O que diz a lei sobre inadimplência em condomínios Contribuir com as despesas do condomínio é dever dos condôminos Código Civil, Art. 1.336. São deveres do condômino: I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Art. 1.335. São direitos do condômino: III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. Art. 1.348. Compete ao síndico: VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas Multa e juros sobre inadimplência condominial O que a Lei permite aplicar sobre cotas condominiais vencidas Segundo o novo Código Civil, a multa por atraso em pagamento deve ser de 2%. Os juros devem ser os contidos na Convenção. Caso a convenção seja omissa, devem respeitar o patamar de 1% ao mês. Para aumentar os juros, é preciso alterar a Convenção, com aprovação de 2/3 dos condôminos. A multa também é válida para condomínios com Convenções anteriores ao novo Código Civil, que entrou em vigor em 11/1/2003. No caso acima, a cláusula da Convenção que prevê multa maior que 2% perde automaticamente a validade legal, não sendo necessário, portanto, alterá-la.
As dívidas anteriores à entrada em vigor do Código Civil (11/1/2003) têm a multa que a Convenção do condomínio estipulava à época, até o teto de 20%. Atrasos em rateios extraordinários obedecem às mesmas regras. A multa de 2% não vale para o atraso de penalidades decorrentes de desrespeito ao Regulamento Interno. Nota: apesar de o Novo Código Civil ter diminuído o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, no artigo 1336, o mesmo abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês, se assim a Convenção do condomínio dispuser: "Art. 1336 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito." No caso da convenção não prever a cobrança de juros além do patamar de 1% ao mês, como ocorre na maioria dos casos, a mesma poderá ser alterada para adequar-se à nova realidade do mercado. Para tanto, é preciso aprovação de 2/3 dos condôminos. Penalidades legais ao inadimplente do condomínio Veja abaixo o que pode e o que não pode ser aplicado ao inadimplente, segundo a Lei Muitos condomínios enfrentam o problema da inadimplência no seu cotidiano. Se muitos deixam de pagar, oneram ainda mais aqueles que mantém suas contas em dia. Porém, no afã de cortar gastos e de incentivar os devedores a pagar os atrasados, é possível que o síndico ou o corpo diretivo fique perdido no que se pode ou não fazer. Veja abaixo nove penalidades que o condomínio pode, ou não, aplicar aos seus inadimplentes. 1) Multa de 2%, Juros e Proibição de votar PODE Penalidades permitidas para o inadimplente, segundo o Código Civil: Multa de 2% e juros de até 1% ao mês - ou conforme a convenção determinar -correspondentes às taxas em atraso Proibição de votar e ser votado em assembleias. Atenção: De acordo com o Código Civil, multa pós vencimento superior a 2% não é permitida. Alguns condomínios, no intuito de favorecer os bons pagadores, promovem descontos para quem paga em dia. Entretanto, esse tipo de procedimento não é recomendado, pois expõe o condomínio ao risco de sofrer ação judicial por parte do inadimplente que se sinta prejudicado. 2) Protesto de boletos vencidos PODE (SP, RJ, CE, AM) Em alguns estados do país já é possível aplicar esta prática de forma Legal. É importante saber como fazer o protesto adequadamente. Caso isso não ocorra, o condomínio fica sujeito a ações de danos morais, caso cadastre nos sistemas de proteção ao crédito o devedor errado.
3) Lista com nome de devedores - NÃO RECOMENDADO Afixar lista enumerando quem está inadimplente com o condomínio em locais como elevador e quadro de avisos não é recomendado. Os advogados ouvidos explicaram que a ação pode ser interpretada como dano moral ao condômino. Veja a legislação que pode ser invocada em uma ação deste tipo: - Artigo 345 do Código Penal (do Capítulo III- Dos Crimes Contra a Administração da Justiça): "Exercício arbitrário das próprias razões: Fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima, salvo quando a lei o permite: Pena- detenção, de 15 (quinze) dias a 1 (um) mês, ou multa, além da pena correspondente à violência". 4) Suspensão do uso de áreas de lazer do condomínio DEPENDE Há advogados que concordam com a prática, principalmente se a área em questão gerar custos ao condomínio, como saunas e áreas de lazer. Para se proteger de futuras ações, o condomínio deve ter cautela e registrar esse tipo de decisão em assembleias. Outros advogados, porém, entendem que o morador não deve ser privado de se utilizar de nenhum tipo de área do condomínio. Nota: em 2009, um acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (02011630) considerou válida a deliberação de assembleia, impedindo o inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir dos equipamentos de lazer do condomínio, tais como salão de festas, salão de jogos, quadra poliesportiva e churrasqueira. 5) Corte de água via Hidrômetros Individuais DEPENDE Em condomínios com hidrômetros individualizados, dependendo do caso, pode existir a possibilidade de corte no fornecimento de água. A medida pode gerar certa economia para o condomínio, mas o deixa bastante suscetível a ação judicial, já que a água é considerada elemento fundamental à Habitação. Caso haja realmente interesse em implementar esse tipo de medida no condomínio, deve haver uma votação em assembleia antes de cortar, ou diminuir, a água da unidade em questão. 