A transmissão da posição contratual do arrendatário no contrato de arrendamento urbano para habitação

Transcrição

1 A transmissão da posição contratual do arrendatário no contrato de arrendamento urbano para habitação Maria Raquel Guimarães, Faculdade de Direito da Universidade do Porto/CIJE, Abril 2016

2 Extinção da relação de arrendamento Regime imperativo (art º CC); 4 modos essenciais de cessação (art º): 1. Acordo das partes 2. Resolução 3. Caducidade 4. Denúncia 5. + Outras causas previstas na lei ( cláusula de cautela : outras hipóteses que venham a ser previstas; casos especiais: art º, p. ex.)

3 Caducidade (art º CC) Art º, al. d): (O contrato de locação caduca) Por morte do locatário ou, tratando-se de pessoa colectiva, pela extinção desta, salvo convenção escrita em sentido contrário O arrendatário tem 6 meses para abandonar o arrendado (1053.º). V., porém, a hipótese do art º: renovação do contrato

4 A morte do arrendatário A morte do arrendatário não faz caducar o contrato nos seguintes casos: art. 1106º CC (arrendamento para habitação) art. 1113º CC (arrendamento para fins não habitacionais) art. 26º/2 NRAU (arrendamento habitacional/não habitacional na vigência do RAU): remete para os art. 57º e 58º NRAU art. 57º NRAU (arrendamento para habitação anterior ao RAU) art. 58º NRAU (arrendamento para fins não habitacionais anterior ao RAU)

5 Transmissão por morte (arrendamento para habitação): aplicação da lei no tempo Contratos celebrados antes da vigência do RAU (DL n.º 321-B/90): art. 57º NRAU Contratos celebrados na vigência do RAU (DL n.º 321-B/90): art. 26º NRAU (que remete para o art. 57º) Contratos celebrados na vigência do NRAU (Lei n.º 6/2006) art. 1106º CC

6 Transmissão por morte (arrendamento para habitação): aplicação da lei no tempo Morte do arrendatário antes da vigência do RAU (DL n.º 321-B/90): art º CC, na redacção anterior ao RAU Morte do arrendatário na vigência do RAU (DL n.º 321-B/90): art. 85.º RAU Morte do arrendatário na vigência do NRAU (Lei n.º 6/2006) art. 1106º CC ou arts. 26.º/57.º NRAU v. Acs. STJ de (morte do arrendatário em 1982: aplicação do art º CC), e de (morte do arrendatário em 1998: não se aplica o art. 57.º NRAU)

7 art. 57.º NRAU/ art. 85.º RAU A substituição do regime emergente do art. 85 do RAU pelo do art. 57.º do NRAU não viola o princípio da igualdade ; Não é defensável que se considere que o direito à transmissão se materializou ou definiu num momento em que não podia ser exercido : ac. TRL de Não obstante, o ac. do TRL de aplicou o art. 85.º do RAU à transmissão da posição do arrendatário por morte em

8 art º CC/ art. 57.º NRAU O arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhe sobreviva: O arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário quando lhe sobreviva: a) Cônjuge com residência no locado b) Pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de um ano c) Pessoa que com ele vivesse em economia comum há mais de um ano a) Cônjuge com residência no locado b) Pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de dois anos com residência no locado há mais de um ano c) Ascendente em 1º grau que com ele convivesse há mais de um ano O transmissário b) e c) tem que residir no locado há mais de um ano (n.º 2) d) Filho ou enteado menor de um ano ou menor que com ele convivesse há mais de um ano ou > 26 anos (estudante) e) Filho ou enteado que com ele convivesse há mais de um ano portador de deficiência (incapacidade = ou > 60%)

9 A saga do Primitivo Arrendatário : o problema das transmissões sucessivas Art. 46º, Lei n.º 2030, : primitivo arrendatário Art. 1111º CC (1966): primitivo arrendatário Art. 1111º CC (DL n.º 293/77, 20.07): arrendatário Art. 1111º CC (DL n.º 328/81, 4.12): primitivo arrendatário Art. 85º RAU: primitivo arrendatário Art. 1106º CC (Lei n.º 6/2006, 27.02): arrendatário Art. 57º NRAU (Lei n.º 6/2006, 27.02): primitivo arrendatário Art. 1106º (Proposta de Lei n.º 38/XII): primitivo arrendatário Art. 1106º (Lei n.º 31/2012, 14.08): arrendatário Art. 57º NRAU (Lei n.º 31/2012, 14.08): primitivo arrendatário

