1 PARECER Produto CREDICASA BV APROVADO BV Financeira S/A Crédito, Financiamento e Investimento CNPJ/MF 01.149.953/000189 2 PROPONENTE CPF / CNPJ 3 ENDEREÇO Nº Bairro Centro Município Nossa Senhora da Glória UF SE 49680000 Fachada 4 IMÓVEL 5 AVALIAÇÃO Tipo de Imóvel Padrão Construtivo Conservação Idade Aparente Casa Médio Regular 20 Isolado Quantidade de Pavimentos: 1 Tipo de Implantação: Área de Terreno (m²) CASA RESIDENCIAL Topografia Área Construída (averbada) M 2 152,33 Área Construída (não averbada) M 2 123,67 M 2 Área Construída Total 276,00 Valor área total R$ 287.000,00 Valor área averbada: R$ 169.126,41 Valor de liquidez forçada: R$ 186.550,00 Situação 336,00 Plano Meio de Quadra Testada (m) Fundos (m) Lateral Direita (m) Lateral Esquerda (m) 12,00 12,00 28,00 28,00 Áreas Consistência Seco Empresa Assinatura: ELO ENGENHARIA COM. E CONSTRUÇÃO LTDA CNPJ: 71.584.338.000186 Data da Vistoria Data de emissão do laudo Engº Flávio Anselmo Genari Mendonça 19/05/2016 25/05/2016 CREA: 0682583325/D Página 1 de 11
6 COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE CÔMODO QTDE PAREDES PISOS TETO ACABAMENTO Sala de Estar 1 Alvenaria Cerâmico Madeira Pintura Sala de Jantar 1 Alvenaria Cerâmico Madeira Pintura Cozinha 1 Alvenaria Cerâmico Madeira Azulejo Sanitário Social 1 Alvenaria Cerâmico Madeira Azulejo Quarto 3 Alvenaria Cerâmico Madeira Pintura Área de Serviço 1 Alvenaria Cerâmico Telha de Fibrocimento Azulejo Dependência de Empr 1 Alvenaria Cerâmico Lona Pintura Sanitário Externo 1 Alvenaria Cerâmico Madeira Azulejo ESQUADRIAS Metálicas Descrição suscinta do imóvel Imóvel residencial térreo, composto por sala de estar, sala de jantar, sanitário social, 03 dormitórios, área de serviço, dependência de empregado e sanitário externo. Edificação QTDE COMPOSIÇÃO ESTRUTURA E FECHAMENTO SUBSOLO Alvenaria TÉRREO 1 Nº DE BLOCOS ANDAR TIPO COBERTURA Nº DE ELEVADORES / BLOCO ÁTICO Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "X") Piscina Festa/Gin./Jogos Sauna Depósito Indiviual Play Ground Gerador Guarita Vigilância Churrasqueira Quadra Esportiva Zelador Lavanderia 7 MICROREGIÃO Rede de água x Águas pluviais Rede de gás Guias e sargetas x Rede de esgoto x Rede telefônica x Asfalto Passeio x Rede elétrica x Iluminação pública x Paralelepípedo x Fossa Ocupação Principal Padrão Construtivo Densidade Demográfica Tráfego no Trecho Residencial Médiobaixo Médiobaixo Normal DISTÂNCIAS: A até 500m / B entre 500m e 1.000m / C acima de 1.000m Transporte Público A Centros de Ensino A Shopping Center C Comércio Local A Parque / Clube C Indústria C Pólo Comercial C Hospital B Praia C 8 PARTICULARIDADES Risco Ambiental Favela Local Turístico Vista do Mar Histórico de Alagamento Ruídos Córrego Rua de Feira Outros Página 2 de 11
9 MEMÓRIA DE CÁLCULO Avaliação Área de Terreno R$ 71,24 x 336,00 m² = R$ 23.936,12 Área Construída (averbada) R$ 953,13 x 152,33 m² = Total: R$ R$ 145.190,29 169.126,41 Área de Terreno R$ 71,24 x 336,00 m² = R$ 23.936,12 Área Construída (total) R$ 953,13 x 276,00 m² = R$ 263.063,88 Total: R$ 287.000,00 MATRÍCULA Nº: 4.978 IPTU: 1013130585001 10 INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES (marcar com "X" caso a resposta seja negativa) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? O imóvel possui vaga de garagem? O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou prémoldado? O imóvel possui características unifamiliares? O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? O imóvel apresenta condições de habitalidade? Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais considerações, favor justificar abaixo: Obs 01: Foi verificado "in loco" que o imóvel possui infiltrações na parede externa do sanitário e área de serviço, conforme relatório fotográfico. Obs 02: Optamos por adotar a área do IPTU por ser condizente com a medição realizada "in loco". NÃO X 11 DIAGNÓSTICO DE MERCADO Desempenho de Mercado Número de Ofertas Liquidez e Prazo Provável de Venda Recessivo Médio Baixa (Superior à 06 meses) Página 3 de 11
