CSHG Logística FII Fevereiro de 2014 Objetivo do Fundo O CSHG Logística FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, de imóveis com potencial geração de renda, predominantemente galpões logísticos e industriais. Carteira Imobiliária* O Fundo encerrou o mês com participação em 120 unidades locáveis, localizadas em 9 empreendimentos, totalizando 123,6 mil m² de área privativa e 71 contratos de locação. Informações Início das atividades Junho de 2010 Administradora CSHG Corretora de Valores S.A. Escriturador Itaú Unibanco S.A. Taxa de administração 0, ao ano sobre valor de mercado de negociação em bolsa do Fundo Ofertas concluídas 3 emissões de cotas realizadas Código de negociação HGLG11 *Para os efeitos deste relatório, o investimento no Perini Business Park, por meio do Fundo de Investimento Imobiliário Industrial do Brasil, é considerado um ativo imobiliário. Nota da Administradora De acordo com Fato Relevante publicado no dia 07/02/2014, o Fundo concluiu a primeira operação de venda de ativos imobiliários em linha com a estratégia de gestão ativa dos empreendimentos, visando a reciclagem da carteira. Os imóveis, situados na região da Barra Funda, São Paulo, e locados para empresas do grupo DHL, foram os primeiros a serem adquiridos pelo Fundo, em dezembro-10. A operação, realizada no valor total de R$ 31.800.000, gerou um lucro líquido de R$ 7,2 milhões, representando 30% sobre o valor do investimento. O valor de venda foi 10% superior ao valor contábil, atualizado conforme laudo de avaliação patrimonial em dezembro-13. Ainda durante o mês de fevereiro-14, foi realizada Assembleia Geral Extraordinária que deliberou favoravelmente ao cancelamento e desistência da realização da 4ª Emissão de Cotas do Fundo, em razão de mudanças nos parâmetros de mercado. Distribuição de Rendimentos O Fundo distribuirá R$ 12,25 por cota como rendimento referente ao mês de fevereiro. O pagamento será realizado em 18/03/14, aos detentores de cotas em 28/02/14. A política de distribuição de rendimentos do Fundo está em linha com a regulamentação vigente, que prevê a distribuição de pelo menos 9 do resultado semestral auferido a regime de caixa. O resultado contempla as receitas provenientes das locações, receitas financeiras, despesas operacionais do Fundo e despesas de imóveis vagos, se houver. No caso de venda de imóveis, a parcela correspondente ao lucro (diferença entre valor de venda e valor de aquisição incluindo custos relacionados e investimentos em benfeitorias) é considerada no cálculo do resultado, influenciando a distribuição de rendimentos, enquanto que a parcela correspondente ao principal é investida de acordo com a estratégia e política de investimentos do Fundo. A estratégia de distribuição de rendimentos do Fundo objetiva, ainda, ser linear, buscando minimizar impactos e oscilações no valor das cotas. Assim, o lucro gerado pela venda dos imóveis locados à DHL é considerado no cálculo do resultado, tendo influência direta nos rendimentos a serem distribuídos ao longo deste semestre. Fluxo HGLG11 fev-14 2014 12 Meses Receita de Locação¹ 2.894.337 6.011.083 35.153.334 Lucros Imobiliários² 7.702.932 7.702.932 8.522.108 Receitas FII/CRI/LCI³ 167.484 334.968 2.128.741 Receita Renda Fixa 153.462 189.965 535.536 Total de Receitas 10.918.215 14.238.948 46.339.719 Despesas Imobiliárias⁴ (5.526) (9.026) (156.729) Despesas Operacionais⁵ (718.491) (957.563) (3.349.560) Total de Despesas (724.017) (966.588) (3.506.288) Resultado 10.194.198 13.272.360 42.833.430 Rendimento 4.166.225 7.125.095 35.948.570 Médio / Cota 12,25 10,48 8,81 ¹Receitas de Locação: compreende aluguéis, multas e receitas de áreas comuns. ²Lucros Imobiliários: diferença de valor entre o preço de venda e o de compra de imóveis. ³Receitas FII/CRI/LCI: considera rendimentos e eventuais ganhos de capital. ⁴Despesas Imobiliárias: diretamente relacionada aos imóveis, tais como, IPTU, taxas, seguros e energia, entre outros. ⁵Despesas Operacionais: diretamente relacionadas ao Fundo, tais como administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, contábil e imobiliária, taxas da CVM e BM&FBovespa, entre outros.
