Pº C.P. 29/2008 SJC- Viabilidade de transformação do licenciamento de operação de loteamento em licenciamento de operação de reparcelamento. Memorando 1- A Senhora Conservadora da 1ª Conservatória do Registo Predial de consultou o Instituto sobre a matéria atinente ao alvará de loteamento nº 8/2007, da Câmara Municipal de. Fui designado para acompanhar a Senhora Conservadora na resolução das questões registais que se colocavam. Decorreu uma reunião na Conservatória com técnicos da Câmara Municipal de, onde se debateram as complexas questões subjacentes ao tema, mormente a questão de saber se aquele alvará de loteamento poderia ser convertido em alvará de reparcelamento. Ficou acordado que seria elaborada pelos técnicos da Câmara Municipal uma minuta de documento a submeter à apreciação da Conservatória. A minuta foi agora apresentada na Conservatória, sob o título de Contrato de Urbanização. factual subjacente: 2- Muito sucintamente, importa desde já definir o quadro a. Existe o Plano de Pormenor nº 1 do Município de, no âmbito do Programa Polis de, cujos Regulamento, planta de implantação (com 401 lotes) e planta de condicionantes foram publicados em anexo à Declaração nº /200 (2ª Série) no D.R. II Série nº 2, de 8 de de.; b. No Regulamento do PP1 está prevista uma Bolsa de Reserva Negocial (BRN) (cfr. art. 7º, nº 5) e estão previstas unidades de execução e respectiva delimitação (cfr. art.s 7º, nº 1, e 20º); 1
c. Em 23 de Agosto de 2007 foi emitido pela Câmara Municipal de o alvará de loteamento nº 8/2007, e em 7 de Fevereiro de 2008 foi emitido pela mesma Câmara o aditamento nº 1 a este alvará, donde consta que o loteamento e os projectos de obras de urbanização foram aprovados por deliberações de 18 de Abril de 2005 e de 11 de Janeiro de 2007 e respeitam o PP1; d. Este alvará de loteamento tem por objecto: o prédio inscrito na matriz sob o artigo 906-R, o qual faz parte do prédio descrito na Conservatória na ficha nº 557 Freguesia de. (.) 1, de que é proprietário João..;- o prédio inscrito na matriz sob o artigo 896-R e descrito na Conservatória na ficha nº 1276 dita freguesia, de que é proprietária, Ldª;- e o prédio inscrito na matriz sob o artigo 130-R e descrito na Conservatória na ficha nº 1158- mesma freguesia, de que são proprietários em comum e sem determinação de parte ou direito Carminda.e outros; e. De acordo com a operação de loteamento licenciada, o prédio inscrito na matriz sob o artigo 906-R tem 12 024m2, e esta área ficou distribuída como se segue: 629,48m2, para constituir o lote 128 2 ; 511,39m2, para constituir o lote 129; 274,05m2, para contribuir para a formação do lote 229; 262,57m2, para constituir o lote 230; 132, 86m2, para contribuir para a formação do lote 231; 199,48m2, para contribuir para a formação do lote 232; 6 474,19m2, para integração no domínio público; 3 539,98m2 de áreas sobrantes, correspondendo às parcelas S2, com 2 867,36m2, S3, com 420,01m2, S4, com 245,30m2, e S5, com 7,31m2; f. De acordo com a mesma operação de loteamento, o prédio inscrito na matriz sob o artigo 896-R tem a área de 4 257m2 (tal como figura na descrição) e esta área ficou assim distribuída: 288,81m2, para constituir o lote 123; 418,98m2, para constituir o lote 124; 49,83m2, para contribuir para a formação do lote 118; 586,66m2, para contribuir para a 1 - Consta da ficha de registo que o prédio está inscrito na matriz rústica sob os artigos 905 e 906 e que o artigo 905 tem 2 026m2 e o artigo 906 tem 12 024m2, e que o prédio é atravessado pela Avenida da. Presumo que o artigo 905 está fora do PP1. 2 -A numeração dos lotes é a que resulta do PP1, que o alvará de loteamento respeitou e adoptou. 2
