AULA 15 COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI (Sistema de Assistência Técnico-Imobiliária) Pós-Graduação em Direito do Consumidor 1
Problema O cliente adquiriu o apartamento no stand de vendas da imobiliária, pagando o valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais). A empresa atrasou mais de 5 meses para a entrega do imóvel. O cliente não quer ficar com o apartamento e quer rescindir o contrato. cabível. Proponha a ação 2
1. Ler o contrato (na leitura do contrato, você descobriu que seu cliente pagou R$ 20.000,00 a título de corretagem e de SATI. 2. Qual é o nome da ação a ser proposta? 3. Ação de Rescisão Contratual Cumulada com a Devolução de Parcelas Pagas e com Danos Materiais 4. Formular pedido de tutela provisória da evidência, segundo dispõe o artigo 311, inciso II, do Código de Processo Civil 3
Artigo 311, inciso II, do Código de Processo Civil A tutela da evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando: II - as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante. 4
1. Fundamentação Legal da Rescisão Contratual a) Artigo 475 do Código Civil A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. 5
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA ANTE O ATRASO NA ENTREGA. Ação ajuizada pelos adquirentes em face da vendedora visando a rescisão do compromisso de compra e venda e a restituição de valores pagos. Sentença de procedência. Apelo da ré. 1. Prazo para entrega do imóvel cujo termo final deve considerar o prazo de tolerância previsto em contrato. Termo inicial da mora que é a data em que se expirou tal prazo. Termo final da mora. Entrega das chaves, e não a expedição do "habitese". Resultado útil do contrato que só se observa com a imissão do promitente comprador na posse. Súmula nº 160 do TJSP. Não comprovada a alegação de que o atraso após o habite-se foi causado pelos adquirentes. 2. Culpa pela rescisão e restituição das parcelas pagas. Adquirentes que estavam em dia com o pagamento das parcelas. Pedido de rescisão se deu em razão do atraso na entrega. Rescisão por culpa da vendedora reconhecida. Retenção de parte das parcelas pagas. Descabimento. Súmula 543 do E. STJ. Devolução integral devida. 3. Litigância de má-fé. Inocorrência das condutas elencadas no art. 80 do CPC. 4. Recurso desprovido. TJSP; Apelação 1014400-27.2017.8.26.0577; Relator (a): Mary Grün; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/03/2018; Data de Registro: 14/03/2018) 6
Súmula 543 do STJ Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 7
Rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência do negócio por parte do comprador. Adquirente ressaltou expressamente o desinteresse pela manutenção do contrato, haja vista a desvalorização do bem. Equilíbrio na relação negocial deve estar presente, inclusive por ocasião do desfazimento, quando as partes retornam ao 'statu quo' primitivo. Retenção de 25% dos valores pagos se apresenta adequada, proporcionando à apelante o ressarcimento pelas despesas administrativas, de publicidade e tributárias. Restituição de 75%, com incidência de correção monetária a contar dos respectivos desembolsos. Juros de mora a partir do trânsito em julgado. Precedente do C. STJ. Apelo provido em parte. (TJSP; Apelação 1043540-82.2017.8.26.0100; Relator (a): Natan Zelinschi de Arruda; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 32ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/03/2018; Data de Registro: 20/03/2018) 8
1. Fundamentação Legal do Dano Moral a) Artigo 5º, incisos X, da Constituição Federal b) Artigo 186 do Código Civil c) Artigo 6º, inciso VII, do Código de Defesa do Consumidor d) Artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor (Produto) e) Artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor (Serviço) 9
Tese Jurídica do Dano Moral No caso em análise, o significativo atraso por vários meses gerou expectativa indevida à parte compradora, que teve seus planos postergados, além da prorrogação estipulada em contrato, gerando-lhe insegurança e sofrimento que, por superarem o mero aborrecimento, produzindo dissabores, abalo psicológico e desequilíbrio emocional que geram indenização. 10
Dano moral, exatamente porque moral, não se demonstra nem se comprova, mas se afere,segundo o senso comum do homem médio. Resulta por si mesmo da ação ou omissão culposa, in re ipsa, porque se traduz em dor, física ou psicológica, em constrangimento, em sentimento de reprovação, em lesão e ofensa ao conceito social, à honra, à dignidade. Dano moral, enquanto tale porque não patrimonial, não se traduz em número. (TJSP, Des. Silvia Rocha Gouvêa, Apelação nº 884.387-0/8) 11
Danos morais - O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacificado no sentido de que o simples atraso na entrega de unidade imobiliária, por si só, não gera dano moral, devendo haver, para tanto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade do promitente comprador. 4.1.2) No caso concreto, na visão deste Relator, os transtornos causados aos Autores em decorrência do atraso de aproximadamente 24 (vinte e quatro meses) para a conclusão da obra, ultrapassaram os limites do mero aborrecimento, restando, pois, devidamente configurado o dano moral. Verba compensatória arbitrada em R$ 8.000,00 (oito mil reais), para cada demandante, em atenção aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Incidência do verbete sumular 343, deste Tribunal de Justiça. 5) Recurso a que a que se nega provimento, na forma do artigo 932, inciso IV, alínea "a", do Código de Processo Civil. (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro - Des(a). WERSON FRANCO PEREIRA RÊGO - Julgamento: 19/03/2018 - VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR) 12
1. Fundamentação Legal da Rescisão Contratual a) Artigo 475 do Código Civil A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. 13
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Atraso na entrega do imóvel que perdura do vencimento do prazo de tolerância de 180 dias até a efetiva entrega das chaves, e não até da obtenção do "habite-se" Lucros cessantes de 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso Irrelevância da finalidade do negócio Entrega das chaves que não estava condicionada à obtenção do financiamento Dano moral afastado Sentença mantida, na íntegra Recurso principal e adesivo desprovidos. (TJSP; Apelação 0013493-14.2012.8.26.0361; Relator (a): Marcus Vinicius Rios Gonçalves; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi das Cruzes - 3ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 20/03/2018; Data de Registro: 20/03/2018) 14
Artigo 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor: É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos. 15
Cláusulas abusivas Artigo 51, incisos I e II, do Código de Defesa do Consumidor 16
Corretagem e SATI (Serviço de Assistência Técnico- Imobiliária) 17
Recurso Repetitivo Resp n. 1.551.956/SP: Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI),ou atividade congênere (art. 206, 3º, IV, CC) 18
Artigo 206, 3º, inciso IV, do Código Civil Prescreve: 3º: Em três anos: IV - a pretensão contra os peritos pela avaliação dos bens que entraram para a formação do capital de sociedade anônima, contado da publicação da ata da assembleia que aprovar o laudo. 19
"Validade da cláusula contratual que transfere ao promitentecomprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 20
"Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 21
Inversão do ônus da prova Artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor 22
Formulação dos pedidos 1. Tutela da Provisória da Evidência ( inaudita altera pars ) - Construtora e a Empresa de Vendas) - Restituição imediata dos valores pagos a título de corretagem e SATI 2. Dano Moral R$ 20.000,00 3. Restituição integral dos valores pagos com juros, correção monetária, despesas processuais e honorários advocatícios. 23