ACÓRDÃO. O julgamento teve a participação dos Desembargadores MIGUEL BRANDI (Presidente) e LUIS MARIO GALBETTI. São Paulo, 19 de dezembro de 2017.

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1 fls. 406 Registro: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº , da Comarca de Santo André, em que são apelantes MUNIR TRAD e DANIELLA GRECCO TRAD, é apelado PADDAN SPE CLUB VIEW LTDA. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores MIGUEL BRANDI (Presidente) e LUIS MARIO GALBETTI. São Paulo, 19 de dezembro de Luiz Antonio Costa Relator Assinatura Eletrônica

2 fls. 407 Voto nº 17/34621 Apelação nº Comarca: Santo André Apelante: Munir Trad e outro Apelado: PADDAN SPE CLUB VIEW LTDA Ementa Compromisso de compra e venda Denúncia vazia Percentual deve estar entre 10 e 25% do valor pago segundo jurisprudência do STJ Contrato prevê multa de 20% Quantia paga representa apenas 7,6% do preço Percentual de perda válido Pagamento de comissão de corretagem dois anos antes da propositura da ação Não ocorrência de prescrição Pagamento de corretagem constante apenas de planilha anexa aos instrumentos contratuais Dever de informação prévia e clara não satisfeito (REsp repetitivo /SP) Sucumbência partilhada Recurso parcialmente provido. Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente Ação Resilitória cc Indenizatória proposta pelos compromitentes compradores Apelantes em face da compromitente vendedora Apelada. Os Apelantes comprometeram-se a comprar imóvel da Apelada, arcando com a comissão de corretagem e obrigando-se a pagar o preço em parcelas. Os Apelantes, contudo, deixaram de ter condições de cumprir sua obrigação e buscaram realizar o distrato. Ante a intenção da Apelada de reter grande parte do valor pago, os Apelantes propuseram esta ação buscando a extinção do contrato, a anulação da cláusula penal, a declaração da abusividade da cobrança de corretagem e Apelação nº Santo André - Voto nº 17/

3 fls. 408 o ressarcimento de 90% do valor pago a título de preço e a totalidade do valor da comissão de corretagem. O d. Juiz julgou a ação parcialmente procedente (fls. 341/50), nos seguintes termos: (1) declarou prescrita a pretensão a ressarcimento do valor pago a título de corretagem, pois a ação teria sido proposta mais de três anos depois do pagamento da comissão (cf. tese fixada no julgamento do REsp repetitivo /SP); (2) reconheceu o direito dos Apelantes à denúncia; (3) a cláusula penal prevê perda de 20% do valor pago, percentual não abusivo à luz dos critérios estabelecidos pelo STJ; (4) extinguiu o contrato; (5) condenou a Apelada a ressarcir 80% do valor pago, descontadas ainda taxas e contribuições não recuperáveis, com correção desde o desembolso e juros a partir do trânsito em julgado; (6) condenou a Apelada a indenizar despesas processuais dos Apelantes e a pagar 10% do valor da condenação em honorários a sua advogada; (7) condenou os Apelantes a pagar 10% do valor pretendido a título de ressarcimento de corretagem em honorários aos representantes da Apelada. Em suas razões (fls. 365/86), os Apelantes alegam que (1) a corretagem é abusiva, porque (1.1) não houve aproximação de fato, visto que os Apelantes compareceram diretamente ao stand de vendas, (1.2) sua contratação foi casada à compra do imóvel, o que é proibido (CDC 39), tendo a intermediação ainda sido realizada por profissional ligado à Apelada, o que também desafia a Lei (CC 722); (1.3) a cobrança da comissão não foi claramente informada com antecedência, como exigem a Lei (CDC 6º III) e a tese fixada em julgamento de REsp repetitivo pelo Apelação nº Santo André - Voto nº 17/

4 fls. 409 STJ; (2) pagou a comissão de corretagem em parcelas, e a pretensão a ressarcimento de apenas algumas delas prescreveu; (3) a condenação à perda das taxas não recuperáveis, o que caracterizaria bis in idem. Recurso respondido (fls. 392/401). É o Relatório. Começo pelo valor da multa. A Lei garante aos Apelantes, como consumidores, cláusulas que não lhes imponham desvantagem excessiva, mais especialmente que não sejam excessivamente onerosas (CDC 51 IV 1º III), proibindo expressamente ainda a perda total dos valores pagos (CDC 53 caput ). O STJ consolidou seu entendimento de que a denúncia de compromisso de compra e venda pelo vendedor justifica a perda entre 10 e 25% do valor pago, sob pena de violação da proibição de abusividade (CDC 51 IV): 1. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes (AgRg no AREsp /DF, Rel. Min. Marco Buzzi, j. em pela 4ª Apelação nº Santo André - Voto nº 17/

