Obrigações, direitos e deveres do Registrador de Imóveis. Ivan Jacopetti do Lago

Transcrição

1 Obrigações, direitos e deveres do Registrador de Imóveis. Ivan Jacopetti do Lago

2 Introdção D i r e i t o s d o registrador; Deveres e obrigações do registrador.

3 Dos direitos. Gerenciamento administrativo e financeiro. Cabe ao registrador o csteio de todas as despesas do cartório; por otro lado, tem ele o direito de gerenciá-lo, estabelecendo normas, atribindo fnções, fixando a remneração dos prepostos etc. Com isso, pode praticar, independente de atorização, todos os atos necessários à execção dos serviços. No entanto, esta liberdade é temperada pela fiscalização exercida pelas instâncias correcionais qanto ao bom andamento dos serviços.

4 Dos direitos. Liberdade na contratação de prepostos. Cabe ao registrador contratar ses prepostos, na qantidade qe jlgar necessária ao bom andamento dos serviços. No entanto, como se vi, se a prestação dos serviços for inadeqada por falta de pessoal, poderá haver atação da instância correcional. Ainda, cabe ao oficial estabelecer as atribições de cada preposto, e ajstar com cada m deles sa remneração. Deverá, no entanto, comnicar ao Corregedor Permanente qem são ses sbstittos, em especial aqele qe responde pelo cartório em sas asências.

5 Dos direitos. Independência. O registrador, ao formlar m jízo sobre a registrabilidade em concreto de m certo títlo, e registrá-lo o devolvê-lo, aplica a norma jrídica ao caso concreto. E tendo o próprio registrador recebido do Estado a delegação para o desempenho de sas fnções, a formlação deste jízo é, em última análise, ato se próprio e indelegável. Ao fazê-lo, por vezes opta por ma dentre várias opções legítimas. E se, ao qalificar o títlo, opta por ma solção jridicamente legítima, não poderá ser pnido por sa escolha, seja na esfera administrativa, seja na esfera da reparação civil.

6 Dos direitos. Percepção dos emolmentos integrais. Emolmentos são a parcela destinada ao registrador do pagamento feito pelo sário dos serviços. Remneram o registrador e cobrem as despesas da mantenção do cartório. A segrança de qe dispõe o registrador sobre o se pagamento é o depósito prévio, bem como o fato de o CPC considerar a certidão expedida por serventia notarial o de registro relativa a valores de emolmentos e demais despesas devidas pelos atos por ela praticados, fixados nas tabelas estabelecidas em lei títlo exectivo extrajdicial.

7 Dos direitos. Por otro lado, é vedado cobrar das partes interessadas qaisqer otras qantias não expressamente previstas nas tabelas de emolmentos. Também é vedado cobrar emolmentos em decorrência da prática de ato de retificação o qe teve de ser refeito o renovado em razão de erro imptável aos respectivos serviços notariais e de registro. Na hipótese de depósito prévio com valor menor, deve ser feita complementação pelo sário; se com valor maior, este deverá ser restitído.

8 Dos direitos. Perda da delegação somente nas hipóteses legais (mas há aqi m problema, já qe a Lei não defini qais são estas hipóteses). Opção (nas hipóteses de desmembramento do cartório). Organização e participação nas associações e sindicatos. Importância da participação.

9 Deveres gerais. Dever de observar as normas técnicas estabelecidas pelo jízo competente. As instâncias correcionais, como órgãos fiscalizadores, podem editar normas técnicas dirigidas à atividade dos registradores, qe devem ser por eles observadas. Sendo vinclantes aos registradores, tais normas acabam sendo, reflexamente, vinclantes também para os sários do serviço.

10 Dever de não infringir impedimentos e incompatibilidades. O exercício da atividade de registrador é incompatível com a corretagem de imóveis e com a advocacia, o a intermediação de ses serviços, bem como com o desempenho de qalqer cargo, emprego o fnção públicos, ainda qe em comissão (exceções: magistério, segndo a dotrina e a CGJSP; vereador, se hover compatibilidade de horários, segndo a ADIN ). Ainda, no serviço de qe é titlar, o notário e o registrador não poderão praticar, pessoalmente, qalqer ato de se interesse, o de interesse de se cônjge o de parentes, na linha reta, o na colateral, consangüíneos o afins, até o terceiro gra.

