Kinea Renda Imobiliária FII Relatório de Gestão Janeiro de 2013
Palavra do Gestor Prezado investidor, Em 18 de dezembro de 2012 encerrou-se a distribuição da 1ª Série da 4ª Emissão de Cotas do Kinea Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário no valor de R$489.885.583,08 mediante a emissão de 300.000 novas cotas. No mês de dezembro, não houve alteração na carteira de imóveis do Kinea Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário - FII ( Fundo ) dado que a aquisição de uma participação de 90% no centro logístico Jundiaí Industrial Park foi concluída no início do mês de janeiro de 2013. Apesar de concluída em janeiro, já apresentaremos abaixo algumas informações de mais essa aquisição pelo Kinea Renda Imobiliária. O empreendimento Jundiaí Industrial Park possui 75.975,60 m² de área locável divididos em 2 blocos com excelente padrão construtivo e especificações que atendem os padrões internacionais praticados pela Prologis em outros empreendimentos ao redor do mundo. O centro logístico Jundiaí Industrial Park localiza-se na cidade de Jundiaí, numa região consolidada e reconhecida como um dos principais pólos logísticos do Brasil pelo fato de estar próxima a grandes centros consumidores e importantes pólos industriais. Foto aérea 2
Palavra do Gestor O empreendimento encontra-se 100% alugado para duas empresas de grande porte: Geodis (um dos quatro maiores operadores logísticos da Europa com presença em mais de 120 países e faturamento da ordem de 7 bilhões de euros ) e Dafiti (maior varejista online de moda e acessórios do país). Acreditamos que seja mais uma aquisição interessante por se tratar de um centro logístico recém entregue com excelente padrão construtivo que o diferencia de todos os demais produtos existentes na região. Importante mencionar ainda que o valor de locação atualmente praticado no empreendimento encontra-se abaixo da média de valores praticados na região em produtos similares o que traz uma expectativa futura de incremento dos referidos valores. Com mais essa aquisição o Fundo Kinea Renda Imobiliária passa a ter nove ativos em carteira e outros seis em diligência. Dos seis ativos em diligência, dois são edifícios de escritórios em São Paulo e quatro são centros logísticos em regiões consolidadas. A política de investimento não sofreu alteração com a 4ª Emissão do Kinea Renda Imobiliária. Dessa maneira seguimos avaliando novas oportunidades de investimento para completar a carteira de imóveis do Fundo, tendo como foco principal a aquisição de imóveis comerciais e logísticos no eixo Rio - São Paulo incluindo áreas adicionais em imóveis nos quais já detemos participações. 3
Rentabilidade A 24ª distribuição de renda de aluguel referente ao mês de dezembro, no valor de R$ 7,00 por cota, isento de Imposto de Renda, será efetuado diretamente na conta corrente dos cotistas no dia 15/01/2013. Na tabela abaixo apresentamos um exemplo da rentabilidade total do Fundo considerando a distribuição de rendimentos e a valorização da cota no mercado secundário, tomando como base um investidor hipotético que tenha entrado na 1ª Emissão pela cota média de R$ 1.005,76 1 2, na 2ª Emissão pela cota média de R$ 1.128,62 3 4 e outro que tenha entrado na 3ª Emissão pela cota média de R$ 1.227,95 5 6. Nessa tabela, você também confere a rentabilidade do Fundo em relação ao CDI 78. Rentabilidade Acumulada Data Base 1ª Emissão 2ª Emissão 3ª Emissão 15/09/2010 08/07/2011 13/01/2012 Valor Referencial da Cota (R$) 1.005,76 1.128,62 1.227,95 Variação da Cota 62,30% 46,81% 36,55% Rendimentos Distribuídos 18,26% 11,77% 7,67% Rentabilidade Total 91,93% 64,09% 47,02% CDI no Período 20,92% 12,18% 6,76% Rentabilidade FI x CDI 439,45% 526,40% 695,41% Ibovespa no Período -10,50% -0,91% 2,60% Rentabilidade FI x IBOV - - 1811,83% 1 - Período de 15/09/2010 a 31/12/2012. 2 - Valor obtido pelo volume total da captação da 1ª Emissão de R$ 260.469.923 dividido pelo número total de cotas emitidas de 258.979. 3 - Período de 08/07/2011 a 31/12/2012. 4 - Valor obtido pelo volume total da captação da 2ª Emissão de R$ 202.548.081,65 dividido pelo número total de cotas emitidas de 179.466. 5 - Período de 01/12/2011 a 31/12/2012. 6 - Valor obtido pelo volume total da captação da 3ª Emissão de R$ 409.833.722,51 dividido pelo número total de cotas emitidas de 333.755. 7 - Certificado de Depósito Interbancário, adotado neste Relatório como mera referência econômica e não como meta ou parâmetro de performance do Fundo. 8 - A rentabilidade dos cotistas que entraram na 4ª Emissão será divulgada após a publicação do Anúncio de Encerramento. 4
