serão realizadas, na sua quase totalidade, com o Estado português ou outros entes públicos. d) As entidades participadas pelo Estado português serão arrendatárias dos imóveis detidos pelo Fundo, pelo que, para além do risco de conflito de interesses tendo em conta que a Sociedade Gestora é detida indirectamente a 100% pelo Estado português, existe um risco de concentração dado não existir limite máximo relativamente ao arrendamento a uma única entidade, ficando, deste modo, o Fundo exposto ao risco do Estado português. e) Não existe qualquer garantia para o participante quanto à preservação do capital investido ou em relação à rendibilidade do seu investimento pelo que existe um risco de perda de parte do investimento. f) Não existe garantia de que haverá um mercado secundário para a negociação das unidades de participação, nem certezas acerca da evolução desse mercado secundário, pelo que os investidores deverão ter presente que poderão enfrentar uma situação de ausência ou de escassa liquidez do mercado secundário relativamente às unidades de participação. Mas esclarece-se que (sem garantias que tal ocorra) será pedida a admissão à negociação das unidades de participação no mercado regulamentado Eurolist by Euronext Lisbon, caso em que se prevê que seja contratado um Criador de Mercado com funções de manutenção de ofertas de compra e venda das unidades de participação, de modo a conferir liquidez às mesmas. Pag. 12 de 71

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14 NOTA SOBRE OS VALORES MOBILIÁRIOS (Anexo III do Regulamento (CE) n.º 809/2004 da Comissão, de 29 de Abril de 2004) 1. RESPONSÁVEIS 1.1. Identificação dos responsáveis Ver secção intitulada Responsáveis supra Declaração emitida pelos responsáveis pelo prospecto Ver secção intitulada Responsáveis supra. 2. FACTORES DE RISCO Ver secção intitulada Factores de Risco supra. 3. INFORMAÇÕES DE BASE 3.1. Declaração relativa ao fundo de maneio 3.2. Capitalização e endividamento O Fundo constitui-se com um capital de , podendo endividar-se até um limite de 25% do seu activo total Interesses de pessoas singulares e colectivas envolvidas na emissão/oferta Mas esclarece-se que a constituição do Fundo se inscreve na estratégia do Grupo Parpública / Sagestamo de concentrar num único fundo de investimento imobiliário de subscrição pública a gestão de património imobiliário actualmente integrado no universo do Grupo, composto essencialmente por prédios utilizados por serviços do Estado e outros entes públicos, em regime de arrendamento, e, assim, de disponibilizar também ao investimento privado um novo instrumento para aplicação das suas poupanças, ampliando por isso as possibilidades de captação de recursos financeiros, com a segurança inerente ao facto de aquele fundo vir a ter como principal activo um conjunto imobiliário que terá como principais utilizadores, na qualidade de arrendatários, as referidas entidades. Pag. 14 de 71

15 3.4. Motivos da oferta e afectação das receitas Na sequência do esclarecimento anterior, esclarece-se que as receitas visam a constituição do Fundo para a prossecução por este da respectiva política de investimento descrita infra neste prospecto e no regulamento de gestão anexo. 4. INFORMAÇÃO RELATIVA AOS VALORES MOBILIÁRIOS A OFERECER/ADMITIR À NEGOCIAÇÃO 4.1.Descrever o tipo e a categoria dos valores mobiliários a oferecer e/ou a admitir à negociação. Os valores mobiliários oferecidos consubstanciam unidades de participação de um fundo especial de investimento imobiliário. 4.2.Indicar a legislação ao abrigo da qual os títulos foram criados. As unidades de participação foram criados ao abrigo do Decreto-Lei n.º 60/2002 de 20 de Março e do Regulamento da CMVM nº 8/2002 (todos os diplomas conforme alterados à data deste prospecto). 4.3.Indicar se os valores mobiliários são nominativos ou ao portador e se assumem a forma física ou desmaterializada. Neste último caso, indicar o nome e o endereço da entidade responsável pela manutenção dos registos. As unidades de participação são nominativas e assumem a forma escritural (desmaterializada), sendo os registos mantidos pelos intermediários financeiros junto dos quais cada participante tenha aberta a conta de valores mobiliários relevante. 4.4.Referir a moeda em que os valores mobiliários são emitidos. As unidades de participação são emitidas em Euros. 4.5.Descrever os direitos, incluindo eventuais restrições dos mesmos, inerentes aos valores mobiliários e o procedimento a observar para o exercício desses direitos. O Fundo é constituído no regime especial de comunhão dos participantes, sendo cada um deles titular de quota-parte dos valores que o integram, denominadas unidades de participação. As unidades de participação conferem aos seus titulares, entre outros direitos previstos nas normas aplicáveis e neste regulamento de gestão, os seguintes direitos: Pag. 15 de 71