11 DEMAIS INFORMAÇÕES DO IMÓVEL (marcar com "X") Coordenadas Geográficas do Imóvel: 10.214986, 37.418001 Latidude: (Grau, minutos, segundos S): 10 12'53.97"S Longitude: (Grau, minutos, segundos O): 37 25'4.78"O Imóvel térreo? ( x ) Sim ( ) Não Caso respondido "não", desconsiderar o preenchimento abaixo. Imóvel se enquadra em atividades potencialmente contaminadoras do solo e água: ( ) Sim ( X ) Não Se respondido "Sim" selecione o tipo de atividade: Atividades de Mineração ( ) Lixão/Aterro de Resíduos Sólidos Urbanos ( ) Hospital ( ) Rerrefino de óleo lubrificante usado ( ) Distribuição de Lubrificantes ( ) Dutos para transporte de produtos químicos e oleodutos ( ) Oficina Mecânica ( ) Posto de Combustível ( ) Armazenamento de Petróleo e Álcool Combustível ( ) Armazenamento de Produtos Químicos, Farmacêuticos ou Veterinários ( ) Reciclagem de pilhas, baterias e acumuladores ( ) Indústria ( ): Indústria Química ( ) Indústria de Papel e Celulose ( ) Indústria Metalúrgica ( ) Indústria Têxtil ( ) Curtume ( ) Indústria de Cerâmica ( ) Indústria Gráfica ( ) Outros tipos de Indústria ( ) Caso seja assinalado "Sim" detalhar abaixo Imóvel vizinho* se enquadra em atividades potencialmente contaminadoras do solo e água: ( ) Sim ( x ) Não ( ) Informação não acessível Atividades de Mineração ( ) Rerrefino de óleo lubrificante usado ( ) Lixão/Aterro de Resíduos Sólidos Urbanos ( ) Hospital ( ) Distribuição de Lubrificantes ( ) Dutos para transporte de produtos químicos e oleodutos ( ) Oficina Mecânica ( ) Posto de Combustível ( ) Armazenamento de Petróleo e Álcool Combustível ( ) Armazenamento de Produtos Químicos, Farmacêuticos ou Veterinários ( ) Reciclagem de pilhas, baterias e acumuladores ( ) Indústria ( ): Indústria Química ( ) Indústria de Papel e Celulose ( ) Indústria Metalúrgica ( ) Indústria Têxtil ( ) Curtume ( ) Indústria de Cerâmica ( ) Indústria Gráfica ( ) Outros tipos de Indústria ( ) Imóvel Vizinho: todos imóveis adjacentes ao imóvel sendo avaliado. Caso seja assinalado "Sim" ou "Informação não acessível" detalhar abaixo Página 4 de 11
Cliente CPF Endereço Nº Bairro Município UF Centro Nossa Senhora da Glória SE 49680000 12 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO VISTA DO LOGRADOURO VISTA DA FACHADA VISTA DA IDENTIFICAÇÃO VISTA DA SALA VISTA DA COZINHA VISTA DO SANITÁRIO SOCIAL Página 5 de 11
Cliente CPF Endereço Nº Bairro Município UF Centro Nossa Senhora da Glória SE 49680000 12 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO VISTA DO DORMITÓRIO VISTA DO DORMITÓRIO VISTA DA SALA DE JANTAR VISTA DA DEPENDÊNCIA DE EMPREGADA VISTA DA ÁREA DE SERVIÇO VISTA DO SANITÁRIO EXTERNO Página 6 de 11
Cliente CPF Endereço Nº Bairro Município UF Centro Nossa Senhora da Glória SE 49680000 13 DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA Página 7 de 11
Cliente CPF Endereço Nº Bairro Município UF Centro Nossa Senhora da Glória SE 49680000 14 CROQUI Página 8 de 11
Cliente CPF Endereço Nº Bairro Município UF Centro Nossa Senhora da Glória SE 49680000 15 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL Coordenadas de Localização 10.214986, 37.418001 Página 9 de 11