11 Deveres relacionados ao cartório e sa mantenção. Qanto ao local: Local de fácil acesso ao público, sem possibilidade de instalação de scrsal. Instalações limpas, sinalizadas, acessíveis e adeqadas ao serviço o atendimento, adotando, conforme a pecliaridade local exigir, medidas de proteção à saúde o segrança dos sários Devem estar afixados no interior do cartório, em local visível, de fácil leitra e acesso ao público, as tabelas de emolmentos em vigor; e, no lado externo, placa indicativa com informação precisa da delegação a qe se refere.

12 Qanto aos arqivos: Cabe ao registrador manter em ordem os livros, papéis e docmentos do cartório, bem como garda-los em locais segros. Os livros, fichas, docmentos, papéis, microfilmes e sistemas de comptação deverão permanecer sempre sob a garda e responsabilidade do titlar de serviço notarial o de registro, qe zelará por sa ordem, segrança e conservação; e somente saem do cartório mediante atorização jdicial.

13 Ainda, deve o registrador manter em arqivo as leis, reglamentos, resolções, provimentos, regimentos, ordens de serviço e qaisqer otros atos qe digam respeito à sa atividade, em formato físico o eletrônico, com, no mínimo: I Constitição da República Federativa do Brasil; II Constitição do Estado da Bahia; III Código Civil Brasileiro; IV Lei dos Registros Públicos Lei Federal nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973; V Lei dos Notários e Registradores Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994; VI Normas da Corregedoria Geral da Jstiça; e mais toda a legislação qe diga respeito especificamente ao registro de imóveis (os vários decretos-lei qe tratam das cédlas de crédito rral, indstrial, comercial, à exportação, de prodto rral e bancário; a lei de condomínios e incorporações, bem como do patrimônio de afetação; a lei de loteamentos; o Estatto da Cidade; o Código de Ágas; a lei do SFH; a lei do PMCMV; o Código Florestal; a lei da AFG etc).

14 Qanto à prestação dos serviços: Cabe à instância correcional estabelecer os dias e horários de atendimento, respeitado m mínimo de seis horas diárias. Os serviços devem ser prestados de modo eficiente (o seja, com celeridade, prodtividade, perfeição e adeqação técnica); E adeqado, o qe significa: atenderem ao interesse público; observarem as exigências legais pertinentes; e corresponderem às exigências de: qalidade, celeridade (não apenas cmprido os prazos legais, mas bscando conclir o serviços em prazos inferiores a estes), continidade, reglaridade, atalidade (métodos e eqipamentos modernos e boas práticas de governança corporativa no setor público), generalidade, modicidade, cortesia (rbanidade) e segrança.

15 Ainda, o atendimento deve ser por ordem de chegada, vedada qalqer discriminação; e qanto às pessoas portadoras de deficiência física o mobilidade redzida, maiores de sessenta anos, gestantes, com crianças de colo etc? E deve o registrador proceder de forma a dignificar a fnção exercida, tanto nas atividades profissionais como na vida privada.

16 Deveres relacionados à pblicidade dos registros. A pblicidade do registro tem dois aspectos, m formal e material, e estes aspectos dizem respeito às sas finalidades. Pode ser formal o qe diz respeito ao caráter informativo do registro, à possibilidade de se obter certas informações; o material o qe diz respeito aos efeitos jrídicos da pblicidade: a) constitir direitos sobre imóveis com validade erga-omnes; b) proteger terceiros adqirentes pela presnção relativa de certeza gerada por aqilo qe é registrado (princípio da legitimação); c) tornar impossível a alegação de desconhecimento daqilo qe está registrado (cognoscibilidade legal);

17 d) tornar impossível a oposição a terceiros de certos fatos qe não constam do registro (Lei /2015, qe crio o assim chamado princípio da concentração, e qe se assemelha ao mirror do Direito Inglês): a) ações reais o pessoais reipersectórias; b) constrições jdiciais; c) ações de execção o em fase de cmprimento de sentença; d) restrições administrativas o convencionais ao gozo de direitos registrados e) otras ações qe, a critério do jiz, possam redzir o proprietário do bem à insolvência. f) qaisqer otras sitações jrídicas qe possam prejdicar a aqisição de direitos sobre o bem por terceiros de boa-fé, com exceção de atos praticados no seio de falência, e das sitações em qe o imóvel se adqire independente de registro (v.g., scapião).