10 art. 1106º O contrato não caducava por morte do arrendatário quando lhe sobrevivesse: O contrato não caduca por morte do primitivo arrendatário quando lhe sobreviva: a) Cônjuge com residência no locado ou pessoa que com o arrendatário vivesse no locado em união de facto e há mais de um ano a) Cônjuge com residência no locado b) Pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de um ano b) Pessoa que com ele residisse em economia comum e há mais de um ano c) Pessoa que com ele vivesse em economia comum há mais de um ano REGIME ANTERIOR Lei n.º 6/2006 O transmissário b) e c) tem que residir no locado há mais de um ano (n.º 2) NOVO REGIME Lei n.º 31/2012

11 A posição do Cônjuge com residência no locado (arts º CC, 57.º NRAU) Algumas dúvidas: E o cônjuge separado de pessoas e bens? Tem direito à transmissão? A lei não o exclui ( art. 85.º RAU: Cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens ou de facto ). (Já para não mencionar a hipótese talvez improvável, mas, ainda assim, possível de existirem, em simultâneo, cônjuge separado de pessoas e bens e pessoa unida de facto a residir no locado, uma vez que a união de facto é compatível com a manutenção do casamento ) E o cônjuge, separado de facto, residente no locado, do art º? A lei também não o exclui. O novo regime continua a não esclarecer, devendo admitir-se, portanto, o direito à transmissão destes cônjuges. A lei também não exige convivência com o arrendatário. (v., porém, ac. TRL ).

12 União de facto/economia comum (art º CC) CC: REGIME ANTERIOR CC: NOVO REGIME Pessoa que com o arrendatário vivesse no locado em união de facto e há mais de um ano; Pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de um ano Pessoa que com ele residisse em economia comum e há mais de um ano (mas v. n.º 2, in fine: economia comum há mais de um ano ) 2 anos + 1 ano = 3? Pessoa que com ele vivesse em economia comum há mais de um ano com residência no locado há mais de um ano 2 anos (1 deles no locado)? 1 ano de convivência? 1 ano no locado? Crítica: desvio relativamente aos requisitos da união de facto/economia comum (2 anos) ou 2+1 ou 2+1+1? ou 1093º/2 para a economia comum?... (Cfr. Leis n.ºs 6/2001 e 7/2001, de art. 1093º/2 CC) Prefere o parente ou afim mais próximo e depois o mais velho

13 União de facto/economia comum Regime transitório (art. 57.º NRAU) NRAU: REGIME ANTERIOR Pessoa que com ele vivesse em união de facto, com residência no locado (não se exigia qualquer período mínimo de residência no locado) E as pessoas que vivem em economia comum? Os arts. 4º/1 e) e 6º da Lei n.º 6/2001 prevêem a transmissão do arrendamento por morte como um direito daqueles que vivem em economia comum; só alguns são aqui contemplados NRAU: NOVO REGIME Pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de dois anos com residência no locado há mais de um ano (redacção idêntica à inicialmente prevista na Proposta de Lei n.º 38/XII para o art. 1106º. Esta redacção caiu para este artigo de 2 anos para 1 mas manteve-se para o art. 57º)

14 Ascendentes Regime transitório (art. 57.º NRAU) NRAU: REGIME ANTERIOR Ascendente que com ele convivesse há mais de um ano Nos dois casos há transmissão por morte entre os ascendentes (agora apenas em 1º grau ) NRAU: NOVO REGIME Ascendente em 1º grau que com ele convivesse há mais de um ano Ascendente com menos de 65 anos o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se o disposto para os contratos com prazo certo, pelo período de dois anos Prefere o mais velho