formação do lote 119; 81,94m2, para contribuir para a formação do lote 120; 229,28m2, para contribuir para a formação do lote 122; 101,60m2, para contribuir para a formação do lote 126; 2 178,90m2, para integração no domínio público; e 321m2 de área sobrante ; g. Ainda de acordo com a mesma operação de loteamento, o prédio inscrito na matriz sob o artigo 130-R tem a área de 6 171m2 (tal como figura na descrição), assim distribuída: 360,72m2, para constituir o lote 121; 476,41m2, para constituir o lote 127; 21m2, para contribuir para a formação do lote 125; 112,72m2, para contribuir para a formação do lote 122; 38m2, para contribuir para a formação do lote 229; 4 921,75m2, para integração no domínio público; e 240,40m2 de área sobrante ; h. Analisando globalmente a transformação fundiária provocada pelo licenciamento titulado pelo dito alvará, poderemos fazer a seguinte síntese: i. Foram constituídos 8 lotes: os lotes 128 e 129, desconexionados do prédio do artigo 906-R, pertencentes ao respectivo proprietário; os lotes 123 e 124, desconexionados do prédio do artigo 896-R, pertencentes à respectiva proprietária; os lotes 121 e 127, desconexionados do prédio do artigo 130-R, pertencentes aos respectivos proprietários; e o lote 230, desconexionado do prédio do artigo 906-R, destinado à BRN; ii. Os lotes 122, 125, 126 e 229 seriam formados exclusivamente à custa dos terrenos objecto desta operação de loteamento; iii. A área de 321m2 do artigo 896-R, designada por área sobrante, não o é verdadeiramente, antes visa integrar o lote 125; e a área de 240,40m2 do artigo 130-R, designada também por área sobrante, não o é verdadeiramente, antes visa integrar o lote 126; iv. Os lotes 118, 119,120, 231 e 232 seriam formados por parcelas desconexionadas dos terrenos objecto do licenciamento titulado pelo citado alvará e por parcelas de outros prédios cuja situação jurídica e matricial desconheço; 3
v. Consta expressamente do alvará de loteamento que o lote 230, as duas parcelas que contribuem para a formação do lote 122 (totalizandoo), e cada uma das parcelas que contribuem para a formação dos lotes 118, 119, 120, 125, 126, 231 e 232 são cedidas para a BRN (Bolsa de Reserva Negocial) ; vi. A parcela sobrante designada por S2 (na planta assinalada por parcela 128) está autonomizada do resto do prédio do artigo 906-R. 3- O facto autorização de loteamento foi definitivamente registado (Ap. 03, de 25.02.2008). Muito sucintamente, pretendo salientar aqui os seguintes aspectos 3 : i. Foram abertas as descrições nºs 1757, 1758 e 1759 - freguesia de ( ), para descrever 7 927,11m2, desanexados da ficha 557, 2 886,69m2, desanexados da ficha nº 1276, e 5 758,88m2, desanexados da ficha nº 1158, respectivamente; ii. A ficha nº 1757 não integra o lote 230, nem as parcelas destinadas a contribuir para a formação dos lotes 231 e 232, nem as áreas sobrantes correspondentes às parcelas S2, S3, S4 e S5 4 ; iii. A ficha nº 1758 não integra as parcelas destinadas a contribuir para a formação dos lotes 118, 119, 120, 122, 126, e ainda a designada área sobrante com 321m2, que mais não é do que uma parcela destinada a contribuir para a formação do lote 125; iv. A ficha nº 1759 não integra as parcelas destinadas a contribuir para a formação dos lotes 122, 125 e 229, e ainda a designada área sobrante com 240,40m2, que mais não é do que uma parcela destinada a contribuir para a formação do lote 126; 3 - Está completamente fora de análise as demais especificações do loteamento (volumetria, pisos, afectação, etc ), pelo que a elas não atentei. 4 - Se não erro, esta ficha integra indevidamente a parcela com 38m2, destinada a contribuir para a formação do lote 229, que na realidade sai do artigo 130-R. 4
v. Da respectiva inscrição consta a constituição dos lotes 128 e 129, do prédio da ficha nº 1757, dos lotes 123 e 124, do prédio da ficha nº 1758, e dos lotes 121 e 127, do prédio da ficha nº 1759; vi. Foram ainda abertas, para além das fichas dos lotes anteriormente referidos (nºs 128, 129, 123 e 124, e 121 e 127), as descrições das parcelas com 274,05m2, do prédio da ficha nº 1757, e com 38m2, do prédio da ficha nº 1759, destinadas à formação do lote 229 5. 4- Em face das alterações introduzidas ao D.L. nº 380/99, de 22 de Setembro que consagrou o regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial (RJIGT) pelo D.L. nº 316/2007, de 19 de Setembro, os técnicos da Câmara Municipal de colocaram a questão da viabilidade da conversão do citado alvará de loteamento nº 8/2007, com o respectivo aditamento nº 1, em alvará de reparcelamento enquanto instrumento de execução (parcial) do PP1. Na perspectiva da citada conversão, apresentam agora uma minuta de Contrato de Urbanização a subscrever pelos proprietários dos três prédios, em que basicamente declaram que: i. O contrato de urbanização tem como objecto regular as suas relações