Negociação e Liquidez No mês de dezembro, os papéis do Fundo foram negociados em 100% dos pregões da BM&FBovespa, comprovando a boa liquidez do papel. Os volumes transacionados continuam numa trajetória positiva, com um total de 23.258 cotas negociadas, equivalentes a aproximadamente 2,17% do total de cotas do Fundo com um volume médio diário de R$ 2.214.653,85 e um volume médio por negócio de R$ 23.971,00. As cotas estão disponíveis para negociação no mercado secundário sob o código KNRI11. Confira no gráfico apresentado a seguir a evolução das cotas e dos volumes negociados desde o início da negociação das cotas do Fundo. R$ 1.950,00 R$ 1.900,00 R$ 4.500.000 R$ 4.250.000 R$ 1.850,00 R$ 4.000.000 R$ 1.800,00 R$ 3.750.000 R$ 1.750,00 R$ 1.700,00 R$ 1.650,00 R$ 1.600,00 R$ 1.550,00 R$ 3.500.000 R$ 3.250.000 R$ 3.000.000 R$ 2.750.000 R$ 1.500,00 R$ 2.500.000 R$ 1.450,00 R$ 2.250.000 R$ 1.400,00 R$ 1.350,00 R$ 1.300,00 R$ 1.250,00 R$ 1.200,00 R$ 1.150,00 R$ 2.000.000 R$ 1.750.000 R$ 1.500.000 R$ 1.250.000 R$ 1.000.000 R$ 1.100,00 R$ 750.000 R$ 1.050,00 R$ 500.000 R$ 1.000,00 R$ 950,00 R$ 900,00 R$ 250.000 R$ - dez/10 jan/11 fev/11 mar/11 abr/11 mai/11 jun/11 jul/11 ago/11 set/11 out/11 nov/11 dez/11 jan/12 fev/12 mar/12 abr/12 mai/12 jun/12 jun/12 ago/12 set/12 out/12 nov/12 dez/12 volume cotação 5
Carteira Imobiliária do Fundo Ao final do mês de dezembro a vacância 9 física do Fundo era de 13,41% e a vacância financeira de 4,04%. O Fundo Kinea Renda Imobiliária possuia 8 ativos, sendo 6 edifícios comerciais e 2 centros logísticos, apresentando a seguinte divisão de receita e de metragem por tipologia: logia Distribuição da Área por Tipologia Distribuição da Receita por Tipologia Distribuição da Receita Distribuição por Atividade Área por Tipologia Escritório 45,00% Logístico 15,82% Engenharia 9,52% Comércio 7,26% Escritório Indústria 45,00% 21,14% Logístico 55,00% Escritório 84,18% Financeiro 29,29% Governo 7,03% Tecnologia 8,85% Telecomunicação 8,08% Outros 8,83% Logístico 55,00% 9 - Percentual de espaços vagos em relação ao estoque total de escritórios. 6
Carteira Imobiliária do Fundo A carteira imobiliária do Fundo é composta atualmente pelos ativos abaixo descritos 10 : Lavradio Endereço: Rua do Lavradio, 132 Bairro: Centro Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: Novembro/2010 Área locável: 15.833m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Caixa Econômica Federal/TRT Valor de avaliação: R$ 147.500.000,00 (base set/10) Gomes Freire Endereço: Avenida Gomes Freire, 471 Bairro: Centro Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: Novembro/2010 Área locável: 5.169 m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Banco do Brasil/TRT Valor de avaliação: R$ 34.500.000,00 (base set/10) 7 10 - Avaliação patrimonial das propriedades elaborada pela empresa Jones Lang LaSalle ou Colliers International.
Carteira Imobiliária do Fundo Athenas Endereço: Rua Doutor Fernandes Coelho, 64 Bairro: Pinheiros Cidade: São Paulo Estado: São Paulo Data de aquisição: Fevereiro/2011 Área locável: 6.230m 2 Participação no empreendimento: 93% Inquilinos: Camargo Correa, American Airlines, Polenghi e Leitbom, entre outros Valor de avaliação: R$ 35.400.000,00 (base dez/10) Joaquim Floriano Endereço: Rua Joaquim Floriano, 913 Bairro: Itaim Cidade: São Paulo Estado: São Paulo Data de aquisição: Março/2011 Área locável: 3.198m 2 Participação no empreendimento: 82% Inquilinos: OHL, Yamaha e Vetor Zero, entre outros Valor de avaliação: R$ 27.000.000,00 (base jan/11) 8
Carteira Imobiliária do Fundo Centro de Distribuição PIB Sumaré Endereço: Rua Fioravante Mancino, 1560 Bairro: Chácara Monte Alegre Cidade: Sumaré Estado: São Paulo Data de aquisição: Setembro/2011 Área locável: 13.600m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Vago Valor de avaliação: R$ 23.800.000,00 (base set/11) Centro Logístico - Jundiaí Endereço: Avenida Caminho de Goias, 100 Bairro: Jardim São Bento Cidade: Jundiaí Estado: São Paulo Data de aquisição: Novembro/2011 Área locável: 43.208,32m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Foxconn Valor de avaliação: R$ 91.700.000,00 (base nov/11) 9
Carteira Imobiliária do Fundo Botafogo Trade Center Endereço: Avenida Prof. Álvaro Rodrigues, 352 Bairro: Botafogo Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: Julho/2012 Área locável: 8.083m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilinos: GVT, Xerox, NET e Ericsson, entre outros Valor de avaliação: R$ 126.000.000,00 (base jul/12) Buenos Aires Corporate Endereço: Rua Buenos Aires, 15 Bairro: Centro Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: Setembro/2012 Área locável: 7.046,18m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilinos: Braskem, Banco do Brasil e CPM Braxis, entre outros Valor de avaliação: R$ 121.500.000,00 (base set/12) 10