15 Filhos ou enteados Regime transitório (art. 57.º NRAU) NRAU: REGIME ANTERIOR NRAU: NOVO REGIME Filhos ou enteados < de um ano ou que com ele convissem há mais de um ano, menores ou maiores até 26 anos a frequentar o 11º, 12º anos, ensino médio ou superior (regime idêntico) Filho ou enteado menor que, entretanto atingiu a maioridade ou 26 anos (Dúvida: o que acontecia atingidos os 18 ou 26 anos? O contrato caducava?) Filho ou enteado maior de idade, que com ele convivesse há mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% A transmissão a favor dos filhos ou enteados verificava-se ainda por morte do cônjuge, unido de facto ou ascendente (dupla transmissão) o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se o disposto para os contratos com prazo certo, pelo período de dois anos Filho ou enteado, que com ele convivesse há mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% Prefere o mais velho (filho = a enteado?)

16 Filhos Regime transitório (art. 57.º NRAU) E os nascituros? A lei não os contempla. A nova lei parece resolver o problema ao eliminar o n.º 4 do art. 57.º (dupla transmissão). Ou não? Deverá ser considerada a hipótese de estes poderem ser transmissários em primeira linha? Não os concepturos. Quanto aos nascituros, teriam que ser filhos de alguém que não era cônjuge residente, nem unido de facto nas condições previstas na lei (ex: unido de facto há menos de 2 anos ou verificando-se um impedimento previsto na lei da união de facto). O contrato fica numa situação de quiescência ou caduca?

17 Lei n.º 31/2012 (CC/NRAU) O direito à transmissão (cônjuge, unido de facto, ascendente, descendente ou enteado) não se verifica se o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do País, à data da morte do arrendatário (1106.º/4 CC; 57.º/3 NRAU) Dúvidas: casa própria arrendada?; casa própria dada em usufruto?; em ruínas?; ou casa arrendada para férias? titularidade de um direito de usufruto? = alternativa imediata de alojamento ou deve ser interpretado literalmente? (Requisito paralelo ao previsto em matéria de denúncia pelo senhorio para habitação própria ou para descendente art º CC: casa própria que satisfaça as necessidades de habitação ; v. tb. art. 86.º RAU: tiver residência )

18 Outras questões A transmissão da posição do arrendatário transfere-se pela ordem das alíneas dos art º CC e 57.º NRAU; a lei não distingue entre filho e enteado Transmitida a posição contratual, os potenciais transmissários que se seguiriam pela ordem indicada não têm direito a viver no arrendado: ex: unido de facto/ascendente (57.º) ou cônjuge/pessoa que vivia em economia comum com o arrendatário (1106.º)

19 Outras questões Em caso de morte do transmissário não haverá 2ª transmissão por morte na hipótese do art. 57.º (com excepção da transmissão entre ascendentes); ex: cônjuge do filho do arrendatário primitivo (acs. TRL de ; e de ); Na hipótese do art º, funcionará novamente o normativo, agora na pessoa do transmissário: cônjuge/unido de facto/pessoa que viva em economia comum com o transmissário. Em caso de denúncia do contrato pelo transmissário o contrato cessa.

20 + dever de comunicação Art º CC: (aplicável também aos contratos antigos por falta de norma especial) Forma: art. 9.º, n.º 1, NRAU Prazo de 3 meses O incumprimento deste dever gera responsabilidade do transmissário

21 art. 57.º NRAU: Inconstitucionalidade? Acórdão TC 196/2010, (João Cura Mariano) A diferença de regimes a operar sincronicamente tem o seu fundamento na circunstância de nos novos contratos de arrendamento habitacional já não vigorar o sistema de prorrogação forçada para o senhorio do vínculo contratual, ao contrário do que sucede na maioria dos contratos celebrados anteriormente à entrada em vigor do NRAU ; Quando o senhorio deixa de estar sujeito à perduração indefinida do contrato, perdem sentido todos os resguardos e limitações que rodeavam o direito à transmissão com vista a atenuar o impacto negativo que ela ocasionava nos interesses do senhorio ; Tendo sido apurado um suporte material bastante para o tratamento desigual sincrónico apontado pelo Recorrente, não se pode considerar que essa distinção viole o princípio da igualdade plasmado no artigo 13.º, da C.R.P. O recorrente podia depositar esperanças ou até expectativas de natureza política, de que nunca tendo o legislador limitado a transmissão do arrendamento para os descendentes que convivessem com o arrendatário no período anterior à sua morte, nomeadamente em função da idade ou do grau de incapacidade, essa orientação legislativa não viesse a ser tomada. Mas esses sentimentos ou convicções não têm relevância jurídica e não podem pesar na delimitação da área de liberdade de conformação do legislador. Daí que também não se mostre violado pela interpretação normativa sindicada o princípio da confiança.