16 a) À obtenção do prospecto e do regulamento de gestão que o integra antes do acto de subscrição, junto da Sociedade Gestora, Entidade Depositária e entidades colocadoras; b) Consultar os documentos de prestação de contas do Fundo, que serão enviados sem encargos aos participantes que os requeiram; c) Subscrever as unidades de participação e ser reembolsado nos termos da lei e das condições previstas no regulamento de gestão; d) À titularidade da sua quota-parte dos valores que integram o Fundo; e) A receber a sua quota-parte dos rendimentos líquidos do Fundo que venham a ser distribuídos e, em caso de liquidação e partilha do Fundo, do produto de liquidação do Fundo; f) A pronunciar-se em Assembleia de Participantes; g) A ser ressarcidos pela Sociedade Gestora dos prejuízos sofridos sempre que, em consequência de erros imputáveis àquela ocorridos no processo de valorização e divulgação do valor da unidade de participação, a diferença entre o valor que deveria ter sido apurado de acordo com as normas aplicáveis e o valor efectivamente utilizado nas subscrições e resgates seja igual ou superior a 0,5% do valor da unidade de participação, sem prejuízo do exercício do direito de indemnização que lhe seja reconhecido, nos termos gerais de direito; h) Aos benefícios fiscais que a legislação em vigor conceda aos participantes de fundos de investimento imobiliário. Os participantes têm igualmente direito de preferência em aumentos de capital do Fundo, que poderá ser suprimido por deliberação da Assembleia de Participantes. O Fundo caracteriza-se ainda pela distribuição de rendimentos aos participantes. Será objecto de distribuição os proveitos líquidos correntes deduzidos dos encargos gerais de gestão e acrescidos ou diminuídos, consoante os casos, dos saldos da conta de regularização de rendimentos respeitantes a exercícios anteriores e dos resultados transitados, de acordo com a política de distribuição (total ou parcial) definida pela Assembleia de Participantes, após proposta da Sociedade Gestora. A periodicidade da distribuição será anual. 4.6.Em caso de novas emissões, apresentar uma declaração sobre as resoluções, autorizações e aprovações ao abrigo das quais os valores mobiliários foram ou vão ser criados e/ou emitidos. 4.7.Em caso de novas emissões, indicar a data prevista para a emissão dos títulos. Pag. 16 de 71

17 4.8.Descrever eventuais restrições à livre transferência dos títulos. 4.9.Indicar a existência de eventuais ofertas de compra obrigatórias e/ou de regras de retirada ou resgate obrigatório, aplicáveis aos valores mobiliários Indicar as ofertas públicas de compra dos títulos do emitente lançadas por terceiros durante o último exercício e o exercício em curso. Indicar o preço ou as condições de troca incluídos nessas ofertas, bem como o seu resultado Relativamente ao país de registo do emitente e ao(s) país(es) em que a oferta é lançada ou pretendida a admissão à negociação: - fornecer informações sobre os impostos sobre o rendimento dos títulos retidos na fonte, - indicar se o emitente assume ou não a responsabilidade pela retenção dos impostos na fonte. Ver artigo 26º do regulamento de gestão do Fundo em anexo. 5. CONDIÇÕES DA OFERTA 5.1. Condições, estatísticas da oferta, calendário previsto e modalidades de subscrição Indicar as condições a que a oferta está subordinada. A oferta não está sujeita a condições Indicar o montante total da emissão/oferta. O montante total da oferta é de , representando unidades de participação do Fundo, cada uma com o valor de subscrição inicial de Indicar o período de tempo, incluindo eventuais alterações, durante o qual a oferta será válida e descrição do processo de subscrição. Pag. 17 de 71