na implementação de uma operação de reparcelamento nos termos dos artigos 131º a 134º do RJIGT, que é da sua iniciativa e que incide sobre a unidade de execução demarcada na planta anexa constituída pelos supracitados prédios e incluída na área de intervenção do PP1 ( ), e o conjunto destes três prédios constituirá a massa de concentração que será dividida em conformidade com o definido no referido plano de pormenor em lotes e parcelas para posterior adjudicação aos contraentes e à Câmara Municipal [mais exactamente, Município], nos termos estipulados nos protocolos celebrados [que desconheço por completo] e no respeito do plano de pormenor, visando seguir o princípio perequativo ; 5 - A meu ver indevidamente, estas parcelas foram na inscrição designadas por lotes. 5
ii. A João da Costa [e mulher] são adjudicados os lotes 128, 129 e 229, constituindo parte sobrante do artigo 906-R a área de 3 539,98m2 (parcelas S2, S3, S4 e S5); iii. A Carminda da Silva e marido, Maria Cruz, e Maria [e não também ao marido] são adjudicados [em comum e sem determinação de parte ou direito, na qualidade de únicos e universais herdeiros de ] os lotes 121 e 127, e uma parcela com 240,40m2 destinada a contribuir para a formação do lote 126; iv. A Ldª são adjudicados os lotes 123 e 124, e uma parcela com 321m2 destinada a contribuir para a formação do lote 125; v. Ao Município de, para integração no seu domínio privado e no âmbito da BRN (Bolsa de Reserva Negocial), são adjudicados os lotes 122 e 230, a parcela com 49,83m2 destinada a contribuir para a formação do lote 118, a parcela com 586,66m2 destinada a contribuir para a formação do lote 119, a parcela com 81,94m2 destinada a contribuir para a formação do lote 120, a parcela com 21m2 destinada a contribuir para a formação do lote 125, a parcela com 101,6om2 destinada a contribuir para a formação do lote 126, a parcela com 132,86m2 destinada a contribuir para a formação do lote 231, e a parcela com 199,48m2 destinada a contribuir para a formação do lote 232; vi. É integrado no domínio público municipal a área de 13 574,84m2 destinada à execução dos arruamentos, zonas verdes e praça. 5- Tem viabilidade esta pretensão? É o que brevitatis causa de seguida vou abordar, através dos seguintes tópicos: 5.1- A razão de ser da pretensão. Creio que bem se compreende o que subjaz à pretensão. Como é sabido, os efeitos (reais) do reparcelamento (cfr. art. 133º do RJIGT) são substancialmente diversos dos efeitos (também reais) do 6
loteamento de prédios de vários proprietários, no caso com a especificidade da formação de lotes e de parcelas de lotes a integrar (transitoriamente) no domínio municipal privado disponível (não estou a considerar a alteração do art. 44º do RJUE introduzida pela Lei nº 60/2007). Sendo viável a transformação do licenciamento da operação de loteamento em licenciamento de operação de reparcelamento enquanto execução, ainda que parcial, de plano de pormenor, parecem-me evidentes os ganhos obtidos. Basta atentar em que com o licenciamento da operação de reparcelamento (cfr. art. 131º, nº 6, do RJIGT) produzirse-ão automaticamente os efeitos reais previstos no art. 133º do RJIGT. 5.2. O registo do licenciamento da operação de loteamento. Não creio que a circunstância de já se encontrar registada a operação de loteamento constitua impedimento à concretização da pretensão, caso se conclua pela sua viabilidade. Segundo informação que me foi transmitida, nenhum dos lotes descritos (fichas 1760, 1761, 1763, 1764, 1765 e 1766 ) foi já objecto de registos efectuados. Também me informaram que as parcelas destinadas a contribuir para a formação do lote 229 permanecem descritas (nas fichas 1762 e 1767 São José) sem qualquer alteração ulterior. Portanto, o ponto está em saber se o registo da operação de loteamento pode ser pura e simplesmente cancelado, sendo repristinada toda a situação tabular anteriormente vigente, o que implicaria a inutilização das fichas 1757 a 1759, inclusive, e das fichas nºs 1760 a 1767, inclusive. A minha posição vai no sentido de que o registo poderá (deverá) ser cancelado em face de acordo (requerimento) de todos os interessados (proprietários inscritos dos terrenos) e da alteração (aditamento) ao alvará de loteamento de que resulte que a operação de transformação fundiária titulada é o reparcelamento previsto no RJIGT. Aliás, ainda que a pretensão agora analisada não avance, parece-me que a Senhora Conservadora deverá equacionar seriamente a rectificação 7