22 Bibliografia COELHO, Francisco Manuel Pereira, Breves notas ao regime de Arrendamento Urbano, in RLJ, ano 131.º, n.º 3893, pp , , COLAÇO, Amadeu, Reforma do novo regime do arrendamento urbano, 7ª ed., Livraria Almedina, Coimbra, 2015 CORDEIRO, António Menezes, A aprovação do NRAU (Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro): primeiras notas, in O Direito, 138, II, 2006, pp CORDEIRO, António Menezes (coord.), Leis do arrendamento urbano anotadas, Livraria Almedina, Coimbra, 2014 ESTEVES, Eduardo Luís Vieira, A transmissão da posição do arrendatário por morte no regime transitório do NRAU, diss. de Mestrado, Porto, FDUP, 2011 (inédita) FALCÃO, José Diogo, A transmissão do arrendamento para habitação por morte do arrendatário no NRAU, in ROA, ano 67, III, Dezembro de 2007, pp FRAGA, Francisco de Castro/CARVALHO, Cristina Gouveia de, As normas transitórias, in O Direito, 137, II, 2005, pp FRAGA, Francisco de Castro/CARVALHO, Cristina Gouveia de, O Regime Transitório, in O Direito, 136, II-III, 2004, pp FURTADO, Jorge Henrique da Cruz Pinto, Manual de Arrendamento Urbano, I e II, 5.ª ed, Coimbra, Almedina, GARCIA, Maria Olinda, A Nova Disciplina do Arrendamento Urbano, Coimbra, Coimbra Editora, 2006 GARCIA, Maria Olinda, Arrendamento Urbano Anotado - Regime Substantivo e Processual (Alterações introduzidas pela Lei n.º 31 de 2012), 3ª ed., Coimbra, Coimbra Editora, 2014 GARCIA, Maria Olinda, Transmissão do Direito ao Arrendamento habitacional por morte do arrendatário, in BFD, 78, 2002, pp FRADA, Manuel Carneiro da, O Regime dos Novos Arrendamentos Urbanos: nótula, in O Direito, 136, II-III,

23 Bibliografia GEMAS, Laurinda/PEDROSO, Albertina/JORGE, João Caldeira, Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado e Legislação Complementar, 3.ª ed, Lisboa, Quid Juris, 2009 GOMES, Manuel Januário da Costa, Arrendamentos para habitação, 2.ª ed., Coimbra, Almedina, 1996 GOMES, Manuel Januário da Costa, A desvinculação ad nutum no contrato de arrendamento urbano na reforma de Breves notas, in Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor Lebre de Freitas, I, Coimbra, Coimbra Editora, 2013, pp LEITÃO, João Sérgio Teles de Menezes Correia, Morte do Arrendatário habitacional e sorte do contrato, in Estudos em Homenagem ao Professor Doutor Inocêncio Galvão Teles, III, Direito de Arrendamento Urbano, Coimbra, Almedina, 2002, pp Urbano, 7.ª ed, Coimbra, Almedina, 2014 LIMA, Fernando Andrade Pires de/varela, João de Matos Antunes, Código Civil Anotado, II, 4.ª ed., reimp., Coimbra, Coimbra Editora, 2010 MORAIS, Fernando de Gravato, Arrendamento para Habitação, Regime Transitório, Coimbra, Almedina, 2007 PINHEIRO, Jorge Duarte, O Arrendamento urbano e a União de Facto, in Estudos Jurídicos e Económicos em Homenagem ao prof. Doutor António de Sousa Franco, II, Coimbra, Coimbra Editora, 2006, pp RIBEIRO, Joaquim Sousa, O novo regime do arrendamento urbano: contributos para uma análise, in CDP, n.º 14, Abril/Junho, 2006, pp LEITÃO, Luís Manuel Teles de Menezes, Arrendamento