Liquidez fev-14 2014 12 Meses Presença em pregões 100% 100% 99% Volume negociado (R$ milhões) 17,9 28,5 109,1 Giro (em % do total de cotas) 5,3% 8,2% 28,7% Valor de mercado R$ 370,5 milhões Quantidade de cotas do Fundo 340.100 cotas (2.343 cotistas)* *Posição no fechamento de 27/02/2014 Rentabilidade A rentabilidade global calcula a taxa interna de retorno contemplando renda mensal e ganho de capital, comparada ao CDI Líquido (alíquota de 1 de IR). Pessoas Físicas que detêm volume inferior a 10% do total do Fundo são isentas de Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos e tributadas em 20% de imposto de renda sobre o ganho de capital na venda da cota. No fechamento deste mês, o valor de mercado da cota foi de R$ 1.089,46 e o valor patrimonial foi de R$ 1.202,75. 1.400 1.300 Valor da Cota - R$ (eixo esq.) 20 15 CSHG Logística FII Início Ano Mercado 12 meses Data 10-nov-10 31-dez-13 28-fev-13 Valor Referência (R$) 1.036,63 1.080,00 1.260,00 Renda Acumulada 29,00% 1,61% 8,08% 1.200 1.100 1.000 Volume negociado acum. 20 dias R$ mi (eixo dir.) Fech. Fev/14: R$ 1.089,46 10 5 Ganho de Capital Líq. 4,08% 0,70% -13,53% TIR Líq. (Renda + Venda) 37,80% 2,33% -5,69% TIR Líq. (Renda + Venda) - a.a. 10,20% 14,82% -5,63% Retorno em % CDI Líquido 128% 16-77% Fontes: Itaú / BM&FBOVESPA / Banco Central / CSHG 900 0 mar-11 ago-11 fev-12 ago-12 fev-13 ago-13 fev-14 Fontes: CSHG / BM&FBOVESPA O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada de alguns indicadores de mercado em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos desde o início do Fundo. 1.600 Valor da Cota + Rendimento (R$) 1.500 1.400 Valor da Cota (R$) 1.300 1.200 1.100 CDI Acumulado (R$, base 1000) IGP-M (R$, base 1000) 1.000 900 Nov-10 Mar-11 Ago-11 Dez-11 Abr-12 Ago-12 Jan-13 Mai-13 Out-13 Fev-14 Fontes: CSHG / BM&FBOVESPA / Cetip / FGV CSHG Logística FII - Fevereiro de 2014 Pág. 2
Investimentos Investimento por classe de ativo (% de Ativos) Tipologia do imóvel 1 (% receita) 7% 39% Imóveis FIIs Renda Fixa Flex Industrial 88% 61% Fonte: Itaú / CSHG Diversificação da Carteira Imobiliária (% da receita) Locatários Empreendimentos 1 31% 20% Firmenich IBM BT 12% Bosch Rexroth Wetzel 7% 9% Cremer Brascabos Intercos do Brasil Outros Regiões 1 4% Joinville - SC 20% 11% Hortolândia - SP Cotia - SP Tipologia dos contratos 47% 11% Santo Amaro Atibaia - SP Típico Atípico 13% 18% 18% Jarinu - SP Blumenau - SC Rio Claro - SP 53% 1 Para os imóveis vagos, considerou-se o último aluguel. CSHG Logística FII - Fevereiro de 2014 Pág. 3
Part. nos empreendimentos¹ Índice de reajuste Formato¹ 40% Até 1/4 do Empreendimento 2 IPCA 2 Galpões independentes 20% De 1/4 a metade do Empreendimento 7 IGP-M 74% Condomínios industriais e/ou logísticos 40% Totalidade do Empreendimento Participação Reajuste Formato Vencimento dos contratos Reajuste dos contratos 2 6 21% 1 14% 13% 1% 14% 2% 2% 9% 7% 4%11% 10% 2014 2015 2016 2017 em diante jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez Evolução da vacância ¹ 10% Setor de atuação - locatários 8% 4% 2% Vacância Financeira 2,02 0% fev-12 jun-12 out-12 fev-13 jun-13 out-13 fev-14 Carteira e locação Empreendimentos 9 Vacância financeira 2,02% Unidades 120 Aluguel médio contratado 3 R$ 24/m 2 Área privativa 3 123,5 mil m 2 Contratos de locação 71 1 Para os imóveis vagos, considerou-se o último aluguel. ² Para os reajustes foi considerada a permanência dos ocupantes após o término dos contratos. ³ Para os imóveis cujos processos de aquisição ainda não foram concluídos, foram considerados os valores proporcionais às parcelas já aportadas. CSHG Logística FII - Fevereiro de 2014 Pág. 4