18 Pblicidade é indireta, e se realiza por meio de certidões o informações prestadas pelo oficial por qalqer otro meio, salvo atos de loteamento (Proc. CG /2005; Lei 6.766, art. 24). O oficial é obrigado a fornecer a certidão solicitada, no prazo de 05 dias; e no caso de retardamento o recsa, o interessado pode procrar a atoridade competente, para imposição de pena disciplinar. Para comprovação do retardamento, qando do pedido deve ser fornecida ao sário ma nota de entrega devidamente atenticada, mediante protocolo do pedido.

19 Qalqer pessoa pode reqerer as certidões, não se exigindo qalqer tipo de legitimidade o interesse, e a certidão será lavrada independentemente de despacho jdicial (somente há algmas exceções no RCPN). - Modalidades: Certidão física: Espécies: Inteiro teor: cópia o transcrição verbo ad verbm. Em resmo: contem apenas parte da matrícla, o de m registro; mas não pode omitir dados essenciais, nem a existência de ôns não cancelados. São Informações essenciais: Data em qe imóvel passo a pertencer à circnscrição, o qe deixo de pertencer, mencionando-se a otra serventia; qaisqer alterações posteriores, se de ato específico. Em relatório: responde a certos qesitos específicos. Por exemplo, ma certidão qe afirma qais são os bens registrados em nome de ma certa pessoa; o ma certidão negativa de propriedade.

20 Certidão eletrônica: Devem ser assinadas digitalmente, e devem ser enviadas por via segra previamente indicada ; Observações: Em toda certidão expedida, o Registrador o ses prepostos farão constar, obrigatoriamente, se for o caso, a informação de qe o imóvel passo à circnscrição de otra serventia, em decorrência de desmembramento territorial;

21 Devem ser atendidas prioritariamente as reqisições de papéis, docmentos, informações o providências qe lhes forem solicitadas pelas atoridades jdiciárias o administrativas para a defesa das pessoas jrídicas de direito público em jízo; Por otro lado, é dever do registrador gardar sigilo sobre a docmentação e os assntos de natreza reservada de qe tenham conhecimento em razão do exercício de sa profissão;

22 Deveres relacionados aos atos praticados pelo registrador. O registrador deve observar os emolmentos fixados para a prática do ato em qestão, e deles dar recibo; a cobrança indevida sjeita o registrador a mlta, além das sanções disciplinares previstas na Lei Ainda, deve observar os vários prazos fixados para a prática dos atos: Regra: 30 dias (15+15); Exceções: Cédlas rrais, indstriais, comerciais, à exportação e de prodto rral: 3 dias úteis. Serviços relacionados à institição de condomínio, incorporação etc, bem como registro de garantia orinda de CCB: 15 dias. Parcelamento do solo: 15 dias. PMCMV: 15 dias.

23 Também lhe cabe fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos qe devem praticar. E deve o oficial encaminhar ao jízo competente as dúvidas levantadas pelos interessados, obedecida a sistemática processal; Qanto aos princípios registrais, dois apresentam-se mais próximos dos deveres do registrados:

24 O princípio da prioridade: Em havendo plralidade de direitos reais sobre m mesmo imóvel, estes não ocpam o mesmo posto, mas, ao invés, são gradados conforme ma ordem de precedência qe se fnda no protocolo prior in tempore, potior jre. Há exceções, contdo: a) títlo apresentado posteriormente cjo registro é antecedente lógico do apresentado anteriormente; b) hipoteca de gra mais alto qe menciona a existência de hipoteca de gra mais baixo não registrada; c) escritras lavradas no mesmo dia nas qais se indiqe a hora; d) certos créditos privilegiados, de natreza trabalhista o fiscal; Nenhma exigência fiscal, o dúvida, obstará a apresentação de m títlo e o se lançamento do Protocolo com o respectivo número de ordem, nos casos em qe da precedência decorra prioridade de direitos para o apresentante.

25 Admite-se, no entanto, segndo exclsivo critério do apresentante, qe os títlos sejam apresentados apenas para exame e cálclo dos respectivos emolmentos. Aplica-se à propriedade bem como aos demais direitos reais. Depende da especialidade, pois somente pode haver direitos reais contraditórios sobre m mesmo imóvel. A prioridade relaciona-se, também, com o princípio da inscrição, na medida qe pne qem não registra, e recompensa qem o faz rapidamente.