18 A oferta será válida por um período de 90 dias, decorrente de 15 de Janeiro de 2008 a 14 de Abril de A subscrição de unidades de participação é efectuada mediante entrega a uma das entidades colocadoras de um boletim de subscrição em modelo aprovado pela CMVM devidamente preenchido e assinado, implica a aceitação plena e sem reservas dos termos e condições do presente regulamento de gestão e confere à Sociedade Gestora os poderes necessários para realizar os actos de administração do Fundo Indicar o momento e as circunstâncias em que a oferta pode ser retirada ou suspensa, explicitando se a oferta pode ser retirada depois de iniciada a negociação Apresentar uma descrição da possibilidade de reduzir as subscrições e do modo de reembolso de montantes pagos em excesso pelos subscritores. Os pedidos de subscrição serão satisfeitos pela respectiva ordem de recepção pelas entidades colocadoras Indicar o montante mínimo e/ou máximo das subscrições (em número de valores mobiliários ou em montante global do investimento). O montante mínimo de subscrição corresponde a Indicar o período durante o qual um pedido de subscrição pode ser retirado, sob reserva de os investidores poderem retirar as suas subscrições. A subscrição pode ser retirada através de comunicação à entidade colocadora aplicável até cinco dias antes de findar a oferta Indicar o método e os prazos de pagamento e de entrega dos valores mobiliários. A liquidação financeira das subscrições recolhidas efectuar-se-á no terceiro dia útil imediatamente a seguir ao final do período de subscrição Apresentar uma descrição pormenorizada do modo como os resultados da oferta serão divulgados, bem como a data dessa divulgação. O Caixa Banco de Investimento, S.A. e a Caixa Geral de Depósitos, S.A., serão as entidades responsáveis pelo apuramento do resultado da oferta e o primeiro fará publicar no sistema de divulgação de informação da CMVM ( os Pag. 18 de 71

19 valores finais da oferta nomeadamente o número de unidades de participação subscritas e o montante efectivamente realizado Indicar o procedimento a observar para o exercício dos direitos de preferência, a negociabilidade dos direitos de subscrição e o tratamento dos direitos de subscrição não exercidos Plano de distribuição e atribuição Indicar as diferentes categorias de potenciais investidores a que os valores mobiliários são oferecidos. Se a oferta for lançada, simultaneamente, nos mercados de dois ou mais países e se uma fracção tiver sido ou for reservada a alguns destes países, indicar qual a fracção em causa. O Fundo destina-se a ser colocado junto de investidores não qualificados (público em geral) e qualificados, com uma perspectiva de estabilidade de valorização do seu capital no médio prazo compatível com as condições do mercado imobiliário e com um bom potencial de rendibilidade. Destina-se a investidores com um perfil de risco conservador, mas com aptidão para assumir os riscos característicos do mercado imobiliário, constituindo uma alternativa de poupança através de um investimento num fundo que adopta uma política de investimento que assume fundamentalmente o risco associado ao Estado português e outros entes públicos. A oferta terá lugar somente em Portugal Na medida em que o emitente tenha conhecimento, indicar se grandes accionistas ou membros dos órgãos de administração, de direcção e de fiscalização do emitente pretendem subscrever valores no âmbito da oferta ou se alguém pretende subscrever mais de cinco por cento da oferta. O emitente não tem conhecimento de qualquer das situações em epígrafe Informação prévia à atribuição: Fornecer informações sobre o processo de notificação aos subscritores acerca do montante que lhes foi atribuído, indicando se o processo de negociação pode ser encetado antes da notificação. A entidade colocadora dará conhecimento dos detalhes aos subscritores, na sequência do apuramento dos resultados. Pag. 19 de 71

20 Indicar, em relação às atribuições suplementares e às opções de compra suplementares (opções green-shoe): 5.3. Fixação dos preços Indicar o preço de oferta dos valores mobiliários. No caso de o preço não ser conhecido ou de não existir um mercado estabelecido e/ou líquido para os valores mobiliários, indicar o método de determinação do preço de oferta, incluindo uma declaração especificando quem definiu os critérios ou quem é formalmente responsável pela determinação do preço. Indicar o montante de eventuais despesas ou impostos cobrados ao subscritor ou comprador. Cada unidade de participação do Fundo será colocada ao seu valor de subscrição inicial. Não será cobrada comissão de subscrição Descrever o processo de divulgação do preço de oferta. O preço da oferta é divulgado através dos meios de colocação das unidades de participação do Fundo Se os detentores de participações no emitente tiverem direitos de compra preferenciais e esses direitos forem restringidos ou retirados, indicar a base do preço de emissão, se a emissão for em numerário, bem como os motivos subjacentes à restrição ou à retirada e quem dela beneficia No caso de existir ou poder existir uma disparidade significativa entre o preço de oferta pública e o custo efectivo, em numerário, dos valores mobiliários adquiridos pelos membros dos órgãos de administração, de direcção e de fiscalização, os quadros superiores ou entidades associadas durante o último ano, ou o custo dos valores que estes têm o direito de adquirir, incluir uma comparação do preço da oferta pública proposta com o preço, em numerário, efectivamente pago por essas pessoas ou entidades Colocação e tomada firme Apresentar o nome e endereço do coordenador ou coordenadores da oferta global e de partes da oferta e, tanto quanto seja do conhecimento do emitente ou do oferente, os respectivos agentes de colocação nos diferentes países em que é lançada a oferta. Pag. 20 de 71