Carteira Imobiliária do Fundo Jundiaí Industrial Park Endereço: Rodovia Hermenegildo Tonolli, km 02 Bairro: Fazenda Grande Cidade: Jundiaí Estado: São Paulo Data de aquisição: Janeiro/2013 Área locável: 75.975,60m 2 Participação no empreendimento: 90% Inquilinos: Geodis e Dafiti Valor de avaliação: R$ 184.000.000,00 (base set/12) 11
Informações Contábeis Recursos disponíveis para distribuição No quadro abaixo, apresentamos os recursos disponíveis para distribuição no mês de dezembro considerando as receitas 11 e despesas realizadas. Total de Receitas 9.809.503,79 Total de Despesas (1.295.691,49) Saldo Final em 31/12/2012 8.513.812,30 Fluxo de Caixa no mês de dezembro de 2012 12 Para apuração do fluxo de caixa do Fundo foram considerados os rendimentos auferidos pelos ativos do Fundo, que, no período, compreendem os aluguéis recebidos referentes ao mês de novembro e as receitas financeiras, descontando-se as despesas do Fundo, que são compostas, basicamente, pelas taxas legais e de administração 13 : Saldo inicial em 30/11/2012 R$ 304.687.844,26 (+) Aquisição de Cotas R$ 489.885.583,08 (+) Aluguéis R$ 4.986.672,54 (+) Receita Financeira R$ 2.722.831,25 (-) Despesas com Aquisição de Ativos R$ (22.976,92) (-) Taxa de Administração R$ (1.262.645,44) (-) Taxas Legais (Anbid, Anbima, Bovespa, CVM, CBLC e Cetip) R$ (3.647,78) (-) Outras Despesas (cartórios, advogados, etc) R$ (29.398,27) (-) Rendimentos Distribuídos R$ (5.402.985,00) Saldo Final em 31/12/2012 R$ 795.561.277,72 12 11 - Inclui realização de ágio por conta da 1ª série da 4ª Emissão do Fundo 12 - Números não auditados. 13 - Saldo Final em 31/12/2012, bruto da distribuição de rendimentos a ser realizada em janeiro/13.
Informações Contábeis Valor patrimonial 14 : Em dezembro, o valor patrimonial das cotas apresentou a seguinte evolução 15 : Data Quantidade Valor patrimonial Variação Patrimônio de cotas da cota (R$/cota) líquido (R$) Posição em 30/11/2012 Posição em 31/12/2012 772.200 1.130,01-872.593.722,00 1.072.200 1.269,41 12,34% 1.361.061.402,00 14 - Soma dos Ativos (imóveis+caixa) menos Passivos (taxas e despesas incorridas e não pagas) do FII. 15 - Valor Patrimonial em 31/12/2012 já deduzido da distribuição de rendimentos a ser realizada em janeiro/13. 13
Panorama Geral do Mercado de Escritórios no Eixo Rio-São Paulo e Logístico no Estado de São Paulo Caso você tenha interesse em acessar as informações que constam do último Panorama Geral do Mercado referente ao 2º Trimestre de 2012, consulte o Relatório de Gestão de Outubro/2012. 14
Atenciosamente, Kinea Investimentos Este relatório foi elaborado pela Kinea Investimentos Ltda (Kinea), empresa do Grupo Itaú Unibanco. A Kinea não comercializa nem distribui quotas de fundos de investimentos, valores imobiliários ou quaisquer outros ativos. Este relatório é fornecido exclusivamente a título informativo e não constitui nem deve ser interpretado como oferta ou solicitação de compra ou venda de valores mobiliários, instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócios específica, qualquer que seja a jurisdição. As informações aqui contidas foram obtidas com base em dados de mercado e de fontes públicas consideradas confiáveis. O Grupo Itaú Unibanco e a Kinea não declaram ou garantem, de forma expressa ou implícita, a integridade, confiabilidade ou exatidão de tais informações e se eximem de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização desse relatório e de seu conteúdo. As opiniões, estimativas e projeções expressas neste relatório refletem o atual julgamento do responsável pelo seu conteúdo na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores. Esse relatório não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito da Kinea. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura e não há qualquer tipo de garantia, implícita ou explícita, prestada pela Kinea ou qualquer empresa do Grupo Itaú Unibanco ou por qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito FGC. Este Fundo tem menos de 12 meses. Para avaliação de performance de um fundo de investimento, é recomendável a análise de, no mínimo, 12 meses. Quaisquer outras informações ou esclarecimentos sobre o Fundo poderão ser obtidos com o Administrador e o Gestor. 15