16 AMOSTRAS foto Amostra n.º 1 Data: 25/05/2016 Empreendimento: Endereço: Rua Ana Maria Bezerra, 357 Bairro: Centro Cidade: Nossa Senhora da Glória UF: SE Fonte/ telefone: Particular David / (79) 999464063 Idade aparente : 15 anos Tipo: Sobrado Padrão de construção: Médio Estado de conservação Regular Terreno (m2) 125,00 Testada Área Construída(m2) 200,00 N.º dormitório 5 N.º suíte N.º vagas 2 Status Oferta Preço de venda R$ 239.000,00 R$/ m 2 construção R$ 1.195,00 Obs.: foto Amostra n.º 2 Data: 25/05/2016 Empreendimento: Endereço: Rua Onze, 7 Bairro: Fonte/ telefone: Brasília Particular Valmir / (79) 999459648 Cidade: Nossa Senhora da Glória Idade aparente : UF: 1 SE ano Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Novo Terreno (m2) 120,00 Testada Área Construída(m2) 120,00 N.º dormitório 1 N.º suíte 1 N.º vagas 1 Status Oferta Preço de venda R$ 120.000,00 R$/ m 2 construção R$ 1.000,00 Obs.: foto Amostra n.º 3 Data: 25/05/2016 Empreendimento: Endereço: Rua Bonifácio Pereira de Souza Bairro: Coroa do Meio Cidade: Porto da Folha UF: SE Fonte/ telefone: Particular Luiz / (79) 996511931 Idade aparente : 15 anos Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Regular Terreno (m2) 150,00 Testada Área Construída(m2) 100,00 N.º dormitório 2 N.º suíte N.º vagas 3 Status Oferta Preço de venda R$ 150.000,00 R$/ m 2 construção R$ 1.500,00 Obs.: foto Amostra n.º 4 Data: 25/05/2016 Empreendimento: Endereço: Travessa Princesa Isabel,129 Bairro: Fonte/ telefone: Centro Particular Clebson / (79) 999702362 Cidade: Nossa Senhora da Glória Idade aparente : UF: 8 SE anos Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Bom Terreno (m2) 132,00 Testada Área Construída(m2) 108,00 N.º dormitório 2 N.º suíte 1 N.º vagas 2 Status Oferta Preço de venda R$ 110.000,00 R$/ m 2 construção R$ 1.018,52 Obs.: foto Amostra n.º 5 Data: 25/05/2016 Empreendimento: Endereço: Rua das Papolas, 117 Bairro: Fonte/ telefone: Cohab Particular Alex / (79) 996515342 Cidade: Nossa Senhora da Glória Idade aparente : UF: 5 SE anos Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Bom Terreno (m2) 192,00 Testada Área Construída(m2) 112,00 N.º dormitório 3 N.º suíte N.º vagas 2 Status Oferta Preço de venda R$ 120.000,00 R$/ m 2 construção R$ 1.071,43 Obs.: Página 10 de 11
Unitários Observados (R$/m²) 17 HOMOGENEIZAÇÃO Amostra Área Construída Área de Terreno Valor Unitário Inicial Fator Oferta Fator Localização Fator Padrão Fator Terreno Fator Área Construída Fator Conservação Fator Esquina FS (Fator de correção) Valor Unitário Homogeneizado 1 200,00 125,00 R$ 1.195,00 0,850 1,000 1,000 1,219 0,920 1,000 1,000 0,989 R$ 1.181,46 2 120,00 120,00 R$ 1.000,00 0,850 1,000 1,000 1,229 0,900 1,000 1,000 0,979 R$ 978,66 3 100,00 150,00 R$ 1.500,00 0,850 0,900 1,000 1,175 0,880 0,900 1,000 0,705 R$ 1.057,55 4 108,00 132,00 R$ 1.018,52 0,850 1,000 1,000 1,205 0,890 1,100 1,000 1,045 R$ 1.064,82 5 112,00 192,00 R$ 1.071,43 0,850 1,000 1,000 1,118 0,890 1,000 1,000 0,858 R$ 919,74 Média = R$ 1.040,45 amostra pior > 1; amostra melhor <1 limite superior: R$ 1.352,58 amostra igual = 1 limite inferior: R$ 728,31 respeitandose os limites menor fator 0,5 / maior fator 2,0 média saneada: R$ 1.040,45 desvio padrão: R$ 98,94 DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO VALOR DO IMÓVEL Área de Terreno (m²) 336,00 Área Construída (m²) 276,00 Valor unitário homogeneizado do imóvel (R$/m²) 1.040,45 Valor total do imóvel (R$) 287.163,17 VALOR DE NEGOCIAÇÃO R$ 287.000,00 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA R$ 186.550,00 Liquidez 65% Gráfico de Unitários Observados versus Unitários Estimados pelo Modelo (venda) R$ 1.400,00 R$ 1.200,00 R$ 1.000,00 R$ 800,00 R$ 600,00 R$ 400,00 R$ 200,00 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 200,00 R$ 400,00 R$ 600,00 R$ 800,00 R$ 1.000,00 R$ 1.200,00 R$ 1.400,00 R$ 1.600,00 Unitários Estimados pelo Modelo (R$/m²) Página 11 de 11