21 No que concerne a esta oferta, que terá lugar somente em Portugal, a organização e liderança é conjunta entre a Sociedade Gestora e o Caixa Banco de Investimento, S.A.. A colocação será efectuada pela Caixa Geral de Depósitos, S.A. e pelo Caixa Banco de Investimento, S.A Indicar o nome e endereço dos agentes pagadores e depositários em cada país. A Caixa Geral de Depósitos, S.A., com sede na Av. João XXI, 63, em Lisboa, exerce as funções de entidade depositária do Fundo Fornecer os nomes e endereços das entidades que acordam em subscrever a emissão com base numa tomada firme e os nomes e endereços das entidades que acordam em colocar a emissão sem tomada firme ou com base num acordo de colocação por conta de terceiros. Indicar os principais aspectos dos acordos, incluindo as quotas. No caso de não ser tomada firme a totalidade da emissão, indicar a parte não coberta. Indicar o montante global da comissão de tomada firme e da comissão de colocação. Existe tomada firme da totalidade da emissão por parte da Caixa Geral de Depósitos, S.A., com sede na Av. João XXI, 63, em Lisboa, e pelo Caixa Banco de Investimento, S.A., com sede na Rua Barata Salgueiro, 33, em Lisboa, assumindo estas entidades o compromisso de colocar subsequentemente as correspondentes unidades de participação junto de investidores não qualificados (público em geral) e qualificados. O respectivo contrato de tomada firme e colocação foi realizado entre a Sociedade Gestora, por um lado, e o Caixa - Banco de Investimento, S.A e a Caixa Geral de Depósitos, S.A., por outro, sendo o montante global da comissão de tomada firme e colocação de 1,75% do montante total do capital do Fundo Indicar quando foi ou será alcançado o acordo de tomada firme. O acordo de tomada firme foi celebrado em 11 de Dezembro de ADMISSÃO À NEGOCIAÇÃO E MODALIDADES DE NEGOCIAÇÃO 6.1. Indicar se os valores mobiliários objecto da oferta são ou serão objecto de um pedido de admissão à negociação, com vista à sua distribuição num mercado regulamentado ou noutros mercados equivalentes, especificando os mercados em causa. Esta circunstância deve ser mencionada sem que seja dada a impressão de que a admissão à negociação irá necessariamente ser aprovada. Se conhecidas, indicar as datas a partir das quais os valores mobiliários serão admitidos à negociação. Será efectuado pedido para admissão das unidades de participação no mercado regulamentado Eurolist by Euronext Lisbon, mas não há garantia que efectivamente Pag. 21 de 71

22 sejam admitidas à negociação nesse mercado. Caso as unidades de participação não venham a ser admitidas à negociação no prazo de 12 meses contados desde a constituição do Fundo, a liquidação do Fundo poderá ser decidida por maioria simples da Assembleia de Participantes Mencionar todos os mercados regulamentados ou equivalentes em que, tanto quanto é do conhecimento do emitente, títulos da mesma categoria dos valores a oferecer ou a admitir à negociação já tenham sido admitidos à negociação Se em simultâneo, ou quase em simultâneo, com a criação dos valores mobiliários para os quais se pretende a admissão num mercado regulado forem subscritos ou colocados em privado valores da mesma categoria ou forem criadas, para colocação pública ou privada, valores de outras categorias, devem ser fornecidas informações acerca da natureza das operações e do número e das características dos valores a que dizem respeito Fornecer informações acerca das entidades que assumiram um compromisso firme no sentido de agirem como intermediárias na negociação secundária, assegurando a liquidez ao proporem-se compradores a determinados preços ou vendedores, e descrição dos principais aspectos dos compromissos em causa. Prevê-se que, no âmbito da admissão prevista das unidades de participação à negociação em mercado regulamentado, seja celebrado com uma instituição financeira um contrato com vista ao desempenho das funções de Criador de Mercado, que consistem na manutenção de ofertas de compra e venda das unidades de participação, de modo a conferir liquidez às mesmas Estabilização: se um emitente ou um accionista vendedor tiver concedido uma opção de compra suplementar ou se tiver sido, de outra forma, proposta a possibilidade de desenvolver actividades de estabilização em ligação com uma oferta indicar: O facto de a estabilização poder ser empreendida, de não haver garantias de que a mesma será empreendida ou de a mesma poder ser interrompida em qualquer momento; O início e o final do período durante o qual a estabilização pode ocorrer; Pag. 22 de 71