Venda de Imóveis Em fevereiro-14 o Fundo concluiu a primeira operação de venda de ativos imobiliários em linha com a estratégia de gestão ativa do Fundo e dos empreendimentos, visando a reciclagem da carteira imobiliária. Os imóveis foram os primeiros adquiridos pelo Fundo, em dez-10, pelo valor total com custos relacionados de R$ 24,1 milhões. No fechamento de jan-14, representavam aproximadamente da área locável do Fundo, sendo o segundo menor empreendimento da carteira, em área. Em termos de receita imobiliária, o empreendimento representava 9% do total. A venda foi realizada em linha com a estratégia de gestão ativa do Fundo e dos empreendimentos, visando a reciclagem da carteira imobiliária. Os imóveis, construídos sob medida para operações da empresa DHL nos anos de 1999 e 2000, possuíam contratos de locação atípicos à época da aquisição, que encerraram em dez-11. Enquanto proprietário do imóvel, o Fundo negociou a extensão do prazo de locação até dez-16, na modalidade típica, e com garantia de permanência do inquilino até dez-13. A venda, realizada por R$ 31.800.000, proporcionou ao Fundo um lucro total de R$ 7,2 milhões, correspondente a 30% sobre o valor do investimento. De acordo com a reavaliação dos imóveis realizada em dezembro-13, o valor de venda foi 10% superior ao valor avaliado. Considerando os aluguéis recebidos no período de 38 meses em que foi proprietário do imóvel, a taxa interna de retorno do investimento foi de 21% ao ano. Reavaliação de Imóveis Nos termos da Instrução CVM nº 516, os imóveis classificados como propriedade para investimento são continuamente mensurados pelo valor justo, normalmente com base em laudos de avaliação elaborados por empresas especializadas independentes. Durante o último trimestre de 2013, a administradora do Fundo solicitou a reavaliação dos imóveis da carteira e, em função desta reavaliação, o patrimônio líquido do Fundo sofreu variação negativa de 5, de novembro para dezembro. A cota patrimonial do Fundo variou de R$ 1.268,44 para R$ 1.197,61 entre novembro-13 e dezembro-13 e fechou em R$ 1.202,75 em fevereiro-14. Cabe lembrar que os investimentos do Fundo em Fundos de Investimento Imobiliário negociados em bolsa ou balcão organizado são diariamente marcados a mercado em função das negociações nestes ambientes. Já Fundos de Investimento Imobiliário com pouca ou nenhuma liquidez no mercado secundário possuem seu valor contábil definido pelo valor patrimonial da cota divulgado mensalmente pelas respectivas administradoras. CSHG Logística FII - Fevereiro de 2014 Pág. 5