26 Pode ser exclsiva, qando enseje a impossibilidade de registro do títlo contraditório; o gradal, qando não impossibilita, mas enfraqece. Por exemplo, com hipotecas: o credor da hipoteca de gra mais alto somente recebe após a satisfação plena do crédito do credor da hipoteca com gra mais baixo. A prioridade não dra para sempre: apenas vale drante o prazo de validade da prenotação. Se este cadca sem atendimento das exigências formladas pelo oficial, o próximo títlo protocolado passa a gozar de prioridade. Sendo sscitada dúvida, contdo, a prenotação permanece em vigor até a final decisão.

27 A Lei 6.015, na verdade, prevê dois prazos de 30 dias: m para o oficial, cjo estoro pode ensejar responsabilidade o sanção administrativa (Art Protocolizado o títlo, proceder-se-á ao registro, dentro do prazo de trinta dias, salvo nos casos previstos nos artigos segintes); e otro para a parte, cjo decrso acarreta a perda da prioridade (Art Cessarão atomaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos trinta dias do se lançamento no Protocolo, o títlo não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais. Parágrafo único. Nos procedimentos de reglarização fndiária de interesse social, os efeitos da prenotação cessarão decorridos 60 (sessenta) dias de se lançamento no protocolo. (Parágrafo único acrescido pela Medida Provisória nº 514, de 1/12/2010, com redação dada pela Lei nº , de 16/6/2011)).

28 E o princípio da Legalidade: Por prever m sistema de registro de direitos, o sistema brasileiro adota o princípio da legalidade, pelo qal a validade do registro depende da validade do negócio qe lhe dá origem, e da facldade de disposição do alienante (legitimidade, prevista também em sistemas de registro de docmentos). Com esse objetivo, incmbe-se o oficial de assegrar, tanto qanto possível, a correspondência entre o conteúdo do registro à sitação jrídica real. A análise do títlo pelo oficial a qalificação registrária fnciona como m filtro de legalidade, qe impede o qanto possível o acesso de títlos de algm modo ilegais. Estes são rechaçados, de forma provisória o definitiva, conforme o caso.

29 Nessa qalificação, o registrador efetivamente decide. Realiza m jízo jrisprdencial sbmetendo ma sitação fática ao direito - ainda qe não jrisdicional, já qe não há sbstittividade, não provem de relação jrídica processal, nem se reveste da estabilidade da coisa jlgada. Não se limita a avaliar, mas decide, como agente público qe é (Ricardo Dip). Havendo correspondência entre a sitação registral e a sitação jrídica, o registro se mostra m repositório confiável de informações. A lei atal não afirma expressamente o princípio da legalidade (como fazia o Decreto 4.857/39), mas é ele m pressposto do sistema, já qe atoriza o oficial a formlar exigências (Art Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito).

30 Ainda, a lei não define exatamente a extensão de se âmbito de aplicação. Bsca-se o certo, e não o jsto. Por isso, a análise feita pelo registrador é mais aferrada à lei vigente em m dado momento do qe a feita pelo jiz. Bsca-se o jsto legal ; o qe não retira do registrador a sa fnção jrídica de interpretar a norma. Não fica o registrador limitado à sa compreensão literal, mas pode ele bscar a interpretação sistemática, histórica, teleológica etc (Ricardo Dip). Qanto ao se objeto, é o títlo apresentado ao registro, em sas das acepções: formal, o instrmental (o sporte jrídico); e material, o casal (o negócio, ato o fato jrídico). Qanto ao qe deve ser verificado, para Afrânio de Carvalho, a análise não abrange todo e qalqer defeito por exemplo, aqeles qe demandariam pronnciamento de jrisdição contenciosa, certamente não são de sa alçada.

31 Tratando-se de títlos jdiciais, não obstante estejam sjeitos a qalificação, essa análise é mais restrita (Ricardo Dip, com base no artigo 99 do Reglamento Hipotecário Espanhol): a) Incompetência absolta; b) Congrência entre o títlo e o processo qe lhe origino (mas não a congrência do jlgado em si, matéria afeita ao exercício de direitos processais pelas partes, e à decisão jdicial, e insscetível de controle pelo registrador); c) Existência de obstáclos propriamente registrais, como a continidade, a especialidade e a prioridade. Distinção entre títlo jdicial e ordem jdicial.

32 Das obrigações. Responsabilidade pela realização do repasse às respectivas entidades dos valores qe recebe como depositário; Responsabilidade tribtária solidária/sbsidiária pelo recolhimento dos tribtos qe fiscaliza; Responsabilidade civil contratal com prepostos e fornecedores; Responsabilidade civil decorrente dos serviços prestados aos sários e eventais danos casados.