23 A identidade do gestor da estabilização em cada país relevante, a menos que esta não seja conhecida no momento da publicação; O facto de as operações de estabilização poderem dar origem a um preço de mercado superior ao que prevaleceria noutras condições. 7. VENDA AOS TITULARES DOS VALORES MOBILIÁRIOS 7.1. Indicar o nome e endereço profissional da pessoa ou entidade que propõe a venda dos valores mobiliários, a natureza de qualquer relação profissional ou de outra natureza significativa que os vendedores tenham tido, nos últimos três anos, com o emitente ou com os seus predecessores ou associados Indicar o número e a categoria de valores mobiliários propostos por cada um dos titulares de valores mobiliários vendedores Acordos de bloqueio (lock-up): 8. DESPESA DA EMISSÃO/OFERTA 8.1.Indicar as receitas líquidas totais e uma estimativa das despesas totais da emissão/oferta. Não existem despesas a suportar pelo Fundo relacionadas com a emissão/oferta, salvo os custos relacionados com a integração das unidades de participação na Central de Valores Mobiliários e com a admissão das mesmas à negociação no mercado regulamentado Eurolist by Euronext Lisbon. 9. DILUIÇÃO Pag. 23 de 71

24 9.1. Indicar o montante e a percentagem de diluição imediata resultante da oferta. A oferta é uma oferta pública relativamente à totalidade do capital inicial do Fundo, pelo que o montante e percentagem de diluição imediata daí resultantes são indetermináveis No caso de uma oferta de subscrição destinada a detentores de participações, o montante e a percentagem da diluição imediata, no caso de estes não subscreverem a nova oferta. 10. INFORMAÇÃO ADICIONAL Se na nota sobre os valores mobiliários forem referidos consultores no contexto de uma emissão, apresentar uma declaração da qualidade em que os mesmos intervieram Identificar as demais informações constantes da nota sobre os valores mobiliários que tenham sido objecto de auditoria ou revisão por revisores oficiais de contas e acerca das quais os revisores de contas tenham elaborado um relatório. Reproduzir o relatório ou, com a autorização da autoridade competente, apresentar uma síntese do relatório No caso de a nota sobre os valores mobiliários incluir uma declaração ou um relatório de uma pessoa que intervenha na qualidade de perito, deve ser indicado o nome, o endereço profissional, as qualificações e, se for caso disso, os interesses significativos do perito em causa no emitente. Se a declaração ou o relatório tiverem sido elaborados a pedido do emitente, deve ser incluída uma declaração nesse sentido, que indique a forma que o documento assume e o contexto em que se inscreve, com a autorização da pessoa que tiver aprovado o conteúdo da parte em causa da nota sobre os valores mobiliários No caso de a informação ter sido obtida junto de terceiros, fornecer a confirmação de que a informação foi rigorosamente reproduzida e de que, tanto quanto seja do conhecimento do emitente e até onde este possa verificar com base em documentos publicados pelos terceiros em causa, não Pag. 24 de 71

25 foram omitidos quaisquer factos cuja omissão possa tornar a informação menos rigorosa ou susceptível de induzir em erro. Deve ainda ser identificada a fonte ou fontes da informação prestada. Pag. 25 de 71