Ativos Imobiliários Santo Amaro Master Offices Avenida Guido Caloi, 1.935 Santo Amaro 10.935m² (19 unidades) Data de aquisição: Abr-12 Atibaia, SP Ed. Onix e Ed. Safira - Centro Empresarial Atibaia Avenida Tégula, 888 Atibaia - SP 11.869 m 2 (06 unidades) 22% de participação no Data de aquisição: Fev-11 Ed. Os Lusíadas Barão de Mauá Rodovia Dom Pedro I, Km 87 Atibaia - SP 6.232 m 2 (03 unidades) de participação no Data de aquisição: Abr-12 Cotia, SP Firmenich Rodovia Raposo Tavares, Km 28. Cotia - SP 9.757m² (01 unidade) Data de aquisição: Dez-10 Jarinu, SP Ed. Albatroz Gaia Ar Rodovia Dom Pedro I, Km 90. Jarinu - SP 17.254m² (06 unidades) 1 de participação no Data de aquisição: Em andamento (80% pago) CSHG Logística FII - Fevereiro de 2014 Pág. 6
Hortolândia, SP Tech Town Rodovia SP, Km 101 Hortolândia - SP 12.966 m 2 (04 unidades) 19% de participação no Data de aquisição: Mar-11 Rio Claro, SP Brascabos Avenida Brasil, 3.464 Rio Claro - SP 10.799 m 2 (01 unidade) Data de aquisição: Set-12 Blumenau, SC Cremer Rua Iguaçu, 291 Blumenau - SC 70.584 m 2 (01 unidade) Data de aquisição: Em andamento (20% pago) Joinville, SC Perini Business Park Rua Dona Francisca, 8.300 Joinville - SC 33.034 m 2 (78 unidades) 32,4% de participação no Data de aquisição: Dez-11 Este boletim tem caráter meramente informativo, destina-se aos cotistas do Fundo, foi elaborado pela Credit Suisse Hedging-Griffo e não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento. Recomendamos consultar profissionais especializados e independentes para eventuais necessidades e questões relativas a aspectos jurídicos, tributários e de sucessão. As informações veiculadas, os valores e as taxas são referentes às datas e às condições indicadas no material e não serão atualizadas. Verifique a tributação aplicável. As referências aos produtos e serviços são meramente indicativas e não consideram os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades individuais e particulares dos destinatários. O objetivo de investimento não constitui garantia ou promessa de rentabilidade. Os dados acima consistem em uma estimativa e não asseguram ou sugerem a existência de garantia de resultados ou isenção de risco para o investidor. A CSHG não se responsabiliza por erros ou omissões neste material ou pelo uso das informações nele contidas. Adicionalmente, a CSHG não se responsabiliza por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. Fundos de Investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa tanto do prospecto quanto do regulamento do Fundo, com especial atenção para as cláusulas relativas ao objetivo e à política de investimento do Fundo, bem como às disposições do prospecto que tratam dos fatores de risco a que este está exposto. Os riscos eventualmente mencionados neste material não refletem todos os riscos, cenários e possibilidades associados ao ativo. O investimento em determinados ativos financeiros pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais. Ao investidor cabe a responsabilidade de se informar sobre todos os riscos, previamente à tomada de decisão sobre investimentos. Ao investidor caberá a decisão final, sob sua única e exclusiva responsabilidade, acerca dos investimentos e ativos mencionados neste material. Para obter informações sobre objetivo, público-alvo e riscos, consulte o regulamento do fundo. São vedadas a cópia, a distribuição ou a reprodução total ou parcial deste material, sem a prévia e expressa concordância da Credit Suisse Hedging-Griffo. CSHG Logística FII - Fevereiro de 2014 Pág. 7