do registo efectuado, porquanto, salvo o devido respeito, a exclusão das áreas referidas em ii (com excepção das parcelas S2, S3, S4 e S5), iii e iv do ponto 3 das descrições das fichas 1757, 1758 e 1759 é desadequada. Na verdade, o licenciamento da operação de loteamento, a que a emissão do respectivo alvará transmite eficácia, produziu a meu ver inquestionavelmente a autonomização jurídica do lote e das parcelas aí referidas, pelo que eles deveriam ter sido incluídos nas descrições respectivas (o lote 230 deveria ter sido mesmo objecto de descrição autónoma, embora não inscrito em nome do município), e da inscrição do facto deveria constar a menção das cedências enquanto prescrição do licenciamento. Questão diferente seria a de saber se o alvará seria título para o registo de aquisição do lote e das parcelas em nome do Município, e neste ponto a Senhora Conservadora tem a meu ver razão. Quanto às áreas sobrantes, que afinal são partes de lotes (125 e 126), parece-me evidente a deficiência do próprio alvará de loteamento. 5.3. A possibilidade legal de o licenciamento da operação de loteamento ser convertido em licenciamento de operação de reparcelamento enquanto instrumento de execução parcial do PP1. Temos um plano de pormenor com suficiente grau de concreteza, onde existirão peças escritas e desenhadas que suportem as operações de transformação fundiária, nomeadamente para efeitos de registo predial [cfr. art. 92º, nº 2, c) anteriormente b) do RJIGT]. Mas temos também um alvará que titula o licenciamento de uma operação de loteamento. Parece-me, assim, que não podemos passar por cima do licenciamento da operação de loteamento e sustentar que aquele plano de pormenor, actualmente e em face do D.L. nº 316/2007, tem efeitos registais (cfr. art. 92º-A, do RJIGT). Mais sensato se me afigura sustentar que a concreta operação de transformação fundiária prevista no PP1 é mais facilmente concretizável através do licenciamento de uma operação de reparcelamento ao abrigo do RJIGT do que do licenciamento de uma operação de loteamento ao abrigo do RJUE. 8
Esta concreta operação de transformação fundiária está prevista no PP1? É a Câmara Municipal de que terá que o dizer. De acordo com a minuta do Contrato de Urbanização os terrenos em causa formam uma unidade de execução. Não tem o conservador que decidir se a unidade de execução está ou não bem definida. Mas já tem o conservador que ser rigoroso na compreensão da unidade de execução urbanisticamente definida. Ora, neste ponto, tenho alguma dificuldade em compreender a razão da inclusão na unidade de execução das áreas sobrantes (parcelas S2, S3, S4 e S5) do artigo 906-R, no total de 3 539,98m2. Se não erro, estas parcelas sobrantes não deveriam integrar a massa de concentração, antes deveriam permanecer na descrição da ficha nº 557., como propriedade do titular inscrito João Moreira. Sou, assim, de opinião que a massa de concentração deveria ser formada pelo agrupamento de uma área de 8 484,02m2 a desanexar do prédio da ficha 557 (já repristinada), da área de 4 257m2 do prédio da ficha nº 1276 (já repristinada) e da área de 6 171m2 do prédio da ficha nº 1158 (já repristinada), no total de 18 912,02m2. Identificada nos termos sobreditos a massa de concentração, pergunta-se: o reparcelamento é compatível com a massa de distribuição definida na planta de síntese e no contrato de urbanização? Sobre o ponto algumas dúvidas e perplexidades se me colocam. Não podemos perder de vista os efeitos (reais) previstos no art. 133º do RJIGT. A massa de distribuição tem que ser formada por lotes e/ou parcelas. Não pode ser formada por parte de lotes. Assim sendo, afigura-se-me inaceitável que no contrato de urbanização não seja feita a adjudicação dos lotes 125 e 126, tal como aliás foi feita a adjudicação dos lotes 122 e 229. Ainda que alguma justificação exista para o procedimento contratual adoptado 6. 6 - Justificação essa que eu não consigo descortinar. A não ser que tenha a ver com a Informação Nº L-18) 2005 e com o próprio alvará de loteamento, onde se faz referência a 9