5 fls. 410 T.) Diferentemente do que alegam os Apelantes, a cláusula penal (cláusula 14.8, fls. 66) não prevê a retenção de 80%, mas de apenas 20% do valor pago. Tendo os Apelantes pago apenas cerca de R$24.000,00 em parcelas do preço, o que corresponde a aproximadamente 7,6% do valor total devido, conclui-se que o percentual da multa além de cumprir os limites estabelecidos pelo STJ, não é exagerado, descabendo revê-lo. Passo à questão da prescrição da corretagem. O STJ consolidou o entendimento de que a pretensão a ressarcimento de valor pago a título de corretagem tem natureza de ressarcimento por enriquecimento sem causa, prescritível em três anos: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, 3º, IV, CC) (REsp /SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. em pela 2ª Seção). No caso sob análise, o pagamento dos serviços teria sido realizado em 2013 (fls. 73), enquanto a ação foi proposta em 2015, com citação ocorrida pouco depois, também em 2015 (fls. 129), concluindose que não houve prescrição da pretensão. Apelação nº Santo André - Voto nº 17/

6 fls. 411 Passo a analisar a regularidade da atribuição da corretagem aos Apelantes. O STJ admite o repasse da comissão de corretagem ao consumidor em hipóteses específicas: se a obrigação constar expressamente no contrato; se o consumidor for devidamente esclarecido de que se trata de terceirização do serviço ; e desde que o valor e forma de pagamento constem do contrato e da proposta, desde logo, estando destacado do preço. Confira-se o trecho constante do voto condutor do Acórdão da lavra do Relator Min. Paulo de Tarso Vieira Sanseverino: O dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem (REsp /SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. em pela 2ª Seção). Da admissão da proposta do Relator, resultou para fins de recurso repetitivo a seguinte tese: Validade da cláusula contratual que transfere ao promitentecomprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária desde que Apelação nº Santo André - Voto nº 17/

7 fls. 412 previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, destacado o valor da comissão de corretagem (ibidem). No caso dos autos, o quadro-resumo não informa a cobrança de corretagem (cf. cláusula 4, Do preço e da forma de pagamento, fls. 48), tampouco o fazendo o instrumento principal (cl. VI, Da promessa de venda, compra e do preço, fls. 60). O valor da comissão só vem informado na planilha de fls. 73, com mesma data da celebração do contrato, o que entendo não satisfazer o dever de informação clara e prévia a respeito da contratação de corretagem e da atribuição da comissão aos compromitentes compradores, como estabelecido pelo STJ. Quanto à prova do desembolso da comissão, entendo que deve ser presumida verdadeira a alegação dos Apelantes, em consequência da revelia da Apelada. Além disso, os comprovantes de pagamento de fls. 77/86 refletem uma a uma as parcelas da comissão previstas na planilha de fls. 73. Relativamente às taxas e contribuições não recuperáveis, com razão os Apelantes. De acordo com a Lei (CC 416 p. ú.), o valor previsto na cláusula penal é o único devido a título de indenização, descabendo à Apelada qualquer complementação à falta de previsão contratual de complementação, como ocorre in casu. Enfim, quanto à sucumbência, os Apelantes buscavam Apelação nº Santo André - Voto nº 17/

8 fls. 413 originalmente (1) perda de apenas 10% da quantia paga a título de preço, e não 20%, o que equivale a benefício de cerca de R$2.400,00 (os Apelantes alegam ter pago aproximadamente R$24.000,00 cf. fls. 06); e (2) a integralidade da comissão de corretagem (R$18.550,00, fls. 73). Tendo sido derrotados na primeira pretensão, representativa de apenas 11,5% do total buscado, condeno os Apelantes a pagar 11,5% das despesas processuais da Apelada e 11,5% dos honorários de seu advogado. Condeno a Apelada a pagar 88,5% das despesas processuais dos Apelantes e 88,5% dos honorários de seus representantes. Fixo honorários em 15% do valor da condenação (CPC 85 2º e 11). Destarte, voto pelo provimento parcial do recurso, para (1) condenar a Apelada no ressarcimento do valor da corretagem; (2) afastar a perda das taxas e contribuições não recuperáveis ; (3) partilhar a sucumbência, nos termos acima expostos. Recurso. Isso posto, pelo meu voto, dou provimento parcial ao Luiz Antonio Costa Relator Apelação nº Santo André - Voto nº 17/