26 DOCUMENTO DE REGISTO (Anexo XV do Regulamento (CE) n.º 809/2004 da Comissão, de 29 de Abril de 2004) PARTE I 1. OBJECTIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO 1.1. Descrição do objectivo e política de investimento O Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado FUNDIESTAMO I (o Fundo ) trata-se de um fundo especial de investimento imobiliário fechado de subscrição pública e de distribuição de resultados, que orientará a sua política de investimento para uma selecção criteriosa dos activos, e que se regerá por princípios de rigor e rentabilidade com vista à maximização do valor das unidades de participação. O objectivo deste Fundo consiste, numa perspectiva de médio e longo prazo, na valorização crescente de capital, na óptica dos Participantes, através de uma carteira de valores predominantemente imobiliários e que deverão ter na sua quase totalidade contratos de arrendamento subjacentes cujos arrendatários são entidades que integram o domínio do Estado português e outros entes públicos. Constituindo-se como um fundo especial de investimento imobiliário fechado, o Fundo visa uma maior flexibilidade em termos de limites ao investimento, dado que os arrendatários dos imóveis do Fundo serão entidades que integram quase exclusivamente o domínio do Estado português e outros entes públicos. O Grupo Parpública/Sagestamo em que a Sociedade Gestora do Fundo se integra apoia a modernização do património imobiliário público disponibilizando soluções para novos espaços de escritório e outros serviços necessários à instalação de departamentos públicos, completando a oferta existente no mercado. Tendo em atenção o seu objectivo, a carteira de valores do Fundo será constituída em obediência a sãos critérios de segurança, rentabilidade e liquidez, os quais só poderão ser investidos nos termos da lei em direitos de propriedade, de usufruto, de superfície ou outros direitos de conteúdo análogo sobre prédios urbanos ou terrenos destinados à construção (de acordo com parecer genérico da CMVM) e em numerário, depósitos bancários, certificados de depósito, unidades de participação de fundos de tesouraria e valores mobiliários emitidos ou garantidos por um Estado-Membro da Comunidade Europeia com prazo de vencimento residual inferior a 12 meses. O Fundo poderá ainda investir em participações em sociedades imobiliárias e em unidades de participação de outros fundos de investimento imobiliário de acordo com os limites definidos na lei. Da carteira de valores imobiliários do Fundo, constitui política de investimento privilegiada do Fundo, a aquisição de prédios urbanos para arrendamento maioritariamente ao Estado português e a outros entes públicos (podendo também esporadicamente contratar-se outras formas de exploração onerosa com estas Pag. 26 de 71

27 entidades) e em termos residuais a compra e venda para realização de mais valias e desenvolvimento de projectos de construção para arrendamento de imóveis. Os imóveis acima referidos podem ser transaccionados, arrendados ou sujeitos a outras formas de exploração onerosa com entidades que se encontrem em relação de domínio ou de grupo com a Sociedade Gestora, podendo assim gerar potenciais conflitos de interesses. Na prossecução do seu objectivo de investimento, o Fundo pode investir em sociedades imobiliárias cujos activos se enquadrem no mesmo e respeitem a política de investimento definida e em unidades de participação de outros fundos de investimento imobiliário. A título acessório, o Fundo pode investir a sua liquidez em depósitos bancários, certificados de depósito, unidades de participação de fundos de tesouraria e valores mobiliários emitidos ou garantidos por um Estado-Membro da União Europeia com prazo de vencimento residual inferior a 12 meses. O investimento será efectuado fundamentalmente no território nacional, podendo, no entanto, estender-se a outros Estados-Membros da União Europeia ou da OCDE. Não obstante o objectivo do Fundo e sem prejuízo do integral respeito pela política de investimento, o valor das unidades de participação pode aumentar ou diminuir de acordo com a evolução do valor dos activos que, a cada momento, integrem o património do Fundo. Circunstâncias que requerem a aprovação dos investidores Requerem a aprovação da Assembleia de Participantes, conforme consta do regulamento de gestão do Fundo, os seguintes aspectos: a) O aumento das comissões que constituem encargo do Fundo; b) A modificação substancial da política de investimentos do Fundo; c) A modificação da política de distribuição dos resultados do Fundo; d) O aumento e redução do capital do Fundo; e) A substituição da Sociedade Gestora; f) A liquidação do Fundo Empréstimos e recursos a capitais alheios O Fundo não recorre à utilização de instrumentos financeiros derivados nem reportes. A Sociedade Gestora poderá contrair empréstimos por conta do Fundo, até um limite de 25% do seu activo total Estatuto jurídico do Fundo e autoridade reguladora A denominação do Fundo é Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado FUNDIESTAMO I e constitui-se ao abrigo do Decreto-Lei n.º 60/2002 de 20 de Março e Pag. 27 de 71