Já quanto às parcelas adjudicadas ao Município, e que se destinam a contribuir para a formação de lotes conjuntamente com parcelas de prédios que não integram a massa de concentração, reconhecendo embora que a hipótese não está expressamente contemplada na fattispecie do art. 133º do RJIGT, creio ser sustentável a sua legalidade, porquanto tais parcelas se destinam à formação da BRN e, enquanto não houver constituição dos respectivos lotes, ficam na esfera jurídica do Município, pelo que inexistirá o perigo da sua afectação urbanística. Claro está que estas parcelas não deixarão de ser prédios, como tal devendo ser inscritas na matriz - competindo ao Serviço de Finanças respectivo o seu enquadramento fiscal e descritas na Conservatória (na decorrência do registo do reparcelamento). Relativamente ao Contrato de Urbanização, para além do que já sugeri concretamente, a redefinição da massa de concentração, dela expurgando a assinalada área de 3 539,98m2 correspondente às parcelas S2, S3, S4 e S5, e a rectificação da adjudicação dos lotes 125 e 126, que deverão ser adjudicados, enquanto lotes, nada impedindo que no Contrato de Urbanização sejam convencionadas compensações monetárias (tornas) -, parece-me evidente que o Município deverá intervir no contrato chame-se-lhe contrato de urbanização ou contrato de desenvolvimento urbano -, porquanto assim ficará comprometido com a definição da unidade de execução, da massa de concentração e da massa de distribuição, ficando deste modo facilitada a conversão do alvará de loteamento para alvará de reparcelamento. 5.4. Conclusão. Em jeito de conclusão, prima facie afigura-se-me que a pretensão veiculada pelos técnicos da Câmara Municipal de revela suficiente consistência, merecendo por isso ser trabalhada. duas parcelas (h3 e K1) que os proprietários deverão adquirir à Câmara, sem o que não poderão ser constituídos os lotes 125 e 126. Serão estas as parcelas de 21m2, do lote 125, e de 101,60m2, do lote 126? Bom, se assim fosse, então algo estaria profundamente errado, porque do contrato de urbanização constaria a adjudicação ao Município de terrenos que já lhe pertenciam. 10
Do meu ponto de vista, serão os pontos anteriormente focados que deverão ser equacionados e resolvidos. Não descortino outras dificuldades. 6. O registo da operação de transformação fundiária reparcelamento. Se resolvida for no sentido afirmativo a viabilidade da pretensão, não creio que o registo do reparcelamento assuma particulares dificuldades. O registo deverá ser efectuado de acordo com o entendimento firmado no Pº C.P. 148/2002 DSJ-CT. Como resulta do anteriormente exposto, os títulos para o registo serão os actuais alvará nº 8/2007 e aditamento nº 1, o novo aditamento que titule a conversão do licenciamento de operação de loteamento em licenciamento de operação de reparcelamento, acompanhados das demais pertinentes peças escritas e desenhadas que suportem a operação de transformação fundiária, e o contrato celebrado entre o Município de e os proprietários. Do ponto de vista fiscal, haverá que comprovar 1) a inscrição na matriz dos lotes e das parcelas contribuintes da formação de lotes, e 2) o pagamento do IMT pelos excessos verificados nas adjudicações aos proprietários, para o que importa que no contrato a celebrar seja declarado não só o valor de cada um dos prédios que integram a massa de concentração mas também o valor de cada um dos lotes adjudicados aos proprietários em sub-rogação dos prédios com que entraram para aquela massa de concentração. 7. Observação final. Este memorando mais não pretende ser do que um modesto contributo para a compreensão e resolução das questões atinentes à matéria em apreço. 11
Sobretudo, foi minha preocupação fazer o ponto da situação, com vista à fixação dos problemas a resolver. Naturalmente que, do ponto de vista registral, a última palavra (impugnável, obviamente) caberá ao conservador a quem o processo de registo vier a ser distribuído. Este aspecto é muito importante, em face da recente abolição da competência territorial. Memorando aprovado em sessão do Conselho Técnico de 25 de Março de 2009. João Guimarães Gomes Bastos, relator. Este memorando foi homologado pelo Exmo. Senhor Presidente em 27.03.2009. 12