6) Penhora - PODE A penhora e leilão da unidade devedora é o clímax da ação judicial.é o último ponto antes de o condomínio receber os seus atrasados Não é sempre que o bem penhorado é o imóvel. Caso o devedor disponha de outros bens, como automóveis, também é possível leiloá-los A jurisprudência registra mais comumente a penhora do imóvel, mas em dívidas menores, há casos de penhora de carros. Vale lembrar que, caso o morador esteja devendo para terceiros, o condomínio tem preferência na hora de receber seus atrasados 7) Inscrição no SPC/ SERASA DEPENDE A inscrição no SPC só é possível mediante acordo entre o sindicato patronal dos condomínios da região e a associação comercial. O SERASA só tem aceito inscrição de devedores cujo título (boleto) já tenha sido protestado. Em Estados onde o protesto de boletos vencidos não é legalizado, esta prática não é recomendável, pois não é consenso entre os juristas que a inscrição de condôminos inadimplentes seja legal. Assim, num eventual processo por danos morais e materiais contra o condomínio, há risco de condenação. Saiba mais sobre protesto de inadimplentes em condomínios
8) Multa pós-condenação na Justiça PODE Desde junho de 2006, a Justiça se tornou mais rigorosa a cobrança dos condomínios em atraso com a entrada em vigor da lei 11.232/2005, no dia 23/6/2006. Com a mudança, o valor devido após a condenação na Justiça deve ser pago em até 15 dias. Se esse prazo não for cumprido, automaticamente será acrescida multa judicial de 10% sobre o débito. Saiba mais 9) Multa Punitiva DEPENDE A multa punitiva é estipulada pelo artigo 1337 do Código Civil, para o condômino que é devedor contumaz ou seja, aquele que reiteradamente não está em dia com as suas obrigações no condomínio. Para se aplicar a multa, que pode chegar a cinco vezes o valor da taxa condominial, é necessária que haja aprovação em assembleia, com deliberação de três quartos dos condôminos. Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Participação de Inadimplentes em assembleias Inadimplente pode participar e votar em assembleias de condomínio? O Novo Código Civil proíbe o voto e participação de inadimplentes em assembleias de condomínios. Veja abaixo: "Art. 1.335. São direitos do condômino: (...) III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite." Acordo O acordo de parcelamento com o inadimplente não o habilita a votar ou ser eleitor, até que todas sua dívida esteja quitada. Leia abaixo entrevista concedida por João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do SECOVI-SP (Sindicato patronal dos condomínios e administradoras), que esclarece alguns pontos a respeito de acordos e inadimplência em condomínios SíndicoNet - O acordo de parcelamento de dívida cessa a condição de inadimplência, para votar e ser votado em assembleia? Paschoal - Não. O que pode acontecer é um acordo extra-judicial entre o síndico e o inadimplente, para que este possa quitar suas dívidas. O parcelamento da dívida não cessa a inadimplência e o condômino não resolve sua situação, resolve apenas quando sua dívida for toda quitada. SíndicoNet - Condôminos inadimplentes para com o condomínio podem participar de assembleias, votar ou ser eleito síndico, subsíndico ou conselheiro, pelo Código Civil? Paschoal - Não podem. O artigo 1335- inciso III, expressa que apenas os condôminos quites integralmente podem participar das assembleias. Para a lei o condômino inadimplente fica proibido de compor a assembleia ou até
mesmo de ser procurador de um outro morador, caso esse se faça ausente. Art. 1.335. São direitos do condômino: III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. Divulgação da lista de inadimplentes do condomínio Expor nomes pode gerar ação por danos morais Não é conveniente divulgar os nomes e números de apartamentos dos devedores no quadro de avisos do prédio, ou em anexo ao boleto bancário. Dois motivos: 1. Pode gerar uma ação por danos morais contra o Condomínio ou contra o síndico, movida pelo devedor citado. 2. Os inadimplentes já estão sob pressão psicológica e é provável que tenham uma reação ruim, dificultando futuros acordos. Em entrevista ao portal SíndicoNet, Cláudio Anauate, ex-presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), afirmou que mesmo no balancete mensal enviado aos moradores não é totalmente segura a divulgação de nomes ou números das unidades dos devedores. Segundo Anauate, para evitar problemas com a Justiça, o mais seguro é fazer constar a lista de inadimplentes apenas da pasta de prestação de contas do Corpo Diretivo (síndico e conselheiros). "Para a prestação de contas enviada aos condôminos, sem o correr o risco de ações judiciais, aconselho a não colocar o nome e o número da unidade", afirma. Se você achar esta medida excessivamente cautelosa, a divulgação do número da unidade devedora (e não de nomes) no balancete enviado aos condôminos é um procedimento bastante usado, bem como nas assembleias ordinárias. Como a cobrança amigável, a cobrança judicial e o protesto de boletos vencidos (válido para alguns Estados) são as providências contra a inadimplência amparadas pela legislação, vale a pena centrar as forças nelas. Em uma ação por danos morais movida contra o condomínio, todos custeiam os honorários advocatícios da defesa - inclusive o condômino reclamante.