AÇÕES JUDICIAIS NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS DE ACORDO COM O NOVO CPC

Transcrição

1 AÇÕES JUDICIAIS NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS DE ACORDO COM O NOVO CPC ALEKSANDER MENDES ZAKIMI Advogado militante; Mestrando em Direito Difusos e Coletivos pela UNIMES; Especialista em Direito Processual Civil pelo CPPG/FMU; Coordenador do Curso de Pós- Graduação em Direito de Família e Sucessões e Direito Processual Civil Contemporâneo da UNIP Universidade Paulista; Conselheiro Secional e Presidente da Comissão do Acadêmico de Direito da OAB/SP. 16/09/14 - Tema da aula: Ação renovatória.

2 Curso: Ações Judiciais na Locação de Imóveis Urbanos de Acordo com o Novo CPC * 14/09 (seg) Ações de despejo: ordinária e por falta de pagamento Dr. Alessandro Schirrmeister Segalla * 15/09 (ter) Ação revisional de aluguel. Ação de consignação de aluguel e acessórios da locação Dr. Denis Donoso * 16/09 (qua) Ação Renovatória Dr. Aleksander Mendes Zakimi * 17/09 (qui) Ação de ressarcimento por danos causados no imóvel. Execução de contrato de locação Dr. Pedro Luiz Nigro Kurbhi Coordenação: Dr. Aleksander Mendes Zakimi

3 Locatário - investimento perdido?? Objeto da Ação = Renovar o contrato por igual período. E desta forma, com relação ao LOCATÁRIO, visa RESGUARDAR: --- a si próprio --- o negócio --- a atividade

4 A Ação Renovatória não se presta para os casos de contrato de locação residencial. SOMENTE para os casos de locação NÃO RESIDENCIAL Trata de quem aluga um imóvel para exercer atividade empresária sociedade empresária. --- Inclusive sociedade simples dentistas, médicos, advogados, contadores etc.

5 Ponto comercial é o endereço onde a pessoa realiza a atividade. --- é o caso daquela padaria que fica na esquina tal. -Freguesia compravam daquele determinado estabelecimento por conta de onde ele fica. -Clientela pessoas que tem fidelidade em comprar num determinado local. Inquilino exerce atividade econômica, agrega valor para aquele espaço.

6 Notem: Se num determinado momento o Inquilino / Locatário desejar parar com sua atividade empresária vendendo-a para terceiros, a venda do ponto é quase tão importante quanto a venda do estabelecimento. O Locador pode pretender realizar a atividade do Locatário naquele local. Então a lei de locações, para proteger o locatário trouxe a Ação Renovatória.

7 A Renovação da locação pode acontecer mesmo que o locador não queira. Existem casos em que o locador pode pedir o imóvel de volta.

8 Lei 8.245/91 - Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

9 Requisitos a serem cumpridos pelo Locatário ( CUMULATIVAMENTE ) para propositura da Ação Renovatória: --- existência de contrato de locação escrito e por prazo determinado. --- é necessário que se esteja no imóvel por pelo menos 5 anos, ou que com o final do contrato em vigor este tempo se completará (nesse intervalo de 5 anos, o locatário tenha contratos sucessivos que somem pelo menos 5 anos)

10 que nos 3 últimos anos se explore o mesmo ramo de atividade. --- venda de roupas (ramo de atividade) varejo atacado --- restaurante (ramo de atividade) a la carte self service (bandejão) --- comércio: plantas e flores (ramo de atividade) crescimento diversificação - ampliação

11 Prazo para propositura da Ação Renovatória é definido na Lei 8.245/91: ---Intervalo de 1 ano a 6 meses antes do fim do contrato ( 5º do art. 51) --- A ideia do legislador foi de fazer com que a Ação Renovatória fosse promovida com antecedência e que assim sendo, quando chegasse ao término do contrato já se teria resolvido a questão da locação.

12 Prazo para propositura da Ação é DECADENCIAL = Não se altera nem por contrato, nem por vontade das partes - Ação Renovatória fora do prazo legal: proposta nos últimos 6 meses de contrato = sentença acolhendo a decadência art. 269, IV do CPC / art. 487,II do NCPC (extinção do processo com resolução de mérito). proposta antes do prazo legal = sentença extinguindo o processo sem resolução de mérito art. 267, VI do CPC / art. 485,VI do NCPC (interesse processual)

13 Lei 8.245/91 - Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

14 Lei 8.245/91 - Art º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences. 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

15 Lei 8.245/91 - Art º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

16 O LOCADOR, ao ser citado da Ação Renovatória vai respondê-la (contestação) e poderá indicar porque quer retomar o imóvel: 1ª) para realizar reformas: para valorizar o imóvel (pintura não é o caso) determinadas pelo Poder Público se o Locador não iniciar a obra em até 3 meses da retomada, terá que indenizar o Locatário.

17 2ª) retomada em virtude de uma melhor proposta de terceiro (adquirente OU alugar o imóvel o Locador tem que oferecer ao Locatário antes. Não sendo feita esta oferta antecipada, o Locador deverá ressarcir (indenização) o Locatário pela perda do ponto e pelos lucros cessantes.

18 De acordo com a Lei, o Locador não pode exercer o mesmo ramo de atividade que era exercida pelo Locatário MAS, se o Locador se dispuser a indenizar / ressarcir o Locatário, acredita-se que esta situação possa ser possível (exercer a mesma atividade).

19 3ª) O Locador pode pedir para uso de parente (ascendente ou descendente) ou cônjuge), desde que já realizem atividade empresarial a mais de um ano. 4ª) Para uso próprio.

20 Da Ação Renovatória Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do CPC (1973) / art. 319 do Novo CPC (2015), a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

21 V indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº , de 2009) VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

22 Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

23 Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte: I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei; II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

24 1 No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel. 2 No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida. 3 No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

25 4 Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel. 5 Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

26 Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez. Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. (Redação dada pela Lei nº , de 2009) Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em consequência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.

27 SUCESSO E FRACASSO SÃO TEMPORÁRIOS, O QUE PERMANECE É A COMPETÊNCIA (ROBERTO SHINYASHIKI)

28 OBRIGADO!! Dr. Aleksander Mendes ZAKIMI Escritório Av. Liberdade, 21 Cj. 500 Liberdade CEP São Paulo SP Tels. (11) / Cel. (11)